某酒店公寓项目策划方案及发展历程

目目 录录 前言前言何谓酒店式公寓？何谓酒店式公寓？.2 第一篇第一篇酒店式公寓的发展历程酒店式公寓的发展历程.3 一、国外情况3 二、国内开发建设状况3 第二篇第二篇广州市酒店式公寓市场状况广州市酒店式公寓市场状况.4 一、酒店式服务公寓类型细分4 二、酒店式公寓的分布及特征4 三、代表性酒店式公寓列表分析6 四、酒店式公寓总体现状分析8 五、近两年公寓类型物业的销售情况15 六、近期公寓类型物业的供应量15 七、未来两年酒店式公寓的开发情况16 八、未来几年酒店式公寓的市场前景预测17 九、酒店式公寓市场分析结论21 第三篇第三篇珠江新城规划前景分析珠江新城规划前景分析.22 一、珠江新城区域现状22 二、未来规划建设24 第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地块分析地块分析.26 一、J27 地块综合情况.26 二、珠江新城 J27 地块开发条件分析列表28 三、地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：28 第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地块项目定位与市场策略地块项目定位与市场策略.29 一、目标客户定位29 二、市场定位分析30 三、项目命名33 四、经营与物业管理33 五、租赁建议34 六、经营推广重点34 七、项目年经营收益35 策划方策划方案案总结论总结论.37 前言前言何谓酒店式公寓？何谓酒店式公寓？ 酒店式公寓，顾名思义，首先是公寓，公寓一般是 用来出租的住宅物业，其室内空间间隔及使用功能与住 宅类似；而“酒店式公寓”就是指提供酒店式全套服务的 公寓类型，其兼具传统酒店和公寓之长，大多位于成熟 商务区域、外资企业和外籍人员聚集流动地带，这些地 区写字楼、酒店、商业中心等配套设施都比较完善。 酒店式公寓本身拥有高档公寓的硬件配置，聘请专 业的酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司入住管 理，住户的日常起居、饮食、卫生等均有周全服务，生活 非常舒适便利，星级服务品质更令客户兼有尊贵感。同 时，相对独立稳定的客源也给酒店式公寓带来了相当可 观的租金收益。 第一篇第一篇酒店式公寓的发展历程酒店式公寓的发展历程 一、一、 国外情况国外情况 酒店式公寓这种业态形式起源于欧洲 19 世纪，为当时旅游 区内租给游客临时休息的“临时之家” ，现已逐渐盛行于欧美， 功能上早已是满足旅游、商务等多方面需求的公寓类型。现时， 国外的酒店式公寓一般分布在成熟的商务区和著名的风景旅游 点，其房型类似酒店的标准间，配豪华商务套房，并提供家居 生活所需的厨房、卫生间、家具等多种设施。 二、二、 国内开发建设状况国内开发建设状况 因酒店式公寓的集住宅功能的齐全及生活便利于一身，具 有独特的优势，故其对于有一定流动性商务人士及高薪白领、 外籍人士颇有吸引力。90 年代初，国内最早的酒店式公寓出现 在深圳改革开放的前沿阵地，之后这种类型的物业在北京、 上海等地发展迅速。相比北京、上海，广州的酒店式公寓一直 波澜不惊，供应量不算大，这主要与其城市地位和经济外向度 略逊有关。可以说，酒店式公寓的发展在中国沿海外向型经济 发达的大都市中已渐露端倪，不过总体上，酒店式公寓的在国 内还只是处于起步阶段，估计至少还有 57 年的发展才进入繁 荣期。 第二篇第二篇广州市酒店式公寓市场状况广州市酒店式公寓市场状况 一、一、 酒店式服务公寓类型细分酒店式服务公寓类型细分 提供酒店式服务的公寓包括专业性的酒店式公寓、星级酒专业性的酒店式公寓、星级酒 店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅店附带的高级公寓、酒店式服务高级别墅等几大类型。市面上 有一些 叫做“白领公寓” 、 “单身公寓”的物业也标榜提供“酒 店式服务” ，但其实所提供的服务素质以及硬件配置距离真正的 酒店式服务尚远，故不能算是酒店式服务公寓。 现时，广州市提供酒店式服务的公寓主要以上世纪 80 年代 中至 90 年代中落成的几家四、五星级酒店附带的高级公寓以及 金亚花园、祈福华厦、富城花园、岭南会、中信公寓、新大厦 等为主，其中，富城花园为第一个专为外籍人士服务的专业性 酒店式公寓。 据悉，目前整个广州市所有已营业的酒店式公寓，加上星 级酒店附带的高级公寓等，其总共的套房总数仅有总共的套房总数仅有 2000 套左右套左右。 本方案所讨论的本方案所讨论的“酒店式公寓酒店式公寓”物业，主要指类物业，主要指类 似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓。似祈福华厦、新大厦这样的专业性酒店式公寓。 二、二、 酒店式公寓的分布酒店式公寓的分布及特征及特征 目前，专业性的酒店式公寓因其服务功能及对象的特点， 其主要分布在市中心一些位置优越，交通便利的成熟商务写字 楼区域，如环市东路写字楼区域，天河北中央商务写字楼区， 五羊新城等，但总数不超过 10 个。 