某房地产花园项目可行性研究报告

“可行性研究报告 二九年九月20目 录l 一、总论011、申报单位概论012、项目建设建设背景013、项目概况024、编制依据025、可行性研究报告研究范围036、研究结论及建议037、主要技术经济指标03l 二、隆安调研分析041、隆安总体经济运行情况分析042、隆安房地产市场情况分析07l 三、资源开发及综合利用111、概论112、建设规模与产品方案11l 四、节能节水措施121、概论122、节能措施123、节水措施13l 五、建设用地、征地拆迁及移民安置13l 六、环境和生态影响131、建设地点和环境现状132、主要污染源、污染物及治理方案143、绿化144、环境影响评价15l 七、投资估算与资金辞行措151、项目实施进度安排方案152、投资估算153、资金筹措154、经济效益分析155、财务评价结论17l 八、结论与建议17l 九、附表18一、总 论1、申报单位概况2、项目建设背景房地产项目位于南宁市隆安县华侨经济开发区浪湾大道与桥新路交汇处，其占地为一片待开发的用地，整个地块地势平坦,用地方正。自然地形最低标高为89.3m，最高90.9m。基地内无须要保留的文物古迹和古树名木。整个地块根据实际情况考虑，整个地块一期开发，拟建华侨新城一期金浪湾花园多层住宅，并开发沿浪湾大道低层商业。 3、项目概况（1）项目名称：华侨新城一期金浪湾花园（2）建设单位：（3）工程概况：房地产项目位于南宁市隆安县华侨经济开发区浪湾大道与桥新路交汇处，项目占地约19072.16平方米，总建筑面积34666.32平方米，规划为10栋6层的多层建筑，其中1-2层为商业，设计使用年限70年，项目户型以三房二厅为主，产品由二房二厅、四方房二厅、五房二厅厅及复式楼组成，套型建筑面积84-192，共计282套。项目容积率1.82，绿地率30%，建筑密度32.5%。4.可行性研究报告编制依据（1）隆安县2007-2009年国民经济和社会发展统计公报；（2）南宁市市区基准地价；（3）国家计委建设项目经济评价方法与参数（第二版）；（4）建设部房地产开发项目经济评价方法；（5）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）；（6）项目周边市场调研和现场勘察资料；（7）国家现行工程建设方面的标准、规范、定额；（8）编制报告的委托合同；（9）其他有关依据资料5、可行性研究报告研究范围本报告主要围绕华侨新城一期金浪湾花园房地产建设项目建设的必要性、可行性进行研究，研究内容主要包括市场分析及项目开发利用，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。6、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，符合南宁市城市规划布局；部分建设资金将通过自筹来解决，其余部分由预售房款及贷款解决。根据对隆安县房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益良好。从目前房地产市场分析，建议在下一步设计方案、营销方案实施时再作进一步的市场调研，并加强工程施工建设，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。7、主要技术经济指标名称单位总计备注总建设用地面积m219072.16总建筑面积m234666.3其中住宅建筑面积m231733.36层层高3.0m商业建筑面积m229331-2层层高4.5m,4.2m容积率-1.82建筑占地面积m26200建筑密度%32.5规划总户数户282机动车停车位辆42地面停车绿地率%30二、市场调研分析（一） 南宁市总体经济运行情况分析房地产投资与国民经济发展间存在互动关系。经济发展水平是房地产开发投资及发展的基础，房地产的健康发展又会促进国民经济的发展。2008年隆安县生产总值突破30亿元，达到32.88亿元，增长10.16。其中，第一产业增加值13.82亿元，增长6.64%；第二产业增加值10.01亿元，增长13.2%，其中工业增加值8.47亿元，增长16.07%；第三产业增加值9.06亿元，增长11.76%。