【手册范例】集团物业管理制度汇编WORD页.doc

精选资料集团物业管理制度汇编 工程维修部规章制度一、安全制度1 工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。 2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报工程部经理。 3各班组须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报工程部经理。 4工程师须每月对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部经理。 5未经工程部经理批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变电站、配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。 6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度,清理好现场。 7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。 8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。 9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。 10所有水池、水箱必须加盖并锁好，钥匙由维修人员管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经工程部经理批准，并进行登记。 11高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。 12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。13各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。14所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经工程部经理书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15工程部须每三个月组织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、消防工程管理制度1 工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟练使用楼宇内配置的消防工具、用具。 2消防中央监控室，必须具备下列资料、器材及钥匙。 2.1一套完整准确无任何故障之火灾预报警系统及消防联动控制系统。 2.2各层消火栓布置平面图，消防器材布置平面图及消防系统图。 2.3一套完整、清楚、准确之各层建筑平面图，图内应标明各防火卷闸、隔火墙、危险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。 2.4一套完整、清楚、准确之排烟通风图。 2.5一套煤气管道及阀门位置分布图。 2.6消防联动控制关系。 2.7手提灭火器数只，小区所有备用钥匙一套。 2.8紧急情况联络表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等。 3设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃材料远离火源及热源。 4易燃易爆之材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易燃易爆材料。 5不得任意挪动消防设备及器材。如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上级人员。 6各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地后，立即报告上级人员或消防中心。 7任何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明确位置、火势情况、何种物品起火、以及目击者本人之动向。 8如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认为误报为止。全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬。 9如发生火警，工程部设备运行人员必须保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行；配电室运行人员必须保证消防设备之供电正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人员灭火。 