物业管理制度范本

物业管理制度汇编一、物业岗位职责和任职条件：物业管理项目经理岗位职责1、在公司、物业主管的领导下全面负责和协调好在业主单位的物业管理工作，努力实现公司和业主单位共同制定的物业管理工作目标。2、熟练掌握和了解本管理区域内基本情况，合理设置岗位和划分责任区，制定好物业管理工作的正常运行班次，确保工作运行有序有效。3、严格本部门的物业管理制度，制订突发事件应急预案。坚持每日巡查，巡查频率不少于两次以上，及时全面掌控好现场物业管理状况，发现问题跟踪整改，并达到预期效果。4、定期向业主汇报物业管理情况，在日常工作中，及时收集客户的需要信息，尽可能满足客户的需要，加强双方沟通，以确保业主对物业管理工作的满意率96%。5、每星期召开一次各组组长工作例会，总结前一周的工作，对管理工作上存在的问题，拿出针对性的措施，进行整改和完善，保证本管理区域物业管理工作健康、顺利的发展。6、随机抽查保安人员、设备维护运行人员的在岗履行职责情况，特别是夜间安全保卫检查，督促他们尽职守责，保证业主交给我们管理的设备设施等财产的安全无恙。7、经常教育员工时时刻刻安全警钟长鸣，并督导好设备维护运行人员严格遵守安全操作规程，员工上下班、工作时间内的安全自身防范。8、按照公司对物业管理项目的百分考核制度，对各组长进行一次工作考核。严格对照检查，对于认真工作，达到工作要求的员工，给予表扬和奖励。对于达不到工作标准要求的经教育不改的，给予必要的经济处罚，直至除名。9、及时贯彻公司、业主各单位各时期对物业管理工作的新要求，并组织员工学习和落实到行动之中。10、以身作则，以自己的模范带头作用激励和影响员工奋发向上，把物业管理工作做出成效，使业主满意。11、全面掌控和协调好各组，既有明确的工作职责又有统一全局的能力。安保队长岗位职责1、在物业现场主管的直接领导下具体负责发包方大楼内外部安保管理，监控系统管理，人员进出及车辆管理、收发件。2、组织和带领本组安保人员，努力实现发包方对安保工作的管理工作目标。3、熟练掌握本组安保人员基本情况、岗位职责要求，熟练掌握厂区楼层分布环境，重点安保部位，消防系统分布，备好安保上有关联系电话号码，并公布上墙，以便应急时使用。4、做好排班运行计划，明确好每班人员的岗位和台帐记录人选。5、熟练掌握监控设备系统的操作规程，督导检查各安保岗位人员尽心尽责完成工作。6、每天正常巡查四次以上（上午二次，下午二次），对巡查中发现的安保漏洞，应书面汇报相关领导，并做好安保组长台帐。7、定期不定期地抽查安保人员在岗履行职责情况，特别是夜间抽查。8、定期组织安保人员检查厂区楼层内外的监控报警、各类灭火器，消火栓是否正常有效，有否存在故障，有故障必须报告有关方面及时排除。9、每周组织安保人员队列及基本技能训练，消防演练及基本的安保防卫技术。10、当发生紧急情况和突发事件时，应立即赶到事发现场，按突发事件处理程序迅速处理。11、每月组织一次安保会议，认真学习有关法律法规，并以安保中的典型案例总结安保工作经验，不断提升安全防范管理水平。12、以身作则，带领并督促全组员工严格遵守岗位责任制，员工守则及公司各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务。安保员岗位职责1、学习和遵守国家的法律、法规，做到依法办事。2、坚持礼貌用语，保持正确的站立姿势和良好的仪容仪表。3、门卫当值对非公司人员进入厂区要填写来访登记表，阻止形迹可疑，图谋不轨的人进入办公区。4、指挥和引导好厂区大门前车辆进出的秩序，使门前周围保持畅通和良好的状态，维护好厂区整体形象。5、对进出的大件物品进行检查和登记，大件物品出门还必须有相关部门的出门条方可执行。严格检查装修施工人员的出入证，装修施工人员带出物品必须有相关部门的出门条方可执行。6、熟练使用各种消防器械，定期检查厂区楼层的报警、各类灭火器、消防栓是否正常，消防通道是否畅通无阻及照明指示灯是否正常工作，接到火警要问清楼层和区域，准确迅速到达现场查明原因并扑灭初起火灾。7、熟练掌握电视安全监控，坚守岗位，发现可疑人员要及时跟踪监视。8、巡逻检查若发现厂区公共设施损坏，对安全防范直接有影响的应及时记录并汇报相关领导以便及时维修，排除隐患。9、按规定路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。10、当值时发生紧急情况和突发事件时，应立即赶到第一现场，按突发事件处理程序处理。11、服从业主临时突出任务的安排，并善始善终按时按质的完成。12、定时参加安全座谈会、安全总结会，不断增强安全防范意识，提高综合管理水平。保洁班长岗位职责1、在物业现场主管领导下具体负责发包方厂区楼层公共区域卫生及指定的办公室内、公共活动场所内的保洁服务，会务保障服务。2、组织和带领本组人员同心协力，工作高标准、严要求，实现业主的工作管理目标。3、规范保洁会务人员的服务形象，规范服务礼仪，特别是会务服务人员。