某物业管理公司经营计划书

经营 计 划书 公司名称：巩义市朗曼物业管理有限公司 制定时间： 目 录第一部分 物业公司收支预算 第3页第一章 物业公司基本情况 第3页一、组织架构及人员编制二、职责分工三、各岗位工资级差表第二章：2012年管理费用及经营成本预算 第6页一、管理费用及经营成本核算二、经营收入预算第三章： 经营计划及完成保障措施 第17页一、物业公司费用控制目标二、计划完成保障措施三、经营计划完成奖励措施第二部分 物业公司培训制度及计划 第21页一、物业公司培训制度二、物业公司培训计划第三部分 考核办法 第26页一、绩效考核的目的和原则二、绩效考核的实施细则三、计划管理细则四、绩效考核的结果运用五、绩效考核流程六、绩效考核的申诉七、附则第一部分 物业公司收支预算第一章：物业公司基本情况 一、组织架构及人员编制物业公司目前所管理的仅有朗曼假日一个项目，总建筑面积约2.8万平米（含住宅1.04万、商业1.37万及其他），下设客服部、工程部及安保部。公司计划编制31人，其中客服部3人，工程部11人，安保部16人，朗曼新城项目依据开发时间及交付情况另行申报。物业公司组织架构图客服部经理1人科理1人副总经理 1名物管员1人前台接待1人工程部经理1人安保部经理1人班长2人配电运行4人水电维修4人消防主管1人队员11人班长3人二、职责分工l 副总经理1名全面领导公司的日常工作，制定服务方针和管理目标，并负责拟订公司年度工作计划，批准培训计划和各项管理方案等。l 客服部 3名客服经理1名，负责协助主管领导进行具体的日常管理工作，并及时与业主沟通，有效处理各种投诉等；前台接待1名，主要负责业主报修、咨询、投诉、回访及日常接待工作；物管员1名，负责园区日常巡查及装修监管工作，并对业主日常工作事务进行协调处理。l 工程部 11名经理1名，负责维修保养计划的制定与实施工作，并对业主/商户维修报修工作的开展进行监督；维修班长2人，负责组织维修人员对管辖区内的公共配套设施进行检查保养及完成各项日常业主/商户报修；配电运行4人，负责对高低压配电室、给排水设备、消防系统、电梯等的运行情况进行监测，并做好运行记录；水电维修4人，负责商场、园区公共环及业主/商户的报修处理工作。安保部 16名经理1名，负责辖区内治安、交通、车辆、消防等全面的管理，并对区域内各项突发事件做好应该处理工作； 消防主管1名，协助经理处理具体日常工作事务，重点做好消防安全的巡查监督工作，并做好消防控制室的管理工作；工领班3名，负责全班的日常管理工作，并带领全班完成各项工作任务；队员11名，根据岗位要求，做好各项值勤工作。注：上述人员为物业公司现有人员编制，物业公司计划在3月份完成对现有人员的重新定编调整。在人员编制调整方向上考虑将服务内容和服务标准相结合，科学合理配置员工，做到工作量饱满，实行一岗多能，对不合理的岗位予以调整或裁汰。三、各岗位工资级差表部门岗位工资级差一级工资二级工资三级工资四级工资五级工资客服部客服部经理3500400045004800物管员15001600170018002000前台接待15001600170018002000工程部工程部经理3500400045004800工程班长24002600280030003200配电值班17001800190021002300水电维修17001800190021002300安保部安保部经理3500400045004800消防主管24002600280030003200领班17001800190020002200队员15001600170018002000第二章：2012年管理费用及经营成本预算一、管理费用及经营成本核算公司现管理面积总和约为2.8万 ，总人数为31人，鉴于物业公司目前更多员工的是在从事商业物业工作，在费用核算过程中共细分为住宅与商业的合计费用支出、住宅费用支出、物业服务于商业的支出三块。通过对2012年度管理经营费用进行预算，全年合计管理费用预计万元（其中包含住宅运营所需管理费用元，服务于商业的管理费用元），全年经营成本总和为万元（其中包含住宅经营成本支出元，服务于商业的经营成本支出元）。说明：1、上述核算的管理及经营费用中未考虑工资上涨因素及新项目人员入驻的开办费用；2、人员工资如因薪酬体系调整增加费用另行申报，开办费用根据新项目具体开发进展情况另行提报。3、上述费用中不包含商场改造、活动室装修等大项支出费用。4、上述费用中不包含单项大额支出的不可预见费用。附： 管理费用资金计划总表（含住宅与商场，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1工资及奖金 65400 65400 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 72940 2福利费 17169 17169 11169 11369 11769 17169 10769 11169 16569 10969 15569 11369 2.01各类保险费10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 10369 2.02工会经费0 2.03劳保费0 2.04其他37800 6800 6800 800 1000 1400 6800 400 800 6200 600 5200 1000 3房租、物业费19200 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 3.01房租、物业费1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 1600 3.02购房优惠物业费4差费交通费6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 5修理费6审计咨询费、律师费0 7水电费23000 2000 2000 1800 1800 1800 1800 2000 2000 2000 1800 2000 2000 8培训费10920 1000 2000 1000 1000 5920 9办公费17000 1000 1200 2300 2800 1200 1300 1000 1400 1300 1000 1200 1300 9.01办公品10800 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 900 9.02耗材3200 100 300 400 100 300 400 100 300 400 100 300 400 9.03报刊杂志费1000 800 200 9.04杂费0 9.05印刷费0 9.06证照年检2000 1000 1000 9.07其他0 10汽车费用8400 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 10.01维修费0 