三亚某产权式酒店可行性研究报告

三亚卓达产权式酒店可行性研究报告三亚卓达房地产公司资产经营管理公司、销售部联合制作二一年四月六日目 录第一部分：产权酒店概述第二部分：卓达产权酒店背景分析第三部分：卓达产权式酒店经营模式第四部分：业主权益及投资收益分析第五部分：投资回报预算及与其它投资方式的分析比较第六部分：可持续经营和盈利保障第一部分：产权酒店概述一、 产权酒店的概念解析1、 产权酒店的来源产权酒店由“时权酒店”演变而来，“时权酒店”，即由消费者或个人投资者买断旅游目的地酒店客房特定时间里的所有权。这一概念的首创者是瑞士的亚历山大.耐提。 1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店开创了真正意义的时权酒店经营，即向旅客出售特定时间内旅馆住宿和娱乐设施的权利。产权酒店则是买断产权而不是买断时段，即开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般不在酒店居住，而是将客房委托给酒店管理公司进行出租经营获取年度客房利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。2、 产权酒店的发展产权式酒店最早诞生于欧洲瑞士、法国，并迅速在美国佛罗里达州和夏威夷等风景优美，气候迷人的旅游胜地盛行，全球产权式酒店已逾1000家，丰富的旅游资源所吸引的大批游客，使得酒店入住率长期保持在较高的水准，为投资者带来丰厚的回报，90年代初全球产权酒店收入达40亿美元，据专家预计2004年全球产权酒店销售将突破300亿美元。二、 产权酒店的基本特点1、 地点要求产权酒店一般位于著名旅游城市，如夏威夷，拥有充足的客源，能够保证足够的客房出租率。2、 经营方式投资者将客房委托给酒店管理公司经营管理，获取分红以及一定时间的免费入住权。3、 投资收益巨大业主在取得客房出租收益的同时还坐享房产增值收益并可通过转卖变现。4、 运营成本低酒店开业之前，已收回部分投资，在运营当中避免了巨大的财务费用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上非常灵活，在行业竞争中占据绝对主动。第二部分：卓达产权酒店背景分析一、 卓达集团简介卓达集团创建于国家实行宏观调控房地产跌入低谷的1993年7月，秉承“追求卓越，德达天下”的企业理念，以“关注社会、产业报国”为宗旨，从河北省会石家庄起步，现已发展成为以房地产为龙头，涵盖教育、文化、科技、农机、商贸、旅游开发、建筑安装、物业管理等项目的大型企业集团，集团地跨北京、三亚、呼盟、净资产逾25亿元，负债率不足3%。7年时间，卓达集团在河北省石家庄市开发建设全国名牌小区书香园、卓苑、中苑等120万平方米住宅，托资3亿元的占地362亩的现代化卓达高素质教育中心，卓达东方服装城、河北两院院士园，1999年7月，卓达集团在北京创建了房地产开发公司，总投资60亿元占地3万亩的北京卓达大学正式开学，首批莘莘学子已入读卓达大学；位于北京延庆的中华民族大团结村已开发1600亩。2000年卓达集团北上内蒙古呼伦贝尔盟，南下海南三亚，结合当地资源优势，在房地产、城建、旅游、教育、高科技等行业进行全方位综合开发，以极强的人文关怀精神铸就卓达品牌。二、产权酒店在中国的现状 1995年以来，青岛、北海、珠海、兰州、昆明、深圳、上海、南京、杭州、海南等地均开始陆续建设形势各异的产权酒店，产权酒店将酒店业与房地产业进行了完美的投资组合，形成了独特风格，在市场开拓和盘活房地产方面有着不可低估的潜力。三、三亚概况1、旅游资源概况三亚市位于海南岛的最南端，是我国唯一的热带滨海城市，汇聚了阳光、海水、沙滩、气候、森林、动物、温泉、岩洞、田园、风情 等十大景源要素，是世界上热带海洋旅游资源最密集的地区之一，有天涯海角、鹿回头、南山寺等著名的旅游景点，它南望南沙、西沙，北顾五指山、万泉河，漪旎的热带风光 ，如诗如画，它的空气负氧离子浓度为北京的八倍，空气质量全国第一，年平均温度24度，是世界上最适合人类居住的地区之一，三亚更素有 “不是夏威夷，胜似夏威夷”的美誉。