三、工程验收制度 1所有工程系统验收均须由发展商工程部负责及牵头。2 所有系统必须在系统正常、调试完毕的情况下，连续试运行一段时间（需根据设备情况详定），尽量检查出存在之隐患后，方可进行验收。3 在验收过程中，须以将来运行及维修为重点，进行逐项检查，如发现问题，须尽快以书面形式通报给发展商，并做出详细记录及拍照。4 所有系统之验收，必须以获得政府有关部门签发之合格证书、使用许可证书等相关文件为标准，并须以此做为验收合格之必要条件。5 必须要求发展商提供所有合同副本、技术资料、使用说明书、维修保养手册、调试检测报告及竣工图纸、竣工资料等全部有关工程资料，并建立档案，以备查用。6 必须清楚了解所有工程系统及设备之保修期起止日期、保修内容以及保修责任人及其联系方式，并制订承建商、供货商保修联系表备查。7 必须收齐所有由发展商、承建商、供货商等提供之备品、备件及专用工具等，清点入库，妥为保管并做出详细清单。四、设备维修制度1 预防性维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。 1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。 1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程维修部经理建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由工程部经理负责，并提交总经理审阅；保养检修及更换零配件之记录由维修人员负责，并提交工程部经理审阅。1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管业部，由管业部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。 2紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知工程部经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处理。 2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管业部，并由管业部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。 2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由维修人员填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、故障发生时间、恢复正常时间等向工程部经理审阅。2.5 维修完毕后，维修部员工应针对维修项目在一周内安排回访。 3设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设备做出更新或改造之建议。3.2设备更新及改造建议，必须向物业总经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。五、设备正常维修程序维修人员制订保养计划、检修项目及相应表格工程部经理审批安排执行时间确定客户影响提前三天通知 管业部影响客户 确定时间 执行并填写 相关记录 维修完毕，恢复运行 填写相关记录工程部经理审阅 设备紧急抢修程序工程部经理 通知安排人员现场检查 根据现场情况安排 抢修工作核实因紧急抢修所需关闭之系统或设备及其影响范围，确定抢修完成时间 抢修完成，系 统恢复运行管理部 电话或书面 管理部发出系统 恢复运行通告管理部向受影 响客户发出 紧急通告 六、交接班制度 1接班人员须提前10分钟到达岗位，做好接班准备工作，更换工服。 2接班人员接班时必须检查以下工作： 2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。 2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。 2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值班人员签字。 2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题，应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。 2.5查看交接班记录中是否有发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。 3交班人员在下列情况时不得交班离岗： 3.1接班人员未到岗时，应通知工程维修部经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。 