天津上半房地产估价师《制度与政策》保修责任试题.doc

精选资料天津2016年上半年房地产估价师制度与政策：保修责任试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、如果我们想了解“外墙装修所用的材料、色彩”，应查找。 A：建筑平面图 B：建筑剖面图 C：建筑立面图 D：总平面图 E：执行层的组织协调 2、_是估价人员履行对委托人责任的最佳方式。 A书面报告 B口头报告 C叙述式报告 D表格式报告3、假设开发法的原理依据与相同，是预期原理。 A：收益法 B：经济法 C：权益法 D：成本法 E：工业用地的监测点评估价格 4、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元，成交日期为2005年1月末，该类房地产自2005年1月末2005年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5，2.5，0.5，-1.5，-2.5，-1.0，1.5，-1.5，0。则该可比实例在2005年9月末的价格为元。 A：2938 B：2982 C：3329 D：3379 E：工业用地的监测点评估价格5、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期_。 A以1次为限，不超过3个月 B以1次为限，不超过6个月 C以2次为限，每次不超过3个月 D以2次为限，每次不超过6个月 6、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的_风险。 A市场 B财务 C政策 D经营 7、面积误差比的计算公式为_。 A面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/产权登记面积100% B面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/合同约定面积100% C面积误差比=(产权登记面积-合同约定面积)/合同约定面积100% D面积误差比=(合同约定面积-产权登记面积)/产权登记面积100% 8、估价结果报告通常包括委托人、估价机构、估价对象、估价目的、估价时点、估价依据、估价原则、估价方法、估价结果、其他需要说明的事项、注册房地产估价师及其他参与估价的人员和。 A：价值类型和定义、估价作业日期、估价的假设与限制条件 B：价值类型和定义、估价对象分析、致委托人函 C：价值类型和定义、估价的假设与限制条件、估价报告应用的限制 D：价值类型和定义、估价作业日期、估价报告应用的限制 E：工业用地的监测点评估价格 9、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。 A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：县级以上人民政府建设行政主管部门 C：县级以上人民政府房产管理部门 D：县级以上人民政府发展和改革部门 E：执行层的组织协调 10、注册结构工程师注册有效期届满需要继续注册的，应当在期满前日内办理注册手续。 A：20 B：30 C：60 D：90 E：房地产估价机构必须加盖公章11、下列关于拆迁估价机构和人员，表述错误的是。 A：拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构 B：受托估价机构可以转让受托的估价业务 C：估价报告应当由专职注册房地产估价师签字 D：估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避 E：房地产估价机构必须加盖公章 12、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是_。 A批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年 B临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施 C临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地 D临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响 13、（）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。 A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化14、某家房地产企业获得贷款11000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业每次为该笔贷款支付的利息总额是（）万元。 A120 B200 C220 D240 15、某类商品房20042008年的售价分别为6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为（）元/m2。 A7974.00 B8023.00 C8056.25 D8078.00 16、凡综合风险度超过_的即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。 A50% B60% C70% D80% 17、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对_的财产强制拍卖。 A张某 B张某或杨某 C杨某 D张某和杨某 18、依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。(2008年试题) A：由国家无偿收回 B：自动续期 C：应于届满前6个月申请续期 D：应于届满前1年申请续期 E：房地产估价机构必须加盖公章 19、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为。 A：10.0 B：11.1 C：11.9 D：12.5 E：工业用地的监测点评估价格 20、_是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。 A购买价格 B权益投资比率 C空置率 D运营成本 21、从获取估价业务开始至出具估价报告后的估价资料归档止，包括：获取估价业务；受理估价委托及明确估价基本事项；搜集估价所需资料；拟定估价作业方案；实地查勘估价对象；选定估价方法测算：确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告：出具估价报告；(11)估价资料归档。一个房地产估价项目的估价活动的全过程和工作步骤排序正确的是_。 A(11) B(11) C(11) D(11) 22、廉租住房租金由构成。 A：维修费和管理费 B：维修费和利润 C：维修费、管理费和利润 D：维修费、利润和税金 E：执行层的组织协调23、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。