从功能上看，目前广州市比较有代表性的酒店式公寓如下： 新大厦国际性酒店式公寓，位于珠江新城 祈福华夏国际性酒店式公寓，位于五羊新城 中信公寓国际性酒店式公寓，为中信广场附楼 富城花园国际性酒店式公寓，位于五羊新城 广东国际大厦 B 附高档公寓，位于环市东路 远洋明珠大厦高档公寓，位于珠江新城 位于环市东路区庄立交旁的远洋商务大厦，其曾经推出过 产权发售的“商务公寓” ， “商务公寓”商住两用，从其租赁客 户及功能使用特征来说，商务公寓并非严格意义的酒店式公寓； 另外远洋商务大厦近期还推出“产权式酒店” ，从其户型间隔及 “酒店”特征来说，也不属于酒店式公寓。 酒店式公寓的特征： 性质性质 属于商住楼，有 70 年产权 设备配套设备配套设备配套设备配套 通常配备酒店作为配套，会所设施十分完善，泳池、桑拿室、桌球、健身房、 儿童游乐室、咖啡室等应有尽有，国际公寓配套标准更按外籍人士需求来配 置 户型特点户型特点户型特点户型特点 介于住宅户型及酒店套房之间，大厅大房，一般二 房 110以上，三房 150以上 装修及室内配置装修及室内配置 通常配有豪华装修及全屋家电家具厨具 物业管理服务物业管理服务物业管理服务物业管理服务专业公司进行管理，提供 24 小时全天候物业管理和星级酒店式服务 日常生活日常生活日常生活日常生活 配置厨房和洗手间，通常不可以明火煮食，配备独立空调（或中央空调）及 热水系统 管理费管理费管理费管理费 管理费相对较高，有的纳入租金内，有的则另计 租赁价格租赁价格租赁价格租赁价格 租价多在 100 元/平方米以上，部分租赁价格以港币或 美金标价，比市场上同等质素的个人出租物业要贵不少 租售特点租售特点租售特点租售特点 因为要进行专业性管理，故一般只租不售，近年因为市场的需要， 也出现产权式酒店式公寓模式 三、三、 代表性酒店式公寓列表代表性酒店式公寓列表分析分析 公寓名 称 项目内容 中信公寓祈福华厦 广东国际大厦 B 附楼 远洋明珠大厦富城花园新大厦 分布层数338 层25 层共 35 层7 楼、25 楼28 楼共 30 层，分布各楼层 客房总数两座共 548 套80 多套共 35 套 两座共 95 套约 70 多套 二房单位套房面积 （建筑面积） 12510914480907597129125 三房单位套房面积 （建筑面积） 160165180120118 126157 个别面积达 499 160 售价港币 1000015000 元/只租不售5000 元/70008000 元/只租不售700010000 元/ 配套设施 会所、国际会议室、泳池、 小型酒吧、餐厅等 会所、酒吧、餐厅、泳池、桑拿 室、高尔夫练习场、穿梭巴士等 可用广东国际大酒店 的服务设施 五楼有会所， 其他设施无 餐厅、泳池、桑 拿室、穿梭巴士 等 会所设施、餐厅、酒吧、泳池、 卫星电视、穿梭巴士等服务 管理费8.6 元/含房租内15 元/含房租内含房租内3.5 元/ 管理公司及服务特色保利物业祈福华厦管理处业主管理处远洋明珠管理处富城花园营业部 广州天绰物业管理有限公司 国际饭店金钥匙组织联合会员 客户（住户）类型 外籍人士为主（其中日本 人占 5 成，韩国人 2 成） 外籍客户为主（以欧美人士居多， 其余日本、香港、韩国等人士） 国内客户占多数国内客户为主欧美日菲香港等 日本客户占 70% 韩国客户占 15% 客户租期八成以上租半年3 个月到 1 年租期 无日租，1 个月或一年 均可 13 个月租期为主一般一年以上3 个月到 1 年租期为主 出租率80%90%80%70% 70% 90% 租价 日租 600800 元/单元 半年内价格一样 一年全包价格 1.8 万元/月 一房 1500 美元/月 二房 2000 美元/月 三房、四房 30004000 美元/月 二房或三房全包价 800012000 元/月 二房 8000 元/月 三房 9000 元/月 二房 2000 美元/月 三房 2500 美元/月 二房租价 15000 元/月 三房租价 17000 元/月 电梯数量3 台客梯，1 台货梯3 台2 台客梯，1 台货梯2 台每座 2 台东北两座塔楼各有 2 台电梯 回报率610% 68% 10%左右 备注 在广州市场一直不出售 ，近期推出“绝版”50 套， 如租期一年以上可以侃价，约 85 折左右 注：因为早期住宅部 分已经基本销售完毕， 余下作为酒店式公寓 者不多 全部出售，用以出 租的公寓不多 租期一年以上可 以侃价 8 至 85 折 初期推出市场反映一般，后重 新包装为国际公寓后，销售及 租赁畅旺 注：各酒店式公寓也配备一房、四房甚至四房以上的套房，不过一般所占比例不多 以上列表中的公寓中大部分是高档的国际化酒店式公寓， 其客户（住户）主要面向外籍人士，早期的国际公寓一般都只 租不售，如祈福华夏、富城花园等就是这一类型，其租赁相当 畅旺，出租率都在 70%以上。而近年如新大厦等酒店式公寓已 经采取产权式酒店销售形式，物业管理公司为购买产权的投资 者提供租赁服务，确保投资者的回报。 目前广州能称得上国际化酒店式公寓仅有祈福华厦、新 大厦、富城花园、中信公寓等少数几间，而随着广州市的经济 蓬勃发展，对外经贸交流日趋活跃，外商投资日增，常驻广州 的外籍人士逐年递增，高档的酒店式公寓的需求潜力巨大。 四、四、 酒店式公寓总体现状分析酒店式公寓总体现状分析 1. 区位区位分析分析 以其功能设计及面向的客户情况来看，目前广州酒店式 公寓一般位于比较成熟的商务写字楼区域及交通畅顺方便的主 干线地带，这样的区位对使用者而言最有利。 2. 