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永川宇界维诗卡项目营销策划方案 缺一不可 罗荣江 杨震 沈田明 陈豪 指导老师 陈杰,策划目的,Author: YYL,了解永川房地产市场的些基本情况； 为提升宇界维诗卡品牌形象； 为项目的销售创造利润的最大化； 了解房地产的相关知识； 能更好的策划。,策划目录,微观环境分析,STP分析,营销策略选择,经费预算及参考文献,宏观环境分析,策划总结,自然环境,经济环境,政策环境,文化环境,1 2 3 4,亚热带季风性湿润气候 森林面积64万余亩，盖率达24.63% 适宜于建设大型房地产项目,2011年国务院发布“新国八条”，限购。 2011年 重庆房产税试点 现阶段趋紧，未来涨价不可避免。,2007年生产总值153亿元 2011年，财政收入突破75亿元，增长86.8% 2012年GDP为365亿元,茶文化 竹文化 石文化,宏观环境,消费者 分析,竞争者 分析,企业 SWOT 分析,开发商 企业,微观环境分析,重庆巨宇实业(集团)有限公司、系巨宇集团母公司，城市综合开发二级资质、AAA诚信等级。累计资产为2.5亿元。 重庆巨宇实业（集团）有限公司是一家以房地产开发为主，建筑施工并重，集园林景观设计、物业管理、网络科技、农业科技研究等为一体的现代民营企业集团。公司现有中高层管理人员100余人，其中高级工程师8人，工程师16人，助理工程师22人，大专以上学历占80%。 自1996年成立以来，通过十余年的辛勤耕耘，公司现拥有亿元固定资产，6家分公司，10余处商住楼盘，,先后被重庆市工商行政管理局、重庆市建设委员会、渝中 区城市建设委员会等部门授予“重合同守信用企业”、“先进企业”、“安全文明先进企业”、“优秀会员单位”。,开发商企业,地址： 永川昌州大道东段899号 规划指标 占地面积 116亩 筑面积：约48万平方米 容积率 2.0 建筑面积 约15.5 万 建筑密度 约16.78% 绿地率 35.21% 绿地面积：约27364 价格：均5100元每平米 户型：小户型为主 物业管理：金碧物业管理有限公司,竞争者分析恒大 裴翠华庭,开发商 重庆恒大永君房地产开发有限公司主要经营：房地产开发（取得相关行政许可后方可经营）；从事建筑相关业务（取得相关行政许可后方可经营）；销售建材（不含危险化学品）、五金、交电、电线电缆、通用机械、普通机械、电气机械及器材 项目周边配 教育：汇龙小学，兴龙湖小学（在建），永川中学新校区 社区内教育配套：约1900国际双语幼儿园 商业：30万城市综合体（后期规划） 社区内商业配套：约6600风情商业街 医疗配套：人民医院。,竞争者分析恒大 裴翠华庭,地址： 永川开发区子庄桥旁（新政府大楼往棠城公园方向） 规划指标 占地面积: 72463平方米 建筑面积: 141491平方米 容积率 1.92 绿化率 0.49% 物业类型：普通住宅 均价：4200元每平米 建筑风格：东南亚风情园林。 建筑装修 ：清水房 户型设计：项目推出的户型以90多平米的三房为主。,竞争者分析金域蓝湾,开发商背景 内江市金山房地产开发有限公司成立于一九九二年，注册资金2006万元，资质等级二级，总资产1.5亿元。各种工程技术人员150多人，开发业绩卓著、经验丰富、实力雄厚，社会公信度高。近年来被评为先进企业；优良工程示范单位；“全国行业质量示范企业“；四川省房地产重信誉、讲规则、质量无投诉单位为AAA级客户满意单位。 项目配套 棠城公园、人民广场、水晶公园、商业步行街等休闲购物场所，有人文教育氛围浓郁的重庆文理学院、文理学院附中、汇龙小学、青少年活动中心，邻近永川区人民政府、政府行政服务中心、开发区管委会、公安局、交警队。休闲游泳池、多彩儿童游乐场、风景长廊、专属会馆、沿河水域宽境景观带。,竞争者分析金域蓝湾,地址：永川红河大道与兴龙大道交界处(兴龙湖公园旁) 规划指标 产权年限：50 容积率：2.50 绿化率：35 总户数：3000 建筑面积：365000平方米 占地面积：20000平方米 建筑类型：花园洋房 物业类别：普通住宅 主力户型：90-150平米 物业公司：金科物管 格说明：均价4600元/平方米,竞争者分析金科中央公园城,开发商背景 金科集团成立于1998年5月，是一家以房地产开发为主业，以酒店、现代农业、基建、物业管理等为辅业的大型企业集团，具有国家一级房地产开发资质，总资产约110亿元，固定员工5000多人。目前，已进入北京、重庆、四川、江苏、湖南等省（市）的8个城市进行房地产开发。被国务院发展研究中心等三家权威机构评定为“中国地产品牌10强”，被多家权威金融单位授予AAA信用等级。 配套设施 公园：育公园、观音山公园、水景公园、棠城公园 医院：人民医院、妇幼保健院、疾病预防控制中心 学校：重庆文理学院、枫叶国际学校、新红旗小学、新永川中学、城市 职业学院、广播电视大学、青少年活动中心,竞争者分析金科中央公园城,重庆巨宇实业(集团)有限公司、系巨宇集团母公司，城市综合开发二级资质、AAA诚信等级。