房地产中介服务管理制度与政策

第八章房地产中介服务管理制度与政策【本章历年考试情况】本章分值一般在6分左右年份单选多选判断综合分析合计2009年4题2分1题2分3题1.5分 8题5.5分2008年3题1.5分2题4分3题1.5分 8题7分【本章主要内容】第一节 房地产中介服务行业管理概述第二节房地产估价机构管理第三节房地产估价师执业资格制度第四节房地产经纪人员职业资格制度第五节房地产中介服务行业信用档案第六节住房置业担保管理第七节房地产中介服务行业自律第一节房地产中介服务行业管理概述1.房地产中介服务的概念及特点概念是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节，为当事人提供专业服务的经营活动分类房地产咨询房地产估价房地产经纪（注意不是经济）是通俗意义上的中介特点人员特定具有执业资格或职业资格委托服务接受当事人的委托服务有偿收取报酬、佣金2.房地产中介服务行业管理内容（对人、对机构、对业务三方面的管理内容）2.1 人员的资格管理房地产咨询人员学历职称房地产估价人员房地产估价师执业资格一种房地产经纪人员房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格两种2.2 机构管理（两方面）市场准入（设立房地产中介机构的条件）有自己的名称有名有固定的服务场所有场所有规定数量的财产和经费有钱有足够数量的专业人员有人资质管理工商部门办理营业执照房地产行政主管部门领取营业执照事一个月内办理备案，办理资质2.3 业务管理（三方面）承办业务管理委托业务只能与中介机构签订合同，个人不能承揽义务中介服务人员与委托人、相关当事人有利害关系时，应回避行为管理权利与义务中介服务人员有查阅资料与现场的权利中介服务人员有为委托人保密的义务中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由所在中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员追偿中介服务人员不当行为的责任（记四类情况）*一般的处理是停止房地产中介业务，或吊销资质，处以1万3万的罚款承担资产评估、验资、验证、会计、审计、法律服务等职责的中介人员故意提供虚假证明文件，情节严重的，处5年以下有期徒刑或拘役，并处罚金（未收财物）中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，犯前款罪的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金严重不负责任，出具有证明文件有重在失实的，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金财务管理房地产中介服务实行有偿服务房地产中介服务收费实行明码标价制度中介服务费必须由中介服务机构统一收取，并给缴费人开据发票【2007年真题】由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务人员承担赔偿责任，所在机构承担连带责任。（）提示：参见教材P173答疑编号1正确答案错答案解析由于房地产中介服务人员过错给当事人造成经济损失的，由房地产中介服务机构承担赔偿责任，所在机构可以对有关人员进行追偿【2006年真题】刑法规定，承担资产评估等职责的中介组织的人员虽未索取他人财物或者非法收受他人财物，但故意提供虚假证明文件，情节严重的可处（），并处罚金。A.三年以下有期徒刑或者拘役B.五年以下有期徒刑或者拘役C.五年以下有期徒刑或者管制D.五年以上，十年以下有期徒刑提示：参见教材P174答疑编号2正确答案B答案解析D是收取了财物的处罚。 3.房地产中介服务收费分类房地产咨询收费口头咨询费双方协商议定书面咨询费最高不超过标的额的0.5%房地产估价收费采用差额定率分档累进计收房地产经纪收费房屋租赁代理收费无论租期长短，按半月至一月租金标准协商议定房屋买卖代理收费成交价格的0.5%3%相关规定以上为国家制定的最高收费标准，各地省级价格部门可制定当地收费标准经济特区收费标准可适当提高，但不能超过上述标准的30%【重点】记三个估价收费标准以房产为主的房地产估价标准（房地合一）宗地地价评估收费标准（单纯土地）基准地价评估收费标准【重要考点】估价费的收取 评估价估价收费100万元0.5万元1000万元2.75万元2000万元4.25万元5000万元6.65万元8000万元7.85万元1亿8.25万元【2009年真题】某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2 400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为（ ）万元。