三次产业结构为42.02：30.44：27.54，其中工业为25.77%，比上年提高0.49个百分点。三次产业对经济增长的贡献率分别为42.43%、33.1%、24.47%，其中工业为30.69%，第一产业所占的比例为最大，第二产业对经济增长速度尤为显著，增长达到了16.07%。2007年一季度，南宁市三次产业投资全面增长，特别是第二产业，在工业投资迅猛增长的带动下，呈现高速增长态势。一季度，全市第二产业投资11.86亿元，同比增长85.01，增速比去年同期加快83.41个百分点。其中，工业投资11.37亿元，同比增长82.75，对全市投资增长的贡献率达到38.34。南宁市近六年国内生产总值（GDP）与三大产业值一览表（按当年价格计算） 单位：亿元产值结构“十五”期间，南宁市经济结构进一步优化，三次产业比重由2000年的23.1927.8848.93调整到2006年的15.62：34.05：50.32。根据南宁市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要要求，“十一五”期间南宁市经济结构仍要不断调整，提升工业产业的支柱地位，断增强自主创新能力，形成一批具有自主知识产权和知名品牌、市场竞争力较强的优势企业；加快发展新兴服务业。至“十一五”期末三次产业比重调整到12.2036.5051.30。工业增加值占生产总值的比重提高到27以上，财政收入占生产总值的比重提高到15，城镇化率达到45左右。2007年一季度，南宁市第二产业呈现出高增长态势，工业产业支柱地位继续得到提升，经济结构优化步伐进一步加快，这对将对南宁市经济保持快速稳定发展起到着重要作用。社会固定资产投资2007年，一季度，南宁市完成全社会固定资产投资67.43亿元，同比增长24.87，其中，城镇固定资产投资61.47亿元，同比增长24.09。其中更新改造和房地产投资增势强劲。基本建设、更新改造、房地产开发分别完成投资22.67亿元、11.20亿元、27.15亿元，分别增长3.38 %、71.02%和37.19%。同时大项目施工个数增多，全市继续加大项目建设投资，施工项目继续增长。一季度，南宁市施工项目870个，比去年同期增加42个，其中，大项目建设同比增长较快，1-3月，全市计划投资3000万元以上施工项目377个。更新改造和房地产投资增势表明，南宁市又将迎来一个“城市建设年”，这给各房地产项目开发建设营造了良好环境。结论：南宁市国民经济和社会发展正处在经济发展周期的上升期，经济指数反映的各行各业都有持续稳步的增长。2007年一季度南宁市经济运行状况良好，上升势头明显，预测2007年GDP总值将达到980亿元，今后3年GDP年均增长速度将在1215%左右；“十一五”期间继续优化产业结构，为房地产业发展提供保障。城镇居民生活水平和收入的提高成为房地产需求提供经济支持。（二）南宁市房地产市场情况分析1、房地产投资持续增长，施工面积增加2006年南宁房地产开发投资增速比上年有所回落，但仍保持较快增长。全年完成房地产开发投资139.07亿元，增长32.31%。商品房供需基本平衡。2007年一季度，南宁市房地产完成投资27.15亿元，比上年同期增长37.19%，增速比2006年平均增速快4.88个百分点。其中，商品房投资完成21.78亿元，同比增长14%。土地购置费、土地开发投资6.80亿元，同比增长2.36倍，新项目前期投入增长较快，预示新的一年里全市房地产投资将有不俗的表现。20002006年南宁市房地产开发投资 数据表明：近几年南宁市房地产快速发展，市场发展态势良好，供需两旺。值得关注的是20032005年房地产每年投资增长率高达50以上，06年投资增长率虽有所减缓，投资额却保持较高增长，预示着20072008年南宁市商品房的供应量仍将保持稳定的增长幅度。2000-2006年南宁市商品房施工、竣工面积20032004年南宁市房地产的发展非常迅速，年施工面积大幅度增加，新开工、竣工面积有突破性增长。0506年国家政策调控楼市，开发商放慢开发步伐，新建面积在06年首次出现负增长，竣工推售面积也开始下降。但是20032006年，施工房屋每年均保持300万的增长，这为商品房的后续供应提供了保障。