出租率出租率 因为酒店式服务公寓数量不多，象花园酒店、中国大酒 店、白天鹅宾馆、凯旋华美达等四五星级酒店附带的高级公寓 套房以及二沙岛金亚花园、岭南会等酒店式服务别墅的出租情 况长期接近 100%，专业性的酒店式公寓因为档次及服务素质 等原因，空置率从 530%不等，但普遍出租率都在 70%以上 （如下图所示） 。 酒酒店店式式公公寓寓出出租租率率比比较较 80%左右 90%左右90%以上 3040% 0% 20% 40% 60% 80% 100% 祈福华厦 富城花园 新大厦 中信公寓 出租率 3. 租租赁价格赁价格 酒店式服务公寓普遍相比一般公寓具有更高的租价及更 好的租赁前景，这与其自身独有的优势分不开的，现时，月租 价为 90120 元/，其中，较新及配置标准高的国际化专业公 寓租金高企不下，如新大厦月租达 120 元/，而较旧的酒店 式公寓租金水平则逊色不少。 另外，花园酒店、中国大酒店、白天鹅宾馆等五星级酒 店附带的高级公寓套房凯旋华美达月租为 180200 元/，而 及金亚花园、岭南会等顶级酒店式服务别墅月租达到 300 元 /左右。 酒店式服务公寓租赁价格如下图所示： 外外籍籍人人士士高高级级公公寓寓租租价价比比较较 300 90120 180200 0 50 100 150 200 250 300 350 专业性酒店式公寓 五星级酒店附带 的高档公寓 二沙岛顶级 酒店式服务别墅 租价（元/） 相比之下，酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级相比之下，酒店式公寓的租价对五星级酒店附带的高级 公寓具有较大的价格优势，但所提供的服务接近五星级酒店，公寓具有较大的价格优势，但所提供的服务接近五星级酒店， 随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有随着经营服务的不断改善，相信酒店式公寓在租赁市场上具有 越来越强的竞争力越来越强的竞争力。 4. 客户类型客户类型 1） 租赁用户租赁用户 跨国公司工作的外籍人士跨国公司工作的外籍人士 外籍人士是酒店式公寓最主要的客源外籍人士是酒店式公寓最主要的客源。 据广州市经委统计，截止 2001 年 3 月底，驻穗的外国机 构已达 2672 家，比 1999 年增加了 270 多家；2002 年外资企 业达 15000 多家，世界 500 强的跨国公司有 100 多家已进驻广 州。目前，常驻广州工作的外籍人员目前已超过 3 万人，加上 其家属将近 10 万人，这个数字还在逐年递增。 这些跨国公司的高层外籍管理人员（CEO）大都有优厚的 住房津贴（高达 20005000 美元/月） ，以公司的名义租房。除 了一些中高档酒店附属的公寓和别墅，这些外籍人士更乐于选 择豪华、服务完善、又有家的感觉的国际公寓作为居所，从而 形成了一批稳定的客源，这些租客以来自欧美、日本、韩国这租客以来自欧美、日本、韩国这 些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主些经济发达的国家或地区的外籍人员人士为主。 另外，这些外籍人士有一个特性，就是喜欢“物以类聚， 人以群居” ，往往有一个地方居住感觉良好，然后便会召唤一 大群同国籍的人士同来，憩居成一个同族群落。例如，中信公 寓就聚集了大量的日籍人士，占租赁总比例的 50%以上。 注：在广州的外籍人员并非都住高级酒店式公寓，有相 当大部分租住一般的商品住宅或公寓，这些人士大多来自非洲、 阿拉伯国家、东南亚国家。 港澳台人士港澳台人士 由于广州市毗邻港澳，地理位置及及投资环境优越，粤 港澳台经贸投资往来及四地人员交往越来越频繁，港、澳、台 商在广州的投资项目逐年增多，2002 年底，仅台资企业就有 2144 家，实际利用台资 64.28 元亿美元。另外原籍广州的海 外侨胞有 135 万人，澳港台同胞 83 万人，归侨、归眷、港澳 台同胞亲属 100 多万人。平均每年有数百万人次的港、澳、台 人士来穗探亲访友和从事经济文化活动。 目前，常驻广州工作的港澳台籍人士有约 60 万人，其公 司企业中按其职位高低给予 200020000 元/月的住房津贴， 一般职员为 20004000 元/月，而高层管理者达 20000 元/月。 其中，长期在广州工作生活者不少会选择在广州购房置业，有 一些中短期逗留者则会居住在较为高档的寓所中，这些寓所就 包括酒店式公寓。 高收入的国内白领（金领）阶层高收入的国内白领（金领）阶层 为数不少的城市高级白领人群也是一个潜在的市场，这 些人收入高，崇尚自由，注重生活品味， 。据 2001 年第五次人 口普查统计，广州市总人口为 994.3 万人，本市户口人数 702.66 万人，外来人口超过 300 万人，其中很大一部分属于高 学历、高收入的“飘一族”，他们流动性强，讲求生活质素，暂 时没有稳定的居住愿望，构成了公寓租赁市场的潜力股。 不过，这部分高级城市白领人士所居住的公寓，一般还 不是真正意义上的酒店式公寓，因为酒店式公寓的租金高昂， 而这些人士没有象欧美外籍人士有那样丰厚的住房津贴（有一 些高级职员的住房津贴每月有 15002500 元） ，所居住的寓所 一般租金介乎 10002500 元/月，故国内城市高级白领这类型国内城市高级白领这类型 的客户远未成为酒店式公寓的主流的客户远未成为酒店式公寓的主流。 