4、依据保洁工作量的大小，合理划分保洁责任区，会务服务责任区，确定人员，明确各自责任，并根据业主办公时间和区域卫生分布状况，规定岗位操作时间流程，保证业主工作人员上班前的洁净的工作环境。5、每天保洁工作巡查在四次以上，对流动性大的，突出形象部位的，要多次跟踪检查，及时记录好保洁会务组台帐。6、按业主通知的会务相关要求，立即组织会务人员做好相关准备工作，规模大的会议，全程组织跟踪服务，保证会议达到预期效果。7、安排好保洁计划，特别是每周地毯吸尘，每半月上一次不锈钢亮光剂，每月地毯清洗，每季度地板打蜡等工作，要切实跟踪检查，保证操作到位。8、每星期二下午召开一次工作例会，以排找差距入手，并针对差距制定措施，以不断提高保洁管护水平。9、以身作则，带领并督促全组员工严格遵守岗位责任制，操作规程，员工守则及公司各项规章制度，及时完成上级下达的各项工作任务。司仪岗位职责1、负责办公大楼接待、问询、发放报纸、信件等相关服务，熟悉整体办公大楼办公、办事部门、功能布局及各办公室相关办事部门的分布地点。2、熟悉接待和问讯的工作程序及相关业务知识，检查证件认真细心，办理手续清楚无误。3、接待客户、客人热情耐心，讲究文明礼貌，发现客户前来询问时应主动、迅速起立问候。4、有礼有节、面带笑容回答客户、客人的正常一般的询问、咨询。重大问题及时向领导汇报。5、及时联系、快速、准确的为客户、客人指明要去办事的地点及部门。6、保守业主机密，言语回答中不得失、泄露业主相关机密。7、接听电话时长话短说，使用文明语言，并做好记录。8、如有疑难问题或突发事件要尽快协调处理，并向主管或相关部门汇报。9、注重仪容仪貌，发型应疏理整齐干净，长发要盘起，手部、面部要始终保持卫生。10、保持所在接待地点环境文明卫生整洁。11、坚守岗位，无迟到早退，中间溜号现象。12、完成领导交办的临时性工作。保洁员岗位职责1、牢固树立爱岗、敬业、服务创新，自觉遵守国家法律法规及公司保洁工作各项规章制度；2、坚守岗位，按时上下班，上班穿好工作服，佩带工作牌，做到服装整齐，干净；3、熟悉本责任区的具体位置，对所负责范围内的卫生全面负责；4、每天上午8：00前按时、合理有序地完成重点部位的清洁卫生工作，及时保证工作人员在舒适洁净的环境中办公；5、公共卫生间每天两次以上的冲洗，各种瓷器必须用清洁剂洗刷，做到无污垢、黄垢，及时补缺香球，保持无异味，镜面擦拭明亮，早上八点前备好、放好擦手纸、洗手液等；6、所有玻璃循环擦洗、做到清澈明亮；7、办公楼区域内，应保持员工的良好形象，不得大声喧哗，文明礼貌尊重每一位工作同志；8、正常维护责任区卫生，不断巡查，及时捡除生活垃圾，并劝阻和制止不文明、不卫生的现象和行为；9、保洁工具，如拖把等每次用完后要清洗干净，统一存放于指定地点，不得乱摆乱放；10、发现用电不安全，用水滴漏的现象，要及时向相关领导汇报，以便及时排除，减少不应有的损失；11、熟练掌握吸尘器的操作使用并做好日常清洁保养；12、完成上级领导交办的其他工作任务。会务员岗位职责1、在业主负责人或相关会议负责人的安排下负责各类会议的接待服务工作，并充分了解会务主旨和与会目的。2、注重仪容仪貌，发型应疏理整齐干净，长发要盘起，手部、面部要始终保持卫生。3、根据会议接待相关内容，紧密配合会议业主做好会场布置及会议前期各项准备工作。4、会场内标识应清晰，如标识通道、门、洗手间、休息室等。5、细实做好会议室环境清洁，桌椅排放有序，灯饰音响效果良好，及时备好茶水、水果，保持室内空气清新等。6、遵守服务程序，服务规范，热情、主动、有礼貌地接待客人，定时规范续水、递上小毛巾等，提供令客人满意的服务。7、遵守业主单位的有关规章制度，做好会议的保密工作。8、散会时，主动为客人引路退场，并提醒客人不要忘记带走自己的随身物品。9、散会时，配合业主相关人员分发有关资料及礼节性物品等。10、会议结束，及时做好会议室的清洁卫生，发现有客人丢下的手机等物品，应立即汇报并交给业主相关领导。11、完成领导交办的临时性工作。给排水、排污处理岗位职责1、负责给排水运行和维护、排污处理。2、严格遵守操作规程，工作时集中思想，以保证人员操作安全和设备完好。3、每天对厂区内、楼房用水，管理系统进行巡视、检查有无漏水、设备设施运行不安全现象，及时排除隐患，确保厂区楼层正常供水。4、设备设施安全检查中发现因自然损耗零部件材料需更换或添置，必须以书面形式报告业主相关领导。5、根据业主维修通知清单和相关要求，及时维修并保证维修时间和维修质量。6、交接时发生故障，上一班必须办同下一班排除故障后才能下班。7、更换零部件材料，应本着节约、不浪费原则及时进行维修，确保运转，剩余材料保管好，不丢失、不得外借。8、每月进行一次设备设施的维修保养工作。9、积极参加政治学习和业务学习，遵守公司和业主相关管理制度，保持良好的工作现象。10、搞好工作区域清洁工作，化粪池正常检查，发现问题及时向主管部门汇报。11、及时完成业主临时安排的其他维修任务。