得天独厚的自然条件和众多的人文景观是三亚风景旅游开发的优势，也使三亚具备了建设现代国际避寒冬泳、旅游度假胜地的条件，三亚被列入中国首批全国优秀旅游城市，中国唯一的国际化热带滨海旅游城，被誉为中国最佳旅游名胜，并被世界旅游组织认证为AA级旅游城市。2、城市交通状况三亚拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。2001年11月，粤琼跨海铁路即将建成通车，届时，游客可通过全国各地火车直通三亚，极大的促进包括旅游在内的各种产业的发展。3、旅游配套产业概况随着世界经济一体化进程的蓬勃发展，城市建设发展的规模向国际化迈进，三亚旅游业不断发展，国内外游客纷至沓来，旅游形势越来越好。但在旅游业不断发展的同时，阻碍旅游业发展的因素也显现出来，第一：旅游配套设施存在着许多缺陷，如没有大型的购物中心、没有综合性的娱乐休闲、餐饮、会议中心等。第二：酒店业的产业结构的合理性与日益发展的旅游业相比仍显滞后，至旅游旺季，星级酒店家家爆满，一些游客只得入住条件较差的酒店，因而不能享受到好的服务，极大的挫伤了游客热情。建一些档次高、配套全、服务好的酒店缓解三亚当地高档酒店入住压力，势在必行。小结：综合以上因素，充分利用三亚旅游资源，在三亚开发建设产权式酒店，对启动海南房地产，促进三亚旅游业的发展有着积极的意义，投资产权酒店有着光明的前景。第三部分：卓达产权式酒店经营模式一、 名牌酒店管理公司管理酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿的国际名牌酒店参与管理（尽快确定为那家公司）。二、 业主委托经营业主投资后，委托酒店管理公司代为经营管理。酒店管理公司对卓达产权酒店进行全权经营管理，业主获得协议承诺的消费权利和投资收益，不得干涉酒店管理公司的日常管理。三、 业主权益保障1、 从酒店开业起，即成立业主委员会，对酒店经营和财务管理进行监督。2、 委托会计师事务所对产权酒店的财务进行审计，保证酒店管理公司财务管理和利润分配的透明度和公正性。四、 客房利润多元化为满足进货企业客户及常客的需要，同时建立一个固定的客户网络，酒店管理公司专门设计了酒店客房会员卡，该卡以一定面值进行销售，持卡人将获得本酒店客房优先定房权和根据不同消费额确定的不同折扣优惠。会员卡的销售收入，将作为客房营业收入的一部分，参与到利润分配。五、 多点开发 连锁经营卓达集团凭借自身实力，在三亚和呼盟同时启动产权酒店，建立连锁经营体系，实现资源共享，倡导“夏游呼盟，冬住三亚,一处置业，两处为家”的崭新消费模式，同时使投资者的回报更具潜力。六、 客源保障体系配合两地产权酒店，卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社，且与多家旅行社达成合作协议，并将相继启动福如东海旅游区、敖包山等旅游项目，致力于卓达产权酒店形象推广，建立最广泛的销售网络，保证酒店源源不断的客源。第四部分：业主权益及投资收益分析一、 业主权益1、基本权益1.1) 业主每年可享受4-10月份（除法定节假日外）20天或1、2、3、11、12月份、法定节假日8天的免费度假入住权（二者选其一，并提前一个月通知酒店管理公司）1.2) 业主可将免费使用天数折合成使用套数。1.3)如当年没有享用或没有享用完，可累计至下一年.1.4)业主可将应享有的免费度假入住权自由转移、赠送。1.5)业主在自用期间可享受酒店配套服务6-8折优惠。1.6)业主在其他时间入住本酒店可享受最低折扣优惠即：淡季4-10月5折，旺季及节假日8折（均以当时市价为基数）。2、附加权益 充分发挥卓达集团的资源优势，业主可将应享有的免费度假入住权，按其价值折合成三亚卓达其他类似项目以及呼伦贝尔盟卓达产权酒店的消费权，真正体现“一处置业，多处为家”。