累计资产为2.5亿元。 重庆巨宇实业（集团）有限公司是一家以房地产开发为主，建筑施工并重，集园林景观设计、物业管理、网络科技、农业科技研究等为一体的现代民营企业集团。公司现有中高层管理人员100余人，其中高级工程师8人，工程师16人，助理工程师22人，大专以上学历占80%。 自1996年成立以来，通过十余年的辛勤耕耘，公司现拥有亿元固定资产，6家分公司，10余处商住楼盘，,先后被重庆市工商行政管理局、重庆市建设委员会、渝中 区城市建设委员会等部门授予“重合同守信用企业”、“先进企业”、“安全文明先进企业”、“优秀会员单位”。,开发商企业,项目STP分析,2、目标市场选择,1、市场细分,3、市场定位,宇界维诗卡项目 swot分析,优势（S） 交通方便。 配套完善， 方便购物，娱乐。 人文气息浓厚， 文化内涵丰富。,劣势（W） 离主城相对较远。 车辆人流聚集， 噪声污染。,市场机会（O) 经济迅速发展， 市场需求大。 有运作的空间。 得到政府的大力支持,威胁（T） 政府调控过度 商业环境未 成熟影响销售。 中高档普通住 宅竞争激烈,收入水平 近几年来永川城乡居民收入水平大幅提高，生活条件继续改善,对住房需求 高层项目占据了绝对的市场份额,区域选择 兴龙湖地处永川城市CBD核心地段，经济发达，交通方便，环境优美,楼盘选择 街商住楼，接近繁华区，封闭式这是永川区比较普遍的住宅形式,消费者分析,心理行为因素,人口因素,地理因素,追求高品质的生活享受 做城市形象代言人 居住投资, 年龄：主要集中于28至55岁 学历：以大专学历以上的消费群体为主。 职业：多为白领、企业家、政府官员等中高收入人群群体。,城市生活水平较高， 消费能力较强，且观念新颖,市场 细分,中低档竞争激烈 永川中低端产品变现速度较快，开发商市场运作能力要求不高，因此，竞争激烈。,普通住宅 宇界维诗卡，主要定位中高档普通住宅,洋房搭配高层 宇界维诗卡由洋房和高层组合而成,中高搭配，选择专业化 宇界维诗卡以海派生活理念，完善的商业配套，呵心的物业管理来满足永川高端客户的需求。,目标市场选择,产品定位 地段优势 高档住宅聚集区 纯正托斯卡纳 智能化及安防设施配套齐全,形象定位 宇界维诗卡的自我形象定位是代言永川精神与展现永川气质的城市封面。,浩瀚城市绿洲 仅为维诗卡绽放（广告）,客户定位 来源 私营业主 政府官员 投资客户 购房原因 居住投资,目标市场定位,质量功能方案,产品项目介绍,实际规划,品牌策略,户型设计,配套设施,产品名称：宇界维诗卡 标志： 理念：以人为本 原则：尊重自然 风格：托斯卡纳,产品品牌策略,地址：永川红河大道与兴龙大道交界处(兴龙湖公园旁) 规划指标 产权年限：50 容积率：2.50 绿化率：35 总户数：3000 建筑面积：365000平方米 占地面积：20000平方米 建筑类型：花园洋房 物业类别：普通住宅 主力户型：90-150平米 物业公司：金科物管 格说明：均价4600元/平方米,竞争者分析金科中央公园城,策略2,策略1,定价方法,低价辅助策略,低开高走的价格策略,市场均价法 价格：4850元每平米,价格策略,代理模式,网络渠道,直接渠道,与专业房产销售公司进行强强联合,宇界维诗卡通过网络中介代理市场开放自由，广泛迅速信息传播，供需双方可以选择多种方式交流，节省了场地和大量的人力物力。客户能够坐在电脑前可以看遍所有的服务形式和了解自己喜爱的户型。,重庆宇界维诗卡实业有限公司利用自己的优势对宇界维诗卡项目进行直接销售。,渠道策略,广告 报纸、电视广告 通过与永川日报等非常有公信力的纸质媒体和永川电视台的合作，扩大受众人群，增强项目的知名度和影响力。 网络 在主流的网络媒体上设立我们的宣传主页，如永川搜房网、新浪乐居，搜房网等等，进行楼盘的介绍和宣传。 房交会 参加每年两次的房交会，利用好于潜在消费者接触的机会，利用这一有利时机进行促销。 派单 利用永川各种兼职中心，制作优美的宣传资料，在主要商圈进行营销资料的派发。,促销策略,营业推广 宇界维诗卡项目通过参加成都市的房交会和与中国建设银行实施的合作战略，对项目的各种优惠策略进行介绍和宣传。 优惠形式：VIP优惠卡 折价卷 直接打折 样品房体验 公共关系 与目标客户集中的俱乐部、协会、社区组织等搞好公共关系，或参加公益活动等利用良好的公共关系促进销售。,促销策略,一、销售人员培训 房地产相关法律法规 建筑基础知识 商品房的销售管理 房地产营销技巧 项目相关资料及文件 二、促销实施方案 （一）广告方案 （二）活动方案,行动方案,（一）营销费用估算 项目的营销推广分三期进行，根据宇界维诗卡的项目品质、构成特点，结合永川房地产行业常规做法，即综合性物业的营销推广费用占总销售额的1.2-2.5%，因此总体营销推广费用大约在1000万。 三期推广投放费用预算 前期：2