2） 投资者投资者 现时国际公寓的回报率可达 10%以上，比一般的住宅 4%-7%的回报率明显要高，与二线路段临街商铺的回报相近， 风险则介乎于两者之间，是一个稳健明智的投资选择，故颇受 一些有一定经济实力及有投资眼光的投资者欢迎。 5. 酒店式公寓经营管理特点酒店式公寓经营管理特点 1) 软硬件配置及实际服务功能软硬件配置及实际服务功能 作为公寓，尤其是国际公寓，自然对物业有相当严格的相当严格的 条件限定条件限定： 2) 一是地理位置较好，不是处于中心商圈附近之高尚生 活社区，就是拥有优美的山水景观； 3) 二是大厦形象要豪华气派，外立面设计独具品味，内 部豪华装修，而且内部户型间隔应当是符合现代居住 要求的大户型设计； 4) 三是居住区的环境优美，配套设施齐备，尤其是会所、 游泳池、健身房和智能化设施等必不可少，有的还要 配备商务中心及外语儿童学校； 5) 四是要有高水准的酒店公寓式管家服务，如洗衣、餐 饮配送、金钥匙服务等。 目前广州酒店式公寓物业初现雏形，硬件、软件设施多 为抄袭国外模式，硬件方面相对比较完善，如智能化、网络、 通讯等必备条件都已被市场消化，但软件方面则无太多自身特 色，近几年来仅有万科园、新大厦较为突出。其中新大厦新大厦配套 硬件先进，又引入国际水平最新的金钥匙服务模式特色物业服金钥匙服务模式特色物业服 务务，满足了外籍住客的使用需求，故市场形象良好。而早期一 些公寓如 63 层 B 附楼，其配套功能早已满足不了住户的需求， 导致公寓档次难以攀升。 2) 经营管理水平经营管理水平 如从空置率来看，广州市各酒店式公寓的经营尚算理想， 其中新推出的针对外籍人士的国际公寓因配置标准高，物业管 理好，出租率最佳，普遍达到 8 成甚至 9 成；而有些较早的酒 店式公寓楼宇外立面本身较陈旧，内部设计已显落后，已有日 渐式微的趋势。 酒店式公寓的本质是住宅物业，但因为其用以经营获利 的特质故具备商业物业的特性，一个商业经营项目要发挥其最 大的价值及利润最大化，关键在于其后期的经营管理水平，酒 店式公寓也不例外。 经营管理不仅仅只是物业管理，而是包括经营思维、市 场定位、形象树立、物业管理等方面。对于酒店式公寓来说， 在租务市场中，客户的去留很大程度上首先取决于物业管理的 质量。提供良好的服务是评定物业好坏最基本的条件，是产品 的附加值，直接影响到物业今后的租金和收益回报。在整体市 场环境、硬件水平相当的情况下，物业管理是未来酒店式服务物业管理是未来酒店式服务 公寓竞争的焦点公寓竞争的焦点。在此基础上，经营思维导向、形象树立与包 装、如何推广等都是一个酒店式公寓物业持续经营所必需的。 在这方面，珠江新城新大厦在销售推广及招租方面在这方面，珠江新城新大厦在销售推广及招租方面 的成功颇值得借鉴的成功颇值得借鉴。 3) 酒店式公寓的开发与成长期酒店式公寓的开发与成长期 因为酒店式公寓的物业管理是高度专业化管理，一个被 公认的酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间酒店式公寓的成长期大概需要两三年的时间，项目能否 成功，还要看以下六个细节方面： （1） 一看地段位置，其未来规划是否具备可持续发展 潜力； （2） 二看品质，建筑设计、内部装修等是否符合客户 需求； （3） 三看内部管理。管理人员需具备优秀的专业素质 水平，还要有奉献精神，并重视品牌效益； （4） 四看完整经营计划。应该要有每年、每月，甚至 每周的租务计划； （5） 五看推广宣传。持续、稳定的市场传播是物业发 展的基础； （6） 六看整体经济的发展态势，国内国际的整体经济 环境对酒店式公寓的租赁经营影响很大。 6. 市场竞争状况市场竞争状况 因广州现时的专业化酒店式公寓本来就不多，故竞争的 因素暂时不太明显，但邻近及面向客源相似的酒店式公寓就不 同程度地存在竞争现象，如祈福华厦和富城花园相邻不到 200 米，其“明争暗斗”最具代表性。 祈福华厦与富城花园竞争表祈福华厦与富城花园竞争表 竞争内容 楼盘 价格物业管理出租率实际形象开业时间 祈福华厦 一年以上 租价可低 至 85 折 坚持一贯高 素质 90% 以上 档次高贵 胜出一筹 比富城花 园迟些 富城花园 3 个月、 半年或一 年价格都 可以洽谈， 最低可低 至面价的 8 折以下 向祈福华厦 看齐，但感 觉仍然逊色 不少 曾经低至 3 成，现在出 租率为 7 成 左右 因为外立 面及物业 管理等稍 逊，市场 形象不及 祈福华厦 广州市最 早的国际 性酒店式 公寓 另外，现时在广州的外资机构外籍人士，除了选择专业 化的酒店式公寓作为居所外，如花园酒店、中国大酒店这样的 五星级酒店附带的高级公寓也倍受他们青睐，因为五星级酒店 本身拥有出色的配套设施和五星级服务，生活的方便不言而明， 未来新开发的五星级酒店，相信有不少也附带高级公寓，这些 都是专业性酒店式公寓强有力的竞争对手。 五、五、 近两年公寓类型物业的销售情况近两年公寓类型物业的销售情况 近两年在售楼盘中以公寓为卖点的并不多，且大都分布 在商务区或交通便利的地区，如珠江新城的新大厦、远洋明珠 大厦，天河北的天麒驿、新达诚广场，机场路的万科园等，现 已基本售磬或已进入尾货销售阶段。从这些楼盘的销售情况不 难发现，公寓的市场需求量非常旺盛，供给却远远不足，供需 的不平衡导致了公寓式住宅销售出货速度迅猛。例如，新大厦 2001 年重新包装为国际公寓后开售到现在，销售率早就超过 了 90%。 