二、 投资收益1、 客房利润分红 年度客房出租总收入扣除经营成本营业费用，由酒店管理公司提取其中30%，其余70%归业主所有，按每位业主所拥有的分红系数进行分红。 A单位分红系数=A单位首次交易额/总面积的对应首次交易总额 A单位年度利润分红=业主可分配年度利润总额A单位分红系数2、 附加承诺如2004、2005、2006年三个经营年度年投资回报率低于5.5%,2007年1月1日3月31日期间，可按原值回购业主投资购买的客房。其中涉及费用由卓达集团承担。注：一次性付款客户“原值”指，购房时所付总房款数；银行按揭类客户“原值”指，首付款和业主已还银行本金。小结：业主只需交纳20%的首期款，便可获得如下回报：a、 还清按揭贷款后便可获得这套酒店房间的100%的永久物业产权。b、 淡季1400天（或旺季560天）的免费入住权（70年总和），并可转移赠送给亲朋好友。c、 近70年的客房利润分红。d、 70年客房房产的增值空间。目前，全球经济复苏，国内经济保持持续稳定的增长，增长了人们消费的信心，银行8次降息，政策向消费倾斜，促使人们寻找新的消费点、投资点，随中国加入WTO日益临近，中国的各种产业将受到面临严峻的考验，但旅游、房地产等以不可再生资源为依托的产业将保持强劲的增长势头，卓达产权酒店是将旅游和房地产相结合的一种新的投资方式，必将成为新的投资热点和消费热点。为了更好的促进海南的大发展，海南省加大了基础设施建设的力度，作为海南南部中心城市的三亚现已拥有一个4E级的凤凰国际机场，目前已开通了北京、上海、广州等三十多条国内航线和通往韩国、日本、新加坡、俄罗斯、德国的十几条国际航线。并且在2001年11月，粤海铁路将建成通车，便利的交通，将三亚的优势和国际、国内的大环境紧密的联系起来。93年94年受经济过热的影响，海南房地产一直在低谷徘徊，经过几年的沉淀积累，已经到了触底反弹的时候，产业主在此时购买的卓达产权酒店客房必将有一个巨大的升值空间。e、 酒店配套设施消费优惠权。第五部分：客房规划经济效益分析：一、客房规划 1、客房总建筑面积3万平米，总值3亿元。 2、房间数642间，每间50平米。 3、客房类型：项目间数单位面积总面积房价（元）标准间42050平方米面积20400平米688商务标间2650平方米面积1300平米788蜜月间3750平方米面积1850平米688普通套间20100平方米面积3600平米1238家庭套间34100平方米面积3000平米1268商务套间13100平方米面积2000平米1398豪华套间5150平方米面积750平米1888总统套间1500平方米面积500平米8888总计客房数：556间套注：全国五星级酒店114家，平均出租率高达71.43%，在2000年全部盈利，有的利润高达37%。三亚市五星级酒店的平均开房率为75%，为了将预算做到百分之百保险，故开房率按60%计算。二、经济效益分析 （一）、客房营业收入卓达产权式酒店556间客房的加权平均价为790元，房价打六折，为474元。平均开房率按60%计，计算如下：每天的营业收入为：474元556间60%=元每月的营业收入为：元30天=元每年的营业收入为：元12月=元 （二）、客房营业成本： 通常星级酒店客房的营业成本为营业收入的810%，我们按10%计算为：元10%=元/月（三）酒店管理公司提取的毛利： 通常为毛利润的2%，即（-）2%=85388元（四）、客房营业费用总计：元/月，详细如下 1、工资：客房人员配备=客房总数量（556间）0.6=334人，人均工资按1500元/月计算，每月工资总额为3341500=45万元，； 2、广告费：按营业收入的1%计为元/月 3、水、电、油费：按营业收入的5%计为.5元/月 4、维修保养费：按营业收入的2%计为94875.8元/月 5、培训费：每年10万元，合8333 元/月 6、服装费：每年10万元,合8333元/月 7、办公差旅费：按营业收入的0.5%计为23718.9元/月 8、招待费：按营业收入的1%计为47437.9元/月 9、绿化费：按营业收入的0.5%计为23718.9元/月 10、酒店公司管理费：按营业收入的2%计为94875.8元/月 11、保险费：20000元/月 12、其他费：按营业收入的2%计为94875.8元/月 13、税项： 营业税5%,计.5元/月所得税三减两免,暂不计。 