A.1.92 B.3.60C.4.57 D.6.00提示：参见教材P175答疑编号3正确答案C答案解析非经济特区，评估标准无须上浮。还要特别注意是房产为主的评估，还是地的评估。复习时的作法：估价收费1000.5%+9000.25%+10000.15%+4000.08%4.57（万元）考试时的作法：4.25+4000.00084.25+0.324.57（万元）而且评估价在2000万元亿时，评估费用为4.25万元，评估价在5000万元时，评估费用为6.65万元。所以可以直接排除AB两个选项。 【2009年真题】房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。（）提示：参见教材P175答疑编号4正确答案对【2008年真题】某房地产估价业务发生在非经济特区，评估的房地产价格总额为6200万元，按国家规定的标准，该房地产估价最高收费额为（）万元。A.2.48B.7.13C.13.50D.31.00提示：参见教材P175答疑编号5正确答案B答案解析非经济特区，不需要上浮。复习时的作法估价收费1000.5%+9000.25%+10000.15%+30000.08%+12000.04%7.13（万元）考试的时作法：6.65+12000.00046.65+0.487.13（万元）而且评估价在1亿时，评估费用为8.25万元，低于1亿时，评估费一定低于8.25万元，所以可直接排除CD两项。评估价为2000万元时，评估费用已经为4.25万元了，所以A也可以排除。 【2006年真题】根据中介服务收费的有关规定，房屋租赁代理可根据当事人签订的租赁协议中租赁期限的长短收取不等的中介代理费。（）提示：参见教材P175答疑编号6正确答案错答案解析无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收 第二节 房地产估价机构管理1.行政许可的基本内容概念是指行政机构根据公民、法人或其他组织的申请，经依法审查，准予其从事特定活动的行为特点强制力公定力确定力可以设立行政许可的法规法律行政法规国务发布的决定地方性法规临时性的行政许可（省级政府）实施满一年需要继续实施的应制定地方性法规地方性法规不得设立的内容地方级不得设定应当由国家制定的行政许可不得设定企业或其他组织设立登记及前置性行政许可不得限制其他地区的个人或者企业到本地区从事生产经营活动，不得限制其他地区的商品进入本地市场【2006年真题】房地产估价机构资质核准、房地产估价师执业资格注册均被列为行政许可项目。（）提示：参见教材P177答疑编号7正确答案答案解析房地产估价行业是目前我国估价领域唯一对机构和执业人员均实行行政许可的行业。 【2007年真题】房地产估价机构资质核准是一项行政许可项目。（）提示：参见教材P177答疑编号8正确答案 2.房地产估价机构的概念及组织形式概念是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构组织形式自然人出资，房地产估价师个人发起设立合伙制2名以上专职房地产估价师合伙发起设立，对机构的债务承担无限连带责任有限责任制3名以上专职房地产估价师出资发起，估价机构以其全部财产承担债务3.房地产估价机构资质等级资质分级一级二级三级（新设立机构为三级资质，设1年的暂定期）各资质等级的通用标准（七要求）机构名称要求：有房地产估价或房地产评估字样法定代表人或合伙人要求：注册后从事房地产估价工作3年以上的专职房地产估价师股份及出资比例要求：专职房地产估价师出资额或股份合计不低于60%经营场所要求：有固定的经营服务场所制度要求：估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全估价服务质量要求：随机抽查1份房地产估价报告合格行为要求：申请核定资质等级之日前3年内无禁止行为（只需要记两个特殊的）擅自设立分支机构未经委托人书面同意，擅自转让受托业务一、二、三级资质的要求 一级资质二级资质三级资质时间要求连续6年以上连续4上以上注册资本有限责任制 200万合伙制 120万100万60万50万30万股东合伙人要求有限责任 3人合伙制 2人3人2人2人2人专职估价师人数15人8人3人业绩要求前三年平均每年完成建筑面积50万平米土地面积25万平米前三年平均每年完成建筑面积30万平米15万平米在暂定期内完成建筑面积8万平米土地面积3万平米4.