基此预测，20072008年，南宁市商品房供应量将保持稳定的幅度，但增速放缓。2、商品房销售量出现反弹性增长2006年商品房销售面积456.02万平方米，增长0.24%，其中住宅销售面积419.79万平方米，增长0.13%；商品房销售额131亿元，增长10.44%，其中住宅销售额111.5亿元，增长11.3%。数据来源于统计年鉴和统计公报2007年3月末，南宁市共有131个楼盘在售，比上年同期新增26个。由于开盘销售项目较上年增加，商品房销售业绩大增。1-3月，全市商品房销售面积98.44万平方米，同比增长57.66%，其中，现房销售占9.03%，期房销售占90.97%。一季度，全市商品住宅成交92.57万平方米，办公楼成交0.64万平方米，商业营业用房4.20万平方米，住宅成交活跃，商业用房销售平缓，办公楼需求下滑。3、空置情况有一个比较简单的指标判断房地产短期走势，就是当年商品住宅的空置面积。因为这一指标能够比较准确地反应市场对房屋的供求变化，价格只是供求关系的一种表现形式。按照国家的统计规定，“空置面积”是指“在报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建，统建代建，公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。”从上图可以看到，南宁市商品房住宅空置面积从2003年开始增长，增长幅度缓慢。根据“空置面积”定义计算，20032006年南宁市每年住宅的空置面积占当年竣工面积的比例为18、16、18和22% ，即每年竣工面积有80已消化，消费需求旺盛。但从增长曲线也以看到，0506年国家加强宏观调控后，开发商有意放慢了推售步伐，空置面积增加，市场销售速度开始放缓。积压的“空置面积”将在来年释放，未来市场有短期饱和倾向，激烈加剧。4、价格走势2006年全市商品房价格呈现微涨态势，商品房平均销售价格2873元/平方米，其中住宅平均销售价格2656元/平方米。2007年一季度，全市房地产企业开发的商品住宅平均销售价格为2777元/平方米，同比上涨1.24%，房价微升。住宅现房平均销售价格同比上涨1.18%，为2648元/平方米，住宅期房平均销售价格为2785元/平方米，同比上涨1.09%。其中，市区的商品住宅平均销售价格为2925元/平方米，同比上涨3.94%。20002006年南宁市商品房销售价格走势图 数据来源于房产局和统计公报三、资源开发及综合利用（一）概述本项目为生地开发利用项目，属居住用房地产开发，不涉及重要资源的开发利用。（二）建设规模与产品方案1、整体规划：项目占地约19072.16平方米，总建筑面积34666.32平方米，规划为10栋6层的多层建筑，其中1-2层为商业，设计使用年限70年。项目户型以三房二厅为主，产品由二房二厅、四方房二厅、五房二厅厅及复式楼组成，套型建筑面积84-192，共计282套。项目容积率1.82，绿地率30%，建筑密度32.5%。2、建筑立面：项目设计采用欧式现代风格，表现简约、挺拔的立面形象，表现项目的国际性和超前性。在外立面设计与颜色的运用上，以经久耐看的深色调为主，体现项目深沉、厚重的文化内涵，同时大量采用涂料饰面，色彩以接近自然的黄系为主色调，不张扬、不显摆，含蓄内敛，与背景融为一体。3、景观绿化环境：在景观总体设计风格的把握上将力图与社区建筑的风格与形式相协调与呼应。手法上简洁明快，舒展自由，某种程度上反映一些现代景观处理方式。用材上尽量贴近自然，原材原质，展现大自然质朴、迷人的美，适当控制硬质辅装的比例。在周边优美的自然山水的骨架上将精致的人工造景融入其中，创造出园区“虽由人作，宛自天开”的景观。4、道路系统本案内部主要道路环形布置，合理组织人流、车流和车辆停放，创造安全、安静、方便的居住环境。主路面宽5米，宅间路以硬质铺装为主，结合区域景观布置，体现即路即景的特色。每个住宅的出入口，机动车均可通达。地块的主入口设置在东面的规划道路上，通过建筑的排列变化的收放，形成独特的入口广场空间，作为对外交通的过渡和缓冲，次入口设置在西面规划道路上。区内机动车停车全地上停放，同时融入景观设置。