10.02油料费7200 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 600 10.03养路费0 10.04停车过路费1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 10.05保险费0 10.06车船使用税0 10.07车辆年检0 11通讯费12000 950 950 950 950 950 950 950 950 1550 950 950 950 11.01移动电话费6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 11.02固定电话费4800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 11.03短信费600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 11.04网络费600 600 12业务招待费22000 6500 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 5500 1000 1000 1000 12.01日常招待12000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 12.02关系维护费10000 5500 4500 13低值易耗品6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 14办公绿化费5000 1000 2000 2000 15招聘费1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 16其他4600 0 0 200 400 500 500 500 500 500 500 500 500 17工装费14301 4767 4767 4767 18协会会费500 500 19公司补贴餐费39840 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 3320 20三级资质申报2000 2000 21税金75820 5860 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 6360 22小计 注：未考虑2012年工资上涨因素。物业经营成本资金计划总表（含住宅与商场，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1公共设施维护费28600 2500 2000 2000 2000 2600 3500 2000 2000 2500 2000 3500 2000 2水费支出83000 5500550065006500650065009500950095006500550055003电费支出 90000 96000 86000 77000 83000 87000 93000 88000 4热费支出 500005000026000600005垃圾清运费42000 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 3500 6保洁服务费 1829718297182971829718297182971829718297182971829718297182977宣传费1800 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 8社区活动费5000 5001000100050015005009消防费5000 2000 2000 1000 10公共秩序维护费1200 10010010010010010010010010010010010011合计 注：上述费用中不含商场改造费用管理费用资金计划附表（住宅，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1工资及奖金 19200 19200 21420 21420 21420 21420 21420 21420 21420 21420 21420 47220 2福利费41900 4475 4475 2875 3075 3075 4475 2675 2875 4275 2875 3875 2875 2.01各类保险费32100 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2675 2.02工会经费0 2.03劳保费0 2.04其他9800 1800 1800 200 400 400 1800 0 200 1600 200 1200 200 3房租、物业费15600 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 3.01房租、物业费15600 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 1300 3.02购房优惠物业费4差费交通费6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 5修理费6审计咨询费、律师费0 7水电费7900 700 700 600 600 600 600 700 700 700 600 700 700 8培训费6060 700 1000 700 700 2960 9办公费10600 550 650 1700 2350 650 700 550 850 700 550 650 700 9.01办公品6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 9.02耗材1600 50 150 200 50 150 200 50 150 200 50 150 200 9.03报刊杂志费1000 800 200 9.04杂费0 9.05印刷费0 9.06证照年检2000 1000 1000 9.07其他0 10汽车费用4200 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 10.01维修费0 10.02油料费3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 10.03养路费0 10.04停车过路费600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 10.05保险费0 10.06车船使用税0 10.07车辆年检0 11通讯费8400 650 650 650 650 650 650 650 650 1250 650 650 650 