房地产估价机构资质核准程序4.1 估价机构资质核准应当提交的材料资质等级申请表原资质证书营业执照出资证明法定代表人或合伙人的任职文件专职注册房地产估价师证明固定经营场所证明工商部门备案的公司章程及管理制度随机抽取三年内的一份估价报告4.2 一级资质核准的程序向机构工商注册地的省级建设行政主管部门提出申请省级部门20日内审查完毕，并将初审意见报至住建部住建部在20日作出决定4.3 二、三级资质核准的程序向机构注册地的市级建设行政主管部门提出申请省级部门作出行政许可，10日内报住建部备案4.4 资质证书及有效期资质证书分正本和副本，具有同等法律效力资质证书遗失，应在公众媒体上声明作废后，申请补办资质有效期为3年暂定资质有效期为1年工商执照注销后资质失效4.5 资质核准延续程序申请资质延续应在有效期届满30日前提出延续申请准予延续的，有效期延续3年未获核准延续的，在届满前可申请相应资质，逾期再申请的，按新设立机构对待在资质有效期内没有问题的机构，经原资质许可机关同意，不再审查，有效期延续3年4.6 资质核准内容变更先申请工商变更，然后在30日内办理资质变更4.7 资质撤回、注销（常识即可理解）5.房地产估价机构监管5.1 估价机构的业务范围房地产估价机构在其资质等级许可范围内从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务（除两项）三级资质估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的估价业务（除三项）暂定期内的三级资质估价机构，可以从事除了公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的估价业务（除五项）【2009年真题】三级资质房地产估价机构不得从事公司上市、企业清算和司法鉴定的房地产估价业务。（）提示：参见教材P182答疑编号1正确答案对答案解析有三项业务不能从事。 【2007年真题】房地产估价机构管理办珐规定，二级资质房地产估价机构不得从事（ ）估价业务。A.城市房屋拆迁B.课税C.企业清算D.司法鉴定提示：参见教材P182答疑编号2正确答案C答案解析二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的估价业务（除两项） 5.2 估价机构的分支机构监管一级资质可以设立分支机构，二、三级不得设立分支机构，也不得设立办事处、联络点等一级设立分支机构的条件（五条件）名称：房地产估价机构名称分支机构所在地行政区划名分公司分支机构负责人：应当是注册后从事估价工作3年以上并无不良记录的专职估价师在分支机构所在地有3名以上专职估价师有固定的经营服务场所估价质量管理、档案管理、财务管理等管理制度健全相关规定注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入总公司的专职注册估价师人数中【2008年真题】在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）提示：参见教材P182答疑编号3正确答案错答案解析注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入总公司的专职注册估价师人数中。 【2008年真题】房地产估价机构设立分支机构的条件包括（ ）等。A.房地产估价机构具有一、二级资质B.分支机构负责人应当是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师C.在分支机构所在地有3名以上专职注册房地产估价师D.有固定的经营服务场所E.估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项内部管理制度健全提示：参见教材P182答疑编号4正确答案CDE答案解析A必须具有一级资质；B分支机构负责人应当是注册后从事估价工作3年以上并无不良记录的专职估价师。 