下半海南省房地产估价师《制度与政策》物业服务定价成本监审的定义考试试题.doc

精选资料2016年下半年海南省房地产估价师制度与政策：物业服务定价成本监审的定义考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费，并且要受制于其所在的空间环境。房地产开发利用的这一特点，本质上是由房地产的（）特性决定的。 A易受限制 B相互影响 C独一无二 D不可移动 2、房地产价格实质上是房地产_的价格。 A开发成本 B权益 C物质实体 DB和C3、按照规定，采取协议出让的土地使用权出让金_。 A不得低于评估价格的50% B不得高于评估价格的50% C由政府决定 D不得低于按照国家规定所确定的最低价 4、_是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。 A差异性 B各异性 C特色性 D独立性5、地租即为土地的。 A：净价值 B：利润 C：净收益 D：价格 E：工业用地的监测点评估价格 6、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为_。 A28.60% B35.00% C40.00% D50.00% 7、某宗土地的面积为1000m2，其上建筑物的建筑面积为5000m2，建筑物的基底面积为700m2，建筑物层数为8层。则该宗土地的容积率为_。 A8.0 B5.6 C5.0 D0.7 8、提议召开业主大会临时会议的业主达到以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。 A：10 B：15 C：20 D：25 E：执行层的组织协调 9、建设工程施工合同按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和_。 A总包合同 B包工包料合同 C计量估价合同 D包工不包料合同 10、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为_万元。 A23.4 B28.6 C33.4 D46.811、某幢大厦的房地总价值为5000万元，甲公司拥有其中的商业部分，此部分的房地价值为1000万元；乙公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地价值为500万元。按房地价值分摊方法计算甲、乙两公司占有的土地份额为（）。 A20% B10% C30% D40% 12、2010年1月1日，B企业取得了位于A市市中心的一商业建设用地使用权。按照土地使用权出让年限规定，如果该项出让合同约定的使用年限届满，B企业需要继续使用该幅土地的，应当至迟于申请续期。 A：2049年1月1日一2049年12月31日 B：2050年1月1日2050年12月31日 C：2059年1月1日2059年12月31日 D：2060年1月1日2060年12月31日 E：房地产估价机构必须加盖公章 13、临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A允许的最低经济效益指标 B最低收益率 C最低净现值 D利润为零时14、印花税的税率采用。 A：比例税率与固定税率 B：比例税率与定额税率 C：累进税率与比例税率 D：累进税率与定额税率 E：执行层的组织协调 15、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是_。 A购买房地产股票 B购买商铺 C购买房地产债券 D购买住房抵押支持证券 16、拆迁条例规定申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列材料，其中不包括_。 A建设项目批准文件 B国有土地使用权批准文件 C拆迁计划和拆迁方案 D拆迁补偿安置协议 17、在房地产产品的生产过程中，_一般承担结构、供暖、给水排水、照明以及空调或高级电气设备等设计工作。 A建筑师 B工程师 C造价工程师 D估价师及物业代理 18、根据有关规定，可以发布房地产广告的是_。 A在集体土地上建设的房屋 B取得预售许可证的商品房 C经验收不合格的商品房 D权属有争议的房屋 19、已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为3000元/m2，报酬率为10%。则该宗房地产30年，报酬率为12%时的收益权利价格为（）元m2。 A2965.39 B3035.02 C3103.59 D3067.78 20、增加了国有建设用地使用权出让的挂牌出让方式。 A：中华人民共和国土地管理法 B：中华人民共和国土地管理法实施条例 C：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 D：招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 E：房地产估价机构必须加盖公章 21、将借款本息视为现金流出的基本报表是_。 A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表 C借款还本付息估算表 D投资计划与资金筹措表 22、房地产项目敏感性分析主要的步骤如下所示，排列正确的是_。 计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值；确定不确定因素可能的变动范围；通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，作出进一步的分析：确定用于不确定分析的经济评价指标 A B C D23、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8。该房地产的价格为万元。 A：69583 B：68125 C：71583 D：71875 E：工业用地的监测点评估价格 24、房地产估价机构管理办法规定，县级以上人民政府房地产行政主管部门进行监督检查时，应当有名以上监督检查人员参加，并出示执法证件。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调25、物业管理实施原则是。 