山东省安丘市场调研报告.ppt

安丘市场研究报告,策划管理中心 2012年5月15日,目的：,目前集团正在对安丘三合春城周边地块研究，在安丘当前的市场环境下，该地块适合开发何种物业类型是目前需解决的核心问题，因此本报告主要针对当前的市场政策趋势、城市经济发展研究及安丘市房地产市场研究三个维度进行分析，得出本项目适合开发何种物业和企业未来在安丘的拿地策略，最终解决本项目的核心问题！,2,城市经济发展研究,房地产市场研究,3,提纲：,1,宏观市场政策研究,宏观市场政策：整体市场不容乐观，但政策力度已接近顶点，未来市场将趋于平稳，但是四线城市受政策影响相对较小，且调控主要针对住宅市场,已全面覆盖的政策组合,限购,信贷,税收,供给,监管,各部委联合检查，执法会更严，如北京会实现民监局、房管局、公安局信息联网，打击假离婚、假社保等。 6月-8月之前全国40个城市的住房信息系统完善，实现全国联网，打击非贷款的二套房漏洞。,问责,保障房 房价上涨过快城市限购否 是否出台房价控制目标,宏观市场政策: 下调准备金率回暖信号，促进客户的置业信心，利于房地产市场的发展,2011年11月30日晚间，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，这离央行上次2008年12月份下调存款准备金率已经时隔35个月。 从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2012年以来央行第二次下调存款准备金率，距离2月24日今年第一次正式下调存款准备金率近三个月。 在上次下调存款准备金率以后，各地银行针对首套房的利率基本由上浮10%左右，回归基本八五折左右。但最近首套房八五折利率优惠有收紧苗头，此次下调存款准备金率后，首套房贷款的利率很可能继续维持八五折优惠，部分银行甚至可能会出现八折优惠，楼市刚需将从中获益。,2012年4 月，全国100 个城市住宅平均价格为8711元/ 平方米，环比 3 月下跌0.34%，其中 29个城市环比上涨，71个城市环比下跌。其中济南市跌0.34%，均价9190元/平米，潍坊市下跌1.09%，均价4067元/平米,2012年4月全国房价统计10大城市房价开始有所松动，跌幅较小，其中8个城市出现环比下跌的情况。山东省以济南为代表的房价几乎几经出现了静止状态，下跌仅0.34%。市场价格开始进入探底阶段，刚需和初改客户将开始集中释放。,宏观市场: 4月份百城指数十大城市价格环比微降，市场价格开始逐渐探底，市场成交将逐渐回升,目前全国百强房地产企业，均采取不同的手段进行融资，在当前的市场环境下，大量融资，囤积土地，说明该类企业均看好未来的房地产发展空间，预示着市场将逐渐回暖； 2012年3月份全国五个大型地产企业共获取12宗土地，其中保利在西安获得2块，恒大在济南获得7块。12宗成交土地均属于二三线城市 ；,百强房地产企业融资情况,百强房地产企业囤地情况,宏观市场政策：国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存,数据来源：中国房地产决策咨询系统,依据道氏模型的房地产市场趋势研判,上升趋势,短期趋势,开发商预期 购房者预期,2006,2007,2008,2009,2010,2011,2012,2013,2005,2004,政府的压力来源 民生问题 稳定经济状况 换届压力,宏观市场政策：调控是正常的经济走势，根据道氏模型分析，未来房地产市场将开始转暖，市场存在巨大的市场空间,当前市场环境不容乐观，但是政策力度已接近顶点，四线城市受政策影响较小，市场存在发展空间； 国内一线地产大鳄开始大量融资，囤积土地，预示着房地产市场将逐渐转暖，同时二三线市场将成为主战场，潍坊市场机遇与风险并存； 宏观调控主要针对住宅市场，商业市场受政策影响力度较小；,小结：,政策力度已达顶点，市场回暖迹象明显！,2,城市经济发展研究,房地产市场研究,3,提纲：,1,宏观市场政策研究,安丘地理位置,城市区位研究：安丘位于两大省级经济发展轴，战略地位显著,安丘位于两大经济发展轴线上，胶济轴（济南淄博潍坊青岛），沿海轴（日照青岛威海烟台）,安丘市位于山东省中部偏东，潍坊市南部，地处东经11844至11927，北纬3605至3638之间。