5.3 估价机构合并、分设合并合并后存续或者新设立的估价机构可以承继合并前各方中较高的资质等级，但应当符合相应的资质等级条件分立只能由分立后的一方机构承继原估价机构资质，且应当符合估价机构资质等级条件其他各方按新设立的估价机构申请资质5.4 估价机构业务监管业务承揽估价机构与委托人或业务相对人有利害关系应回避业务由估价机构统一接受委托，统一收取费用分支机构应以总公司的名义承揽业务估价机构与委托人签订书面委托合同估价师不得以个人名义承揽估价业务异地执业在异地完成估价业务后，房地产估价机构向业务发生地县级以上建设主管部门留存估价报告备查业务转让经委托人书面同意，可以与其他估价机构合作完成业务，以合作双方名义共同出具报告估价所需资料获取一部分由委托人及相关当事人提供一部分向房地产行政主管部门查询报告出具报告由机构出具，加盖机构公章有至少2名专职注册房地产估价师签字分支机构以总公司名义出具报告，有至少2名专职注册估价师签字估价档案保管保管期自估价报告出具之日起不少于10年保管期限届满而估价服务行为尚未结束的，应保管到估价服务的行为结束为止估价机构解散时，其档案应移交当地房地产行政主管部门或其指定机构【2009年真题】甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是（ ）。A.经市（县）人民政府批准B.经委托人书面同意C.经房地产行政主管部门批准D.经省（自治区、直辖市）人民政府批准提示：参见教材P183答疑编号5正确答案B答案解析经委托人书面同意，可与其他估价机构合作完成业务，以合作双方名义共同出具报告 【2007年真题】房地产估价报告应有至少（）名专职注册房地产估价师签字。A.1B.2C.3D.4提示：参见教材P184答疑编号6正确答案B 5.5 行政监督与处罚监督主体由违法行为发生地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门依法查处，同时报告该估价机构资质的许可机关监督措施有权要求被检查单位提供相关资料有权查阅相关资料有权纠正违规行为对估价机构的处罚违法情况行政处罚措施申请人提供虚假材料的许可机关不予许可，给予警告，申请人在1年内不得再次申请资质以欺骗、贿赂等手段取得资质的给予警告，处1万元至3万元的罚款，申请人3年内不得再次申请不及时办理资质证书变更手续的可责令限期改正，逾期不办理可处1万元以下罚款未取得资质就从事估价业务的出具的估价报告无效，给予警告，责令限期改正，处1万至3万的罚款，并承担赔偿责任擅自设立分支机构的给予警告，责令限期改正，处1万至2万的罚款违规承揽业务、转让估价业务的给予警告，责令限期改正，逾期未改正的，处5千至2万元罚款，并承担赔偿责任应当回避而未回避的给予警告，责令限制改正，处1万元以下罚款，并承担赔偿责任有房地产估价机构管理办法禁止行为的给予警告，责令限期改正，处1万至3万的罚款，并承担赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任擅自泄露当事人商业秘密给当事人造成损失的承担赔偿责任，构成犯罪的追究刑事责任【重点难点】估价机构的此类违法行为，行政处罚中最严重的是罚款，没有吊销资质证书或营业执照等内容，也没有没收违法所得的内容【2009年真题】对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予（ ）等处罚。A.罚款 B.吊销估价资质证书C.吊销营业执照 D.没收违法所得提示：参见教材P185答疑编号7正确答案A答案解析此类行为中行政处罚最严重的是罚款，没有吊销资质证书或营业执照这么重，也没有没收违法所得的内容。 对资质许可机关的处罚责令改正，对直接负责人或责任人员给予处分，构成犯罪的，追究刑事责任第三节房地产估价师执业资格制度1.房地产估价师执业资格考试考试性质全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试的执业资格考试组织单位住房和城乡建设部会同人力资源和社会保障部内容四门考试报名条件（学历工作经历估价实务）中专85大专64学士43硕士2博士初级职称106报考需提供的材料报名申请表学历证明实践经历证明2.房地产估价师注册2.1 注册的概念与种类概念通过考试取得资格证书证明个人具有专业技术水平通过注册取得注册证书证明在某个机构执业注册种类初始注册当事人申请变更注册当事人申请延续注册当事人申请注销注册可由当事人申请，也可由主管部门作出决定撤销注册主管部门作出决定【2009年真题】房地产估价师注销注册可由当事人申请。