六、六、 近期公寓类型物业的近期公寓类型物业的供应量供应量 近期，位于珠江新城的双城国际上周正式推出 100 套 30- 40 平方米的公寓单位进行内部登记，均价约在 7500-8000 元/ 平方米，市场反应不俗，该盘的发售再次掀起公寓类型物业的 热潮。据统计，今年已经推出或将要推出市场的服务式公寓有 时代新世界 200 套、中怡城市花园 1 栋 33 层国际公寓约 300 套、凯旋新世界超过 200 套、东湖御苑一座 200 套以及在建的 凯旋会、琶洲中洲中心等，新增供应量超过 1000 多套。 300 100 200 200200 约1000 0 200 400 600 800 1000 中怡城市花园 双城国际 时代新世界 凯旋新世界 东湖御苑 总新增供应量 近近期期公公寓寓类类型型物物业业供供应应量量 供应量(套） 需要说明的是，凯旋新世界的公寓部分尚未发售，所列 数字是已知道其即将作为公寓物业发售数量。 在售或潜在供应的公寓的户型间隔在售或潜在供应的公寓的户型间隔 公寓项目公寓项目中怡城市花园中怡城市花园双城国际双城国际时代新世界时代新世界凯旋新世界凯旋新世界 二房 8090 公寓间隔面积二房 6070一房 3555 三房 100130 未知 以上所知的楼盘的户型间隔偏小，而从了解的情况看， 这些楼盘的物业管理水平也远未达到酒店式公寓的要求，故可 判断： 今年以来新推出市场的公寓物业并非真正的酒店式公寓今年以来新推出市场的公寓物业并非真正的酒店式公寓。 七、七、 未来两年酒店式公寓的开发情况未来两年酒店式公寓的开发情况 在广州，未来两年潜在的开发的公寓项目尚难以确认， 据悉，在广州大道与天河北路交界处，有个别可能是商务公寓 或酒店式公寓的项目在酝酿中，另外，在五羊新城珠江新城一 带，凯旋会、颐景轩等楼盘也在如火如荼地建设，最终定位结 果尚未知。总体上，从已经掌握的资料来看，未来两年潜在开从已经掌握的资料来看，未来两年潜在开 发的酒店式公寓项目不多发的酒店式公寓项目不多。 八、八、 未来几年酒店式公寓的市场前景预测未来几年酒店式公寓的市场前景预测 1.经济发展与人员往来趋势经济发展与人员往来趋势 中国加入 WTO 后，经济发展继续保持迅猛发展的势头， 吸收外资额一举跃升为全球第一，超过美国，据有关资料显示， 2002 年吸收外资额在 500 亿美元以上，即使今年春夏之交的 非典疫情，也未严重影响外来投资的趋势。 广州，2002 年经济继续高速增长，GDP 高达 3000 多亿 元，递增额超过 12%，外籍机构及外资企业分别已经达到 2700 及 15000 多家。 经过“中变“之后的广州，城市面貌焕然一新，2002 年 被评为“国际花园城市国际花园城市” ，日益散发出其独特的魅力，投资环 境及居住环境日趋理想，将吸引越来越多的外商投资，长住广 州的外籍人士年增长迅速。而据有关资料显示，几年内这个数几年内这个数 字将达到字将达到 6 万人，如果加上其家属，常住广州市的外籍人士将万人，如果加上其家属，常住广州市的外籍人士将 会达到会达到 1520 万人，对高级公寓的需求将倍增万人，对高级公寓的需求将倍增。 附：广州市附：广州市 2003 年年 1-8 月利用外资统计快报月利用外资统计快报 广州市广州市 2003 年年 1-8 月利用外资统计快报月利用外资统计快报 统计日期：2003 年 1-8 月 编制单位：广州市外经贸局金额单位：万美元 本年批准外资情况 项目数合同外资金额 本年实际使用外资 利用外资方式 本月数本年累计 去年同期 去年同期比%本月数本年累计去年同期 去年同期比% 本月数本年累计去年同期 去年同期 比% 一、外商直接投资一、外商直接投资8057248019.229,371214,822190,27812.99,528166,489142,51016.8 其中：1.中外合资企 业 121078821.610,53644,99244,0372.21,17629,36035,292-16.8 2.中外合作企业53142-26.25,26421,93725,620-14.42,23274,36542,14876.4 3.外资企业6343335023.713,571132,025120,6219.56,12056,16465,070-13.7 4.外商投资股份制0115,8686,600 二、外商其它投资二、外商其它投资21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.5 1.加工装配21227269-15.62054,9958,585-41.82802,7842,5897.5 三、对外借款三、对外借款5,00022,5075,00022,50715,71943.2 总 计1017997496.734,576242,324198,86321.914,808191,780160,81819.3 注：截止 2003 年 8 月底，我市共批准累计外资项目 37540 个，合同外资 509.82 亿美元，实际使用外资 314.03 亿美元。(全口径) 其中：外商直接投资累计项目 13836 家，合同外资 467.29 亿美元，实际使用外资 276.19 亿美元。 