绿化工岗位职责1、熟悉厂区的绿化面积和布局，懂得立体绿化基本知识与技能，熟悉花草树木的品种和数量，充分利用绿地面积，合理布置花草树木的品种和数量。2、对花草树木定期进行培土、施肥、除杂草和病虫害，修枝剪叶、补苗、淋水。大棵的灌木，经常给予生活活泼的造型。剪枝垃圾及时清理。3、懂得花草树木的名称、特性和培植方法，并对较为名贵、稀有或数量配套的品种在适当的地方公告其名称、种植季节、生长特征、管理办法等。4、保持绿化地清洁，保证不留杂草、杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃，花草生长茂盛。5、每月定期检查绿化草坪完好情况、花草树木生长情况，并做好详细记录。6、当暴风雨、台风来临前，提前做好花草树木稳固工作，采取相应的保护措施，防止造成大的损失。7、经常巡视厂区绿化地，严禁在草地上践踏、倾倒垃圾等行为。8、维护好绿化水泵、电机、喷淋设备及其他器材、工具。9、完成领导交待的其他任务。物业管理人员选聘、录用及培训（一）把好员工选聘和录用关，坚持按照业主单位、公司员工录用标准：1、现场主管必须有二年以上管理经验，高中文化，有相关专业知识，年龄在3545岁之间，品貌端庄，有较强的处理事件能力和工作沟通协调能力。2、安保人员：男性，政审体检合格，仪表端正，政治素质好，初中以上文化，安保人员必须有三分之一以上从事安保工作经验的“老”队员，消防监控岗位人员需持消防监控上岗证，年龄在2045岁之间（复退军人优先录用）3、各类特种设备维护运行专业人员上岗时需持有关部门发放的相关岗位从业资格证书。4、司仪须有接待操作经验，熟知服务规范礼仪，年龄2035岁，身高1.621.70，文化程序要求本科、大专旅游专业、五官端正、气质好、相貌靓丽。5、保洁员配备年龄在45岁以下，初中以上文化，政审体检合格，仪表端正，有二分之一以上人员从事该岗位的操作经验的人员。（二）培训内容：1、公司简介、职业道德、服务意识、工作纪律。2、岗位职责、操作流程、检验标准。3、其他由现场物业管理经理视情况安排。（三）岗位培训1、安保人员队列基本规范动作，消防技能，基本防卫技术，突发情况下的应急措施。2、各类特种设备维护日常运行操作规程。3、司仪接待服务礼仪。4、多类清洁用品正确使用操作。5、其他。（四）培训安排与考核1、新员工入职培训由物业现场主管指导其利用两天时间自学，然后进行口答与现场实际操作考核，合格后方能上岗。2、每周一由物业现场主管组织员工进行集中在职培训，结合一些典型安全和实地演习进行培训，既有专业知识面，又有实际掌握操作，工作进入状态快。每月进行一次考核，考核不合格的给予一次补考，补考不合格予以下岗培训或予以辞退。3、对于特种作业，行业性要求的员工实行外送有关部门培训、考核，就有关技术、技能进行定期培训，并予以考核，确保培训合格率90%，以保障员工的素质。二、保洁服务规范。保洁服务规范1 目的明确物业管理总公司下属各处（部门）从业的保洁人员的工作范围、工作内容、工作程序、工作标准，通过规范化运作，达到辖区内环境卫生服务质量标准，提高环境效益，以规范服务，达到顾客满意。2 范围适用于从业于中建钢构物业管理处的全体保洁员。3 职责3.1保洁员要提前到岗做好准备工作，工作时必须按规定着装，佩带工作牌。3.2保洁员按岗位职责和保洁区域，按保洁标准和时段实施日常保洁服务。3.3各处责任主管对下属保洁员工作质量负责检查监督工作。4 工作内容4.1公寓保洁服务规范序号服务项目操作时间及服务内容操作方法考核标准1走廓楼梯6:30-7:30;13:30-15:001.走廓地面，楼梯（每日二次）拖洗地面，（每日二次）1用扫把清扫从底层至顶层自下而上将果皮，烟头纸肖等垃圾集中在一起装进垃圾车运到指定中转站。2用湿棉拖把，每小时巡视1次随脏随清。地面无纸屑、无积尘、无口香糖迹、无积水、无痰迹、无烟头、无拖把脏印、墙面无张贴。扶栏底层无积尘。2厕所洗手间洗衣间8:00-10:00;14:00-16:001. 拖洗地面(每日2次)2. 清洗便泄(每日2次)3. 清理清洗便纸篓(每日2次)4. 擦抹间隔板,墙磁砖(每日1次)1.每日上午、下午各2次用拖拖厕所、洗手间、洗衣间2.洗刷便泄、擦拭间隔板、墙磁砖3.刷洗水槽,洗脸台和立面4.擦抹门、窗玻璃、窗框、窗台、水管表面地面无渣子，地面无污迹无积水，便泄无污垢、无异味、无堵塞、洗衣台表面、立面无污迹，磁砖光亮无脏迹，隔离板干净无张贴、污迹。3开水房10:00-11:30;16:00-17:301.拖洗地面(每日次)2.清理水槽,台面,供水设施(2次)1.每日上午、下午各2次用拖净地面2.洗刷水槽、立面、地槽沟、擦拭门、窗3.擦拭供水设备设施地面无积水、无脏迹、排水流畅，玻璃明亮、门、窗干净，供水设施无积尘，无蛛网。4公共场所门窗，围栏、栅门、电管房、配电箱、消防器材、垃圾篓、垃圾桶、庭院、庭院楼道口、垃圾车10:30-11:30;16:30-17:301.擦抹门、窗（每日一次）2.