11.01移动电话费3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 11.02固定电话费3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 11.03短信费600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 11.04网络费600 600 12业务招待费13000 4500 500 500 500 500 500 500 500 3500 500 500 500 12.01日常招待6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 12.02关系维护费7000 4000 3000 13低值易耗品3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 14办公绿化费1200 200 500 500 15招聘费600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 16其他4600 0 0 200 400 500 500 500 500 500 500 500 500 17工装费3690 1230 1230 1230 18协会会费500 500 19公司补贴餐费10440 870 870 870 870 870 870 870 870 870 870 870 870 20三级资质申报2000 2000 21税金12052 546 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 1046 22小计 33991 30591 36491 34411 33011 34991 31411 31911 38691 34471 32711 58061 注：未考虑2012年工资上涨因素。物业经营成本资金计划表（住宅，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1公共设施维护费4100 300 300 300 300 300 500 300 300 400 300 500 300 2水费支出5900 3003005005005005007007008005003003003电费支出 11000 11000 10000 10000 10000 11000 11000 15000 15000 11000 18000 23000 4热费支出97200 32400648005垃圾清运费12000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 1000 6保洁服务费52800 4400440044004400440044004400440044004400440044007宣传费1800 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 150 8社区活动费5000 5001000100050015005009消防费1700 700 700 300 10公共秩序维护费600 50505050505050505050505011合计 17700 18200 16400 16400 17400 18800 17600 21600 21800 19600 56800 94800 注：上述费用中不含商场改造费用管理费用资金计划附表（商场，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1工资及奖金 46200 46200 51520 51520 51520 51520 51520 51520 51520 51520 51520 2福利费 12694 12694 8294 8294 8694 12694 8094 8294 12294 8094 11694 8494 2.01各类保险费92328 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 7694 2.02工会经费0 2.03劳保费0 2.04其他28000 5000 5000 600 600 1000 5000 400 600 4600 400 4000 800 3房租、物业费3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 3.01房租、物业费3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 3.02购房优惠物业费4差费交通费0 5修理费6审计咨询费、律师费0 7水电费15100 1300 1300 1200 1200 1200 1200 1300 1300 1300 1200 1300 1300 8培训费4860 300 1000 300 300 2960 9办公费6400 450 550 600 450 550 600 450 550 600 450 550 600 9.01办公品4800 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 400 9.02耗材1600 50 150 200 50 150 200 50 150 200 50 150 200 9.03报刊杂志费0 9.04杂费0 9.05印刷费0 9.06证照年检0 9.07其他0 10汽车费用4200 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 350 10.01维修费0 10.02油料费3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 10.03养路费0 10.04停车过路费600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 10.05保险费0 10.06车船使用税0 10.07车辆年检0 11通讯费3600 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 300 11.01移动电话费2400 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 11.02固定电话费1200 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 11.03短信费0 11.04网络费0 12业务招待费9000 2000 500 500 500 500 500 500 500 2000 500 500 500 12.01日常招待6000 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 