3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知工程维修部经理，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。 3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。 3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。 七、值班制度 1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。 2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。 3每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。 4须按计划及工程维修部经理之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告工程维修部经理。 5值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保持值班室内有人值班。 6值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。八、报告制度 1各系统操作运行人员在下列情况下须在运行记录或交接班记录中书面报告工程维修部经理： 1.1所辖设备非正常操作的开停及开停时间。 1.2所辖设备除正常操作外的调整。 1.3所辖设备发生故障或停台检修。 1.4零部件更新、代换、或加工修理。 1.5运行人员短时间离岗，须报告离岗时间及去向。 1.6运行人员请假、换班、加班、倒休等。 2各系统维修人员在下列情况下须以书面形式报告工程维修部经理： 2.1执行维修保养计划时，发现设备存在重大故障隐患。 2.2重要零部件的更换、代替或加工修理。 2.3系统巡检时发现的隐患或故障，必须在巡检记录之备注栏中加以说明。 2.4维修人员请假、加班、倒休等。 3在下列情况下必须书面报告工程维修部经理： 3.1重点设备除正常操作外的调整。 3.2变更运行方式。 3.3主要设备发生故障或停台检修。 3.4系统故障或正常检修。 3.5零部件更新、改造、或加工修理。 3.6领用工具、备件、材料、文具及劳保用品。 3.7加班、换班、倒休、病假、事假等。 3.8须与外部门、外单位联系。 4工作人员在下列情况下必须以书面形式报告工程部经理并向总经理汇报： 4.1重点设备发生故障或停台检修。 4.2因正常检修必须停止系统正常运行而影响客户使用。 4.3应急抢修及正常检修后的维修总结。 4.4系统运行方式有较大改变。 4.5影响本物业运行（如停电、停水、停空调、停电话等）之任何施工及检修。 4.6重要设备主要零部件的更新、代换或加工维修。 4.7系统及设备的技术改造、移位安装、增改工程及外部施工。 4.8人员调度及班组重大组织结构调整。 4.9所属人员请假、换班、倒休、加班等。 4.10对外部门、外单位联系、协调。 4.11领用工具、备件、材料、文具及劳保用品等。 4.12维修保养计划及工作计划的变更或调整。 4.13每周工作小结及月度工作报告。 5除以上各项外，所有有关工作事项必须口头汇报上级人员。遇有紧急事件发生或发现重大故障及隐患，可以越级汇报。九、工具管理制度 1本部工具分为公用工具、各专业自用工具及个人工具三部分，公用工具归库管员负责保管及借出，专业自用工具由工程维修部经理负责保管及使用，个人工具由个人自行保管及使用。 2所有工具保管人必须认真负责并保持工具的完好及使用功能。工具保管人必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。 3工具保管人必须认真建立工具台帐，做到工具与台帐相符。 4全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，将被扣除当月奖金及工资人民币100元至300元，凡因此造成工具损坏者，将按工具原价赔偿，并同时扣罚当月工资及奖金300元人民币。 5公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用程序，借用人必须认真填写工具借用记录单，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。 6专业自用工具必须由工程维修部经理进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿，如未能确定使用人，则由工程维修部经理照价赔偿。 7借用公用工具归还时，须由库管员和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写公用工具借用记录单，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由库管员负责照价赔偿。 