14、折旧费计:96万元/月预备费：2700万元，折旧期50年，折旧费计4.5万元/月。土建费: 5400万元,折旧期50年.折旧费计9万元/月。装修费: 5400万元,折旧期10年.折旧费计45万元/月。设备费:4500万元,折旧期10年.折旧费计37.5万元/月。（五）利润核算毛利润=月营业总收入营业成本营业费用-提取毛利=元/月管理公司提取毛利润的2%，净利润的6%，剩余可分配利润为94%=元/月投资回报率为：每年 6.78 % 三、 回报方案分析1、 投资情况举例例：以投资卓达产权酒店五层a标准间，简单情况如下：A、a房间面积50平方米B、a房间交易价格10000元/平方米C、总房款元D、付款方式8成30年按揭E、首期付款元F、按揭总款元G、月供款元H、分红系数0.I、分红2825.3元J、投资收益 元二、 投资住达产权酒店与各种其他投资方式比较1、 投资卓达产权酒店与银行储蓄比较源于“家无余粮心底慌”的传统理财观念，银行储蓄一直是中国人投资理财的首选。但随着中产阶级的形成，社会的大理财观已发生了根本性的变化。银行在三年中进行了8次利率的调整（包括7次降息、1次征收利息税），也是政府对居民理财观念的政策引导。在如此的宏观背景下，银行储蓄将不再是居民，尤其是中产阶级投资理财的首选。比较项目银行储蓄投资卓达产权酒店投资回报率年存款利息最高为2.85%（加征20%利息税）仅承诺固定回报就高达7.55%,二倍于银行储蓄。投资风险较小，但面临通货膨胀的贬值风险，经济增长伴随一定的通货膨胀，这种风险在经济处于上升阶段的中国，是必然的立足经营，广辟销售渠道，使业主绝对零风险投资，坐享无尽的回报空间。连带回报无拥有多项连带回报，如：70年物业产权增值潜力，淡季1400天的免费入住权等。2、 投资卓达产权酒店与投资其他地产品种比较比较项目投资住宅投资商铺投资卓达产权酒店投资回报方式增值后转让变现出租、增值后转让变现、自用委托经营获取年度分红，增值后可变现、同时享有免费入住权等多种回报产权通常为70年通常为50年70年投资额投资较大单价高，投资额根据铺面大小浮动。仅需交纳20%的首期款，投资小。升值保障国家宏观经济保持持续增长，地价保持不跌国家宏观经济相好，所在商铺保持长久竞争力，商铺供需平衡等。国际或国内宏观经济向好，酒店所在城市旅游业发展情况，酒店的管理等市场现状市场供需基本平衡，近年内房价只有微幅上调商铺面积供大于求，商业竞争持续加剧，价格下跌国际经济复苏、三亚旅游业保持持续增长，星级酒店供应不足，投资前景广阔3、 投资卓达产权酒店与投资股票证券比较比较项目投资股票投资卓达产权酒店投资额多少不限几万元投资风险股市瞬息万变，可能一夜暴富也可能倾家荡产，风险巨大零风险投资，坐享广阔回报空间精神成本承受巨大压力专业酒店管理公司经营管理，签订承诺书，无需业主费心。投资回报低吸高抛，赚取差价，利润分红等利润分红、经营良好创造的广阔房产增值空间、淡季1400天免费入住权、连锁消费权等4、 投资卓达产权酒店与投资人寿保险的比较比较项目投资股票投资卓达产权酒店投资额分期小额投资，总额几万元一次性投资，几万元性质储蓄型抗意外投资低风险高回报投资投资期数年、数十年不等一次付清20%，即可回报时间退休或遇到意外伤害时刻得到回报，通常只有2030年的回报期。70年回报期，可获得利润分红，物业增值等多种回报第六部分：可持续经营和盈利保障一、业界联盟 联合营销卓达集团凭借自身实力，依托三亚和呼盟旅游资源，在两地同时启动产权酒店，建立连锁经营体系，配合两地产权酒店，卓达集团已注册成立了卓达国际旅行社，并将相继启动旅游项目，同时和青旅、中旅等大型旅行社建立了联系，组建最广泛的销售网络，实现资源共享，共同致力于卓达产权酒店形象推广，保证卓达产权酒店历久弥新的强大吸引力和稳定的客源。