擦拭围栏、栅门、电管房（每日一次）3.擦拭配电箱、消防器材（每日一次）4.擦拭垃圾篓、垃圾桶（每日一次）5.拖扫庭院、庭院楼道口（每日一次）6.清扫庭院地面（每日一次）7.清洗垃圾车（每日一次）1.不点水的棉拖布、擦抹门、窗、围栏、栅门2.用毛刷先刷去电管房门面,配电箱表面,清防器材表面的积尘,后面干净的湿抹布再抹1次3 水管冲洗垃圾篓、垃圾桶、垃圾箱4 扫去院中的垃圾，不便清洁的地方用火钳拾走用棕扫把或塑料扫把清扫楼道口，自上而下，后用棉拖把进行拖洗，自上而下5用扫帚清扫车箱底面后，用抹布将车体抹干净门、窗、围栏、栅门、电管房，无积尘，干净、消防器材无积尘；垃圾篓、垃圾桶、垃圾箱、垃圾车表体干净，无异味，无垃圾积存过半，庭院地面无污迹，垃圾，哪样物堆放，楼道口台阶干净，扶手无积尘。序号服务项目操作时间及服务内容操作方法考核标准5沐浴间更衣间按挂门、窗、（每日1次）冲洗地面、排水槽（每日1次）擦拭更衣柜、木凳（每日1次）擦拭墙面磁砖、间隔门、隔板（每日1次）用干净的湿抹布擦拭门、窗、玻璃用水管进行从内向外清洗，地面，地槽用干净的球抹布抹供水设施、管道用干净的棉抹布抹更衣柜内及表体，木凳表体用海绵先擦，后用部水洗隔板，墙面磁砖门窗干净、地面清洁、无垢迹排水畅通无阻；供水设施干净管道无积尘更衣柜内干净，表体清洁，木凳无脏迹；间隔板干净，墙面清白6墙面、宣传栏及开关保洁清扫墙面、清理宣传栏擦拭灯开关表面板（每天一次）先用干净扫把清扫墙面积尘，撕下墙上过时张贴、如有残纸先用湿抹布打湿残纸，然后用刀片轻刮去，撕去宣传栏纸张，用半干抹布擦拭开关面板墙面无乱画、字变、张贴物、无积尘、无蛛网7自行车停车场保洁清扫包干区域内，拾捡场地，周围草坪内杂物用扫帚清扫，保持包干区清洁随时注意拾捡车场位附管垃圾和各类丢弃物包干区整洁，停车场及周边草坪无垃圾，停车场墙面清洁无蛛网8宿舍外卫生责任区每日上午请扫责任区树枝，树叶、垃圾杂物并清运中转每日栋长上班后，值班员利用上午时间清扫卫生责任区内的树枝、树叶，塑料袋等杂物垃圾，随扫随清清理宿舍外围的沟及杂物等清理好值班室的卫生责任区骨整洁无垃圾杂物9备注保洁员每周安排一日休息，由栋长安排在周六或周日，轮休。4.2办公楼序号服务项目操作时间及服务内容操作方法考核标准1大厅走廓楼梯道6:30-7:30、12:00-14:00*洗刷及清扫大厅入口地台及楼梯(每日2次)*大厅前沿,楼内庭地面(每日2次)*清洁大厅玻璃门窗设备(1次)*墙体大理石、脚线、墙面（2次）*大理石、抛光石地面拖洗（2次）*用排拖90cm型拖把进行大理石、抛光石地面的清理*用长柄棕扫帚先清扫地面*用羊毛刷子清刷墙角线*用1寸铲刀清洁窗槽内碴子，后用湿抹布擦拭窗槽，窗框、窗台*用玻璃清洁器刮净玻璃大门，玻璃幕墙*每小时1次巡视检拾丢弃物*地面光亮、无纸屑、无积水、无迹*地面、台阶无水、元痰迹、口香糖迹*玻璃明亮，窗框清洁，附近元灰尘*楼梯扶手，元积尘、干净2公共区域6:30-7:30、12:00-14:0022：00-24：00*走廊过道除尘（每日3次）*清理门窗框、栏杆、扶手（每日1次）*擦拭桌椅、黑板、讲台（每日2次）*清洁空调风口、照明设备（每月1次）*清洁垃圾箱、果皮桶及装饰花内外表面（每日2次）*清扫、拖洗地面（每日2次）*擦抹沙发、茶几、窗台*走廊过道每日清扫拖洗*用湿抹布擦拭栏杆、扶手*用板擦将黑板擦净，用干（湿）抹布擦拭桌椅*用干净拖把擦拭，随时对拖把进行清洗，拧至半干*用干（湿）抹布擦拭讲台*用干（湿）抹布擦拭（除尘网）卸下清洗，照明设备，首先关闭电源再作清洁*清理垃圾箱（更换垃圾袋）擦果皮箱，教师休息室烟灰缸、沙发、茶几、水池、用干净（湿）抹布抹拭沙发、茶几，确保装饰花内外无尘*整理好窗帘*走廊地面光洁扶手表面光洁、无尘、污迹*窗台、窗框、门清洁干净*黑板干净、桌椅整洁、抽屉无尘、纸屑地面无屑、污迹痰迹*通风顺畅外观光亮、设备无尘、无蛛网悬挂*讲台干净、踏步干净*垃圾箱外表光亮、无污迹，内部无垃圾外溢*沙发干净、茶几干净无积尘3卫生间洗手间6:30-7:30、12:00-14:00*清洗需（每日2次）*清洁在小便池（每日2次）*卫生间大门、间隔板、窗框、窗台清洁（每日1次）、*擦拭玻璃镜（每日1次）*擦洗脸盆台、拖把池2次*擦抹墙磁砖每周1次清洗后地面用拖把擦拭清洗便池（钢丝清洁球）将篓中便纸及时清出，冲洗净摆整齐用湿抹布自上而下擦拭无积水、污迹、无渣子、杂物集放、无异味、臭味便池无污垢，排水畅通，无堵塞门、窗干净，无积尘，间隔板干净，无张贴纸便纸篓干净，摆放整齐洗脸面台，盆干净、镜子干净供水管道无积尘，墙面干净4配电箱电管房值班室消防箱消防器材8：00-10：30；14：30-17：30配电箱除尘（每周1次）电管房清洁（每周1次）墙面开关、插座，除污迹（每周1次）消防箱检查，除尘、擦拭积尘（每日1次）关闭电源，用干抹布擦拭关闭电源，用干抹布擦拭电箱表体用半干抹布擦拭墙面开关外表污迹用半干抹布擦拭消防箱检查，玻璃门枢，擦净玻璃表面污迹半干打布擦拭灭火器上面的灰尘配电箱、电表箱外表无积尘、无蛛网墙面开关外表无污迹消防栓玻璃、门板无污迹灰尘灭火器外表光亮无积尘值班室内整洁干净4.3绿化部门序号服务项目操作时间及服务内容操作方法考核标准1厂区范围内的公共区域的道路（1）每天6：00和14：00分两次用扫把、垃圾斗对路面、绿地进行彻底清扫，清除地面果皮、纸、树叶和烟头等杂物。