8所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经工程维修部经理批准后方可借出，员工擅自外借、带出，经查实要严肃处理，不得用工具干私活。 9所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。十、巡检制度 1巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。 2在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知工程维修部经理，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告工程维修部经理，并将详细情况记入巡检记录备注栏。 3巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。 4巡检人员在巡检完毕设备及其控制箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。 5各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各维修人员必须每月一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告工程部经理，并应立即组织处理。 十一、材料领取制度1 所有工具、备件、材料必须经过工程部经理签字方可领取。2 领取工具、材料必须填写领料单。3 材料使用后要在工作单上填写清楚，并经工程维修部经理确认。4 多余材料必须退回库房。十二、机房钥匙管理制度 1凡24小时值班机房，除值班人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。 2任何人不得私自配钥匙。 3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。 4无关人员不得借用机房钥匙。 5遗失钥匙须立即报告。 6无人值班机房借用钥匙需登记。十三、机电设备房出入管理制度 1工程部机电设备房包括范围：1.1高压配电室 1.2 低压配电室 1.3变压器室 1.4 楼层电气配线竖井房1.5各楼层风机房 1.6 空调、水泵房 1.7电话总机房 1.8 楼宇自控机房1.9监控机房 1.10 各电梯机房 2以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。 3本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门经理或其指定人员陪同，并通知当值领班开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。 4凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由工程维修部经理陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。 5凡外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到工程维修部经理处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，及时通知当值人员办理验收离场手续。 6所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。7、 所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。 8所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。十四、事故处理制度1 不需要停止运行进行修理的事故，称一般事故，由工程维修部经理调查与分析原因，提出修理意见和责任事故原因，吸取教训，记录在案。2 被迫停止运行必须进行修理的事故，称重大事故，应及时汇报工程维修部经理，由工程维修部经理组织调查分析，提出修理意见报总经理批准后实施，并且对事故做到三不放过，（即：事故原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业总经理。保安部管理制度1、保安部工作管理制度（1）社区实行24小时保安值班制，认真做好社区的进出人员、车辆、消防、财产管理工作。（2）熟悉社区的各种保安设施及操作性能，熟悉社区的结构分布。（3）严格遵守上下班时间及值班纪律，上班时间不得做与值班无关的事情，并认真做好值班记录。（4）当班人员必须制服穿戴整齐，做到警容整洁，文明值勤。（5）社区内进行巡逻检查，必须步行，不得乘坐电梯，保证社区公用设施及消防设备的完好。（6）当班时间不得读书、看报、打磕睡、游戏等，严禁喝酒。（7）配合监控人员，发现可疑问题，必须立即予以澄清。（8）保证社区内治安稳定，积极配合公安机关及消防部门的检查工作。2、保安员仪容仪表管理制度(1) 保安员上岗时举止应文明、大方。