二、超一流的酒店管理酒店特委托瑞士香格里拉、希尔顿的国际名牌酒店参与管理，鼎力推行“以人为本”的个性化、高品质的亲情式服务，追求“管理零缺陷，服务零距离”的管理标准，正符合三亚市政府提出的“精品立市”的发展战略。我们的酒店管理公司必将成为您值得信赖的好管家，更将是您投资回报的坚强保证。三、产权酒店自身运营成本优势酒店开业之前，已收回投资，在运营当中避免了巨大的资金占用，运营成本比常规酒店低的多，从而在经营政策上要灵活，客人在此住五星级的宾馆，享受五星级服务,却只需付出住三星级酒店的钱，在行业竞争中占据绝对主动。四、商业互动 开拓经营围绕酒店建设，开拓经营思路，设立会议开发中心、游艇俱乐部等多种机构，组织各类国际、国内活动和会议，如21世纪海洋资源开发论坛、旅游年会等等，提高酒店的入住率。海南岛的会议资源极其丰富，许多重要会议都在此召开，每年在海南召开的会议不下200个，其中包括影响巨大的亚洲论坛、全球经济一体化论坛等重要国际会议，这些会议不仅给海南带来了丰富的信息，提高了海南的知名度，同时也为当地带来了巨大的经济效益，在未来酒店的经营过程中，会议将成为酒店稳定的客户来源之一，充分挖掘三亚当地的会议资源，组织一个精干强大的会议组织机构，是非常必要的。卓达会议开发中心成员由社会科学界和自然科学界的多名专家组成，会议组织经验极其丰富。会议开发中心将在未来五年中,每年组织10个500人以上的固定的大型年会，仅会议一项就将为卓达产权酒店保证至少25%的客房入住率。五、经典的建筑 营造惬意生活酒店采用五星级标准装修，既拥有现代化的装置，又体现返朴归真“家”的温馨，并添置个性化装修布置，营造一种舒适宁静的居住氛围。酒店由著名建筑设计师执笔设计，结合三亚特有的热带滨海城市自然环境，在建筑设计中融入中国古典文化、现代建筑理念和浓浓的南洋风情，体现吉祥如意的建筑主题，形成一种凝重又活泼的建筑风格，酒店裙楼共三层，四层全部架空形成一个10000余平方米的特大楼顶花园，上设健身娱乐场所、大型游泳池、月光酒吧。酒店每个房间阳台均设有花槽，七彩花朵顺阳台自然垂下，远远望去好似七色彩虹，清雅秀丽。设计师在注重酒店外部景观的同时，充分体现酒店功能上的合理性，使环保和节能的概念得以充分表达，现代建筑学在此得到科学而完美的诠释。清晨，您迎着美丽晨曦，舒展庸懒身形，到四楼露天泳池畅游一番，一阵花香随风飘过，灵台无比清明，新的一天就此开始。夜晚，在淡淡的月光下，听着柔柔的钢琴曲，品着醇香的的葡萄酒，与友人轻声低语，一切烦恼均随风化去，在您心中只有祥和宁静经典建筑，营造惬意生活，保持酒店恒久魅力！六、超五星级标准的配套 完美诠释“度假365天”酒店以五星级标准建设，总建筑面积70000平方米，公共配套面积33000平方米，内含九大中心，是三亚目前规模最大，配套最全的超大型酒店，这九大中心指的是：健身娱乐中心：健身娱乐中心设有网球场 4个、台球、乒乓球各12个球台，保龄球12道、游泳池9个（最大的泳池6000平方米）、健身、武术、棋牌室、卡拉ok歌舞厅、桑拿浴、蒸汽浴、冲浪浴、按摩室、美容美发室老年活动中心等场馆，建设标准均高于五星级酒店同类场馆。美食中心：特色餐厅、西餐厅、园林咖啡厅、月光酒吧会务中心：可容500人的会议中心、各国语言翻译、并设有专门的会务部为酒店客人举办各种研讨会、展览会、定货会等活动提供服务。信息中心：专人负责每日从网上下载各种有用资料，进行分门别类的整理，酒店客人可免费查阅，也可以根据需要预定资料仅收工本费。 文化艺术中心：不定期的举行各种音乐会、演唱会、书法展、画展等活动，使客人入住卓达会员制宾馆的同时，还可感受到高雅的艺术气息。医疗康复中心：，优质的空气、美好的阳光，辅以良好的医疗康复设备，使整日埋头于繁琐的工作，而心烦意乱或体力透支的您，得到细心的呵护，在此度假可使您疲惫的身心得到