提示：参见教材P188答疑编号8正确答案对答案解析注销注册可由当事人申请，也可由主管部门作出决定，撤销注册必须由主管部门作出 2.2 注册条件注册条件（4条件）取得执业资格达到继续教育合格标准受聘于房地产估价机构无不予注册的情形不予注册的情形（10种情况）不具有完全民事行为能力刑事处罚尚未执行完毕的因房地产估价业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕不满五年因房地产估价业务活动以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚完毕不满三年被吊销注册证书，自被处罚之日起至申请日不满3年以欺骗、贿赂等不正当手段获准注册被撤销，自撤销之日至申请日满3年申请在2个或2个以上估价机构执业的为现职公务员的年龄超过65周岁的其它2.3 注册申请在一般机构由本人向执业机构工商注册所在地省级房地产主管部门提出注册申请在分支机构注册由本人向分支机构工商注册所在地的省级房地产主管部门提出注册申请在新设机构注册在机构办理资质备案时，申请办理估价师的注册2.4 注册提交的资料初始注册初始注册申请表估价师执业资格证书和身份证与聘用单位签订的劳动合同聘用单位委托人才服务中心托管档案的证明和社会保险缴纳凭证取得执业资格证书超过3年申请初始注册，提供继续教育合格证明延续注册延续注册申请表与聘用单位签订的劳动合同申请人在注册有效期内达到继续教育合格证明变更注册变更注册申请表与新聘用单位签订的劳动合同与原聘用单位解除劳动合同证明新聘用单位委托人才服务中心托管档案的证明和社会保险缴纳凭证特殊情况的注册（注册中均不需要提供人才托管档案证明和社会保险缴纳证明）离退休人员离退休证明大专院校、科研院研究人员所在单位同意其在房地产估价机构注册的书面意见外国人和台港澳人员外国人就业证书或台港澳人员就业证书【2008年真题】从事房地产研究、管理的科研人员和在职公务员取得房地产估价师执业资格的，可注册为兼职房地产估价师。（）提示：参见教材P188答疑编号9正确答案错答案解析在职公务人员不予注册。 【2008年真题】凡取得房地产估价师执业资格的离退休人员，都可以办理房地产估价师注册。（ ）提示：参见教材P188-189答疑编号0正确答案错答案解析一要年龄不超过65岁数，二要出具劳动人事部门的离退休证明。 【2007年真题】大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供（）。A.人才服务中心托管人事档案的证明B.社会保险缴纳凭证复印件C.所在单位同意其注册的书面意见D.所取得的房地产估价科研成果提示：参见教材P189答疑编号1正确答案C答案解析不需要托管档案证明，需要其单位同意的书面意见。 2.5 注册程序（省和部两级，由部级决定）初始注册省级主管部门20日内审查完毕上报住建部住建部在受理之日起20日内作出决定延续、变更注册省级主管部门5日内审查完毕上报住建部住建部在受理之日起10日内作出决定【注意】房地产估价机构资质的审批与房地产估价师注册的审批不同估价师注册两级，批准权全部在部级估价机构一级的批准权在部级，二三级的批准权在省级2.4 注册期限三年，可延续三年估价师注册有效期3年在期满30日前，申请办理延续注册，延续注册有效期为3年变更注册的，仍为原注册有效期【2008年真题】房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（ ）日前，申请延续注册。A.15B.30C.60D.90提示：参见教材P189答疑编号1正确答案B 【2007年真题】某房地产估价师于2004年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2006年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至（）。A.2006年8月B.2007年8月C.2008年2月D.2009年2月提示：参见教材P190答疑编号2正确答案B答案解析注册有效期为三年，变更注册延续原来的有效期。 2.5 注册证书失效的情形记一个特殊的：年龄超过65岁【2007年真题】房地产估价师注册证书失效的情形有（）。