(2) 保安员上岗时，必须全部着装统一。应按季节要求进行配套着装，不可从观感上有新、旧之分，或是颜色有深浅之差，以及制服便服混穿。(3) 保安员上岗时必须根据要求佩带相应的装备。(4) 穿着黑色皮鞋上岗。(5) 上班着制服应干净、整齐。纽扣要全部扣好，不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖，领带必须结正，武装带扎紧。(6) 制服外衣衣袖、衣领、制服衬衣领口处，不得显露个人衣物，制服外不得显露个人物品，如笔、纸张、手机、钥匙扣等，服装衣袋不得装过大过厚物品。(7) 非当值班时间，除因公或经批准处，不准穿着或携带制服离开辖区。(8) 头发要整洁，男的不留长发、大包头，蓄发不得露于帽檐外，帽檐下发长不得超过1.5厘米；不得留长鬓角，鬓发长不超过耳廓。(9) 精神振作，姿态良好，抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东歪西倒、前倾后靠，不得伸懒腰，不袖手、背手、插腰或将手插入衣袋，不准在执勤时吸烟、吃零食。(10) 不得哼歌曲、吹口哨、跺脚，不得随地吐痰、乱丢杂物。(11) 注意检查和保持仪表，但不得当众整理个人衣物。(12) 不得将任何物件夹于腋下；不得敲桌椅或玩弄其他物品。3、监控中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备及发现火灾，指挥灭火，控制消防机电设备的重要部位，特制定如下管理规定。（1）认真学习业务，不断提高业务能力，发挥敬业乐业精神，热爱本职工作。（2）控制中心实行专人轮班全日值班制度，值班人员不得随意离开值班室，值班员要遵守值班岗位职责，每日做好值班记录，爱护设备，保持设备清洁，完整好用，配合维修保养单位做好设备的维护，发生设备故障，第一时问通知维修人员到场处理。（3）不带任何无关人员进入工作室，做好保密工作，不向无关人员泄漏自己的工作任务和监控设施。（4）监视所有摄像位置的图像，注意异常现象，发现情况即时通知上级主管，出现报警信号，立即核查信号真伪情况。（5）对重点保卫区域和异常现象要做好记录和录像，以作必要时查证使用，做好交接班记录。（6）监视电梯运作，守听电梯内警钟及对讲电源，有情况及时报告有关部门，并与电梯乘客及工程维修部联系。（7）发生案件和突发事件时按重大案件处理方案和火灾发生处理方案处理。（8）当监视范围出现异常，如消防烟感器报警，可疑人员出现等等，应立即通知班长到现场查看，争取把事故消灭在萌芽状态之中。（9）值班室内禁止吸烟，杜绝一切火种，严禁存放易燃易爆等危险品，室内应配有手持灭火器材，消防扳手，消防斧，消防头盔等消防器具。4、保安员交接班标准作业制度（1）值班人员必须按照规定的轮流值班表，提前15分钟集合，有该班领班负责接班工作，准时接班，交班人员延长15分钟下岗，交接班时间为15分钟,未经上级主管批准不得私自换班、替班。 （2）接班人员因故未能按时到岗时，交班人员应继续坚守岗位不得自行下岗，并应及时报告上级主管。在接班人员到班或上级主管作出决定后，交班人员方能离开。 （3）当交接班时，遇有紧急情况发生或在事故处理的过程中，不能进行交接班，可在交班人员主持下，接班人员协助完成工作，待事件处理得出结论，或上级主管作出决定后，交接班方可进行。 （4）交接人员应做到“ 三交 ” ， “ 两查 ” ， “ 三清楚 ” 。a、 交本班工作情况；交各种异常情况；交上级的指示；b、 查值班记录，查所接岗位现场情况；c、 本班情况清楚；交接问题清楚；物品、器械清楚； （5）交接班人员必须在交接班记录上签字，此时接班人员对所接岗位的安全负全部责任。（6）禁止交班给有病、情绪不正常或醉酒的接班人员，并应立即将此情况报告上级主管。严禁上班饮酒。5、保安部夜间查岗制度（1）集团人力资源部、办公室、物业公司经理可随时抽查，保安部经理和保安主管为专职夜间查岗人。（2）主管每周至少检查两次,其余检查人检查时间由各部门自行安排。（3）检查时间为每晚22：00-凌晨6:00期间,并认真填写保安部岗位检查记录,受检人须当场签名。（4）检查部位为社区所有岗位（保安、消防监控等）。（5）每周一早会,由查岗人将上周保安部岗位检查记录交物业公司，并对上周查岗情况作简单评述。6、停车场管理工作标准作业制度（1）车辆进入停车场a、当有车辆驶进停车场时，应迅速指引车辆慢行，安全地停放在指定的车位上，没有固定车位的车辆不得让其停放于固定车位上。B、提醒司机关锁好车门、窗，并将车内的贵重物品随身带走。（2）巡视a、每半小时或临时详细检查车辆的车况，发现漏水、漏油、未关好车门、窗、未上锁等现象及时处理并通知车主，并在停车场值班记录上做好记录，同时报告上级领导处理。b、清点停车场内车辆，随时和大门岗保安员取得联系，以核对车辆数量，确保安全。c、发现无关人员或可疑人员到停车场要及时令其离开，若有紧急情况按有关规定进行处理。d、严密注视车辆情况和驾驶员的行为，若遇醉酒驾车者应立即劝阻，并报告领班及时处理，避免交通意外事故的发生。