城市综合体案例研究——上海海上海.ppt

城市综合体案例研究上海海上海新城,项目区位： 位于杨浦区大连路920号； 北面紧邻杨浦区大学城的17 所高校； 南部临近浦江两岸综合开发的重点区域北外滩（现代服务贸易区）和东外滩（滨江特色区）； 外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在项目3公里范围左右。,海上海新城,上海财经大学,复旦大学,上海外国语大学,同济大学,上海理工大学,北外滩,陆家嘴国际金融中心,大连路隧道,项目概况： 建筑占地：8.49万m2； 总建筑面积：约23.4万m2； 容积率：2.44； 物业形态： LOFT办公楼、高层住宅、特色商业街。,项目市场背景： 杨浦区非传统的办公区域，写字楼需求不足。 周边商业配套及商务氛围较差； 杨浦区传统的居住环境较差，但黄浦江沿线开发以及“知识型”杨浦工程的启动将带动区域发展。,案例借鉴,“写字楼+商业+住宅”综合功能定位消除区域抗性、细分市场，演绎创意产业的核心主题,独具风格的物业形态：,1,内部多为错层空间，可任意组合：3.4米、4.6米、5.3米层高。,2,1,1,1,创意LOFT,近8万m2的3幢高80米匣型建筑； 率先提出创意商居的概念，打造高挑大面宽办公空间； 只卖不租，售价15000-16000元/m2。,2,创意商业街,逾2万m21-3层商铺文化艺术商业街，将各种生活、商务配套融于一体； 按场景制造分为金属院、玻璃院、木院、砖院、混凝土院五大主题院，独具特色； 售价30000元/m2。,2,2,海上讲堂,海上剧场,海上会所,3,3,3,创意生态居,逾9万m2的7幢16至25层精装修高尚住宅； 售价19000元/m2。,案例：上海海上海新城,“院落式”设计，通过不同体量的盒子的组合，形成街区空间的趣味和变化,通过三种不同建筑组合和空间场景的联动，营造出一个打破住商办边界、打破事业与休闲边界、打破经营与学习边界的开放空间，实现了传统商业地产和住宅形态的本质性超越。,通过文化主题的运营承载体设计，提升商业价值，同时赋予街“生命力”,海上讲坛、海上剧场、海上会馆三大文化艺术运营节点的规划，提升项目的价值 ，让商业街成为一个具有生命力的场 通过建筑形态、街区商业形态的布局和创意活动的组织来进行展示，为精英思想的传播、前卫艺术的推广以及具有独创精神的活动提供值得期待的上佳场所,海上讲坛,海上会所,海上剧场,时装秀,元素2-建筑：不规则/具有强烈视觉冲击的前卫建筑，建立区域标志形象,视觉冲击 前卫 创意 简洁 不规则体,元素3-立面：利用色彩/建筑构件/灯光等使建筑立面、形象多重变化,执着于构成建筑的素材和色彩，空间充盈着变化丰富的光影效果。 图像的形态限定了内外场景的视觉范围，虚实之间，正负之间，整个的商业氛围被有力的控制在图像的轮廓之中。图像的力量源自虚实、正负之间。,利用创新、时尚、前卫的建筑设计、概念包装，建立项目的标签形象，实现了传统商业地产和住宅形态的本质性超越。,8,LA FETE TAMA多摩商业街新城经营/建筑极富特色的商业街,占地面积：40，000 CFA：20，000 CLA:16，000，其中，零售占80-90%，餐饮占10%左右。,多摩商业街地处东京火车站和东京都立大学之间,案例借鉴,9,城市的开发和交通的完善是商业逐渐形成的重要因素,多摩商业街是随着东京地铁的建设和多摩新城的开发而逐渐形成的。 多摩新城距东京15-35公里，从1960开始，至1984年已开发50平方公里，居民近50万人。 多摩新城的繁荣使商业得到长足发展，形成了集旅游、零售、餐饮、百货于一身的多摩商业街。,案例：LA FETE TAMA多摩商业街新城,10,其店铺建设分布都很有 特色。特别是其中的超 市。 零售业是多摩的最主要 商业形式，占整个商业街 的90左右。其店铺建设分布都很有特色。特别是其中的超市。 餐厅装饰精巧优雅，别具特色。,多摩商业街零售商店/餐饮业： 个性化展示，参与式经营是每个店铺的经典之笔,11,整洁的街道是营造良好购物环境的重要因素,多摩商业街的道路干净整洁，宽敞明亮，给人一种耳目清新的感觉。,12,独特的商业建筑形式是形成个性商业的最好载体,多摩商业街具有很多独特的建筑，他们色彩鲜艳，形态各异，颇有欧式风格。,13,多摩商业街环境配套,多摩商业街的环境配套很完善，不仅空气清新，风景怡人，而且还有足够的卫生设施，让游客在逛街的同时能感受到大自然的气息。,14,多摩商业街娱乐设施和街道饰品,多摩商业街还有很多娱乐设施和街道小饰品，让整个小区更显精巧可爱，更富游乐风情，给人轻松的购物环境。,15,多摩商业街经验借鉴,商业元素与大环境的协调和共融 商业建筑/商业配套/娱乐设施/街道饰品等与大环境既统一又各有特色，为商业营造完整而有品质的环境。,商业经营的个性化 每个店铺在与大环境的协调下，各自经营出自己的个性，使商业街丰富多彩而又富有情趣。,商业经营注重“人”的因素：商业因人而存在，每个商家以“人”为本，从“人”的需求出发，设计各自的经营和展示。,16,北京苹果街-BLOCK街区,区位： 北京CBD核心区东南，距国贸桥600米。 