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的提示：参见教材P190答疑编号3正确答案ADE答案解析B未提及；C年龄超过65岁才失效。 2.6 注销注册注册证书失效的被撤销注册的被吊销注册证书的受到刑事处罚的2.7 撤销注册【记忆原则】是注册机关的错，主要不是估价师的错【2009年真题】下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有（ ）。A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度B.房地产估价师注册证书由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发C.房地产估价师职业资格注册有效期为3至5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册，需达到继续教育合格标准E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销提示：参见教材P186-190答疑编号4正确答案AD答案解析B不对；C注册有效期为3年；E撤销一定是注册管理机构的错，如受刑事处罚是估价师的错，应为注销。 3.注册房地产估价师执业监管3.1 估价师管理体制分为国家级、省级、市县级三级管理3.2 估价师权利和义务权利名称权执业权签名权发起权保管和使用证书权解释和辩护权参加继续教育获得劳动报酬权申诉权义务遵纪守法执行技术规范和标准保证估价结果的客观、公正，并承担责任保密的义务回避的义务接受继续教育协助注册管理机构工作的义务3.3 估价师执业估价师执业没有行政区域的限制，只有业务范围的限制估价业务由聘用单位接受委托并统一收费（不能以个人身份执业）注册估价师给当事人造成经济损失的，由聘用单位承担赔偿责任，再向估价师追偿3.4 继续教育每一注册有效期3年内，继续教育的时间为120学时其中必修课和选修课各60学时取得执业资格超过3年申请初始注册的，也需参加继续教育并合格【2007年真题】注册房地产估价师在每一注册有效期内，必须接受继续教育且接受继续教育的学时为120学时。（）提示：参见教材P192答疑编号5正确答案对 3.5 估价师禁止行为（凭常识即可判断）3.6 建立信用档案向社会公示基本情况业绩良好行为不良行为（违法违规行为、被投诉举报处理、行政处罚等）3.7 监督管理县级以上政府房地产主管部门监督检查要求被检查人员出示注册证书要求估价单位提供估价报告及业务文档询问签署报告的人员纠正违法行为违法行为地依法查处（属地原则）由违法行为发生地的主管部门查处，并告知注册地省级主管部门需撤销注册的，报建设部3.8 违规处罚【重点难点】注意房地产估价机构和注册房地产估价师违规处罚的内容不同违法情况行政处罚措施未注册以注册估价师的名义执业的签署的估价报告无效，给予警告、责令停止违法活动，处1万3万元罚款，造成损失的承担赔偿责任隐瞒情况或提供虚假材料申请注册的不予受理或不予注册，并警告，在1年内不得再次申请以欺骗、贿赂等手段取得注册的撤销注册，3年内不得申请注册没有违法所得的，1万元以下罚款有违法所得的，处违法所得3倍以下且不超过3万罚款构成犯罪的，追究刑事责任未办理注册变更仍执业的责令限期改正，逾期不改正的，处5000元以下罚款聘用单位为申请人提供虚假注册资料给予警告，处1万3万元罚款未提供信用档案信息的责令限期改正，逾期不改正的，处1000元至1万元的罚款对个人的处罚较重，有没收违法所得的内容【2008年真题】注册房地产估价师未按规定办理变更注册仍执业的，应限期改正，逾期不改正的，可处以（ ）元以下的罚款。A.1000B.5000C.10000D.30000提示：参见教材P193答疑编号6正确答案B答案解析责令限期改正，逾期不改正的，处5000元以下罚款。 第四节房地产经纪人员职业资格制度1.房地产经纪人员职业资格考试房地产经纪人执业资格考试性质全国统一大纲、统一命题、统一组织的执业资格考试主管机构住房和城乡建设部人力资源和社会保障部内容房地产基本制度与政策房地产经纪相关知识房地产经纪概论房地产经纪实务报名条件房地产经纪人协理从业资格考试性质全国统一大纲，各省级命题并组织考试报名条件2.房地产经纪人注册注册管理机构申请注册的人员的条件注册期限注销注册的情形继续教育3.房地产经纪人员技术能力与职责经纪人应当具备的职业技术能力经纪人协理应当具备的职业技术能力经纪人享有的权利经纪人协理享有的权利经纪人、经纪人协理应当履行的义务第五节房地产中介服务行业信用档案1.