e、每班至少检查一次灭火器等消防(或者防盗)设施，发现异常情况在停车场值班记录上做好记录并及时上报，立即处理。f、协助清洁工维护好停车场内清洁卫生，保持停车场整洁。（3）车辆离场当有车辆离场时，应仔细核对出场之车辆和驾驶员(车主)，若对出场之车辆和驾驶员有疑问时，应立即到车挡前面向司机敬礼，再有礼貌地盘问，若是车主的亲友(和车主联系认可)，并有驾驶证应放行，若盘问时发现有问题，应立即扣留车辆，并及时通知领班和巡逻保安，机警地做好应对准备，以防不法分子盗车行凶。保安部突发事件应急预案1、突发事件处理的标准作业规程（1）处理各类突发事件的基本原则第一：快速反应原则:a)当值保安/领班接警后:1分钟内到达突发事件现场;b)保安部主管在当值时接到突发事件报告后:1分钟内到达突发事件现场;c)保安部主管在休息时接到突发事件报告后,10分钟内到达突发事件现场。第二：统一指挥原则:a)处理突发事件由主管经理负责统一指挥;b)在特殊的情况下,由保安部经理负责统一指挥;c)保安部主管协助指挥突发事件的处理。第三：服从命令的原则:保安部领班需无条件服从保安部主管的命令,并负责对突发事件的处理过程作详细记录。第四：团结协作原则:保安部作为突发事件的处理部门,行使公司赋予的指挥权和处理权,公司任何部门或个人不应干预。在保安部作出突发事件处理决定时,各相关部门均应团结一致,紧密协作,配合保安部处理好突发事件。2、灭火应急方案（1）灭火应急方案的内容a、消防中心接警后迅速辨别火情大小，及时通知保安主管及经理，并判断火情是否在消防控制中心能力范围内，如火情过大应立即拨打火警电话119。通知当值所有保安立刻赶往现场进行必要的扑救，以最大限度减少人员伤亡及经济损失。b、由消防中心通过消防广播、警铃、电话等方式及时通知社区内其他人员，由在场主管领导对人员进行疏散,并确定疏散路线,严密组织，细致分工。c、消防中心必须做出如下反应：启动水泵。组织人员使用水枪、运送灭火剂、灭火器材，启动排烟窗、防火门、安全口、空调口,启动送风排烟机械设备。d、在场人员划分出警戒区域,指导无关人员、车辆撤离现场,消除路障，确保消防通道的通畅，以便消防车的进入。清走易燃易爆物品至安全地点(2)起火后，灭火自救行动时间要求:项目内容完成项目的时间要求（分钟）起火后至实现时间（分钟）接警确认0.50.5保安经理到场1.52.0物业公司领导到场人做出决定0.52.5消防中心实施0.53.0首批力量到场3.06.0向住户通报疏散1.03.5引导住户疏散离开本层1.04.5灭火准备1.01.5启动防、排烟设备1.01.5防爆现场警戒2.05.03、其他突发事件应急预案（1）盗窃保安员发现有盗窃现象或接到盗窃报案时,立即用通讯器材(对讲机或电话)向保安部主管/领班报告现场的具体位置,然后留在被盗窃现场,或迅速赶赴被盗窃现场,维护现场秩序,保护现场,禁止一切人员进出现场。保安部主管接报告后立即用通讯器材指挥调遣保安员对现场进行保护,并迅速赶赴现场指挥。到达现场后视情况向上级领导汇报，了解案情及相关资料(询问笔录),根据案情需要作出布置：向被盗窃的当事人或知情人了解清楚犯罪嫌疑人的特征及其逃离方向；保安部主管将了解的案情及收集资料进行记录；保安部主管将了解的案情及收集资料进行分析总结后向主管经理汇报、请示作出进一步工作指示。主管经理收集有关资料及信息后,根据案件损失及影响的大小向公安机关或总经理报告案情。（2）打架斗殴保安员在巡逻中发现有打架斗殴的行为或接到打架斗殴的报案时，应立即通知监控室拨打110或当地派出所电话，防止该行为的扩大而造成不必要的损伤。同时,保安员应立即用通讯器材向保安主管报告具体位置、已伤的人数、参与打架斗殴的人数以及请求支援的范围，将现场围观的人员隔离或劝离现场,维护现场的道路交通秩序,保护好现场；将因打架斗殴造成伤亡的人员,视其伤势的轻重送医院抢救。保安部主管接报告后,立即用通讯器材指挥调遣现场附近的保安员和当值机动保安员对现场进行保护,并迅速赶赴现场指挥，与当值保安领班联系,要求保安领班对现场进行保护，配合公安人员进行必要的调查并将收集的资料及作出的工作布置向经理汇报、请示作出进一步的工作指示。（3）中毒事件(如住户煤气、食物中毒等)保安员在巡逻中发现有中毒情况或接到中毒事件报告时应立即用通讯器材报告保安部主管,并留在现场或赶赴现场切断毒源,使毒源不再继续扩散,疏散现场周围的围观者;对煤气中毒者,尽快将中毒者撤离现场,将中毒者移到空气通畅处,松开衣扣和腰带,并尽快送往医院抢救，对其他类别的中毒者,应尽快将中毒者撤离现场,消除口腔异物,维持呼吸通畅,注意保温并立即送往医院抢救;将中毒人员的人数、地点(现场的具体位置)及已做的抢救措施报告给保安部主管。保安部主管接到报告后,立即调遣人员支援,并报告主管经理并迅速赶赴现场参加抢救；调查中毒的原因,核准毒源是否确已切断,防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡并亲自护送中毒者到医院抢救,并将抢救情况及时报告上级领导。