（2）每天对厂区的道路、两侧人行道定时清扫3遍。每天清扫工作必须在当天7：30、10：30、16：30前完毕。（3）对主干路段除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁。（4）固定人员巡回保洁路线，往返时间以1H为宜。（5）发现污水、污渍、痰，须在半小时内冲刷、清理干净。（6）下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水，无淤泥、积沙。（7）发现路面油污应及时用长柄刷沾洗洁精进行刷洗。（8）用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物。1、清扫时压低扫帚，不扬尘，不漏扫，不溅污行人，随扫随清不留堆（落叶高峰期除外），不伤花木，不向草坪花坛、沟道倾倒垃圾。2、配备洒水车、扫把、撮箕、长柄刷、铲刀、清洁剂、洗洁精。3、注意：保洁期间不得使用大扫把。（1）地面无杂物、积水，无明显污渍、泥沙。（2）道路、人行道无污渍，每200平方米痰迹控制在1个以内。（3）人行道干净无浮尘、杂物、垃圾和痰渍。（4）路面垃圾滞留时间不能超过1H。3厂区内的草地和绿化带。（1）用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果皮、纸屑、石块、树叶等垃圾。（2）对烟头、棉签、小石子、纸屑等用扫把不能打扫起来的小杂物，用手捡入垃圾斗内。（3）每天清洁绿化带两次，秋冬季节或落叶较多时应增加清洁次数。（4）每天擦拭一次花池立面、平面，保证外观洁净。（5）每月擦抹路灯一次。1、配备扫把、垃圾斗、抹布。4厂区内所有的化粪池。（1）雇用吸粪车一部（含5米胶管3条，8米长竹竿一根）。（2）用铁钩打开化粪池的盖板，敞开15分钟后，再用竹竿搅化粪池内杂物块层。（3）把车开到工作现场，套好吸粪胶管放入化粪池内。（4）启动吸粪车的开关，吸出粪便直至化粪池内的化粪结块吸完为止。（5）盖回化粪池井盖，用清水冲净工作现场。（6）清理工作每半年一次。配备吸粪车一部（1）派专人监督整个清理过程、工作质量。（2）吸粪作业时，防止弄脏工作现场和过往行人的衣物。（3）因吸粪车的面积较大，故应避开住户的休息时间进行作业。（4）揭开盖子后，要有专人看护，清理后盖实，以防行人跌入。（5）化粪池内的沼气易燃，应待其充分散发后才能作业，而且周围不得有明火。（1）目视井内无积物浮上，出入口畅通。（2）化粪池盖无污渍、污物。5厂区范围内所有的垃圾筒、果皮箱。（1）垃圾筒、果皮箱应每天清运两次。（2）垃圾筒、果皮箱每周清洗一次，遇特殊情况应增加次数。（3）清洗垃圾筒、果皮箱应在夜间进行，防止影响用户使用。（4）清洗前先倒净垃圾筒、果皮箱内的垃圾，除去垃圾袋，并集中运到指定地方清洗。（5）先将垃圾筒、果皮箱的表面冲洗一遍，然后用清洁剂反复擦拭。（6）将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净，用布抹干。（7）清洗完毕及时将垃圾筒、果皮箱运回原处，并套好垃圾袋。配备抹布、黑色大垃圾袋及洗洁精（1）目视垃圾筒、果皮箱无污迹、油迹。（2）垃圾筒、果皮箱周围无积水。6厂区范围内的自行车房、自行车棚（1）用扫把清扫自行车房（棚）内的果皮、纸屑、灰尘、垃圾等。（2）用干净扫把将自行车房（棚）顶上、墙上的蜘蛛网、灰尘清除。（3）用湿抹布擦棚架和自行车房拉门及窗网。（4）将自行车棚内的自行车按顺序排列整齐。（5）对没有使用积尘明显的自行车，每周用鸡毛掸打扫自行车上的灰尘，长期停放超出规定时限且又影响观瞻的车辆按“车辆管理规定”处理。配备扫把、胶桶、抹布、鸡毛掸等工具。（1）每天打扫两次，目视无果皮、纸屑、蜘蛛网，墙面无灰尘。（2）自行车摆放整齐，无积尘。（3）棚架每月抹一次，拉门、窗每周抹一次，棚顶每周清扫一次。、4.4保洁工作中的几点要则4.4.1各处对属下保洁员职业技能、培训、考核之责4.4.2各处保洁人员应遵守以下规定、原则：4.4.2.1保洁项目工作程序、保洁办法，了解验收标准。4.4.2.2日常保洁工作除按规定频次要求对管属责任区进行保洁工作以外，对于不同季节，不同天气需相应增加保洁（清扫）次数，或变更保洁（清扫）时间。4.4.2.3保洁人员工作中要文明礼貌，不与顾客（服务对象）发生争吵，遇事可向上级反映。4.4.2.4保洁人员工作中要爱护工具设施，工作结束后，清洁、清理保洁工具，将其摆放整齐。