建立房地产中介服务行业信用档案的意义建立信用档案的必要性建立信息公开与失信惩戒机制建立信用档案的作用2.房地产中介服务行业信用档案体系房地产开发企业房地产中介服务机构物业管理企业和专业人士等3.房地产中介服务行业信用档案的管理管理的原则组织实施信息的采集信息维护和更新投诉处理信息查询第六节住房置业担保管理1.住房置业担保概述概念是依照住房置业担保管理试行办法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为特点是个人住房贷款担保方式的一种补充它是特定的专业性担保机构提供的保证担保，以区别于其他形式的住房保证担保行为它规定了保证方式和反担保方式，是连带责任保证2.住房置业担保机构管理制度2.1 公司设立担保公司的概念担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保，收取服务费用，具有法人地位的房地产中介服务企业向工商部门申请营业执照后可营业设立条件（记特殊的）有不少于1000万元的实有资本有一定数量的周转住房其它规定担保公司的实有资本以政府预算资助、资产划拨以及房地产骨干企业认股为主贷币形态的实有资本应存入主管部门指定的国有独资银行，或发放由其提供担保的贷款的银行2.2 机构的风险管理业务范围和资金应用的限制规定只能从事住房置业担保和房地产经营业务不得从事房地产开发和其它金融业务建立在银行的保证金制度担保公司从借款人借款余额中以一定比例提留担保保证金，并存入贷款银行风险基金制度建立担保风险基金，用于担保公司清算时对其所担保债务的清偿最大担保额度规定担保贷款余额总额不得超实有资本的30倍超过30倍的，应追加实有资本【2009年真题】某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（ ）亿元。A.50 B.100C.150 D.200提示：参见教材P205答疑编号7正确答案C答案解析担保贷款余额总额不得超实有资本的30倍，即150亿元 【2006年真题】根据住房置业担保管理试行办法，下列关于住房置业担保机构的表述中，正确的是（）。A.有不少于1000万元人民币的注册资本B.有一定数量的周转住房C.是非银行性金融机构D.不可要求借款人提供抵押反担保提示：参见教材P205答疑编号8正确答案B答案解析A 应是不少于1000万元的实有资本，非注册资本；C 不是金融机构，是房地产中介服务企业。 3.住房置业担保业务管理制度担保设立的原则借款人应具备的条件设立程序担保的解除借款人还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止借款人到期不能偿还本息时，担保公司先代为清偿债务，保证合同终止，然后担保公司就代为清偿的部分有权向借款人追偿，并要求行使房屋抵押权，处置抵押房屋【2008年真题】住房置业担保（ ）。A.由专门的机构承担B.是为个人购置各类房屋提供的一种担保方式C.提供的保证方式是连带责任保证D.实行保证金制度E.最大担保额度受担保公司实有货币资金总额限制【答案】ACDE【解析】B非各类房屋，而是住房。第七节房地产中介服务行业自律1.房地产中介服务人员的职业道德职业道德是一种自律行为，以人们内心的良知去支配自己的行为2.房地产中介服务行业组织行业协会的性质是自愿组成、行业自律、自我管理的社团组织主要职责是实施行业自律监督，为行业服务、为会员服务的同时担当政府与行业间的桥梁纽带，反映行业诉求，协助政府相关工作我国的房地产中介服务行业自律组织中国房地产估价师与房地产经纪人学会（注意是学会不是协会）学会的机构最高权力机构全国会员代表大会全国会员代表大会闭会期间理事会主要职责开展理论研究承担经纪人执业资格注册工作协助政府部门组织考试与培训继续教育制订房地产估价、经纪行业标准与职业道德规范开展国际学术交流进行行业自律的工作开展行业自律情况调研建立行业内部自律规则，制止低价竞争和价格垄断行为，维护行业公平竞争制定行业规范和从业人员道德规范，实施继续教育参与房地产估价机构资质管理规定和标准的制定拟定房地产经纪机构评价标准，并组织实施评价工作3.房地产中介服务行业规范估价行业一个规范两个指导意见房地产估价规范城市房屋拆迁估价指导意见房地产抵押估价指导意见经纪行业一个规则一个文本房地产经纪执业规则房地产经纪业务合同推荐文本第 八 章房地产中介服务管理制度与政策一、单项选择题1.