《西柏坡国御温泉》PPT课件.ppt

1,温泉水疗中心是核心产品，提供各种洗浴疗法（不同温度的坐浴、局部洗浴、蒸汽浴等）、水疗法（以凯耐普水疗法Kneip hydrotherapy为主导功能）、吸入疗法、饮泉疗法、浸浴疗法（温泉浸浴、冷水浸浴、半身浴等）等功能。另外，还包括水中瑜伽、水中健身、水中舞蹈、水中平衡等有氧运动项目。,2,温泉足疗店,温泉风情街,规划建面约2000方，布临街布局，与文化主题温泉的温泉接待中心建立通道，既可服务街区客人，同时可以服务泡温泉的客人。项目可继续与华夏良子合作，但应强化温泉特色。,3,温泉文化广场,温泉风情街,以展示温泉文化为主题的广场，是温泉小镇的精神文化中心之一，同时是温泉街的核心景观节点和人气聚集中心。它通过温泉水的映像来展示和宣扬温泉文化，具有聚集和分流游客、缓冲相邻区域空间布局冲突的功能。,广场上设有温泉文化氛围的泉源（按照泉眼形式打造）、手汤、足汤、饮汤、温泉回廊等体验性和公益性设施，各种休闲商业围绕广场有机布局。建议靠近文化主题温泉布局。,4,中山国文化广场,温泉风情街,以展示中山国文化的广场，与温泉文化广场遥相呼应，也是温泉街的核心景观节点和人气聚集中心。它通过各种景观构筑物、雕塑、小品、壁画等方式来展示和宣扬中山国文化。广场上设有标志性景观中山国的十五连盏铜灯，具有中山国鲜明文化特征的标志性景观建筑先秦塔楼等。 建议靠近主题精品酒店布局。,5,温泉文化博物馆,温泉风情街,规划总建面约300平米。其中，约200平米展示温泉文化，通过图片、展板、多媒体以及相关温泉设施展示、宣传和弘扬温泉文化，包括世界温泉文化介绍、温塘镇温泉介绍（资源概况、成因介绍、泉质功效、温泉井示意等）、温泉沐浴文化用具、温泉沐浴的基本常识、科学泡汤的程序、温泉养生的疗法介绍、温泉文化体验以及温泉商品售卖等。建议靠近温泉文化广场布局。,6,另外约100平米，通过图片、展板多媒体以及相关文物设施，向游客展示以中山国和温塘镇的历史文化和故事传说为主线的地域文化。,温泉文化博物馆,温泉风情街,7,风味酒楼,温泉风情街,针对旅游团和散客设计，规划建面约800-1000平米，街区最大的建筑体。,其他休闲业态及配套,温泉风情街,包括：特色火锅店、酒吧（动、静）/KTV、休闲咖啡吧、茶餐厅、温泉商品店、精品购物店、旅游商品店/土特产店、 24小时店、特色饮品店、小吃汇、综合超市、网吧、书吧、艺术画廊、游客服务中心（管理中心）、银联服务点、药店等。,8,温泉商品,9,10,平面布局上，建议形成鱼骨状布局，即一条主街，建筑朝东西两边布局（局部可以设里街）。 具体业态布局上，要兼顾到与周边功能区的互动关系，各种业态相对集中布局，但不严格规定清晰的功能分区，以营造多元复合的丰富业态格局； 建筑布局上，要有连续性，同时也要有适当的间断,以保证产权独立划分和经营业态相对独立。所有临街面的一层建筑原则上均为铺面设计。 混搭建筑风格，但要与周边建筑风格协调。 层高2-3层，以2层为主。 街景设计上：街上应设计有体现温泉文化、中山国文化特征和休闲购物街商业氛围的植物、艺术小品、灯饰、背景音乐及户外家具等，景观，例如涌泉、足汤、手汤和饮汤以及带有中山国文化符号的雕塑和小品等。同时考虑到夏天炎热、冬天严寒天气，建议主街临街面设有温泉回廊（类似“骑楼”概念）。,街区布局要求,温泉风情街,11,5. 山地运动公园,结合项目良好的山地地貌和森林景观，规划一个山地运动公园，包括运动会所、拓展训练基地、滑草场、森林乐园等项目。,12,6. 