（4）台风、水浸、火灾等自然灾害事故保安员遇到台风、水浸、火灾等灾害事故时要及时通知或协助住户做好防风措施,协助工程部对水浸的疏导排泄工作;协助消防管理中心对火灾的救援灭火工作;防止在台风、水浸、火灾等自然灾害发生时,伴随的犯罪行为的发生。保安部主管接报后立即调遣、指挥保安部的所有保安员支援其他部门处理各类灾害事件。（5）其他突发事件。其他突发事件的处理服从公司统一调度和布置。保安部物品使用管理规定1、 保安部服装管理规定为了加强保安员服装的管理,树立良好的保安形象和企业形象，公司决定对保安服装做如下规定:(1)服装等物品的使用期限根据公司管理要求，保安部统一购买并造册登记，入职时每位员需向公司交纳300元服装押金。保安员进公司的第一年发冬夏装各一套,迷彩服一套，每套服装使用期限为24个月。帽子使用期为18个月,腰带使用期为24个月,领带 使用期为6个月。(2)离职时交还物品保安员离职时,保安服装和标志物(肩章、臂牌等)须交回公司。离职时应交回腰带、帽子及领带,如不交回或有损坏者,照价赔偿。离职时如工龄满两年退还全部押金，一年以上两年以下者视具体情况扣除服装折旧费，不满一年者不退还押金。(3)着装及换装时间规定每年5月1日和11月1日为保安夏冬装换季时间,如有特殊情况,视当时情况而定.冬季进公司的保安员,暂不发给夏装, 夏季进公司的保安员,暂不发给冬装.上岗必须按统一规定着装,保持服装整洁,下岗后不得着装外出，服装整齐悬挂.2、对讲机使用管理规定(1)对讲机及其配套之电池、充电器等,统一由公司指定专人购置，造册并做好发放记录和运行状态记录。(2)对讲机是使用人执行任务的工具,使用人必须保管好,使用好,不得损坏或遗失。发生丢失或损坏,责任人照价赔偿（下同）。(3)对讲机只供使用人执勤时使用,严禁转借他人,严禁个人携带外出。(4)对讲机要严格地按规定频率正确操作,严禁使用者私自乱拆及私自乱调其它频率。(5)对讲机的使用应严格按照产品使用说明书的使用方法进行使用。禁止与其它物体撞击,禁止提天线吊拿对讲机。(6)做好对讲机清洁保养工作，每天必须清洁外表一次，保安部主管可不定期抽查，记录抽查结果。(7)保安员交接班时,必须做好对讲机的交接验收工作,并做好记录。以便追踪通讯器材的运行状态并及时发现问题,追究责任。如某班交接验收工作不负责任,而通讯器材发生遗失或损坏,则直接追究该班交接人的责任。(8)充电器由保安部统一保管和使用，当对讲机电池电量用完后，交与保安部领班，由领班负责充电工作。领班必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材说明书的使用方法使用。(9)对讲机发生故障，应及时报告保安部，由保安部负责修理。任何人员不得自行修理，如有违者，追究由此所造成的所有责任。 执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏要及时报告保安部，保安部调查做出处理，逾期三天未上报者，责任自负。3、警械使用管理规定(1)警械警具统一由公司指定专人购置,造册登记发放。(2)警械警具是公司财产,使用人必须爱护和保管好。(3)警械警具的使用有一定约束力,必须依法使用,不得随意滥用,违者重罚。造重大影响的交公安机关处理。(4)警械警具品供保安员执勤(执行任务)时使用,严禁转借他人,严禁个人携带外出。(5)警棒由保安员上班执勤时携带使用。警棒的佩带必须严肃，不得随意弯曲、甩摆、炫耀警棒。(6)保安员交接班时,要做好警棒的检验工作,并在交接记录簿上双方签字。如发生丢失或损坏,将按交接记录追究有关责任人的责任(包括经济赔偿)。(7)如在执勤过程中,发生突发事件等特殊原因,造成警械警具的损坏或丢失,要立即报告保安部,保安部根据实际情况进行处理。4、灭火器使用管理规定干粉灭火器的使用及保养规程(1)使用方法灭火操作:手提灭火器,先将灭火器上下翻转几次,将粉筒内的干粉抖松,然后扯去铅封,拨出保险销,操作者应立于灭火的有效距离处,手握胶管,将喷嘴对准火焰根部,按下压把干粉即可喷出,同时适当摆动喷嘴,使粉雾横扫整个火焰根部。并逐渐向前推移,如遇多处明火,可移动位置射向火点,直至火焰完全熄灭,不留明火为止,以免复燃。灭火后,灭火器压把抬起即可停止喷射。(2)注意事项灭火时,切不可冲击液面,以防飞溅，灭火器一经开启后,不能保存,重新灌气、装粉后才能保存使用，使用时若遇干粉喷不出的情况,应慢慢拧松盖,让气粉喷出。(3)月检：每月进行灭火器巡查,检查压力表指针是否在红、绿、黄三色的绿色区,用手托起灭火器估计重量基本符合规定值,如发现重量太轻,则应立即替换。(4)年检：取下灭火器上下翻动几次,使粉筒内干粉抖松，检查插锁有否生锈及可能发生拨不动情况,如有立即修理。检查每个灭火器指针位置并抽取总数的10%测定重量,以验证压力表指针显示性能的正确性。(5)保养中的注意事项存放地点应干燥通风，切忌日光暴晒和强热幅射。存放环境温度应在10度至45度之间。检查灭火剂干粉,若有结块现象,则应更换新干粉或将干粉烘干并粉碎后装入继续使用。使用后,重新装干粉灭火剂及充装GY2气体必须由专业人员进行。正常情况下,灭火器使用有效期一年。