2003 年年 18 月外商直接投资与去年同期递增比较月外商直接投资与去年同期递增比较 与去年同比递增 19.2% 16.8% 12.9% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 外商投资项目数量外商投资额实际利用外资额 2003 年年 18 月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较月外资企业及合同外资金额与去年同期递增比较 23.7% 12.9% 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 外资企业数量合同外资金额 与去年同比递增 从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势，也可间接预测了从以上图表中可以看到广州今年以来的外商投资趋势，也可间接预测了 外资企业驻穗外籍人士的递增趋势。外资企业驻穗外籍人士的递增趋势。 2. CEPA内地与香港更紧密经贸关系安排内地与香港更紧密经贸关系安排的签署对广州房地的签署对广州房地 产市场尤其是酒店式公寓物业的影响产市场尤其是酒店式公寓物业的影响 1) 房地产开发房地产开发 在 CEPA 实施之前，进入内地开发的港资地产商或有港 资背景的开发商已不少，香港地产商可以通过香港地区 或其他国际性的商业银行完成项目贷款，这对港商来说 将是个优势。CEPA 签署后，香港第三产业行业进入内 地的门槛降低，手续大大简化，显然，进入内地的香港 地产商相应增多，且在内地投资开发的地域范围将扩大， 投资额可望稳定增加，相对来说酒店式公寓的开发也会相对来说酒店式公寓的开发也会 相应增加相应增加。 2) 置业投资或居住需求置业投资或居住需求 一直以来，港澳人士在内地尤其是珠三角置业的热潮未 曾消减。业内人士认为，CEPA 实施后，来往香港和广 州之间的专业人士、投资者、度假者等将大幅增加，长 期在广州工作的港澳人士港澳人士数量日趋增多，在当地置业的 倾向仍将持续，中短期居住的人士（包括来自香港的一 些外籍人士）更多，对具有酒店式公寓功能的住宅需求具有酒店式公寓功能的住宅需求 潜力不小潜力不小。 3) 酒店的开发利用使酒店式公寓供应量有所增加酒店的开发利用使酒店式公寓供应量有所增加 CEPA 签署后，使穗港两地旅游业走向良性合作发展， 使内地酒店物业得以充分利用，因酒店式公寓物业客观 上存在较好的利润增长空间，故广州、深圳等地新开发 的酒店物业功能上也可能附带酒店式公寓，使供应量有供应量有 一定程度增加一定程度增加。 3.酒店式公寓的供需缺口酒店式公寓的供需缺口 据悉，目前整个广州市所有的酒店式公寓，加上星级酒 店附带的高级公寓，其总共的套房总数也仅仅只有 2000 套套左 右，假设未来几年即使只有 20%的外籍人员选择公寓作为他们 在广州停留时的居所，未来几年的酒店式公寓也难以满足届时 市场需求。由此可见： 未来几年酒店式公寓存在巨大的供需缺口未来几年酒店式公寓存在巨大的供需缺口。 九、九、 酒店式公寓市场分析结论酒店式公寓市场分析结论 1.1. 有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。有市场竞争力的酒店式服务公寓还远不能满足需求。 从目前情况看，真正上档次并称得上是酒店式公寓的仅 寥寥几家而已，有市场竞争力的酒店式服务公寓还远远不能满 足需求。 2.2. 未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点未来几年酒店式公寓供需将存在巨大的缺口与空白点 从广州市经贸发展及外籍人员来往趋势看，并结合目前 酒店式公寓的供需状况、潜在开发的酒店式公寓看， 未来几 年酒店式公寓供需将存在较大的缺口与空白点。 3.3. 把握市场先机，将会创造良好的市场机会把握市场先机，将会创造良好的市场机会 把握市场先机，填补空白点，选择合适地点开发酒店式 公寓，将会创造良好的市场机会。 4.4. 以经营管理获得良好经济效益，三方共赢以经营管理获得良好经济效益，三方共赢 精心部署经营管理，提供一流的酒店式物业服务，树立 良好形象，将为酒店式公寓物业创造良好经济效益，最终发展发展 商、投资者、物业管理公司三方共赢商、投资者、物业管理公司三方共赢。 第三篇第三篇珠江新城规划前景珠江新城规划前景分析分析 一、一、 珠江新城区域珠江新城区域现状现状 1. 地理环境概况地理环境概况 珠江新城，总用地面积约.平方公里。北接黄埔大道， 南达珠江北岸，西临广州大道中，东抵华南大道。位居新城市 中轴线的中心，是广州市区中心一块超大规模 “绝版” 的尚 未完全开发的处女地，地理环境优势无以伦比。 2. 区位道路交通区位道路交通 珠江新城面临着黄埔大道及广州大道两条主干线，并通 过内环路、黄埔大道隧道可快捷通往全市十区。未来也将规划 一条临江大道直通员村、东圃而不必行经黄埔大道。 3. 公共交通系统公共交通系统 目前公共交通系统比起二年前有所改观，但尚较为欠缺， 相信在不断开发建设中会不断完善。未来地铁二号线将通过新 城中心，其在 2006 年前左右建好，加上水上观光码头的规划 建设，珠江新城未来的综合交通环境将是现代化高标准配置。 4. 规划建设现状规划建设现状 珠江新城作为广州未来，其黄金地位几乎无可代 替，但其建设因为种种的原因拖缓了开发建设，从年 至 2001 年底，珠江新城卖地宗，已建成宗，在建 宗，没有开发的有宗之多，其中烂尾宗。合同地价 亿，到去年底收回亿。 