山东讲课-王霞终稿.ppt

我国房地产估价行业 现状及发展,王 霞 2010.12.18 中国房地产估价师与房地产经纪人学会 研究中心 ,内容提纲,一、我国房地产估价行业现状 二、目前房地产估价行业政策动态 三、房地产估价业务深化和拓展 四、房地产估价行业未来发展,一、我国房地产估价行业现状,（一）房地产估价是国家法定制度,1994年 城市房地产管理法 第三十三条：国家实行房地产价格评估制度 第五十八条：房地产价格评估人员资格认证制度 2004年 中华人民共和国行政许可法 国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定: “房地产估价师执业资格注册”是城市房地产管理法设定的行政许可项目，依法继续实施 “房地产估价机构资质核准”是国务院决定予以保留并设定行政许可的500项之一（第110项）,房地产估价规范 （GB/T50291-1999） 城市房屋拆迁估价指导意见 （建住房2003234号） 房地产抵押估价指导意见 （建住房20068号） 北京市房屋质量缺陷损失评估规程 （DBJ-T 01-103-2005）,（二）发布了行业标准和执业规则,（三）与香港测量师实现资格互认,在内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排 （CEPA）下 2004年完成首批互认：内地111人，香港97人 2011年第二批：计划在100人以内,（四）建立了资信评价和培训体系,建立人员和机构信用档案 公示从业主体的基本信息、资格资质、良好和不良行为等 免费向公众提供查询 定期开展继续教育 继续教育方式转变：网络培训+面授专题培训,全国14次考试，4.1万资格，3.6万注册执业，从业人员约30万人 山东2277人注册（6%） 每年考试通过率控制在10%以内 全国5100余家机构，一级机构223家 山东353家机构，10家一级机构（4.5%）,（五）机构和人员稳步增长,业务相对单一，缺乏高端业务 专业性不强、社会形象下降 报告越来越薄，收费越来越低 估价结果受干预 客户是不是上帝？ 估价过程缺乏严谨 估价师不看现场、不做调查、编造案例、拍脑袋 陷入恶性循环 压低收费-降低质量-没钱雇佣估价师-质量继续下降,（六）执业中暴露出一些问题,（六）执业中暴露出一些问题,业务比较单一 2009年全国一级机构的评估额约2.8万亿人民币，23万个估价项目，抵押评估占70%以上,二、目前房地产估价行业 政策动态,近期将征求省级建设主管部门意见 提高注册房地产估价师执业水平 完善房地产估价报告质量内部管理机制 建立健全房地产估价报告质量监管制度 加强房地产估价行业自律管理,（一）加强报告质量监管的通知,提高注册房地产估价师执业水平 遵守估价相关法规：不得为迎合委托人而高估低评 遵守估价技术规范和标准：不得编造估价对象状况、虚构可比实例、随意排除可采用的估价方法、随意选取估价参数 切实履行估价程序：必须现场实地查勘，在查勘记录上签名 强化估价师执业责任：在估价报告上亲笔签名 提升估价理论及其应用水平：加强估价理论学习，注重积累估价经验，不断更新专业知识,（一）加强报告质量监管的通知,完善房地产估价报告质量内部管理机制 提高法律意识和风险意识：通过商业保险提高抗风险能力 建立健全估价报告内部审核制度：建立健全估价报告内部审核制度，估价报告内部审核情况要建立台账 加强分支机构报告质量管理：分支机构完成的估价报告，应当以设立分支机构的房地产估价机构的名义出具 重视基础制度建设：建立房地产估价相关资料库，搜集积累房地产交易、经营收益、开发建设成本等数据和实例，完善估价档案管理制度,（一）加强报告质量监管的通知,建立健全房地产估价报告质量监管制度 建立估价报告检查制度：日常检查和实地检查，资质有效期内至少检查一次 发挥房地产估价信用档案作用：所有估价报告纳入信用档案，与估价报告质量有关的良好行为和不良行为记入信用档案，向金融、司法、税务等估价相关主管部门通报 建立健全惩戒机制：警告，限期整改，纳入下年度被检查的范围，撤回资质 建立健全估价报告争议解决机制：估价专家委员会,（一）加强报告质量监管的通知,加强房地产估价行业自律管理 完善行业自律管理机制：建立估价报告评价制度，发布评价结果 发挥行业组织的引导服务作用：加强对估价新兴业务的探讨，积极组织房地产估价机构之间的考察学习活动 维护行业合法权益：了解和反映行业诉求，推动估价执业环境的改善,（一）加强报告质量监管的通知,已经委托有关课题，先在四川试点，再推到全国 问题：法律知识不熟悉，很少出庭 指导意见规定：从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及鉴定评估报告，接受法官和当事人的询问，回答与鉴定评估事项有关的问题。