房地产开发项目的可行性论证.ppt

房地产开发项目的可行性论证 与科学决策 张跃松 ,可行性研究国内外现状 我国房地产项目可行性分析常见误区 可行性研究工作阶段 房地产项目可行性研究报告基本框架 房地产开发项目评价,可行性研究的国内外现状,可行性研究 可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。 可行性研究的根本目的 可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。,银行等金融机构,可行性研究报告是建设项 目申请贷款的先决条件,可行性研究与项目评价国外研究现状 国外先进的评价方法与评价理论 世界银行实行的项目评价方法 项目评价方法的新发展 国外项目评价的指导性著作,我国房地产项目可行性分析常见误区 误区一：一个标准的效益分析 可行性研究的“效益分析” 不可能是十分确定的，只能是一种合理的预测，而且这些预测需要假定的前提，那就是期望值。 误区二：先入为主的可行性研究 可行性研究报告从各个角度描绘某个项目投资的美好前景，却偏偏不提项目投资的不利因素。,我国房地产可行性分析如何真正“可行”,可行性报告在房地产行业，房地产企业集团内部格式必须一样，统一游戏规则，便于分析和评估 加快专业化及市场培育工作 提高从业人员素质 建立可行性研究数据库。信息的缺失或误差，可能给可行性分析带来巨大误差。,可行性研究工作的四个阶段 投资机会研究 初步可行性研究 详细可行性研究 项目的评估和决策,可行性研究基本框架,建设项目可行性研究的内容 (1)项目概况 (2)开发项目用地的现状调查及动迁安置 (3)市场分析和建设规模的确定 (4)规划设计方案选择 (5)资源供给 (6)环境影响和环境保护 (7)项目开发组织机构和管理费用研究 (8)开发建设计划 (9)项目经济及社会效益分析,如何进行可行性研究,接受委托,方案优化,财务和国 民经济评价,编制报告,调查研究,1 项目总论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 1.1.2 开发公司 1.1.3 承担可行性研究工作的单位 1.1.4 研究工作依据 1.1.5 项目建设规模和内容 1.1.6 项目开发手续 1.2 可行性研究结论 1.2.1市场预测 1.2.2项目建设进度 1.2.3投资估算和资金筹措 1.2.4项目综合评价结论,房地产项目可行性研究报告基本框架,2 项目投资环境和市场研究 2.1市场宏观背景 2.1.1全国投资环境 2.1.2本市投资宏观背景 2.1.3区域发展及前景预测 2.1.4宏观市场与本项目发展借鉴 2.2 区域市场分析 2.2.1 区域市场界定 2.2.2 供给分析 2.2.3 需求分析 2.2.4 竞争分析 2.2.5 典型物业调查 2.2.6 市场分析有关结论,3 项目分析及评价 3.1 地块解析 3.1.1 交通条件 3.1.2 地形、地势 3.1.3 水电气保障 3.1.4 规划限制条件 3.2 项目SWOT分析 3.3 项目评价 4 市场定位及项目评估 4.1 项目定位 4.2 方案评估意见 5 项目开发建设进度安排 5.1 有关工程计划说明 5.2 施工横道图,6 投资估算与资金筹措 6.1 项目总投资估算 6.2 资金筹措 6.3 投资使用计划 7 销售及经营收入测定 8 财务与敏感性分析 8.1 盈利能力分析 8.2 项目不确定性分析 8.3 社会效益和影响分析 9 可行性研究结论与建议 9.1 拟建方案的结论性意见 9.2 项目主要问题的解决办法和建议 9.3 项目风险及防范建议,房地产开发项目成本及费用的构成 土地费用 前期工程费 房屋开发费 管理费 销售费用 财务费用 其他费用 不可预见费 税费,房地产开发项目投资与收入估算,房地产开发项目评价,主要技术经济指标： 财务内部收益率 财务净现值 动态投资回收期 成本利润率 成本收益率,国内外项目排序和方案比较指标分析,项目的评价及决策方法,项目的单目标评价 FIRR评价 NPV评价 项目的多目标评价 DEA方法 AHP方法 模糊综合评价,有量化分析的文章更易于发表,（1）Study on the Method of Multi-Objective Optimization and Decision-Making for Construction Projects Proceedings of 2001 International Conference on Management Science & Engineering, 2001.8 收录ISTP （2）Study on the Comparison Method of Safety and Durability of Engineering Projects Proceedings of 2003 International Conference on Management Science & Engineering. 2003.8 收录ISTP （3）Study on the rational return on investment in the financial evaluation of construction project. Proceedings of 2003 International Conference on Construction & Real Estate Management. 2003.10收录ISTP （4）The Comparison and Analysis of Real Estate Operation in China.JOURNAL OF HARBIN INSTITUTE OF TECHNOLOGY，2004.12 收录EI,独立作者 （5）面向客户关系管理的房地产企业数据库设计.哈尔滨工业大学学报，2004.12 收录EI,（6）中国房地产市场运行是否过热的比较分析,沈阳建筑大学学报，2005，2 （7）层次分析法（AHP）在城市小区物业管理中的应用,沈阳建筑工程学院学报, 2000.1 （8）建设项目可行性论证中质量与寿命评价指标体系的设置 ,哈尔滨建筑大学学报,2001.4 （9）基于结构可靠度的建设工程质量与安全使用寿命的综合评价,低温建筑技术, 2001.4 （10）基于模糊数学的工程安全耐久性比较法研究,土木工程学报（建设工程与管理分册）,2002，第一期 （11）建设项目多目标优化决策方法的研究 ,沈阳建筑工程学院学报,2002.3 （12）建筑工程质量与使用寿命的预测及定量关系分析 建筑科学, 2001.8 （13）基于模糊聚类分析的房地产运行阶段的比较研究,沈阳建筑大学学报2005，2 （14）国外及香港物业管理模式的分析与借鉴.2000年跨世纪城市发展国际研讨会论文集, 2000.1,（15）建设工程质量与寿命关系模型的研究. （16）DEA在建设项目多目标评价中的应用 （17）Study on the Method of Multi-Objective Optimization and Decision-Making.Proceedings of 2002 (2001) International Conference on Construction & Real Estate Management. 2002(2001) （18）Comparison and Analysis of Real Estate Market Overheating in China Proceedings of 2004 International Conference on Construction & Real Estate Management. 2004.12 （19）建设项目多目标优化决策（DEA）方法,全国投资与建设研究成果集， 2004.9 （20）建设项目非DEA有效方案的诊断与优化,化工技术经济，2004.12 （21）我国房地产定位策略研究,建筑管理现代化，2005，3 （22）对于我国经济适用房政策的思考,中国房地产信息，2005.5,（23）中国的城市经营，2005 （24）浅谈建筑工程设计阶段的质量与寿命评价，2005.6 （25）The Influential Elements and Trend of Chinas Housing Market Development，2005 （26） Application of DEA in Project Evaluation of Real Estate Enterprises，2005 （27） Diagnosis and optimization of DEA ineffectiveness of the construction projects，2005 （28）From Risk Management to Uncertainty Management: a significant change in Project Management，2005 （29）项目评价及优化的应用，2005