5、空间形态自然形成的环境、舒适宜人的聚落，从街坊、邻里到院落形成一个从开放到私密的城市空间层次，以及与相应城市空间相配合的城市尺度。城市空间和尺度形成人的归属感，在从公共开放空间到居家私密空间之间的行进过程中，伴随着空间尺度的相应变化，对象的认同感在这种过程中得以确立。本设计的环境空间以社区人行干道和大面积公共绿化系统为纽带，并配以小尺度的半私密性组团绿地，在新的居住方式的条件下重新演绎了环境空间的层次和相应的尺度，并形成居住的私密感、安全感和归属感。整个地块以6层住宅为主，1#、2#、4#、6#楼结合商业综合考虑，9#、10#楼为6层带阁楼。板式住宅与弧形建筑结合,使整个小区内部空间丰富多变。四 节能节水措施（一）概述节约能源是国家发展经济的一项长远战略方针，是资源有效配置的手段之一。本项目认真贯彻执行国家的节能政策，在设计中充分考虑节约能源，从而降低成本，提高经济效益。（二）节能措施 1、对于综合楼等建筑，尽量采用自然通风和采光，以减少机械通风和人工照明的能源消耗。2、采用节能墙体和屋面、门窗的保温、隔热技术与材料。3、采用新型建筑体系，采用高性能、低材（能）耗的建筑材料，因地制宜，就地取材，延长建筑物使用寿命，降低建筑材料的消耗。4、在电气设备选型方面，选用节能型变压器和其他节能型电气设备，对电气设备采用电容补偿无功功率损耗，提高功率因素，以节约能源。 5、照明选用节能灯具，供水、供电线路上安装水表、电表，加强节能管理，降低能耗。（三） 节水措施节水措施主要包括：1、采用节水型器具及卫生设备。2、合理布置管线，尽量减少水头损失。3、给水系统设置计量装置，尽可能减少自来水跑、漏现象。4、空调冷凝水用于绿化用水。五、建设用地、征地拆迁及移民安置本项目原为生产用地，无须拆迁和安置。六、 环境和生态影响（一）建设地点和环境现状房地产项目位于南宁市隆安县华侨经济开发区浪湾大道与桥新路交汇处，其占地为一片待开发的用地，整个地块地势平坦,用地方正。自然地形最低标高为89.3m，最高90.9m。基地内无须要保留的文物古迹和古树名木，周围无污染源，空气、环境状态较好。（二）主要污染源、污染物及治理方案1、污水及治理方案本项目产生的污水，主要是商业、住宅产生的污水。污水经化粪池沉淀处理达到国家规定的排放标准后，排入附近的市政排水道。2、废渣及治理方案废渣主要是建筑垃圾、生活垃圾。建筑垃圾在施工期间及时清运；生活垃圾由专人负责清理收集后送到环卫部门指定的垃圾收集处，再由环卫部门统一处理。3、废气及治理方案本项目在运行中，无废气产生，不构成污染。4、噪音及治理方案项目建成后，运转噪声低，不会对周围环境构成污染。项目建设阶段的施工噪声，按GB12523-90建筑施工场界噪声限值要求处理。（三）绿化在景观总体设计风格的把握上将力图与社区建筑的风格与形式相协调与呼应。手法上简洁明快，舒展自由，某种程度上反映一些现代景观处理方式。用材上尽量贴近自然，原材原质，展现大自然质朴、迷人的美，适当控制硬质辅装的比例。在周边优美的自然山水的骨架上将精致的人工造景融入其中，创造出园区“虽由人作，宛自天开”的景观。（四）环境影响评价环境保护是一项基本国策，建设项目必须符合国家的环保标准。因此，项目建设将做到“三同时”，对上述的“三废”的治理达到排放标准。预计本项目建成投入使用后不会对周围环境产生污染。七、投资估算与资金筹措（一）项目实施进度安排方案项目建设期14个月，预计2009年10月正式开工，2010年6月完成主体封顶，2010年年底竣工交付使用。（二）投资估算按本项目设计方案确定的建筑面积、结构、建筑标准，以及可行性研究财务评价有关取费要求和市场实际原材料指导价格，进行本项目投资估算。结果详见附表1。（三）资金筹措考虑到项目筹备期及商品房实际销售情况，项目计算期定为16个月。以四个月为一期,则项目建设期从第1期开始，第4期竣工。本项目投资的资金来源有：开发商资本金2000.0万元，于项目开发的第一年分期注入；其余不足部分用银行贷款及售房款按实际进度需求补足，实行滚动开发。详见附表-2。（四）经济效益分析1、产品销售价格由于本项目为生地开发项目，根据项目开发的定位，住宅华侨管理区内企事业职工购买有一定的优惠。故根据工程所处位置、周围环境条件、项