解读2010两会地产与政策走势.ppt

解读2010两会,目 录 两会热点解读 回顾两会期间与地产相关的热点 解读近期重要楼市新政 回顾近期国家各部委关于楼市方面出台的相关政策 土地新政解读 总理言论 两会期间的房地产相关策略导向 两会解读分析,2009年整个房地产市场从2008年金融危机的阴霾中走出，而且最终价格一路上涨，甚至破了历年房价记录的时候。国四条、国十一条及地方的调控政策纷纷出台，给去年的房地产市场浇了盆冷水，然而随着两会的到来，房地产市场已被拿到整个两会议案的重头戏位置。 很多两会代表在提到房地产市场情况时，如何调控高房价，使房地产市场健康平稳发展成为关键。而两会后房地产政策的走向也值得关注。 经过讨论，从信贷方面、增加保障性住房及普通商品住房的供应、控制开发商贷款等几方面进行解读。,两会讨论热点解读,议题一关注“80”后买房难,时间进入2010年，1980年出生的最早“80后”已踏着岁月的痕迹迈入30岁的门槛。 喜欢标榜独立、自由、前卫的80后，这一点也体现在居住的房子上。加入购房大军的“80后”中，有的工作才两三年，有的刚刚走出校园，有的则仍在读书。他们手头资金有限，置业出于什么心理呢？特别是在房地产业“高烧”时期：房价被恶意炒作，楼市一路飙升，这都让80后望“房”莫及。,议题二房价,每年的全国两会，楼市都是绕不过去的话题，但在代表 委员的诟病声中，如今，房价在疯涨了一年之后，政协委员 把关注的目光投向了高房价及其带来的危害。 抑制社会消费 加大金融风险 挤压普通住宅供应,担忧1 抑制社会消费,“房价已严重脱离城市居民的实际购买力，房地产市场变成了投机的乐园。”全国政协委员、清华大学人文社会科学学院教授蔡继明说。 “现在一些人用于还房贷的支出占到了收入的30%-50%，甚至更高，购房压力让许多年轻人背上了沉重的包袱，形成所谓的房奴。”全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所名誉所长郭松海说， “这会严重影响他们的消费支出，从而对消费形成抑制。”事实上，除了购房对消费支出的挤出效应，过高的房价也令许多人望而却步，一些政协委员指出，如果民众根本买不起房，那么通过房地产来拉动相关产业的消费便成了一句空话。,担忧2 加大金融风险,根据国家统计局公布的数据，在2009年国内房地产开发的资金来源中，仅国内贷款就达到11293亿元，增长了48.5%。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，个人按揭贷款达到8403亿元，大幅增长了116.2%。 全国政协委员、中国工商银行原监事长王为强表示，房价短期内上升过快，房地产市场增速过度，会给金融机构带来系统性风险。“根据我们对有关房地产企业的调研，目前没有按照销售比例收回开发贷款的情况比较普遍。我们统计了800多个房地产开发企业，有的开发商的销售进度已经超过了50%，但是还款的进度大大低于50%。” 王为强还指出，居民申请贷款，用于购买多套房屋和投资炒房的行为增多，也就是说一人多贷，导致借款人不能及时还贷的风险加大。,担忧3 挤压普宅供应,“近期一些城市频现天价地王，其中大都有大型国企的背景，对此要引起重视。”北京大学社会科学学部主任厉以宁说。 除了不断推高地价、房价，不断涌现的“地王”也令大型地产企业对中小企业的挤出效应开始显现。蔡继明表示，随着开发商准入门槛不断被抬高，中小房地产公司逐步被逐出市场，房地产市场就会变成“豪门寡头的俱乐部”。 河南浩华置业集团董事长张建新说，他担心，如果市场上的土地大都被高价拿走，开发商又集中在有限的几家，竞争的环境肯定会受到影响，接下来高附加值的豪宅就会越来越多，普通住宅供应将会受挤压。,议题三拆迁问题,公众最关心哪些问题？人民日报和人民网就老百姓最关注的“两会”热点问题，联合在网上开展调查。 调查结果显示，“依法拆迁”的关注热度排在网友最关注的十大问题的第四位，其中68%参与调查的网友认为强制拆迁引发的冲突事件责任在强制拆迁一方，65%的网友认为物权法是上位法，城市拆迁管理条例应该服从它，54%的网友认为应该修改尽快城市拆迁管理条例。,议题四开征物业税,物业税自2003年被首次提出以来，一直被寄予厚望。