500 12.02关系维护费3000 1500 1500 13低值易耗品2400 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 14办公绿化费3800 800 1500 1500 15招聘费600 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 50 16其他0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 17工装费10611 3537 3537 3537 18协会会费0 19公司补贴餐费29400 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 2450 20三级资质申报0 21税金63768 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 5314 22小计 71608 70208 75715 71928 71728 80515 70828 71128 80515 73688 74528 注：未考虑2012年工资上涨因素。物业经营成本资金计划表（商场，单位：元）序号费用明细2012年计划合计1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1公共设施维护费24500 2200 1700 1700 1700 2300 3000 1700 1700 2100 1700 3000 1700 2水费支出77100 5200520060006000600060008800880087006000520052003电费支出 79000 85000 76000 67000 73000 76000 89000 89000 75000 65000 4热费支出 50000500002600027600552005垃圾清运费30000 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 2500 6保洁服务费 1389713897138971389713897138971389713897138971389713897138977宣传费0 8社区活动费0 9消防费3300 1300 1300 700 10公共秩序维护费600 50505050505050505050505011合计 91147 97747 注：上述费用中不含商场改造费用二、经营收入预算1、总体收支情况物业公司结合目前住宅与商场的经营现状，核算出2012年度管理费用总计万元（其中住宅合计费用支出元，服务于商业的管理费用元）；全年经营成本总和为万元（其中包含住宅经营成本支出元，服务于商业的经营成本支出元）；全年合计总费用支出元。全年经营收入约元（其中包含住宅和商业物业费全年收入元，其它收入元）；全年现金流为-元（其中包括住宅现金流-万元，商业现金流-万元）。2、关于计算办法的说明住宅物业费收费率按100%计算；商业按90%计算。2012年经营收入预算表序号子目小计（元）1住宅物业费收入2商铺物业费收入（商业代收）81189 （物业自收）3商业电费收入4住宅热费收入509965车位能源费收入18360（按已办理51个车位计算）合计附： 3、关于接管面积的说明以上费用收取是根据物业公司现管理面积不变的前提下进行的估算。如年度中有新增管理面积时，将根据与房地产公司约定的交付时间把新增加的管理费用及经营成本和新增收入再进行调整。第三章： 经营计划及完成保障措施一、物业公司费用控制目标2012年物业公司的全年目标为：全年经营收入指标元，费用支出不超出元（其中管理费用全年不超过元，经营成本全年不超过元）。二、计划完成保障措施经营计划完成保障措施1、规范内部管理，建立优秀的服务团队：从上至下转变心态，加强有效培训，提高员工操作技能和专业技能，提高员工的素质，发挥员工聪明才智和主动精神，为业主提供一流的管理，优质到位的服务，从而体现公司人员精干、管理专业、服务良好的企业形象。执行统一规范的服务标准，如：员工的着装形象、技术技能、工程维修、客服服务、安全保卫、清洁绿化等细节，在实际的工作中不断的培训和要求，最终达到统一规范的标准。比如物业的报修，规定小修在15分钟内赶到现场，假如在任何情况下都能在15分钟内赶到现场维修，这就是一种标准。2、加强与业主的沟通，对事情的过程进行全程跟踪，建立24小时值班服务，推行首问制。并通过以每年的重大节日为契机,适当开展社区文化活动,拉近与业主的感情，加强沟通，使物业服务深入人心。3、开源节流，强化成本节约（1)成本节约要达到的目标1）基本达到目标：各项支出控制在预算计划支出的范围内。2）争取达到目标：采用各种成本控制方法，力争取将成本控制在预算金额的90以内。（2)成本节约的具体措施1）控制人工成本：在人员编制上做到与服务内容和服务标准相结合，科学合理配置员工，在时间和空间上做到工作量饱满，实行一岗多能，对不合理的岗位予以调整或裁汰。加大对员工组织行为建设及专业技能方面的内部培训，提高员工工作熟练程度，努力降低员工工作中所存在的各种风险。建立员工的标准化考核体系，建立激发员工工作热情地激励机制，发挥员工的主动性和创造性。逐步实现劳动密集型向技术密集型的转变，在物业服务中通过运用先进技术手段，利用安防智能化系统、停车场智能管理系统等智能系统，提高劳动生产率，减少操作层员工的投入数量。2）控制设备管理成本抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，制定设备年、季、月度维修保养计划。高度重视并抓好设备的日常养护工作，通过良好的设备维护管理，可有效降低设备故障率，延长设备的使用寿命。 设备损坏的初期应将设备尽快修复，多小修、及时修、尽量避免大修，严禁设备带病运行。3）节能降耗对用水用电节能改造；灵活控制设备运行方式，节约能源费用。修旧利废，节约材料投入成本。严格把关维修材料的采购和使用管理，节约材料费用。减少空调、计算机、复印机等用电设备的待机能耗，及时关闭用电设备。长时间不用的电器将插头断开，节省电损耗。严格执行国家有关空调室内温度控制的规定，合理制定开停时间，充分利用自然通风，改进空调运行管理。充分利用自然采光，使用高效节能照明灯具，优化照明系统设计，改进电路控制方式。对监控机房、空调主机、泛光照明等部位的用能情况实行重点监测，采取有效措施降低能耗。节约用水，水龙头尽量开小，经常检查供水设备，避免漏水，提倡一水多用。4）加强物品管理控制：节约用纸。纸张用过一面的，要注意利用反面，可用来演算或打印不重要的资料。多用计算机代替传真类公文、文件以及公司往来函件，节约传真费用。 文具类用品要推行以旧换新制度，培养大家养成使用爱惜的习惯。三、目标完成考核支持和约束条件1、依据地产公司对项目公司的授权管理规定，