资产评估 自考 复习.ppt

第一章 导论,一、资产评估的含义 （一）资产评估的概念 名词解释资产评估：是指通过对资产某一时点价值的估算，从而确定其价值的经济活动。 （二）资产评估的特点 多选资产评估具有现实性、市场性、预测性、公正性与咨询性的特点。 （三）简答资产评估与会计计价的区别 （1）发生的前提不一样：会计计价是在会计假设前提下，资产评估发生在资产转移、重组、清算等前提下，二者是互不干涉的系统。 （2）目的不同。会计计价是就资产论资产，资产评估是就资产论权益。 （3）执行操作中不同。会计计价由企业内部会计人员完成，资产评估由外部评估机构与人员完成。,二、资产评估的对象 单项、多项 一、资产的含义 资产评估中的资产类似于“经济学”中的资产，有别于“会计学”中的资产。 资产，应从以下三方面理解： （1）资产是一种权利 （2）资产是一种获利能力 （3）资产必须为某一主体所拥有和支配 单项、多项 二、资产的分类 （1）按存在形态：有形资产、无形资产 （2）按是否具有综合获利能力：单项资产、整体资产 （3）按能否独立存在：可确指资产、不可确指资产 （4）按资产的流动性：短期资产、长期资产,三、资产评估的价值类型 特定目的：被评估资产即将发生的经济行为。具体包括：资产转让、企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、企业清算、抵押担保、债务重组，等等。 简答特定目的对资产评估的影响表现在： （1）在什么样的条件下，即资产发生什么样的经济行为时应该评估和可以评估。 （2）不同的经济行为决定价值类型的差异，引起资产评估结果的差异。 简答价值类型是指评估价值的含义，是评估价值质的规定。其作用表现在： （1）价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素。 （2）价值类型制约资产评估方法的选择。 （3）明确评估价值类型，可以清楚地表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果。,三、资产评估的价值类型 名称解释市场价值；在用价值；投资价值；持续经营价值；保险价值；课税价值； 多选四、资产评估的假设 （1）继续使用假设 （2）公开市场假设 （3）清算（清偿）假设 五、资产评估原则 名词解释资产评估原则：是评估人员进行评估时的行为规范和业务准则。 多选、简答（一）资产评估的工作原则 （1）独立性 （2）客观性 （3）科学性 （4）专业性,多选、简答（二）资产评估技术经济原则 （1）贡献原则： （2）替代原则： （3）预期原则： 六 资产评估的程序 （一）资产评估程序的定义 名词解释资产评估程序：是指评估机构和评估人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。 简答资产评估程序主要包括以下主要环节： （1）明确资产评估业务基本事项 （2）签订资产评估业务委托书 （3）编制资产评估计划书,（4）资产勘查与现场调查 （5）收集资产评估资料 （6）评定估算 （7）编制和提交资产评估报告书 （8）资产评估工作档案归档 简答资产评估程序的重要性表现在： （1）是规范资产评估行为、提高资产评估质量和维护资产评估服务公信力的重要保证。 （2）是相关当事方评价自查评估服务的重要依据。 （3）适当执行资产评估程序是评估机构和评估人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。,第二章 资产评估的基本方法,一、市场法 名词解释市场法：也称市场比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出的类似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行适当调整，从而确定被评估资产市场价值的一种方法。 多选、简答市场法应用的前提条件： （1）要有一个从分发育、活跃的资产市场 （2）参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可以搜集到的。 多选、简答运用市场法评估资产的程序 （1）明确评估对象 （2）进行公开市场调查，收集相同或类似资产的市场基本信息资料，寻找参照物 （3）分析整理资料并验证其准确性，判断选择参照物。选择三个或三个以上的科比参照物。,（4）把被评估资产与参照物比较 （5）分析调整差异，得出结论 简答市场法是资产评估中最简单、最有效的方法，其优点表现在： （1）能够客观反映资产目前的市场状况，其评估的参数、指标直接从市场中得到，评估值更能反映市场现实价格。 （2）评估结果易于被各方理解、接受。 多选、简答市场法的缺点表现在： （1）需要公开级活跃的市场作为基础，有时缺少可对比数据以及缺少判断对比数据而难以利用。 （2）不适用于专用机器设备、大部分无形资产以及受地区、环境等严格限制的一些资产的评估。,二、成本法 名词解释成本法：是指在资产评估时按被评估资产的现时重置成本扣除各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。 名词解释重置成本；复原重置成本；更新重置成本 单选、名词解释实体性贬值；功能性贬值、经济性贬值、成新率 多选、简答成本法运用的程序 （1）确定被评估资产，并估算重置成本 （2）确定被评估资产的使用年限 （3）估算被评估资产的损耗或贬值 （4）计算被评估资产的价值 单选、计算 被评估资产评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值 被评估资产评估值=重置成本成新率,计算重置成本计算可采用的方法： （1）重置核算法：直接成本+间接成本 直接成本：按现时价格逐项加总 间接成本：计算方法： 1）按人工成本比例法：间接成本=人工成本总额成本分配率 2）单位价格法： 间接成本=工作量单位价格 3）直接成本百分比率法 间接成本=直接成本间接成本占直接成本百分率 （2）物价指数法 资产重置成本=资产历史成本（资产评估时物价指数/资产构建时物价指数） 资产重置成本=资产历史成本（1+物价变动指数）,（3）功能价值类比法： （4）规模经济效益指数法 单选、计算实体性贬值 单选、计算功能性贬值 单选、计算经济性贬值 单选、计算成新率估算：观察法、使用年限法、修复费用法 三、收益法 名词解释收益法：是指通过被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。 计算不同情形的公式变换 简答收益法的缺点： （1）预期收益额预测难度较大，受较强的主观判断和未来不可预见因素的影响。 （2）适用范围小，一般适用于企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。,四、资产评估方法的比较和选择 简答、多选资产评估方法之间的关系： （1）资产评估方法之间的联系。 （2）市场法与成本法的区别。,机器设备评估的可能大题,1 进口机器设备的评估 案例讲解：综合测试二（40） 重置成本（FOB价格途中保险费国外运杂费）基准日外汇汇率进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费 或CIF价格基准日外汇汇率进口关税增值税银行及其他手续费国内运杂费 FOB价格为离岸价，指装运港船上交货价格； CIF价格为到岸价，指离岸价加途中保险费和国外运杂费。（不包括进口关税）,进口设备因交货地点不同，分别采取离岸价（FOB）和到岸价（CIF）。评估时应采用到岸价，如获取离岸价时，应将离岸价调整为到岸价。同时需确定其从属费用。 进口设备从属费用的确定方法是： （1）国外运费：海运费货价（FOB价）海运费率 （2）国外运输保险费 国外运收保险费（货价海运费）保险费率 （3）关税：关税到岸价（CIF）关税税率 （4）消费税：消费税（关税完税价关税）（1消费税率） 消费税率 （5）增值税：增值税（关税完税价关税消费税）增值税率 （6）银行财务费：银行财务费货价税率 （7）外贸手续费：外贸手续费到岸价外贸手续费率 （8）海关监管手续费，仅对减税、免税、保税货物征收 对于免税设备：海关监管手续费到岸价人民币数费率 对于减税设备：海关监管手续费到岸价人民币数费率减税百分率 （9）车辆购置附加费 车辆购置附加费（到岸价人民币数关税消费税增值税）费率（公式有误）,2 经过大修、大改的设备成新率计算 案例讲解：全真模拟3（41）,说明：A、本方法主要适于经过大修或更新改造，延长使用寿命，或减少其实际已使用年限的情况； B、这里的“加权投资年限”相当于“加权已使用年限”！ 理解：通过大修或更新将其修复，以此计算“加权投资年限”（即加权已使用年限） C、如果存在“设备利用率”，加权投资年限还需乘以利用率（表示实际已使用年限）！ D、这里需将各期成本（原始成本、更新成本）统一换算到评估日。,实体成新率=尚可使用年限（加权投资年限+尚可使用年限）,有的机器设备在使用过程中经过了大修理或更新改造，由此延长了其使用寿命，或减少了其实际已使用年限，则需通过估算加权投资年限替代为实际已使用年限。