在发达国家，物业税是地方税收的支柱，有些地方政府拥有物业税的决定权，广义的物业税与财产税等同，多数发达国家财产税收入占国民收入的比重为5%左右，占一国全部税收的比重多在10%以上。 但在我国，房地产行业的税收绝大部分集中在开发和交易环节，持有环节的税种只有房产税和城镇土地使用税。这就导致持有环节税负极低，造成部分热点城市新建住房空置率偏高，形成巨大的资源浪费。 分析：物业税开征还有几个现实问题等待解决。物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代；其次，由于我国房地产评估业在跨体系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难；最后，物业税的出台还需要经过一个立法的过程。 有房地产业发展“稳定器”之称的物业税，被普遍认为有助遏制凶猛上涨的房价，但却一直“呼之难来”。,物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。,议题五保障性住房,目前一个明显的信号是，不少地方政府开始加大保障性住房建设，像一些一线涨的比较快的城市，北京、上海都已经行动了起来，重庆公共租赁建设工程已经破土动工，而且首次建设在内城，城市中心大规模建设公租房，这些措施对于房市的调控都是有实际效果的。 保障性的住房建设实际上是一个长期需要落实的政策，这个政策不可能凭一次运动或者一次运动型的整顿得到很好的效果，政策将会怎么样，特别是在保障性住房这一块的政策会是一个怎么样的走势，两会之后大家还是比较关心的。 评：两会当中会出现一个什么样的住房格局，市场化的住房和保障性的住房会怎么样来进行一个分割，大家都比较关注，我们对此拭目以待。,议题六银行房贷,一边是房价丝毫未出现下降，另一边则是银行房贷优惠越来越少，业内人士预计，房地产市场的冷清现状还将持续，银根收紧或将使房价在年内出现调整。 房贷业务或将收缩目前，政策层面虽没有明确要求收紧房贷，各家银行也没有说要取消利率优惠，但个人住房按揭贷款业务的收缩是一个不争的事实。有银行人士预计，这一情况还会持续，房地产市场或将因此受一定影响。一些银行人士表示，取消利率优惠是迟早的事，但对市场影响更大的是贷款总量的控制。,议题七二套房,40%首付+1.1倍利率给用贷款购买二套房者戴上了“紧箍”，二套房贷政策牵动着买房人的心。国务院办公厅日前发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。 目前银行认定房贷次数一般是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。银监会前期曾要求各商业银行、股份制商业银行严格审查住房消费者的还款能力、还款意愿和还款记录，对多套房屋以及对高档商品房、别墅、商业用房等投资和投机性需求要大幅度提高首付比例和严控授信。,议题八商品房预售制度,如一石击水，南宁将试点取消商品房预售制度的消息，引发了舆论的普遍关注。人们据此认为，商品房预售制度将就此走向终结。但时隔一周后，1月30日、31日相继有媒体报道说，住房和城乡建设部否认要取消商品房预售制度。 虽然现在判定这项制度将被取消为时尚早，但无论如何商品房预售制度已经站在了存废的十字路口。,解读近期重要楼市新政,土地新政 难抑高房价,3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了关于加强房地产 用地供应和监管有关问题的通知。通知中明确指出：各地土地 出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金 不得低于出让最低价的20%；并表示一旦开发商囤地或未如期竣工，将 在一定时间内不得再拿地；同时五成地款必须1个月交清，剩余地价款 在1年内交清。 该项政策的出台可以看作是政府部门对今年“两会”代表们怒斥 高房价呼声的一种回应，其背后的逻辑不难解读：出发点是规范土地 的运行秩序、抑制开发商的非理性拿地行为，在降低市场竞争的同时 促使土地价格下降，并进而通过“地房”的传导机制来平抑房 价，最终实现民生问题的优化和社会的和谐。