A：业主公约的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 B：业主大会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 C：业主委员会的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 D：业主的自我约束、自我管理与物业服务企业的专业化管理相结合 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括_。 A应采用客观成本而不是实际成本 B应采用实际成本而不是客观成本 C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 2、建设用地使用权出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，报经有批准权的人民政府批准后，由_实施。 A市、县人民政府 B市、县人民政府土地管理部门 C市、县人民政府规划管理部门 D乡镇人民政府3、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价_万元。 A1270 B1271 C1272 D1273 4、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。 A：价格结构 B：区域结构 C：产品结构 D：供求结构 E：投资结构5、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是。(2007年试题) A：地方性法规 B：政府规章 C：部门规章 D：自治条例 E：执行层的组织协调 6、建筑材料的性质有等。 A：物理性质 B：力学性质 C：耐久性 D：耐热性 E：耐湿性 7、保险活动所特有的内在功能是_。 A组织经济补偿 B分散风险 C融通资金 D防灾防损 8、如果年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为_。 A3% B5% C3 D20 9、住房公积金的缴存比例一般不得低于_。 A3% B5% C10% D12% 10、在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的_%计算扣除。 A4 B3 C2 D111、运用市场法估价的操作步骤一般可分为。 A：搜集交易实例 B：选取可比实例 C：对可比实例的市场价格进行适当的处理 D：对可比实例的成交价格进行适当的处理 E：求取比准价格 12、影响房地产价格的环境因素不包括_。 A大气环境 B声觉环境 C卫生环境 D治安环境 13、下列关于城市维护建设税的税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7、5、1三个档次，具体是。 A：纳税人所在地在城市市区的，税率为7 B：在县城、建制镇的，税率为5 C：在县城、建制镇的，税率为3 D：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为5 E：不在城市市区、县城、建制镇的，税率为114、某宗房地产1999年2月25日的价格为1000美元/m2，汇率为1美元=8.26元人民币。该类房地产以美元为基准的价格月均递减0.5%，则其1999年10月25日的价格为_人民币元/m2。1999年10月25日的汇率假定为1美元=8.29元人民币。 A7935 B8260 C8290 D7964 15、项目竣工档案中的技术资料的内容包括_。 A前期工程资料 B土建资料 C安装方面的资料 D设计文件 E竣工图 16、当建筑场地的上部土层较弱，承载力较低，不适宜采用在天然地基上作浅基础时宜采用_。 A条形基础 B独立基础 C箱形基础 D桩基础 17、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括子市场。 A：租赁 B：销售 C：保险 D：抵押 E：借款合同 18、下列会导致房地产的价格偏高的情况是_。 A政府协议出让土地 B购买相邻房地产 C卖方不了解行情 D设立抵押的房地产 19、业主委员会应当自选举产生之日起日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：执行层的组织协调 20、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是。 A：与财务报表中的成本完全不一样 B：应根据实际发生费用记录来确定 C：与财务报表中的成本一样 D：是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 E：借款合同 21、公开市场价值是指在下列_交易条件下最可能实现的交易价格。 A交易双方自愿地进行交易 B交易双方掌握必要的市场信息 C交易双方有较充裕的时间 D交易双方有必要的专业知识 E交易双方都对要交易的房地产感兴趣 22、下列属于禁止流通物的有。 A：毒品 B：武器 C：军火 D：化工物品 E：文物艺术品23、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法不正确的是_。 A拍卖标的范围不同，依法可以处分的物品或财产权利都可以成为拍卖标的，但不一定是必须依法进行招标的项目 B实施机构上的区别表现在：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业。招标人可以委托代理机构招标；招标人也可以自行办理招标事宜 C行为目的上的区别表现在：拍卖的目的是把拍卖标的转让给最高出价者，拍卖成交后所体现的是委托人向买受人转让财产或财产权利的关系；而招标投标则不同 D是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志，拍卖成交后，不需支付佣金；而招标投标则需支付佣金或酬劳 24、下列关于会计账户的表述，不正确的是。 A：会计账户是会计对象的基本分类，是构成会计报表的基本要素 B：会计科目被赋予借贷双方的记录空间就是账户 C：账户是用以记录经济业务，整理、汇集会计数据资料，提供会计核算指标具体数据的手段 D：账户