4.4.2.5保洁人员工作中要励行节约学会保养所使用的设备车辆，会扎制简单的扫把、洗把等小型工具。三、安保服务规范。1.0目的 进一步规范保安服务工作,制订完善的保安管理制度,使保安服务工作有章可循、有据可依。提高保安服务工作质量,保障厂区人员的生命财产安全。2.0适用范围适用于中建钢构江苏有限公司治安、交通、消防管理及保安员队伍建设。3.0职责3.1保安部负责对中建钢构江苏有限公司治安、交通、消防管理及保安员队伍建设工作的统筹、督导。3.2各管理处负责对本区域内的治安防范交通消防管理工作的实施及保安员队伍的建设。3.3资源部负责对保安员工档案的管理。4.0内容4.1车辆管理规范按照车辆管理作业指导书、中建钢构江苏有限公司交通管理规定及停车场管理规定执行。4.2突发事件的处理规范按照紧急情况处理作业指导书执行。4.3对讲机使用规范按照对讲机使用管理规定执行。4.4治安管理规范按照以下文件执行4.4.1厂区物品进出规定进行。4.4.2巡逻按厂区管理规定执行。4.4.3监控中心管理规定。4.4.4中建钢构江苏有限公司治安管理规定4.5消防管理规范按照以下文件执行4.5.1中建钢构江苏有限公司消防管理规定。4.5.2消防监控作业指导书。4.5.3动用明火管理规定。4.5.4防火安全三级管理检查制度。4.6保安员队伍建设规范按照以下文件执行。5.0 相关文件:1、车辆管理作业指导书2、紧急情况作业指导书3、厂区物品进出规定进行4、机动巡逻管理规定5、监控中心管理规定6、消防监控作业指导书7、中建钢构江苏有限公司消防管理规定8、动用明火管理规定9、防火安全三级管理检查制度10、保安员、屋村管理员培训规定11、保安员、屋村管理员交接班制度12、保安员、屋村管理员工作要求及内容13、对讲机使用管理规定14、员工手册15、员工宿舍管理规定16、保安管理员处理问题的原则和方法17、中建钢构江苏有限公司交通管理规定18、停车场管理规定6.0 相关表格6.1 报事单6.2 固定车位登记表6.3 车辆出入登记表6.4 临时停车场停车时租记录单6.5 特别事件报告6.6 灭火器检查表6.7 监控系统运行记录6.8 消防设施检查表6.9人员出入登记表6.10物品放行登记表6.11保安管理员培训记录表6.12保安宿舍检查表6.13 车辆出入登记表四、监控室服务规范。1、目的规范厂区的监控室行为。2、要求：电视监控室必须昼夜24小时由经过专业培训的人员值班。值班人员应坚守岗位，认真履行岗位职责，严格落实各项规章制度、规定和安全操作规程，确保监控系统的正常运行。一、电视监控室禁止如下行为：1、会客；2、无关人员随意进入和触动、使用设备；3、使用接警、指挥通信设备拨打无关电话；4、随意改变、调整和移动监控设施设备；5使用大功率和强磁场电器；6、违规操作或利用监控设备（包括电脑）从事与监控无关的事情；7、私自占用、挪用、外借监控室的设施、设备、器材、工具、技术说明书和其他档案资料、办公（值班）用具、用品等；8、大声喧哗和各类娱乐活动；9、吐痰、吸烟、饮酒、使用明火、做饭或吃饭等；10、存放各种易燃、易爆、易碎、易磨擦、易腐蚀、易污染及磁性物品；11、堆放杂物和私人物品。12、随意乱配乱丢钥匙等。二、电视监控室应建立如下登记簿并及时登记：1、交接班登记簿；2、配备物资物品用具登记簿及交接清单；3、设防记录登记簿；4、各级各部门检查记录登记簿；5故障排除登记簿；6、查询情况及外来人员观访登记簿等。三、保持监控系统正常运行的良好环境。室内要保持整洁、肃静和空气流通，设备上不准有灰尘并避开阳光直射；室内温度一般要保持在1030，相对湿度小于85，特别要避免潮湿。四、未经保卫处领导批准，不得擅自关闭电视监控系统、停止系统运行。五、员工宿舍服务规范。1 目的对安全服务过程进行控制，最大限度地为员工提供满意的服务。2 范围员工公寓楼。3 职责3.1物业管理处负责厂区授权管理的各宿舍楼的安全值班，负责消防、安防设施的使用、维护和检查。负责厂区授权管理的员工公寓安全值班及保安服务。负责消防和安防设施的检查。3.2监督管理处负责对物管员服务质量进行检查。3.3物管员负责安全值班，负责物品出入检查，外来人员出入检查。涉及员工公寓则负责钥匙管理、超支水电费的收缴。负责消防器材的管理、使用和日常检查。4 工作内容4.1物业管理处设立物管员，提供安全值班。4.2公寓物管员工作规范：4.2.1树立全心全意为人民服务的观念，忠于职守，尽职尽责的完成上级交给的保安任务。值勤上岗根据季节，统一着装，严格遵守总公司各项规章制度。4.2.2坚持文明值勤、文明用语，对来访人员用规范语句。物管员在执行公务中，要做到礼貌待人，见到领导及参观、访问等来宾，要做到立正敬礼，在处理违章事件前，对当事人要使用礼貌用语。4.2.3物管员应确保员工公寓的公共安全，维护员工正常的学习、生活秩序，加强公寓内的安全保卫，防止安全事故的发生。对来探访人员严格进行验证登记，作好来客来访登记本，并核实被访员工名单；晚上22：30之前来访人员必须离开楼栋。