,（二）房地产司法鉴定评估指导意见,评估成果 司法鉴定评估报告 充分的鉴定评估依据；必要的鉴定评估程序；鉴定评估方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息 咨询性评估报告 房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或有关当事人明知存在鉴定评估依据不充分、必要的鉴定评估程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的评估报告 询性评估报告较之鉴定评估报告，在评估程序、评估依据和评估规范等标准执行方面有所放宽。,（二）房地产司法鉴定评估指导意见,报告有效期 一般不超过半年 评估时点 原则上为评估委托之日或者完成鉴定评估对象现场查看之日,（二）房地产司法鉴定评估指导意见,评估类别 1、债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖）鉴定评估 评估市场价值，不考虑快速变现，不考虑成交后税费，也不是拍卖底价 可以分割处分的应在执行标的额的范围内进行分割评估 应考虑整体拍卖与拆分拍卖对估值的影响 考虑租赁权对价值的影响，不考虑抵押权对价值影响 分为现房拍卖，在建工程项目整体拍卖、部分拍卖鉴定评估三种 在建工程拍卖应当特别关注工期是否延误，以及手续、许可的有效性 部分拍卖应当进行合理的地价分摊,（二）房地产司法鉴定评估指导意见,评估类别 2、房地产损害赔偿鉴定评估 指房地产的所有权、用益物权或担保物权受到侵害，而对损害带来的房地产价值减损额进行的鉴定评估 估价方法有成本法、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法 区分可修复的损害和不可修复的损害，测算实体价值减损和市场价值减损 可修复的损害，从实体价值减损角度评估 不可修复的从市场价值减损的角度评估,（二）房地产司法鉴定评估指导意见,评估类别 3、房地产分割合并鉴定评估 分割合并后的价值存在三种可能: A+B=C,A+BC,A+BC 应准确把握价值变化所属的情形,（二）房地产司法鉴定评估指导意见,评估类别 4、房地产拆迁（征收）补偿纠纷鉴定评估 被拆迁房地产仍然存在 被拆迁房地产灭失，但有证据保全 根据保全证据、评估被拆迁时的房地产市场价格 被拆迁房地产灭失，也无证据保全 不具备鉴定评估条件 可以依据有限的评估依据进行咨询性评估,（二）房地产司法鉴定评估指导意见,评估类别 5、房地产评估纠纷鉴定评估 由估价机构资质等级更高的估价机构受理 鉴定的目的：对是否存在虚假估价、估价是否严重失实进行鉴定和判断 主体资格是否符合有关规定 估价程序、方法、依据是否遵循估价行业标准 估价行为是否符合职业道德,国有土地上房屋征收与补偿条例亮点 仍由房地产估价机构承担拆迁评估业务 将价值补偿从征收补偿中剥离出来 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 房屋征收评估办法，由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。,（三）房屋征收评估办法,类似房地产市场价格如何确定？ 第十六条 对被征收房屋价值的补偿金额，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格 类似房地产是指与被征收房屋处在同一供求范围内，并在用途、规模、建筑结构、档次、权利性质等方面相同或者相似的房地产。 3宗以上类似房地产的实际成交价格，剔除偶然的和不正常的因素以后，计算其简单算术平均数来求取？ 评估对象 弄清楚是否包含建筑物、建设用地使用权、其他不动产、室内特殊装饰装修 在报告中列明评估对象具体内容 房屋和土地要一并评估 房地产估价机构总包，可以申请专业帮助 装饰装修分开评估还是一并评估？,（三）房屋征收评估办法,评估时点 房屋征收决定公告之日？ 房屋征收决定公告之日后30日？ 房屋征收实施之日？ 价值内涵 合法、现状的 实际用途、证载用途不一致 现状用途与规划用途不一致 面积确定 由征收人提供或确定,（三）房屋征收评估办法,（三）房屋征收评估办法,违章建筑、临时建筑 被征收房屋属于未超过批准期限的临时建筑的，其价值为地上建筑物和其他不动产的残余价值 实地查勘 注册房地产估价师应当到被征收房屋现场逐户进行实地查勘 评估方法 选用市场法、收益法、成本法进行评估 被征收房屋为在建工程的，可以采用假设开发法进行评估。 取最高值原则？,（三）房屋征收评估-我们要做什么？,交给地方政府规定的内容，积极参与 第十七条 房地产价格评估机构由被征收人选定。被征收人选定房地产价格评估机构的具体办法由市、县级人民政府规定。 