上海浦发博园建筑立面建议报告.ppt

,产品部 2007年8月,浦发博园项目外立面建议,思路,新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍,构成元素与特征,石材是古典建筑中最主要的媒介 强调对称性 高倾斜的板条屋顶 高耸的烟囱、方塔、角楼，精细雕刻的栏杆，带花边的成排天窗,新古典主义建筑风格,新古典主义建筑风格,克朗的住宅,石材是新古典主义建筑中最主要的媒介 采用了古典的手工雕刻石灰石的设计,纽翰逊的祖屋 对称的山墙、多角形的塔楼、环绕的门廊、 不同木板瓦图案、悬挑出来的檐口、砖砌体的细部,新古典主义建筑风格,总结,立面色彩：深色为主基调，深色塑造精致和稳重的大宅风范，深色 比浅色更容易增强建筑立面色彩的稳定性。建筑主墙上，增加浅色调的建筑装饰，例如阳台细节、窗户细节以及其他颜色的立面装饰，增加建筑的可识别性，同时避免了建筑主体的单调和沉闷。 立面材质：石材容易塑造营造历史积淀的特别的文化氛围和情调，适于展现新古典主义的庄重和尊严，以及欧陆18世纪乡村田园风格的建筑装饰，易于营造反朴归真、置身于大自然的感觉。,思路,新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍,立面分析,公寓立面,别墅南立面,现有风格表现： 别墅建筑主体表现比较简约，窗户、栏杆、入口门洞和外部构件装饰的设计等缺乏细节的精致感觉，别墅色彩的搭配和材质的铺设上横平竖直，容易造成单调的感觉。 公寓建筑主体的色彩搭配对比强烈、缺乏柔和的过渡，材质搭配尽量体现品质感。,别墅北立面,本案立面 建议,我们的客源 具有良好的教育背景、一定文化品位的知识型、技术型白领阶层和事业成功人士。他们的审美倾向品位更高、更挑剔。他们追求的产品风格既要有传统的美感、又要体现时代的科技与精神；既要反映产品的品质与价值，又忌讳粗俗夸张。 风格塑造建议 公寓建筑主体在传统的“古典主义建筑中增加时尚的元素”以超凡脱俗的风格和高品质吸引客户 别墅 建议在“古典主义建筑中注重提升品质和细节的打造，以品质吸引客户”,外墙色彩搭配方案 1,屋顶：陶土瓦，高端住宅首选屋面材料： 外墙：三段式立面，石材、面砖和涂料协调搭配，塑造精致、典雅和质朴的建筑风格，营造反朴归真和置身于自然的感觉。 勒脚：利用文化石与立面上段区分、色彩上可以选取白色或者青色的搭配方式，突出建筑基座的稳重扎实，营造历史积淀的特别文化氛围。,别墅南立面,别墅正面,光照下的蘑菇石勒脚表现,阴暗处的蘑菇石勒脚表现,外墙色彩搭配方案 2,屋顶暗青色板岩 外墙明快的橘黄色或红色面砖为主基调，配以白色的檐饰和镶边，增强建筑立面的可识别性 勒脚鉴于立面上段颜色较深，建议采用浅色系的石材基底,白色砂岩立面效果,细部装饰材质铺设建议,材质铺设体现错落有致的韵律感 凸窗竖条铺设面砖直至顶部， 推拉窗运用白色线条勾勒出窗框,1,1,细部装饰材质铺设建议,烟囱烟囱采用材质的搭配，使之跳出上段墙面和屋顶的背景色,细节装饰窗户,细节装饰门 门的色彩与墙体色彩的对比 门楣、山墙、拱基的装饰 基座和柱础的细节设计,细节装饰栏杆,材质选择铁艺栏杆或者石材栏杆 铁艺栏杆精致的镂花工艺可以使得建筑整体滋生柔和之美 牛腿柱栏杆增加建筑厚实、纯朴的感觉,罗马柱和栏杆,2,2,细节装饰栏杆,细节装饰栏杆,栏杆牛腿柱栏杆,栏杆铁艺和石材组合,栏杆牛腿柱和面砖的组合,浦发博园外立面建议入口门廊,石砌台阶和花坛,罗马柱,石砌台阶和花坛,细节装饰建筑外部构件装饰,浦发博园外立面建议入口门廊,思路,新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍,公寓立面建议,方案：上海绿城 外墙二段式立面，黄色高级防水涂料和大理石材质组合 裙楼一层采用高品质的大理石或者花岗岩材质打造精致高雅的感觉,思路,新古典主义建筑风格 别墅外立面建议 公寓外立面建议 相关案例介绍,上海的新古典主义风格案例依云郡,屋顶瓦：“陶土瓦”世界范围内高端住宅首选屋面材料 外墙：经典三段式。面砖以明快的淡黄橘黄为主基调，间或点缀灰色于其中，丰富立面效果，和细节上的人文关怀 勒脚：与建筑立面上段区分、勒脚以下采用蘑菇石以乱、碎、色彩较深的搭配方式。