东与高密、昌邑市以潍河为界，西接临朐县，南隔渠河与沂水县、诸城市毗邻，北连坊子区、昌乐县。 南北最大距离61.5公里，东西最大距离65.3公里。胶济铁路横贯县境北部，潍（坊）徐（州）、下（营）小（关）公路干线交叉市境，交通方便。城区在市境北部，直线距离西北至首都北京460公里，西距省会济南200公里，北距市府驻地潍坊32公里，与邻市、县城区的距离是：西北至昌乐45.5公里，北至坊子20公里，东北至昌邑50.8公里，东至高密49公里，东南至诸城52.5公里，西南至沂水89.3公里，西至临朐63公里。,市北政务区,老城区,新城区,城市发展：现有市场格局按政府规划方向发展为三个板块，呈“集群式”发展，城市规划思路清晰,1.城市发展： 老城区作为安丘市城市发展的起点，开始向北、向东发展； 2.发展轨迹： 老城区新城区市北政务区 3.区域现状： 目前老城区城市正在进行城市更新，拆迁难度较大，房地产开发成本过高； 新城区目前趋于成熟，配套逐渐完善，但目前可供开发的土地较少； 市北政务区随着市政府的东迁，区域配套将逐渐成熟，未来发展前景看好，且土地供应量巨大，房地产开发空间巨大。,老城区板块 ：多为旧村改造项目； 新城区板块 ：基础市政建设跟不上开发节奏。随着城市建设的步伐逐步加快，新城区的土地即将开发殆尽； 市北政务区：尚处于初级建设规划阶段，目前几条城市主干道正在向北推进，已经有一些开发商开始关注河北地块。市北中央政务区板块未来将成为安丘房地产市场的主战场。,住宅市场：随着城市规划的持续推进，市北政务区板块将成为开发的热土，开发前景良好,2005年至2011年安丘市GDP年均增长率保持在10%左右的水平，在所有县市中处于中等偏低水平。2011年达到地区生产总值约188.8亿元。,城市宏观经济研究：安丘市宏观经济的快速增长期将带动房地产业的高速发展,GDP增幅和房地产业 发展状况的关系 库兹涅茨,数据来源：安丘市统计年鉴,城市宏观经济研究：以第二和第三产业为主，但是第三产业发展速度缓慢，办公需求增长量有限,根据2006年2011年安丘市各产业值及结构变化情况来看： 第一产业所占比重保持在14%至15%之间； 第二产业比重在63%至65%之间，但整体上呈下降趋势； 第三产业比重保持在20%至21%之间，仍处于低水平，但呈现年均2%的缓慢发展速度。,数据来源：安丘市统计年鉴,城市宏观经济研究：人口增长相对平稳，外来人口较少，农业人口的城镇转移为房地产市场发展提供了有力保障,2005年至2011年安丘市总人口缓慢增长，从2009年开始增速加快，截止到2011年总人口达到近95万，其中农业人口约55万，非农业人口约40万，城市人口约13万。 根据2011年潍坊市各县区人口统计情况来看：安丘市人口总数占整个潍坊市的11%，在潍坊各县市（除潍坊市）中排名第三。 注：潍坊市包括奎文区、潍城区、高新区、开发区、寒亭区和坊子区。,单位：万人,数据来源：安丘市统计年鉴,城市宏观经济研究：大量的产业人口，为房地产开发提供了大量的客户支撑，但是其办公地点全部为自建总部,安丘市大型知名企业及产业人口规模： 山东景芝股份有限公司，产业人口规模在5000至6000人之间； 山东奥宝化工集团有限公司，产业人口规模在3000左右； 安丘市汶瑞机械制造有限公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 安丘市鲁安药业有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 潍坊长安铁塔股份有限责任公司，产业人口规模在2000至3000人之间； 另外，山东柠檬生化有限公司、山东海龙博莱特化纤有限责任公司等企业规模较大，产业人口较为密集。,安丘全市产业人口规模大致在2万人左右； 安丘重要企业主要以化工、机械、制药等为主。,数据来源：安丘市统计年鉴,城市宏观经济研究：固定资产投资规模稳步扩大，推动了房地产业的发展,20.2%,22.3%,20.3%,单位：万元,安丘市全社会固定资产投资按照年均21%的速度平稳发展，2011年已达到1402543万元。