下半山东省房地产估价师《制度与政策》物业服务招投标制度考试试题.doc

精选资料2016年下半年山东省房地产估价师制度与政策：物业服务招投标制度考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是_万元。 A8.00 B11.76 C16.80 D24.00 2、已知某地区某类商品住宅2000年至2065年的价格依次为：1900元/m2、1960元/m2、2010元/m2、2065元/m2、2125元/m2、2180元/m2，预测2007年该地区该类商品住宅的价格应为（）元/m2。 A2292 B2236 C2240 D22903、某建筑物，经测算其重置成本为50万元，地面、门窗等引起的物质磨损为1万元，因无暖气、下水、朝向等导致的功能折旧为8万元，由于旁边新修铁路引起的经济折旧为5万元。则该住宅的折旧总额为（）万元。 A.9  B.1  C.14  D.6 4、普通股票持有者之间的平等原则是指_。 A股票持有者的身份是平等的 B每二股份的平等 C在权利方面是平等的 D在义务方面是平等的5、某宗房地产某年1月1日的成交价格为1000美元，同年1月1日至9月1日类似房地产以人民币为基准的价格平均每月比上月增加80元，该年9月1日该房地产以美元计算的正常价格为美元(假设该年1月1日的汇率为1美元兑换67元人民币，9月1日的汇率为1美元兑换64元人民币)。 A：1051 B：1096 C：1100 D：1147 E：工业用地的监测点评估价格 6、某宗房地产的土地面积500m2，建筑面积350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，经测算拆除费用为300元/m2建筑面积，残值为50元/m2，不可预见费用为10元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为_元。 A84000 B87500 C122500 D126000 7、房地产评估价值对应的日期被称作。 A：价值基准日 B：估价时点 C：价值时点 D：估价报告日 E：工业用地的监测点评估价格 8、房地产面积测算中的房屋面积，不包括_。 A房屋建筑面积 B房屋使用面积 C共有建筑分摊面积 D房屋占地面积 9、土地使用者超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满_未动工开发的，国家可以无偿收回土地使用权。 A四年 B三年 C两年 D一年 10、在运用长期趋势法测算房地产未来价格时，当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用方法进行测算【2006年考题】 A：平均增减量法 B：平均发展速度法 C：移动平均法 D：指数修匀法 E：工业用地的监测点评估价格11、按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是。 A：贴现债券 B：附息债券 C：抵押债券 D：浮动利率债券 E：执行层的组织协调 12、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为_万元。 A18.25 B20.00 C21.58 D22.00 13、业主大会履行的职责不包括_。 A制定、修改业主公约和业主大会议事规则 B选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作 C监督业主公约的实施 D决定专项维修资金的使用、统筹方案并监督实施14、在强制拍卖中，拍卖的主体是。 A：人民法院和拍卖公司 B：竞买人和买受人 C：人民法院和拍卖标的所有权人 D：拍卖公司和拍卖标的所有权人 E：执行层的组织协调 15、已知某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元。则该投资项目的资本金利润率为_。 A13.0% B43.3% C33.3% D23.3% 16、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（）。 A所谓辅助研究，是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究 B初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5%，所需费用约占总投资的1.0%2.0% C初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析 D在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等 17、某套住宅建筑面积为l00m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积的价格为3000元，则该住宅每平方米建筑面积的价格为（）元。 A2400 B2580 C2607 D2760 18、按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准(GB 1371990)， 类居住用地是指市政公用设施齐全，布局完整，环境较好，以多、中、高层住宅为主的用地。 A：一 B：二 C：三 D：四 E：执行层的组织协调 19、下列用地是否免税，由省、自治区、直辖市税务机关确定的不包括_。 A个人所有的居住房屋及院落用地 B免税单位职工家属的宿舍用地 C集体和个人举办的学校、医院、托儿所、幼儿园用地 D直接用于农、林、牧、渔业的生产用地 20、某建筑物的建筑面积为2000，占地面积为3000，现在重新获得该土地的价格为800元，建筑物重置价格为900元，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元则该建筑物的成新率为。 A：44 B：50 C：67 D：94 E：工业用地的监测点评估价格 21、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平台理的价值。 A：委托人 B：估价报告预期使用者 C：管理部门 D：中立 E：工业用地的监测点评估价格 22、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为6%，则土地使用权为50年，报酬率为8%的土地价格为_元/m2。 