整个建筑显得沉稳庄重,整体风格沉稳、典雅的新古典主义,上海的新古典主义风格案例一方新城,真材“石”料， 天然花岗岩石材质地紧密，常年如新，高档住宅品质象征 真石漆国际尖端建材产品，外墙装饰具有极强的立体感和保护功能，可以阻止恶劣环境对于建筑的侵蚀。 威卢克斯天窗来自丹麦的著名品牌，多年致力于研究、生产和销售斜顶窗和其配套产品60余年,竞品楼盘盛世天地,竞品外立面分析万科新里程,万科新里程 色彩深红色为主体色， 材质建筑立面整体以布纹陶土砖、透明玻璃、高级灰哑光涂料、阳台栏杆金属深灰涂料为主要材料，陶土质感的建筑体和深色系的主色调自然融合，典雅庄重。 效果设计者将高层公寓顶部电梯间的墙体做成镂空，并镶嵌玻璃，屋顶和窗户位置安装金属条。阳光或灯光的照耀下，玻璃和金属线条将在建筑细部凸显，建筑整体简洁不沉闷,END,淡市营销成功案例 东莞万江风临美丽湾,世联研究案例,关键字： 淡市营销 降价,案例简介： 风临美丽湾4月25日进行了价格调整，调整幅度约为77折。调整价格后截至5月31日销售202套，超过开发商目标82套。,案例适用范围： 历史价格上涨较快且价格较高，市场转入淡市之后，价格过高，远超过市场价格而形成滞销，需要进行调整价格的项目。,项目基本情况介绍,区位：万江新行政文化中心（规划中，何时动工一直未能确定） 规划总用地：68,679 总建筑面积：138,731 住宅建筑面积：89,323 容积率：1.5 总套数：989 停车位：876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建，规划以板式为主，楼王布置点式，中心营造了大花园，户型布局符合景观资源最大化原则。,未推售单位：407套,项目入市背景,9.27新政后，东莞市场一片萧条，11月份南城区低端盘金色华庭70折降价，热销全城，震撼了东莞市场。 春节后第一周，莞城区万科运河东1号全线80折，最低4200元/起；东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日，代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价，东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此，高中低楼盘全线降价。,3月28日，阳光海岸悦湾开盘，均价4500元/，与项目90-130平米的三房四房形成竞争 4月8日，理想0769样板房开放，对外公布4月18日开盘，面积90-130平米，与本项目的三房四房单位重合。 4月16日，受天骄峰景降价及台风影响，理想0769宣布推迟开盘。,东莞市场,万江市场,项目已售588套，未售401套（已推未售164套，未推售5栋237套） 剩余单位除60套楼王外，多为3楼以下低层、东西向、幼儿园遮挡及临路单位，整体素质偏差。,项目情况,项目销售成果,4月25日，价格调整通过，开始销售。 截至5.11日，成交156套，超过开发商目标76套（开发商目标80套） 截至5.31日，共成交202套，超过开发商目标82套（开发商目标120套）,项目成功的关键举措,降价的目的：回收资金只是结果，项目的良好发展，为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略，如果有别的策略，就不用这个策略。 降价一定要解决的问题：为什么降价，什么时间降，降到什么价格，这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上，并关注其变化，心中有数，降价就要有效，没有效就不要降。,降价的准备,降价后业主的闹事：战略上藐视，战术上重视。思想要放开，楼盘有降价的权利，业主闹事也很正常，不要当天大的事，要和发展商良好沟通，使之不害怕。同时要想办法处理应对，主要包括：与媒体的良好关系，不做负面报道；与政府沟通，预防突发事件；与业主谈判，缓和关系，不激化矛盾。 产品卖点：卖点要和客户的生活结合起来，抓核心点，用大白话讲。不要空洞化，不要虚华。要让客户感觉到他买的是适合生活的好房子。 样板房：样板房最重要的是展示房间格局，装修是第二位的；因为项目的毛坯房做得好，请客户看毛坯房，得到了很好的效果。 价格：正常定价，不人为制造价差，保证降价效果的持续性，保证后期销售。 推广：推广方向从客户的关注点和敏感点出发，从客户的需求出发。项目将单价和首付作为第一阶段推广重点。价格不会降低楼盘