第二十条 对因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由市、县级人民政府规定。 积极学习，提前参与立法，与主管部门积极沟通,三、估价业务深化和拓展,我们还要开拓哪些业务,（一）房产税评估 （二）REITs物业评估 （三）房地产咨询顾问业务,（一）房产税评估,物业税迟早出台，评估是重要工作，估价机构积极参与 我国现有的房地产估价机构和房地产估价师可以承担物业税涉及的物业价值评估工作 针对不同应税房地产的特点，采用批量评估为主、个案评估为辅的方式 对于住宅、写字楼、商铺等数量较多、可比性较强的房地产，主要采用批量评估方式 对于特殊厂房、大型购物中心、游乐场所、电影院等数量较少、可比性较差的房地产，主要采用个案评估方式,（一）房产税评估,批量评估的技术思路和条件 分用途、分类型、分区域评估房地产基准价格，将应税房地产的个体特征对基准价格进行适当调整得出每宗应税房地产的评估值 所需基础数据 大量真实的新建商品房销售价格、二手房成交价格等，应税房地产状况等个体特征（产权产籍资料） 数据来源 房地产管理部门掌握的房地产登记、交易信息，房地产经纪机构经手促成的房地产成交实例，房地产估价机构和房地产估价师长期以来搜集、积累的大量房地产交易实例。,（一）房产税评估,个案评估的技术思路 由专业的房地产估价机构和房地产估价师评估 评估方法 利用市场法、收益法、成本法 评估应税房地产的市场价值,（二）REITs物业评估,什么是REITs 凭借房地产物业未来经营收益进行融资，是房地产行业特有的直接融资产品 国际上两种形式： 作为法人实体的特殊目的载体（公司或者信托）向投资者发行股票或者收益凭证，将所募集资金集中投资于收益性房地产物业及与房地产相关的其他资产，并将绝大部分投资收益向投资者分配 企业（或者委托人）将拥有的部分或者全部房地产物业设立信托，并通过发行信托受益凭证将信托受益权转售给投资者，信托受托人按照信托合同约定将未来的经营受益分配给投资者（受益人） 收益的75%来源于租金，投资收益的90%向投资者分红,（二）REITs物业评估,在我国进展 2008年12月国务院办公厅发布了金融促进经济发展和关于促进房地产市场健康发展的126号和131号文件，明确提出开展试点，扩宽房地产企业融资渠道 人民银行牵头，会同发改委、财政部、建设部、证监会、银监会等10部门成立试点小组 2009年，人民银行、证监会分别拿出了试点管理办法，并选择上海、天津进行试点,（二）REITs物业评估,试点的产品类型 银行间债券市场 交易所市场 为什么需要评估 公开透明披露物业价值及运营信息，保护投资人的利益 为基金、资产管理人提供管理和决策的依据 为政府监管提供渠道,（二）REITs物业评估,哪些环节需要评估 基金发起设立 发行上市 定期披露（每个季度或者半年披露一次） Reits终止 房地产市场状况发生较大变化 物业发生重大损失 由谁来评估 职业道德好/社会信誉高/质量控制制度健全的有资质的房地产估价机构,（二）REITs物业评估,我们提供什么产品 1、物业状况评价 实物状况评价 物业成新评定 物业性能评定 物业完损状况评定 物业运营费用及其预测 权益状况评价 土地所有权 土地使用权状况 房屋所有权状况 抵押权、地役权等他项权利设立情况 其他特殊情况（是否达到转让条件、查封、财产保全等）,（二）REITs物业评估,我们提供什么产品 2、物业市场调研 信托物业所在地区经济社会发展状况 信托物业所在地区房地产市场总体状况 信托物业所在地区同类物业市场状况 存量、供应量、价格水平、租金水平、空置率、经营收入、客户构成 未来的供给、需求价格、租金、空置率、经营收入的趋势预测 信托物业市场状况 区位状况评价 租赁状况评价 竞争性物业对比分析,（二）REITs物业评估,我们提供什么产品 3、物业价值评估 收益性物业价值评估，应当选用收益法作为主要的估价方法 有同类物业交易实例的，应当选用市场法作为其中的一种估价方法 已出租物业评估出租人权益价值（按照租赁合同约定的租金确定租赁收入） 已出租应进行租赁状况调查分析 未来收入和运营费用应在过去3年基础上预测未来5年,（二）REITs物业评估,特殊估价原则 一致性原则 为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一估价时点的价值进行评估，应当采用相同的估价方法 估价方法如有不同，应当说明理由并在评估报告中予以披露 一贯性原则 为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同估价时点的价值进行评估，应当采用相同的估价方法 估价方法如有改变，应当说明理由并在评估报告中予以披露,（三）房地产咨询顾问,我们可以提供哪些产品 1 房地产市场调研、分析 2 房地产投资项目