A3252 B3435 C3565 D334323、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2公顷。国家建设征收该农村集体经济组织的耕地10公顷，该耕地近3年平均年产值为10000元/公顷。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是_。 A不需要农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B该耕地的土地补偿费最少为60万元 C每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D由国家支付土地补偿费，用地单位支付安置补助费 24、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%，用直线法计算文具建筑物的成新率为（）。 A80% B82% C83% D92%25、下列_不是影响房地产价格的国际因素。 A世界经济状况 B重要政治人物的健康状况 C国际竞争状况 D政治对立状况二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市基本地形图的复测周期一般为_年。 A35 B510 C515 D1020 2、股票和债券的相同之处表现在。(2004年试题) A：都是融资工具 B：都是流通证券 C：持有者享有相同权利 D：都具有偿还性 E：都可以为投资者带来收益3、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及（）。 A相应配套的基础设施 B土地的形状 C组合完成的功能 D立体空间 4、下列污染源中，属于大气污染源的有。 。 A：工业污染源 B：交通污染源 C：光污染源 D：噪声污染源 E：生活污染源5、季节比率是。 A：说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B：说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重 C：说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D：说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 E：执行层的组织协调 6、商品房买卖合同的内容应当由_。 A房地产行政主管部门确定 B工商行政管理部门确定 C房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定 D商品房买卖当事人约定 7、影响房地产价格的经济因素有。 A：经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B：社会发展状况、房地产投机和城市化 C：财政收支及金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入 E：人口数量、行政隶属变更、居民收入 8、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括_。 A总投资估算表 B现金流量表 C资金来源与运用表 D损益表 E资产负债表 9、房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于_。 A成本导向定价法 B购买者导向定价法 C竞争导向定价法 D市场导向定价法 10、下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有。 A：建筑密度 B：建筑控制高度 C：建筑色彩 D：建筑红线后退距离 E：容积率11、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。 A委托财产总值 B信托范围 C信托收益 D信托信用等级 12、城市用地分类中，工业用地包括。 A：工矿企业的生产车间用地 B：工矿企业的库房用地 C：工矿企业的生产车间附属设施等用地 D：工矿企业的库房附属设施等用地 E：露天矿用地 13、成功的房地产租售一般包括_。 A为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段 C不毁其双方的利益，做到公平交易 D把握全过程的信息，掌握全局 E双方协商一致后的签约阶段14、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有许多的其他作用，例如_。 A用于相同使使用期限 B用于不同收益期限 C用于比较不同期限价格的高低 D用于比较同期限价格的高低 E用于市场法中因期限不同进行的价格调整 15、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。 A土地购置贷款 B土地储备贷款 C土地开发贷款 D建设贷款 16、房地产市场周期波动可分为_阶段。 A复杂与发展 B繁荣 C危机与衰退 D萧条 E泡沫 17、工业房地产的区位影响因素主要考虑（）。 A临街状况 B动力是否易于取得 C废料处理是否方便 D接近大自然 E产品原料的获取方便程度 18、由于房地产权益投资风险较高，和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益融资。 A：建设银行 B：工商银行 C：商业银行 D：农业银行 E：借款合同 19、下列用地，可以依法取得划拨土地使用权。 A：大型商场 B：旅游设施 C：部队营房 D：高速公路 E：高尔夫球场 20、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的_的款额后，抵押权人方可优先受偿。 A税金 B拍卖费用 C土地使用权出让金 D土地使用成本 21、属于直接融资方式的有。(2001年试题) A：抵押贷款 B：赊销 C：发行股票 D：发行债券 E：分期付款 22、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是_。 A待开发房地产开发建设开始时的具体日期 B待开发房地产建设发包日期 C取得待开发房地产的日期 D房地产开发完成并投入使用的日期23、收益性物业管理中的经营费用包括。 A：固