4.2.4必须坚持原则，凡贵重物品、大件物品出楼必须严格查询，要求对方出示各院系办公室及有关经办人员签字盖章的字条，方可放行，作好大件物品出门登记本。4.2.5物管员有义务指挥调度停放在门前的机动车辆或非机动车辆按要求停放整齐，保持门前道路畅通。4.2.6物管员有义务防止闲杂人员、推销人员在大门外滞留，严禁小商小贩进大楼内营销。应熟悉所负责保卫区域的基本情况，遇重大情况及时向部门领导报告；，值勤结束应及时做好交接班记录。禁止小商小贩、推销人员进入公寓；严禁携带易燃、易爆及其它违禁物品、宠物进入公寓；送奶、送水人员进入楼栋必须经过批准，在值班处登记后方可入内，发现可疑人员要严格盘查。4.2.7服从领导、听从安排，不折不扣地贯彻落实上级有关安全的工作指示，相互团结密切配合，有一个良好的工作氛围。4.2.8 公寓楼内不得使用明火，做到无安全隐患，防止意外事故的发生。公寓房间内不准私自留宿他人；禁止赌博、打架斗殴；未经公寓物业管理部批准，任何人不准占用公用房（管理室）、空房间、空床位。4.2.9突然停电停水：物管员迅速打电话到水电管理处查询停电原因，在黑板上及时地出通知，耐心向员工解释，积极配合尽快恢复供电供水，并向领导报告。对于员工提出的水电维修要求，应作好维修登记本，及时向水电管理处报修；并负责对维修的结果进行验收或确认。4.2.10突发火险：要迅速切断失火地点电源，组织人员使用灭火器进行扑救，及时向保卫处和领导报告，按消防预案突发事件处理规程处理，作出判断立即报警。事发后，为避免造成更大损失，应主动配合有关部门查清失火原因，作好突发事件登记本记录。4.2.11发生各类安全事故,应立即向领导、厂保卫处，不得隐瞒事实真相，谎报实情。4.3.宿舍楼物管员工作规范4.3.1值班时间：全天值班每天早上6：30准时打开各宿舍楼大门，每天1次检查路灯开关、插座、闸刀、门窗是否安全可靠，有无安全隐患存在，发现不利于安全的异常情况可疑人员和事，应认真进行询问检查，有问题应及时处理，为教学、科研提供良好的工作环境。4.3.2积极主动管理好本大楼的工作，工作认真负责，坚持检查大楼教学设施是否安全良好，设备是否完好，有无影响教学的情况存在。发现问题及时报修，报修不得超过10分钟，应作好维修登记本，及时向水电管理处报修；并负责对维修的结果进行验收或确认。处理不了的向主管报告。4.3.3发生停电、停水情况要及时与水电管理处联系尽快修复。熟悉大楼所在单位人员及院系分布情况，做到无安全、教学责任事故。检查楼内有无乱拉电线，私自违章用电、用煤气、用明火的现象，发现问题应及时制止。4.3.4突发火险：要迅速切断失火地点电源，组织人员使用灭火器进行扑救，及时向保卫处和领导报告，按消防预案突发事件处理规程处理，作出判断立即报警。事发后，为避免造成更大损失，应主动配合有关部门查清失火原因，作好突发事件登记本记录。4.3.5凡贵重物品、大件物品出楼必须严格查询，要求对方出示各院系办公室及有关经办人员签字盖章的字条，方可放行，作好大件物品出门登记本记录。4.3.6发生各类安全事故,应立即向物业管理领导、厂保卫处、院（系）辅导员报告，不得隐瞒事实真相，谎报实情。六、招待所服务规范。1、目的规范厂区的招待所的服务质量及提高招待所的档次。2、范围厂区的招待所的。3、要求招待所属后勤保障中心监管，主要任务是为系统内外来人员提供住宿和方便工作。 招待所在工作时间应有服务员在岗值班，服务员应文明礼貌、热情大方地为客人提供服务。 入住的客人必须凭有效证件按规定办理入住登记手续，同时交纳房租及押金，否则不予入住。对外接待由各部门付款的，由后勤保障中心办理或部门经理批准办理入住手续。 来访客人要办理登记手续，规定时间前离开招待所。 各科室召开业务工作会议或其他活动，需安排住宿的， 应先作计划报后勤保障中心，后勤保障中心根据情况优先安排。特殊情况由公司付房款的，保障中心酌情或报主管领导批准后，可在招待所作记账处理。 爱护招待所的一切财产、物品，加强维护管理。住客退宿时，值班员要认真查房，如发现损坏或丢失物品，应查明原因，并责成当事人按规定赔偿损失。 住宿人员须遵守国家法律法规及招待所的有关规章制度，严禁在招待所进行“黄、赌、毒”及其他违法活动。否则将报送公安机关处理。 招待所备用物品由专人管理。物资要造册登记，出入的物品应有登记签收手续。招待所房间每天专人打扫，及时补全所缺物品，做好物品统计工作，发现不足上报保障中心购买。七、物业采购管理制度。1.目的 为保证协和物业驻中建钢构江苏有限公司办事处设备维修保养，日常办公事务及保洁工作的物资需要，提高采购工作的质量管理，特制定本管理规程。 2.范围 各部门工作所需的办公设备、办公用品、清洁用品、工服劳保用品及工程所需的配件材料和印制表格标牌等。 3.职责 3.1 采购员负责对各类物资的采购工作。 3.2 财务部派专人负责需采购物资的复审工作。 4.