青岛盛世家园卫生绿化监督检查制度目录一、 监督检查工作的目的二、 监督检查工作的要求三、 监督检查工作的办法四、 监督检查工作的落实细则一、 目的：卫生绿化工作是盛世家园物业公司对小区居民服务的一项重要内容；而监督检查卫生绿化工作是保证清洁工作、绿化工作、落实的重要手段。二、 要求：1、严格按照保洁绿化部的管理规定进行检查。 2、对工作质量问题，员工行为规范问题，不仅要及时指出纠正，还要帮助员工分析原因，对员工进行培训、教育，以防止同类问题不断出现。 3、严格按办法进行处罚、奖惩。三、 办法：（一）1、门厅及楼道入口区域；无明显杂物。 2、每单元楼梯间（包括楼宇门）门窗不得有浮尘、积尘，被污染的玻璃不得超过2块，污染面积小于10平方厘米。 3、楼道扶手（包括铁艺护栏）的浮尘和积尘不得超过4处，面积不得超过10平方厘米，长度不得超过10厘米。（二）办公区域1、 办公区域地面（包括：过道、办公室地面等）的垃圾或污物不得超过2个每处面积在0.5平方米以下2、 区域内的桌椅无明显的浮尘、积尘和其他的污染3、 办公区域内的门窗无明显的物渍和积尘4、 卫生间的卫生洁具内无污渍、无异味，地面无积水。5、 办公区域内的办公设备不得有浮尘。（三）、电梯：保持地面四周整洁，不得有污渍。（四）、垃圾及垃圾房垃圾箱要按ISO14000的要求有标识、排放合理垃圾箱外部平时污染面积不得大于10平方厘米、无异味、垃圾不得过半，垃圾房每次清运完垃圾要及时清刷地面、墙壁，污染不得超过3处，污染面积小于10平方厘米。被污染的垃圾箱不得超过5个。停车场及草坪灯等停车场要按顺序排放车辆、地面有杂草处不得超过5处， 草坪灯、庭院灯、消防栓、指示牌、休息椅发现损坏要及时报告。区域内所有的干路和踊路地面垃圾每10平方米不得超过1处每个污物面积在10平方厘米以下，烟头每10平方米低于2个、杂草每10平方米低于1处，区域内外的所有景观外部不得有污染和积尘。违反以上条款者，视情节给予警告或1050元罚款。一月内给予3次罚款以上者（含3次），视为不能胜任本职工作，予以辞退。对于各保洁专职负责区域因卫生问题产生的业主投诉，一律按最高处罚条例处罚，连续产生两次投诉的视为不能胜任本职工作，予以辞退。奖励办法：经多次检查，个人工作表现确实突出者，由部门主管报分管经理，经公司同意后，一次性奖励50100元。奖励办法原则上每月进行一次。五、 监督检查工作的落实 监督检查一般采用员工自查、保洁部经理巡查和公司经理抽查的“三查”相结合的方法 1 员工自查：每个员工都要根据操作规范和要求，对自己所负责的区域、项目不断地进行自查，发现问题，及时解决。2 保洁部经理巡查：应把巡回检查作为自己的主要工作，每天对自己管区内所有部位、项目进行巡回检查， 3 公司经理抽查：组织有关人员联合检查，每星期抽查不得少于两次，部门主管应协同上级领导或有关组织人员定期联合检查。“三查”的要求“三查”一要认真，二要高标准。此外，还要做到以下三个结合：1 检查与教育、培训相结合。检查者发现问题后，不论是工作质量问题、操作规范问题，还是员工行为规范问题，不仅要及时指出纠正，还要帮助员工分析原因，耐心地给员工进行教育、培训，以防止同类问题不断重复出现。2 检查与奖励、惩罚相结合。巡查或抽查时，要按照监督检查的办法，对员工进行奖罚。3 检查与改进、提高相结合。作业现场应定期对“三查”的发现问题进行分析，针对问题，找出原因，提出改进措施，予以解决。青岛盛世家园物业管理有限公司保洁绿化部管理制度一、 卫生清洁工作制度工作大纲：清洁工作的内容、范围、工作程序，使其各项卫生清洁工作井然有序地进行1、 门厅及楼道入口区域2、 楼道清洁3、 办公区域4、 卫生间5、 电梯6、 垃圾的处理7、 垃圾房8、 停车场9、 区域内的干路和踊路等二、 清洁设备管理制度工作大纲：1、 领用2、 操作三、 清洁物料管理制度1、 日常清洁用具领用保管2、 消耗品物料领用保管四、 绿化管理制度1、 绿化草坪及植物2、 盆载植物细则111面清洁，无污迹、无纸屑、无杂物、无水痕。112墙面无灰尘，门及门玻璃亦无灰尘。 113公用设施保持清洁（包括：电表箱、电信箱、宽带箱、消防箱及各种管道）。121楼道墙体干净，无污迹，踢脚板无尘土，阶梯干净，无杂物。122楼道窗台干净，玻璃无污痕。131办公室地面保持清洁，无纸屑。132门及窗玻璃保持清洁，无污痕。133橱柜表面无尘土，无污痕。134办公桌桌面保持清洁，材料整齐。141卫生洁具做到清洁，无水迹，无异味。142镜子明亮，无污痕。143杂物桶经常保持清洁，垃圾不得过半。144地面清洁，地面无脚印，下水道口无积水。145墙角四处保持干净，无蛛网。151地面保持清洁，无杂物。152电梯四周保持光亮。153门及控制板无尘土，无污痕。161将垃圾箱内及周围垃圾用垃圾车运往垃圾房。162保持垃圾箱、车卫生，经常擦刷。163清运垃圾，每天不得少于四次（小区内外一圈为一次），装运垃圾过程中不得撒漏，垃圾箱内垃圾不得过半。171保证垃圾的清运、垃圾桶的整洁。做到无蚊、蝇、无明显异味。172地面、墙壁保持卫生。173前门、后门保持干净。门口保持干净174下水道保持畅通18