房地产中介服务机构在领取营业执照后的（ ）个月内，应当到登记机关所在地的县级以上房地产行政主管部门备案。 A.一 B.二 C.三 D.五 2.房地产中介服务机构设立的条件中，从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的（ ）以上。 A.30 B.40 C.50 D.60 3.国家指导性参考价格为：普通咨询报告，每份收费（ ）元。 A.100300 B.100500 C.300800 D.3001000 4.房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按（ ）成交租金额标准，由双方协商一次性收取。 A.半个月至一个月 B.半个月至两个月 C.一个月至两个月 D.两个月至三个月 5.房屋买卖代理收费，按成交价格总额的（ ）计收。 A.0.51 B.0.51.5 C.0.52 D.0.52.5 6.房屋买卖代理收费，实行独家代理的，由双方协商，但最高不超过成交价格的（ ）。 A.1 B.2 C.3 D.4 7.A房地产经纪公司独家代理，为王某介绍成交一宗二手房，该二手房成交价格总额为10万元，按照规定，A房地产经纪公司可收取王某房屋买卖代理费最高为（ ）元。 A.500 B.1000 C.2500 D.3000 8.某非经济特区的房地产估价资质的机构完成本地一宗以房产为主的评估项目。评估的房地产价格为150万元，按照原国家计委、原建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知规定的收费标准，估价收费最高为（ ）元。 A.1250 B.5000 C.6250 D.8125 9.某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（ ）万元。（2007年试题） A.1.80 B.2.80 C.3.05 D.5.00 10.以房产为主的房地产估价收费标准中，房地产估价总额在100万元以下的累进计费率为（ ）。 A.5 B.2.5 C.1.5 D.0.8 11.房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的（ ）机构。 A.中介管理 B.市场服务 C.管理服务 D.中介服务 12.房地产估价机构组织形式中，合伙制由（ ）专职注册房地产估价师合伙发起设立。 A.1名以上（含1名） B.2名以上（含2名） C.3名以上（含3名） D.5名以上（含5名） 13.房地产估价机构由自然人出资，主要由（ ）发起设立。 A.自然人 B.政府 C.政府房地产管理部门 D.房地产估价师个人 14.在有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其（ ）为限承担法律责任。 A.个人财产 B.个人房产 C.出资额 D.出资人家庭财产 15.有限责任制房地产估价机构组织形式中，出资人以其出资额为限承担法律责任，房地产估价机构以其（ ）对其债务承担责任。 A.出资额 B.注册资本 C.部分财产 D.全部财产 16.房地产估价机构管理办法规定，申请一级房地产估价机构有限责任公司资质，其注册资本人民币在（ ）万元以上。 A.50 B.100 C.150 D.200 17.房地产估价机构管理办法规定，一级房地产估价机构资质中，从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质（ ）年以上。 A.半 B.1 C.2 D.3 18.房地产估价机构管理办法规定，一级房地产估价机构资质中，有（ ）名以上专职注册房地产估价师。 A.3 B.5 C.8 D.15 19.下列关于各资质等级房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数，表述错误的是（ ）。 A.一级资质要有15名以上专职注册房地产估价师 B.二级资质要有8名以上专职注册房地产估价师 C.三级资质要有3名以上专职注册房地产估价师 D.三级资质要有2名以上专职注册房地产估价师 20.申请核定一级房地产估价机构资质的，省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市人民政府房地产行政主管部门应当自受理申请之日起（ ）日内审查完毕，并将初审意见和全