程序 4.1 根据各部门月请购所需常规或急购物资填列的请购单的品名、数量、规格、型号等，及时与相关的业务单位联系，落实物资和价格后，反馈采供部主管初审后，报协和物业驻中建钢构江苏有限公司办事处财务部复审，再呈协和物业总经理批示后及时组织物品的购入，物资到位后，及时通知有关部门领用。 4.2 对急购物品，要按使用部门要求的时间及时采购。（特殊情况先购后批），确保协和物业驻中建钢构江苏有限公司办事处设备的正常运转。 4.3 对一些规格、型号强的特殊配件和购买，可请示工程部经理，委派工程技术人员共同外出购买，以便确认规格、型号、鉴别质量。 4.4 严格按照合格分供方名册选择采购渠道，不得擅自变更。 4.5 对一些单一品种物资的选择，也要本着质量好、价格合理、服务优良的原则，签订供物意向，以保证长期稳定的关系。 4.6 对常规物品尽可能参照周期使用需求量，做到计划购买，防止库存积压。 4.7 对一些大宗物资要索取“三包”手续，签订三包条款以保证包修退换的执行，必要时留10%尾款。 4.8 对大宗物资的采购，必须由二人操作，从询价到落实，从质量到价格均由二人共同负责。 4.9 采购员要负责对物资使用随时回访，了解物资的使用情况，质量是否合格、优良，如发现质量问题，及时与分供方联系退换，对确不守信誉、质量无保证的渠道，不再合作。 4.10 为提高资金利用率，便于质量低劣物品的退换，对采购的物品尽可能采取延期付款的方式来制约。 4.11 库管员要对物资质量把关，对不合格物品的退换起监督作用。 4.12 采购员要及时报帐，核销物品采买的手续，不许拖拉压票影响财务部结帐。 4.13 对采购工作要有高度的责任感和事业心，对所分配的采买任务要认真负责、吃苦耐劳，提高工作效率，当日的工作当日完成，不拖拉，不借外出购物办私事，否则一经发现严肃处理。 4.14 采购员要刻苦钻研有关业务知识，全面掌握各种物资的使用性能、使用部位、规格型号等，分析掌握市场行情，做到心中有数、业务熟练。 4.15 采购员要认真填报物资结算统计表。 4.16 树立敬业爱岗精神，遵守财经纪律，对所购进物品的质量、数量、价格等认真负责。 4.17 杜绝损公肥私、中饱私囊，对营私舞弊、收受回扣或工作不负责任造成重大失误、经济损失者，由当事人悉赔，并处于二倍罚款，同时申报人事部立即开除。 5.监督执行 部门经理监督执行。八、绿化管理办法。1.、 目的规范草坪养护工作技术操作，确保草坪管理质量。2.、 适用范围适用于厂区范围内的草坪养护工作。3.、 职责 环境服务部主管负责本规程的监督实施及质量控制。园艺师，技术员负责本规程实施过程中的培训及技术指导。绿化工依照本规程实施草坪养护作业。4.、 程序要点4.1草坪分级标准4.1.1特级草坪：每年绿期达天，草坪平整，留茬高度控制在25MM以下，仅供观赏。4.1.2一级草坪：绿期天以上，草坪平整，留茬高度控制在MM以下，供观赏及有家庭休憩用。4.1.3二级草坪：绿期天以上，草坪平整或坡度平缓，留茬在MM以下，供公共休憩及轻度践踏。4.1.4三级草坪：绿期天以上，留茬在MM以下，用于公共休憩，覆盖荒地，斜坡保护等。4.1.5四级草坪：绿期不限，留茬高度要求不严，用于荒山覆盖，斜坡保护等。4.2淋水.2.1特级，一，二级草坪夏秋生长季每天淋水一次，秋冬委根据天气情况每周淋水次。4.2.2三级草坪视天气情况淋水，以不出现缺水枯萎为原则。4.2.3四级草坪基本上靠天水，如长期干旱按园林绿化灾害预防标准作业规程处理。.3草坪改良a)、 .3.1草坪局部更换法：准备等同面积的同一品种的好草坪块b)、 将要换地方的原草坪草用铲铲起c)、 将铲去草块的地方松土，施放土壤改良肥d)、 将接缘处的草撬高约一厘米后将新草铺上e)将新旧草一起拍平使之吻合后铺上一层约半厘米厚的新沙f)、 淋水，完成更换过程.3.2二级以上草坪如出现直径CM以上秃斑，枯死或局部恶性杂草占该部分草坪草以上且无法用除草剂清除的，应采用局部更换法更换该处草坪草。4.3.3二级以上草坪局部出现被踩实导致生长严重不良，应采用局部疏草法疏草改良。4.3.4对于冬季出现枯黄的二级以上观赏性草坪每年月中旬开始撒播黑麦草种，标准为/公斤。.4草坪施肥.4.1常用肥料及其特点a)复合肥。分为速溶和缓溶两种，是草坪的主要用肥。速溶复合肥用水溶后喷施，缓溶复合肥一般直接干撒，但施用缓溶复合肥通常会有局部烧灼现象，因此多用于要求比较低的草坪b)尿素。尿素为高效氮肥，常用于草坪追绿。但草坪使用氮肥过多会造成草坪草植株抗病力下降而染病，且使用浓度不当极易烧伤，因此不提倡多用。c)、 快绿美。螯合型液体氮肥，作用与尿素相近。d)长效复合肥。固体多元素肥，具有肥效长，效果好的特点，且一般不会烧灼现象，但价格昂贵。4.4.2肥料选用原则：一级以上草坪选用速溶复合肥，快绿美及长效肥，二，三级草坪采用缓溶复合肥，四级草地基本不施肥。4.4.3施肥方法a)速溶复合肥采用水溶法按浓度溶解后用高压喷药机均匀喷洒，施肥量每公斤b)、 快绿美按说明浓度及用量稀释后用高压喷药机喷洒c)