,数据来源：安丘市统计年鉴,20.5%,22.8%,城市宏观经济研究：人均可支配收入和人均消费支出的稳步增长，为房地产开发提供了资金支持,23.8%,14.9%,单位：元,根据2006年至2011年统计数据分析： 安丘市年人均可支配收入按照23.8%的平稳速度发展，2011年已达到18165元； 年人均消费支出按照14.9%的平稳速度发展，2011年已达到10565元； 人均消费支出增幅大于人均可支配收入增幅。,数据来源：安丘市统计年鉴,城市经济发展,城市区位：安丘市经济战略地位明显，城市发展规划合理，利于房地产市场的发展；,城市发展：安丘市规划思路清晰，随着城市规划的持续推进，市北政务区板块将成为开发的热土，开发前景良好；,产业发展：第三产业发展速度缓慢，写字楼市场增长量有限；安丘存在大量的产业人群，但是其办公地点全部为自建总部，写字楼物业客户需求较少；,安丘开发前景良好，市北政务区可作为企业后续拿地策略的重点区域！ 写字楼开发受限，其他物业发展前景良好！,宏观经济：城市宏观经济发展势头良好，推动房地产业的发展；,2,城市经济发展研究,房地产市场研究,3,提纲：,1,宏观市场政策研究,领世新城,和泰中央世家,市北政务区,老城区,新城区,领秀城,青云花园,青云郡,青云国际城,恒大庄园,大成花园,青云世家,龙耀金都,汶水绿洲,锦绣花城,锦绣华城,锦绣华府,天地商业广场,恒信三合春城,住宅市场：安丘市房地产市场呈“三分天下”的趋势,根据市民的生活习惯及房地产开发的近期特点，将安丘房地产开发区域分成三个区片：老城区、东部新城区、市北区； 安丘市城市发展正处于初级阶段，因此在售项目主要集中在汶河南侧。,住宅市场：安丘住宅市场近年来供应量约330万平米，供应量较大，主力产品为80-130平米，价格箱体较窄，高层集中在3400-3700元/平米，多层集中在4000-4700元/平米,住宅市场：销售主要集中在老城区和新城区，去化速度较快，集中在2000平米/月以上，市场需求依旧旺盛,供给特征：现有产品缺乏创新元素，价格受区位因素影响差异较大,产品特征,价格特征,老城区,新城区,均价基本集中在3200-3500元/平方米，品质好的产品均价最高达到3700-4000元/平方米,高层均价多数集中在3500-3700元/平方米，多层集中在4200-4700元/平米,市北政务区,集中在2800-3200元/平米,供给特征：营销卖点以单纯的自然资源、地理优势等硬性卖点，属于市场营销的初级阶段,目前市场营销手段比较 单一，多以广告营销为 主，发布形式有单页、 DM小报、道旗等，售 楼现场的包装上都普遍 存在不足,购房需求,结婚、拆迁、工作进城、改善居住环境等。,公务员 企业事业单位职员 老师 私营业主 安丘下属乡镇的有能力购房者,在购房关注因素中，出现频率比较高的有地段、户型、环境、价格等。 区域：老城区为首选； 房型、面积：80-100平方米左右的产品 单价：30003500元/平方米为消费的主力单价,客户组成,购房关注点,需求特征：需求特征以自住为主，区域位置和价格成为置业者考虑的首要因素,典型项目领秀城：基础指标,典型项目领秀城：产品,建筑： 现代风格，统一整齐；高档外墙涂料饰面,园林： 集中绿化，园林造景，但缺乏明确主题,乡镇私营业主及县城25-37自住首置占绝大多数，50岁以上公务员泛公务员改善型客户为补充。,客户访谈：,典型项目领秀城：客户研究,1号楼一单元1202室业主： 86平方米，两室一厅一卫，房价25.6万，没有贷款，第一次城里买房 某女士，42岁左右，夫妻两个个体生意，一个孩子，家庭年收入估计在10万元左右； 购买本项目的原因：“有钱了，能买的起”，“离着干活的地方近”,1号楼一单元503室业主： 120平方米，三室两厅两卫，房价30万，贷款10万，原有房改房一套，室内装修高档（称不上豪华）， 付女士46岁，个体生意（在泰华有摊位），丈夫为公务员、两个孩子（24岁、15岁），家庭年收入10-15万元； 购买本项目的原因：“环境比原来住的好，价格又比青云花园低，孩子喜欢电梯”“也没有太多比较，看着好买了”,典型项目青云郡：基础指标,典型项目领秀城：产品,建筑： 