则实际单价为_。 A3000元/m2 B2850元/m2 C2928元/m2 D2857元/m2 24、某写字楼的建筑面积为540，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元，土地资本化率为108。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。 A：500 B：750 C：800 D：1000 E：工业用地的监测点评估价格25、已知某投资项目折现率为11时，净现值为1 700万元；折现率为12时，净现值为一870万元。则该投资项目的内部收益率是。 A：1112 B：1136 C：1166 D：1295 E：借款合同二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、从银行活期存款账户向银行开出的，从其账户支付持票人或指定人的付款命令书是指_。 A本票 B银行卡 C支票 D汇票 2、应分摊的共有建筑面积不包括_。 A作为公共使用的电梯井、管道井、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫用房等以及为整栋服务的公共用房和管理用房的建筑面积 B单元与共有建筑之间的墙体水平投影面积的一半 C用作公共休憩、绿化等场所的架空层 D外墙(包括山墙)水平投影面积的一半3、房地产市场存在着一种均衡状态，这个状态是指。 A：租金和价格都不发生变化 B：建造成本不发生变化 C：新增量和灭失量相等 D：房地产资产存量保持不变 E：价格与重置成本相同 4、建筑物的功能折旧原因不包括。 A：自然环境恶化 B：消费观念变更 C：设备陈旧落后 D：城市规划改变 E：政府政策变化5、长期趋势法可以用于。 A：推测、判断房地产的未来价格 B：预测收益法中未来的租金、空置率等 C：市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整 D：比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力 E：填补某些房地产历史价格资料的缺乏 6、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。 A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目 C：所有者权益类会计科目 D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目 7、我国现行法律制度体系包括。 A：法律 B：行政法规 C：地方性法规 D：部门规章 E：技术规范 8、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在以上的，应进行土地增值税的清算。 A：60 B：70 C：85 D：90 E：执行层的组织协调 9、下列费用中属于运营费用的有。 A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额 B：房地产税、人员工资、维修费、所得税 C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税 D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费 E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额 10、根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为。 A：习惯性购买行为 B：寻求多样化购买行为 C：化解不协调购买行为 D：复杂购买行为 E：随意性购买行为11、某商铺的购买价格为100万元，其中60万元来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为7，预计该商铺第1年税后净现金流量为3万元，如果不考虑物业增值收益，则第1年的投资回报率为。 A：5.00 B：7.50 C：18.36 D：28.85 E：借款合同 12、下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有。 A：对房地产本身进行投资改良 B：需求增加导致稀缺性增加 C：通货膨胀 D：外部经济 E：提高建造成本 13、建设单位应当自领取施工许可证之日起_个月内开工。 A3 B6 C9 D1214、一般将产品生产经营活动中的成本分为_。 A生产成本 B销售费用 C经营费用 D机会成本 E全寿命费用 15、对于经济适用房，我国的固定资产投资方向调节税税率是：_。 A0 B5% C10% D15% 16、房地产开发项目的建设过程是指_的持续时间。 A房地产开发全过程 B获得土地后到全部工程竣工 C从工程开工到全部工程竣工 D从工程开工到项目租售完毕 17、房地产行政法规包括等。 A：物业管理条例 B：商品房销售管理办法 C：城市私有房屋管理暂行条例 D：外商投资开发经营成片土地暂行管理办法 E：已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法 18、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。(2009年试题) A：工程质量保修书 B：可行性研究报告 C：竣工图 D：住宅使用说明书 E：竣工验收备案表 19、下列属于房地产估价师的职业道德是。 A：职业品德 B：职业理念 C：职业责任 D：职业情感 E：职业行为习惯 20、下列关于拍卖与投标招标的区别，说法正确的是。 A：拍卖活动实施机构必须是依法设立的拍卖企业，招标人只可委托代理机构招标 B：招标人是为了完成某些项目而在投标人中选择一个条件最优的合作伙伴，合同成立后由中标人完成合同约定的工作 C：拍卖成交后，委托人和买受人都必须根据合同的约定向拍卖行支付佣金 D：招标投标活动中，双方均需支付佣金或酬劳 E：是否收取酬劳可以作为区别拍卖与招标投标的一个重要标志 21、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括_。 A应采用客观成本而不是实际成本 B应采用实际成本而不是客观成本 C应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整 22、直线趋势法公式中的常数a、b是由_决定的。 A房地产的历史价格资料 B房地产的未来历史价格资料 C房地产的现时价格资料 D估价人员选取的价格资料23、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为_。 A随机型竞争者 B凶猛型竞争者 C选择型竞争者 D从容不迫型竞争者 E软弱型竞争者 24、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是_。 A投资利润率 B资本金利润率 C财务内部收益率