休闲温泉农场,项目将温泉概念和农场文化结合，以亲子家庭为主要目标市场，打造一个环境优美、充满童话情调的休闲温泉农场。 规划总面积约5000平米（非建筑面积指标），包括温泉有机农业区（高科技农业）、儿童休闲农场区和生态农业观光区三大功能板块。,温泉有机农业区：将借鉴和引进日本、台湾等地成熟的温泉种植和养殖技术，利用经过处理的温泉尾水和余温，开发低碳绿色和四季出产的温泉有机农产品，打造高科技温泉农业示范基地。具体为运用现代温室大棚的手法和创意温室技术打造的2000平米温泉农业大棚，种植有机蔬菜、瓜果、花卉等，养殖有鳝鱼、甲鱼、罗非鱼、鲢鱼等。,13,儿童休闲农场区以满足儿童体验需求为主，总建面约3000平米，均为单层的卡通欧式城堡小建筑，有机分布在农场的各个功能区。具体包括综合服务区（含生态餐厅）、亲子互动区（家长和孩子共同参与各种游戏活动、拓展训练活动等）、动手体验区（儿童亲身体验制作德国火腿、香肠、面包、冰淇淋等内容）、动物乐园区（儿童与奶牛、马、兔子等亲密接触）、表演区、烧烤区等。,14,生态农业观光区主要为室外区，包括花海、湿地花园（菜园）、葡萄庄园等内容,15,7. 艺术家村,围绕创意温泉农场优美的自然环境，规划20栋充满艺术情调、特色迥异的建筑群落。,开发模式：邀请京津冀乃至全国知名的20位艺术家参与，向每位具备资格的艺术家提供100-200平米的宅基地、建筑面积不超过600平米的建设指标，由各位艺术家自行设计和装修出20栋极具个性化和文化特色的作品（工作室），经开发商审核合格后协助艺术家修建，形成独具艺术氛围的建筑群落，增强小镇的文化内涵和营销卖点。 参考案例：北京长城脚下的公社，亚洲12个著名设计师作品形象。,16,8. 温泉旅游地产开发建议,户型： 山地型度假别墅为主打房型，部分温泉入户；独立汤院、联排别墅、双拼、叠拼和度假公寓等房型合理组合。 风格： 分不同地块和不同独立景观空间，建造不同风格不同户型的建筑，主要包括新中式院落、南加州风格、法式风格等。,17,法国乡村风格,西班牙乡村风格,意大利乡村风格,18,19,9. 其他配套产品,以人工森林和人工水系为主的整体景观形象规划和营造。 具有震撼力和吸引力的入口景观区（第一印象区）的景观规划和营造。 40亩的中央人工湖，可命名为“京御湖”（中山国国都内有条“京御河”）。 跌水溪流和湿地花园景观。,20,21,22,京御湖喷泉项目/喷火项目：利用声光电技术，在京御湖中心形成白天喷水、晚上喷火的特色景观项目。 焰火广场：在中山国文化广场对岸的湖边上，设一个焰火广场，晚上定时燃放烟花、礼炮等，燃放的烟花倒映在湖面上，营造出梦幻的氛围，打造成小镇的主要旅游吸引物和核心卖点之一，与酒吧、KTV、喷火项目、各种文艺表演活动组成系列夜间娱乐产品。,23,24,运动公园、健康步道、健身房等内容。,25,八、项目的核心卖点和营销口号建议,Core selling point and Marketing slogan,26,森林之汤、文化小镇 西柏坡旁的山地森林温泉小镇 石家庄第一家世界小型豪华度假酒店 华北第一家国民温泉保养地 华北第一条真正意义上的温泉风情街 中国唯一的中山国文化主题温泉 中国特色温泉小镇开发模式的样板 中国文化温泉的经典之作,（一）核心卖点提炼,27,（二）营销口号建议,1. 针对西柏坡观光游客,游红色圣地 泡千年汤泉 西柏坡国御温泉度假小镇,2. 针对温泉旅游者,千年圣地汤泉 森林度假养生 西柏坡国御温泉度假小镇 西柏坡国御温泉再启航 西柏坡国御温泉度假小镇 国御温泉这个冬天不再冷,3.