注：这里用注：这里用“宗宗”而不用而不用“个个”或或“块块”，是因为在卖地过程，是因为在卖地过程 中早已打乱原来规划的地块分割，造成规划建设的絮乱中早已打乱原来规划的地块分割，造成规划建设的絮乱。 现时，从市政配套到公共交通、商业、教育、文化配套 等远未成熟，区域内只是把主要道路规划，然后星斗式分布着 一些住宅社区及写字楼，距离真正的商务区尚远。 二、二、 未来规划建设未来规划建设 规划方案几经修改终于在 2002 年 6 月左右真正定案，珠江新城仍然是广州 21 世纪的 DBD，地位就犹如美国纽 约的曼哈顿。首先，其未来规划在交通上就克服了以往环市路与天河北平面二维的交通路网模式所带来的诸多无法未来规划在交通上就克服了以往环市路与天河北平面二维的交通路网模式所带来的诸多无法 更改的交通死角问题更改的交通死角问题。其设计采用的是裙楼空中通道、地面公路、与地下铁路三层的立体通模式裙楼空中通道、地面公路、与地下铁路三层的立体通模式，从而尽可能达到 人车分流，畅通无阻人车分流，畅通无阻，这对于城市中心的开发建设又是一次历史性的创新与变革”。 项目 J27 地块 其次，从功能上来说，珠江新城在过往几大中心街区功能不完善的基础上将金融、信息、行政管理、文化、休金融、信息、行政管理、文化、休 闲娱乐集于一身闲娱乐集于一身，形成一个综合功能的中心社区来吸引国内外财团的投资与进驻。 最后，新城的文化景观之宏伟同样也是广州史无前例文化景观之宏伟同样也是广州史无前例的。歌剧院、博物馆、海心沙、大型绿地广场、林阴大道， 高度 300 米以上的双子塔楼，人们想象中国际大都市的每个具体形象都可以预见。 J27 地 块 第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地块分析地块分析 一、一、J27 地块综合情况地块综合情况 1. J27 地块用地技术指标地块用地技术指标 地块面积地块面积容积率容积率建筑面积建筑面积 塔楼塔楼 建筑密度建筑密度 裙楼裙楼 建筑密度建筑密度 建筑限高建筑限高绿地率绿地率 机动机动 车位车位 自行自行 车位车位 6895071068950725%40%13015020%483 2. 地块地型与地势地块地型与地势 J27 地块地型比较方正，地势平缓，比较容易进行规划地型比较方正，地势平缓，比较容易进行规划 建设建设。 3. 地理位置与景观环境地理位置与景观环境 J27 地块位于珠江新城冼村路南段与未来广州博物馆北 面的规划路交汇处，珠江新城中轴线附近，到珠江岸边仅 300 米左右，距离规划中的地铁三号线花城大道站约 400600 米。 东北向约 700 米处就是绿意盎然景色秀美的珠江公园，西南面 为规划中标志性建筑广州歌剧院。 从高处往南俯视珠江，一片海阔天空，极尽视觉精神享受。 总体上总体上 J27 地块地理位置优越，景观环境一流地块地理位置优越，景观环境一流。 4. 现时周边物业分布现时周边物业分布 现时，项目地块北邻美居中心，冼村路东侧，由北至南 分布着【金碧华府】 、 【南国花园】 、 【新城海滨花园】等住宅社 区，西北面的【凯旋新世界】 、 【星汇园】等，而西面五羊新城 对面的【新大厦】 、 【远洋明珠大厦】 ，就是较有代表性的酒店 式公寓。 另外，J27 地块隔冼村路与在开发中的【利雅湾】相望， 【利雅湾】该物业定位尚无法得知，不过因为其和冼村相邻， 物业客观环境相对欠佳，结合其建筑外型分析，其不太可能是 酒店式公寓。 写字楼主要分布在珠江大道和广州大道之间的区域。 5. 道路交通环境道路交通环境 J27 地块面临冼村路及规划路交界处，两路段皆非主干 线，通过冼村路可通达天河北及黄埔大道东西方向，沿规划路 可通往五羊新城及海珠区。另外，新规划方案中从猎德大道往 南将规划建设一条大桥横跨珠江，直通海珠区新港西路，未来 前往海珠区、番禺区等都不必经过交通流量近乎饱和的广州大 桥，所以，预计未来预计未来 J27 地块周边的道路交通导向环境良好地块周边的道路交通导向环境良好。 6. 公共交通系统公共交通系统 现地块一带公共交通系统暂时欠缺，希望通过政府进一 步规划改善。 7. 居住及工作环境评估居住及工作环境评估 J27 地块所在位置，因为具备景观环境的优势，所面临 道路又非主干线，噪音及空气污染等较少，而未来交通导向系 统良好，居住及工作环境优势明显，相对来说，用以规划建设用以规划建设 住宅物业优势较为突出住宅物业优势较为突出。 二、二、 珠江新城珠江新城 J27 地块开发条件分析列表地块开发条件分析列表 优势（优势（S S）劣势（劣势（WW）机会点（机会点（O O） 威胁点（威胁点（T T） 区位因素优越 目前的公建市政配套 尚需大力改善 酒店式公寓市场未来几 年存在较大供需缺口 区域实际规划建设对 开发推广影响大 未来交通条件良好 酒店式公寓需配套相应硬 件，成本可能增加 政策规划客观上有利 其他星级酒店及 潜在开发的星级酒店 附带公寓构成强有力 竞争对手 政府规划支持点多 酒店式公寓的销售目标客 户层面相对窄 居住优势因素多 所临马路虽非主干线 但多少会受到影响 富力品牌形象好 三、三、 地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论：地块作为酒店式公寓项目开发的分析结论： J27 地块所在区位规划成为住宅物业优势较多，又因未 来珠江新城的规划是中央商务区 CBD，而且已经最终确定规 划方案，从开发价值来看，并结合第二篇广州市酒店式公寓的 市场分析结论专业性高级酒店式公寓在未来几年存在较大专业性高级酒店式公寓在未来几年存在较大 的供应缺口的供应缺口，故评估建议： J27 地块规划建设成为高档酒店式公寓对体现市场价值最有利地块规划建设成为高档酒店式公寓对体现市场价值最有利 第四篇第四篇珠江新城珠江新城 J27 地块项目定位与市场策略地块项目定位与市场策略 一、一、 目标客户定位目标客户定位 1. 