英伦风格，统一整齐；高档外墙面砖,园林： 集中绿化，园林造景，但缺乏明确主题,外部资源： 青云山强势景观资源,住宅市场小结：,安丘市住宅市场集中在老城区和新城区，未来会向城北发展；,老城区后续土地供给匮乏，供应有限，板块逐渐向东、向北扩进，市北政务区将成为未来的主战场；,老城区销售均价集中在3200-3500元/平米，价格箱体较窄；新城区高层销售均价集中在3500-3700元/平米，多层销售均价集中在4200-4700元/平米；市北政务区销售均价集中在2800-3200元/平方米；,区域位置和价格成为影响消费者置业的首要因素，住宅市场畅销户型为80-100平方左右的产品，也是供应的主力户型，消费者越来越关注户型、环境、地段等因素；,营销卖点以单纯的自然资源、地理优势等硬性卖点，属于市场营销的初级阶段，在营销手法上还有大量的空间可操作。,蓝星国际,天下客,泰华曼哈顿,公寓市场：目前在售公寓项目仅三个，且处于尾盘，市场较为稀缺，存在较大的市场空间,目前在售公寓项目仅有3个，均为SOHO公寓产品（可办公、居住、投资），且处于尾盘状态主要集中潍徐路两侧，建设较早的为天下客，已经成为成熟社区。 蓝星国际和泰华曼哈顿已经成为现房，装修还未完成。,公寓市场：安丘市场在售公寓产品老城区价格集中在3700-3800之间，但是新城区泰华曼哈顿由于泰华城的引入和周边环境的影响，价格较高，为4600元/平米；公寓产品销售状况良好，正常销售期均集中在20套以上；其客户以投资客户为绝对主力,典型项目：泰华曼哈顿基本状况,区位：泰华曼哈顿由世纪天源开发，位于商场路与206国道交叉处（青云花园南666米）； 经济指标：项目一期由地下高档百货超市商场-世纪泰华、1栋28层的超高层国际智能精装公寓与星级产权式酒店组成。,业态分布： 1-6层商业 6-12层为红枕酒店 13-28层为公寓。（也可当写字楼）,典型项目：泰华曼哈顿产品及销售状况,产品类型： A户型：62 B户型：66 C户型：50 户型比例：A：B：C=1:1:3 每层共20户 公摊：25%,产品市场认可度： C户型比较方正销售较快； B户型实用不太方便； A户型比较狭长面积较大。,现状： 09年开盘，目前剩余房源20套，处在尾盘期，剩余房源多集中在20-28层，剩余单价较高，并且多是东西两山大户型。 均价：4800-5100元/ 租金情况：小户型1500元/月， 大户型：2000元/月。 产品情况：1-5楼为商业，自己持有由世纪泰华进行经营管理，目前只有世纪泰华进行开张经营； 6-12楼为红枕大酒店管理的酒店式公寓，全部售罄，采取返租金模式共返租金10年，每年8%。，其他12层以上普通销售。,典型项目：蓝星国际基本状况,区位：位于潍徐路与兴安路交汇处，由潍坊卓信实业集团有限公司投资； 经济指标：规划用地面积5773平方米，总建筑面积30725平方米，其中商业面积8961平方米，公寓面积10402平方米，写字楼面积7905平方米，地下面积3457平方米，地下地上共计20层。,业态分布： 地下一层：停车场； 1-3层：商业； 4层以上为公寓，共计368套。,典型项目：蓝星国际产品及销售状况,产品类型： A户型：南向户型54 B户型：西向小户型43 C户型：拐角户型123 D户型：电梯户型94 其中C、D户型每层只有一个 公摊：20% 每层共24套， 户型比A:B:C:D=11:11:1:1,产品市场认可度： BC户型比较方正销售较快。 CD户型比较狭长面积较大。,现状：09年开盘，目前剩余房源8套，处在尾盘期； 均价：3800-4100元/； 运营模式：西向所有小户型为开发商招商商务宾馆，进行返租，返租共六年每年的比例为7%、7%、9%、9%、11%、11%共返租金54%； 租金：小户型800元/月 ，大户型：1000元/月； 产品情况：1-3楼为商业，自己持有由开发商招商进行经营管理；3层以上进行销售。,典型项目：天下客基本状况,区位：位于潍徐路与永安安路交汇处； 开发商：潍坊顺大置业有限公司开发； 经济指标：总建筑面积67000，其中三层商厦25000 ，地下车位15000 ,3栋22层小公寓住宅28000 ，2008年开工。,业态分布：