总建设规模近70万,分区 苹果社区北区，为苹果商区和苹果街组成。 【苹果商区 】 传媒大厦、蒙太奇商务大厦、Block酒店及酒店式公寓 【苹果街】 苹果商业街苹果二十二院街组成，建筑面积约8万。,案例：北京苹果街-BLOCK街区,17,以江南古镇的模式来构筑现代商业街。 铺面积为80-100，铺铺朝街，所有商铺均 可自由连通为200-2000的商业空间。 将街切割、打碎、重组、再造，寻找最适宜的 街的尺度。,以体量而不是以数量来均衡视觉感受，造就整体感。 内部商业街与城市人流，车流贯通，做到吸入人流 戏台（广场）处于主要河流、人流交叉点，造成主要的 事件点。 垂直的空间经验，看上看下，商店住家的空间结构,案例：北京苹果街-BLOCK街区,18,苹果二十二院街设计理念,中国环院的概念，由三十多个现代院落组成，如：北京的四合院，云南的“一颗印”宅院，江南的“四水归一”天井院。,这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。回廊及宅前、宅间绿地与室内空间相互穿插，提高了空间的可塑性。,院的本身包含环绕的概念，屋顶的连续，由 一层环绕至二层，创造出连选变化的屋顶空间，创造新的院落形态。,19,北京苹果街,20,北京苹果街的经验借鉴,商业街区设计：BLOCK街区设计,商业街区价值的提升 ： 街空间尺度，812米的步行空间；街铺的平面、空间组合，具有可组合的弹性功能；院落形成街区，更多的铺临街,与住宅功能的融合,商业街区与住宅区分开,21,案例对本项目商业的启示,1.铺铺临街，易于销售,2.宜人的尺度 街是小的，铺是小的，空间是多变的，总能给人惊喜,3.城市的，开放的 街区商业与道路、与城市保持密切连通,4.广场效应 聚集人气，能够形成知名度，带来城市名片效应,5,商业街区与住宅互相融合，商业提升居住品质,索尼中心：柏林波茨坦广场索尼中心改造，如何实现街区营造和公共空间价值？,索尼中心位于德国首都柏林的波茨坦广场，总占地面积2.6公顷，地块呈锲形，它包括7幢建筑和一系列的地下设施，总建筑面积13.3万平方米，是以总部办公为主导的复合型商务中心。 占地：26444平米 建面：132500平米,索尼中心广场鸟瞰图,索尼中心包含了索尼在欧洲的总部、办公楼、公寓住宅、“日耳曼影院”、一个多功能剧场，以及复杂的、容纳有大量的休闲活动及零售商业的大空间,远望整座建筑的顶部象日本的富士山。,使各个建筑体完全开敞，与外部空间无缝对接，使广场成为城市肌理的重要组成部分,多样化的人流引导空间处理,内部交通体系,外部“门廊”,在中心体中多方位的开放通道，形成相对畅通的人流引导，消除建筑体产生的区域边界，最大化的共享项目价值,在建筑体当中采用局部挑空，分割建筑体形成多样的交通空间，保证中心与外部在视觉与空间上的通畅，形成的密切交流,开敞式的半掩半敞，路径设置与开放性的空间动态交融,以内聚式的公共空间处理手法，增强中心焦点区域的吸引能力，盘活整个街区的活力,Sony中心是由6栋钢结构建筑环围组成，大面积的落地玻璃让广场变得通透灵动。建筑群围而不合，跟外围空间保持有机的关联，具备良好的透气性和景观透视效果。站在广场里，能感受到现代建筑和自然景观交融的气息,内部空间利用大面积的休闲广场，休息绿地为客户提供交流空间，使得客户愿意停驻，从而提升项目人气与活力,具有可拉伸顶棚的广场是不仅提供了一个大的、可避风雨的、11层楼高的公共空间，它也同样使得周围的建筑物不再受风雨的限制，因此带来了大量的经济收益。,使建筑内部空间的私密性与外部空间的开放性模糊化，丰富空间层次，强化空间吸引力,城市开放性公共空间的私密性与私密空间的自我延伸和扩展，即内与外空间属性的模糊与反转，有助于丰富开放性公共空间的层次与序列.,室外的大屏护，形成全天候的露天广场，营造宜人的街区环境，大型室内空间室外化，完全模糊室内室外的界限,以强调突出造型感的建筑，以强烈的视觉冲击力建立项目的标志性意义,形态丰富的北侧建筑群,建筑立面采用大面积玻璃材料，视觉上完全透明，形成极强的消融感，充满轻盈通透的城市意象感觉,建筑群体紧凑，特色鲜明，强调整体建筑形象，简洁富于现代感与技术感,中心广场的上空的穹顶，仿佛是悬浮在空中的华盖，覆盖着整个中心广场，像把伞翼舒缓伸向四周，触及形态各异的裙楼,以时尚、动感、潮流造型建立街区情趣元素，以品牌主题商业增添持续性的城市活力,Sony中心除了办公区和Sony产品专门店之外，其商业街区的构划也物尽其用。广场采光好，是Caf聚集的地方，站在楼上俯瞰，广场上露天桌椅最受欢迎，客人们悠闲地晒太阳喝咖啡，惬意非常。中心内亦有传统德国美食的餐厅、电影院和大众汽车展示中心等等。这些空间设施足够消磨一个悠闲的下午。 其中一栋大楼墙面上悬挂着Sony的超大屏幕电视，正在播放Justin的最新MV。一排弧形的超宽钢制座椅为那些在广场休息和观看电视的人所准备。有人在喝水，有人在看书，也有人躺下来晒一个下午的阳光浴。,索尼的展示中心有四层，共1400平方米。 充满了令人兴奋的设施，展示了SONY超前的、经典的、独