租赁目标客源（使用者）租赁目标客源（使用者） 通过第二篇市场分析可知，在国内包括广州，酒店式公 寓以其配置的档次一般是属于高档为主，城市高级的白领阶层 人士远未成为酒店式公寓租赁使用者的主流， 其租赁使用者 主要是外籍人士、港澳台人士，以目前的及这几年的发展趋势， 酒店式公寓租赁目标客源也不外乎这两种，其可以细分为以下 客源： 外资公司、跨国企业驻穗高级外籍人员外资公司、跨国企业驻穗高级外籍人员 外国一般机构驻穗高层人员外国一般机构驻穗高层人员 外国驻穗领事馆外籍人员外国驻穗领事馆外籍人员 港台籍高层管理人员港台籍高层管理人员 中短期逗留的外籍或港澳台籍经贸往来人员等中短期逗留的外籍或港澳台籍经贸往来人员等 其中，外籍客源以来自欧美地区、日本、韩国这些经济 发达的国家或地区的外籍人士为主，其不少是携眷一家大小常 驻广州，所喜欢的居住处所就是酒店式服务公寓，港澳台籍客 源中携眷常驻广州者相对少。 2. 投资者投资者 投资者一般是具有一定经济实力及具投资眼光的中产者， 以国内人士（本地或长住广州者）为主，其渴望的是相对稳健 而又较高的投资回报。 据从多间中介代理行综合咨询了解，这类型投资者有以 下一些特征： 属于称为国内“中产阶级”的一类型人士 早年通过各种方式积累了一定资产，但现在一般已不 从事原行业 年龄一般在 35 岁以上 其手头拥有的流动现金资产大约为几十万至 100 多万 不等 其不想从事太高风险的行业，而想通过自己积累的资 产来寻求较稳健的回报 有一定投资眼光 投资客户除国内人士外，港澳台籍人士也占一定比例， 约 510%左右，另外，还有少数外籍人士也意识到投资公寓 可获可观的收益，也购置公寓物业作投资用。 二、二、 市场定位分析市场定位分析 1. 产品市场定位产品市场定位 珠江新城珠江新城 J27 地块南望珠江一线江景，毗邻广州博物地块南望珠江一线江景，毗邻广州博物 馆，四周视野开阔，地块地理位置优越，景观环境一流馆，四周视野开阔，地块地理位置优越，景观环境一流，受交 通干线因素影响程度不大，建设高档次的公寓类型物业无疑优 势明显，按照其现时的作为超高层住宅（150 米左右）的规划 设计，结合珠江新城未来 CBD 的发展规划，建议该地块开发 的产品定位建议为： 顶级国际化酒店式公寓顶级国际化酒店式公寓 2. 规划建议规划建议 以本项目这样档次的市场定位，其建筑造型及外立面等 方面规划设计必须要体现“超凡、气势、傲然”的视觉观感， 这样才能和项目的档次相配合。 3. 户型间隔建议户型间隔建议 对于国际性的高级公寓来说，因为其目标客户原因，其 产品户型都不同于一般为国内人士设计的住宅，其户型特点大 房大厅，一般二房 100以上，三房 140以上，对于规划中 的高级公寓，除了参考现时的酒店式公寓外，建议多方面详细 讨论分析后再确定最佳的户型产品及其他因素。 酒店式公寓户型面积参考酒店式公寓户型面积参考 户型参考一房（） 二房（）三房（） 四房（） 建筑面积7090110130160190220 以上 参考其他比较成功的酒店式公寓内部的户型间隔分布比 例，考虑到现时客户的实际需求，建议内部间隔户型比例如下： 酒店式公寓户型分配比例参考酒店式公寓户型分配比例参考 户型一房二房三房四房 所占比例10%40%40%10% 4. 形象概念形象概念 “酒店式公寓酒店式公寓”这个名词概念现在已经被市面上很多住 宅项目滥用，根本不具备酒店式服务的条件也号称“酒店式服 务公寓” 。在此，根据国外的最新信息，建议本项目引入 “公公 馆馆”的概念进行项目的宣传包装及经营管理， “公馆公馆”实质是 一种英式贵族化英式贵族化的酒店式公寓模式，其代表了一种超时代无比 尊贵的服务模式，其表现为： 全方位的满意理念服务 高效率的个性化服务 高素质并可履行服务承诺的员工 人性化的五星级管理等 当然，其硬件的配置也是划时代的，代表了某地区最高 级公寓类型的配置，这在第 5 点有介绍，在此就不再赘述。 5. “公馆公馆“的硬件功能规划的硬件功能规划配置配置 作为“公馆公馆“模式的顶级国际公寓，除了其必备的室内 豪华装修、住客专用客货电梯、会所、泳池、健身房、硬件以 外，建议还应配备： 艺术家般的西餐厅艺术家般的西餐厅厨师厨艺犹如艺术家般厨师厨艺犹如艺术家般 商务酒吧商务酒吧成功的体验，享受态度式的酒吧成功的体验，享受态度式的酒吧 高级商务办公室（商务中心）高级商务办公室（商务中心）豪华精美，配置高豪华精美，配置高 端设备，提供全套商务服务端设备，提供全套商务服务 高级会议室高级会议室 观景空中花园观景空中花园非常空中，非常享受非常空中，非常享受 五星级置智能化标准配置五星级置智能化标准配置 种种超一流的设施，确保“公馆公馆”级的生活体验，满足 诸如 CEO 这样级别的人士对居住的需求。 本项目建议硬件配置如下表： 住客会所1 包含了泳池、健身房、桑拿浴室、桌球室、儿童游戏室、 壁球、保龄球、按摩、理发、咖啡厅等设施 高级中餐厅1经营高档中餐、海鲜城 艺术式西餐厅1经营法式