,机器设备评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 重置成本： 重置核算法 物价指数法 规模经济效益指数法 实体贬值： 使用年限法 修复费用法 观测分析法,3 综合题（最有可能） 案例讲解2014.4 （45）；2013.4,功能性贬值：内涵；计算公式 经济性贬值：内涵；计算公式 1 经济性贬值额=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）*经济性贬值率 2,房地产评估的可能大题,（一）土地使用权评估 1 市场法 案例讲解：全真模拟3（43） 2 收益法 单独考的概率不大，一般与房屋建筑结合，用残余估计法。 3 成本法（正算法、假设开发法） 案例讲解：正算法（2012.4-41） 假设开发法（考前1-43）,（三）市场法案例 1、地价指数修正。 2、区域因素修正系数。 3、个别因素修正系数。 4、因素修正及地价计算。,2、思路 （1）将待估土地与最近时期成交的类似土地进行比较，根据类似比较案例价格，进行相关因素的修正（调整），得到待估土地价格。,（3）最后，对修正后比较案例（三个及以上）价格，按算术平均或加权平均等法，计算得到待估土地价格。,1、理论依据：替代原理，即用类似土地已知价格，经过相关因素修正得到待估土地价格。,三、成本法 （一）成本法及其适用范围 成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。 评估值（土地价格）土地取得费土地开发费税费利息利润土地增值收益 成本法一般适用于新开发土地的评估，特别是土地市场发育不完善，土地成交实例不多，无法利用市场法等其他方法评估时采用。 同时可在对既无收益有很少有交易情况的公园、学校、公共建筑、公益设施等具有特殊性的土地评估时采用。,（二）成本法评估的步骤 1、估算土地取得费。 （1）征用集体土地。（2）购买和征用城市旧有土地。 2、估算土地开发费。 （1）基础设施配套费 （2）公共事业建设配套费。 （3）小区开发配套费。 3、估算税费。 4、估算利息（不管是自有资金还是借入资金都需要计息） 整个开发期计息：土地取得费、取得支付税费 开发期一半计息：开发成本（视为开发成本在建设起均匀投入） 分段投入：视为各段中间点投入 5、估算利润。 6、估算土地增值收益。 7、估算土地使用权评估值。,例题：某宗土地取得费2000万元，全部为开发商投入，开发期2年，开发费3000万元，其中2000万元向银行借入，利息率为10，则用成本法评估工地时的利息为（ ）（2010.7） A、200万元 B、400万元 C、700万元 D、1000万元,四、假设开发法 （一）假设开发法及其适用条件 假设开发法，亦称剩余法。 地价楼价建筑费专业费用利息利润税费租售费用 （二）假设开发法的步骤： 1、调查待评估土地的基本情况。 2、选择最佳开发方式。 3、估计设计期。 4、预测土地开发价值（楼价）。 5、估测开发建设总成本，即建筑费。 6、租售费用、税金的估测。 7、计算地价。,（二）建筑物评估 1 成本法 案例讲解（2013.4-46） 建筑物评估值建筑物重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 2 残余估计法 案例讲解（综2-43）,残余估价法主要公式：,说明：公式（4）（5）中分母称为建筑物还原率也称建筑物资本化率；,无形资产评估的可能大题,1 重置净成本与最低收费额计算 案例讲解（全1-41） 2 分成率的计算 案例讲解（综3-41） 3 综合题（概率最大） 案例讲解（2012.4-42；2013.4-47）,（二）无形资产评估中收益法的应用 收益法下无形资产评估值 基本公式中注意最低收费额的确认。,说明：（1）K无形资产分成率（利润分成率或销售分成率P194）；表示参与分配无形资产收益额的比例；Ri分成基数（即无形资产销售收入或销售利润）；T所得税率；i收益期限；r折现率；（2）最低收费额实质是补偿转让方转让无形资产的最低额（即无形资产最低转让额）；（3）公式中分子表示每年净收益额；,无形资产转让的最低收费额由以下因素决定： 1、重置成本。 2、机会成本。 “无形资产转让净收益”是指转让无形资产后，在其尚可使用年限内所失去的净收益现值合计；“无形资产再开发净增费用”是指无形资产转让后，企业需追加的科研费用及其他发费用的现值合计 例题讲解（p192）,（3）无形资产重置成本净值=重置成本-贬值=重置成