针对房地产客户,居家就是度假 温泉四季养生 西柏坡国御温泉度假小镇,国御温泉中国温泉生活方式引领者,山地 森林 别院 艺术 文化 温泉 西柏坡国御温泉度假小镇,28,九、项目的运营模式建议,Business Model,29,（一）国际著名温泉小镇运营特性,1. 小镇经过漫长的自然发展过程，没有严格的规划设计。温泉文化地域特色浓郁。 2. 小镇由多个经营主体（数个至数百个）以及居民组成，且经营主体多为本地居民。 3. 温泉物业大多为经营主体私有，温泉经营主体之间总体上是竞合关系。,4. 小镇的温泉资源有的由政府控制，统一配送；有的部分由经营者控制、部分为经营者控制。 5. 小镇由政府进行行政管理和提供公共服务；温泉协会协调管理；经营者自律管理。 6. 小镇的市场营销和品牌推广既有统一行动，又有各自行为。,30,（二）与国际温泉小镇的差异性,本项目与国际温泉小镇之间的差异主要表现有以下几点：,1. 小镇的开发是在总体规划的指导下有计划进行的。 2. 小镇是创造出来的，不是自然生长的。 3. 温泉文化和主题文化是导入发展的。 4. 小镇的经营主体只有一个。温泉小镇的行政管理机构和经营机构在某种程度上是重叠的。温泉小镇总体上是一家，内部恶性竞争可以有效控制。 5. 区域内的温泉资源为经营主体一家控制。 6. 在温泉物业中，经营性物业初期主要由业主持有和经营，住宅性物业主要用于销售。 7. 温泉小镇的市场营销和品牌推广有一个主题把握，力度大、效率高。,31,（三）管理模式建议,根据小镇的特性，需要建立一个全面负责小镇经营管理的最高机构。 经营管理机构管理经营的范围包括小镇范围内的主要经营性项目、物业管理、公共服务、营销管理等。这个机构可以以公司的形式运作，而其首席执行官CEO在对外营销推广中可以以镇长的形象出现。,从左图看出，小镇的管理构架实际上是一个涉及多种业种业态的集团公司。 因此，对“镇长”的资历要求远高于对一个酒店总经理或温泉总经理的要求。,32,（四）经营模式建议,小镇商业物业总体的经营模式：,从赢利点分析，温泉旅游房地产的开发销售是最主要的赢利项目。,投资开发物业持有自营/合作/出租（近期不考虑销售）,33,（五）开发时序建议,总体原则：,整体规划、单元设计、模块开发； 休闲商业物业同步开工、次第开业，和旅游地产互动推出。,休闲商业物业施工期建议为3年：,第一年年底之前,中山文化主题温泉开业，休闲温泉农场建设完毕。,第二年年底之前,主题温泉精品酒店和高尔夫项目开业，艺术家村建设完毕。,第三年年底之前,温泉风情街开街，世界小型豪华度假酒店开业。,相应地，旅游地产项目也随着推出，根据市场的反应，建议用4-6年开发完毕。,34,35,1. 采用中央环绕式布局，在基地中央设置休闲商业，为小镇的核心功能区域，休闲商业周边地区作旅游地产开发。 2. 经过对基地的调研分析，设计采用组团式的布局方式，这种方式可以让处在不同位置的组团都能享用森林式的景观环境。 3. 道路系统紧密结合地形，顺应山形地脉，形成错落有致、蜿蜒曲折的空间感受。 4. 营造鲜明的主要景观道，自然把游人引入小镇中心，绿化系统犹如手指延伸到中央。 5. 主要公共建筑围绕中央湖面分散设置，形成集中的核心公共景观。,概念规划设计方法,36,规划理念,1. 国际温泉小镇的空间规划和功能布局理念。 2. 大围合、封闭式森林空间氛围营造与多元主题场景布设的景观规划理念。 3. 旅游、度假、休闲购物、养生疗养和旅居多