,总理发言,第一，增加保障性用房，包括加快建设廉租房和普通租赁房及对棚户区进行改造。 第二，要鼓励和支持人们购买自住房和改善性用房。“我们把重点应该放在低价位和小套型。当然这主要靠市场，但政府的责任主要是在土地以及金融和财税上给予支持。” 第三，要抑制投机性和投资性的住房，主要是采取经济和法律手段。 第四，要管好市场，依法对那些圈地不用、捂盘惜售、哄抬房价的违法违规行为进行惩处。,温家宝表示，对遏制一部分城市房价上涨过快，中央曾两度采取了4条和11条措施，概括起来是四个方面：,两会期间房地产相关策略导向,两会解读分析,两会期间，各界讨论楼市的热点话题。地产调控再次成为关注焦点。回顾了针对调控政策，主要集中在三个方面：保障性住房、物业税、地产信贷。 对此我们将逐一展开分析：,保障性住房短期内预期效应大于实际效果,自 07年始，保障性住房话题开始被反复提起。09年末，国家发改委更是首次公开表态，将在2010年拿出全国土地出让金净收益的10%建保障性住房。 加大保障性住房建设信号明显。地方政府也开始加大保障性住房建设，这些措施旨在提振公众对政府对地产行业调控的信心。,我们的观点：保障性的住房建设实际上是一个长期需要落实的政策，这个政策不可能在短时期内对地产行业的实际供求关系起到巨大影响。由于时间跨度较长，国家经济长期走向存在一定不确定性，保障性住房政策的持续性将成为政策成败的关键。短期来看，保障性住房政策的最大作用，在于影响公众心理预期。为从其他途径调控地产行业，创造较为有利的预期基础。,物业税细节问题尚未解决，短期内难以推出,两会期间，围绕物业税如何征收、什么时候出台等一系列问题，各界展开热议。公众对物业税的关注主要集中在 3 个问题上：一、物业税方案是否已经敲定。二、如果方案定稿，“两会”是否能够通过。三、前期宣传物业税在地方 6年的试点情况。近期，国家税务总局税收研究室原主任孙刚表示，物业税方案基本形成，但并不会在“两会”讨论。因为有一些具体的细节没有统一意见，还要继续斟酌研究。,我们的观点：物业税开征还有很多现实问题等待解决。第一、物业税开征之后，需要协调分配给国家和地方的比例，以及哪些相关税收将被替代;第二、由于我国房地产评估业在跨体 系评估方面的经验不足，政府每年对所在区域的物业进行评估十分困难;第三、物业税的出台还需要经过一个立法的过程。物业税的推出，将对我国税收制度产生重大影响。因为关系到地方政府和中央政府的利益分配问题， 许多细节尚无法达成一致。 短期内推出的可能性不大。,地产信贷政策是决定短期地产走势的关键因素,自从“国十一条”要求“二套房贷贷款利率严格按照风险定价”之后，关于收紧二套房贷的预期强烈。2010年始，银行的房贷审批延续了去年底的紧缩。国务院办公厅两会期间发布通知：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 40%，贷款利率严格按照风险定价。 另外，我国信贷规模开始紧缩，也在直接影响着地产企业的融资情况。而地产行业作为资金密集型行业，对融资具有较强的敏感度。信贷规模的收缩是否会影响地产企业的运营。如果地产企业资金链紧绷，是否会出现快速回笼资金，而降低房屋售价。也成为关注的重点。 我们的观点：对需求影响最直接的就是信贷政策，购房去杠杆化将会增加购房成本，并减少投资收益。在短期内，确实能够对地产行业起到调控作用。因此，如果二套房的信贷政策一旦收紧，降低了地产的投机性需求。对于挤压地产行业的泡沫，将起到一定的作用。 根据宏观因素分析得知，2010 年我国信贷总量有可能达到 7.5 万亿左右，与 09 年的 9.7 万亿相比，同比下降 20%。据专业机构推算，明年地产行业贷款增速将下滑 25%-28%。 因此我们认为，2010年地产企业自有资金将在开发资金来源中的占比有较大幅度的提升。原因就在于，2010 年新增贷款有所下滑，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有资金是否充足将起到关键性作用。,两会调控政策详细解读对目前房地产市场影响不大,两会政策关键词中低收入者、投机炒房者、捂盘惜售者,总体的楼市不会受太大波动，而强调的大规模实施保障性安居工程、支持居民自主性住房消费、抑制