会员注册 | 登录 | 微信快捷登录 支付宝快捷登录 QQ登录 微博登录 | 帮助中心 人人文库renrendoc.com美如初恋!
站内搜索 百度文库

热门搜索: 直缝焊接机 矿井提升机 循环球式转向器图纸 机器人手爪发展史 管道机器人dwg 动平衡试验台设计

行业经济论文-货币升值下房地产发展趋势实例剖析.doc行业经济论文-货币升值下房地产发展趋势实例剖析.doc -- 2 元

宽屏显示 收藏 分享

资源预览需要最新版本的Flash Player支持。
您尚未安装或版本过低,建议您

行业经济论文货币升值下房地产发展趋势实例剖析自2002年人民币升值预期出现以来,我国房地产价格的持续上扬就成了社会各界人士关注的焦点之一,并于2005年成为了宏观调控的对象央行在取消了实行多年的房贷优惠利率后,接连出台了国八点、国八条、七部委新政、调整住房转让营业税等针对房地产的调控政策。但在调控取得阶段性成果后,北京、广州、深圳的房价再次强势反弹,有的城市涨幅高达25%。于是又招来了九部委意见和国15条,宏观调控浪潮再次席卷整个房地产市场。我国房地产市场为什么会这样高烧不止它将向何处去房地产调控政策的走向又会如何这些问题成了国民心中挥不去的疑云。种种迹象表明,我们正走在与当年日本货币升值相类似的经济运行轨道上,我们也将面临相似的国内国际问题,它们在处理这些问题上的经验教训无疑会成为我国政府制定相应对策时的重要参考。因此,对日本货币升值时的房地产市场进行研究,有助于我们正确认识货币升值对房地产市场及宏观经济的影响,提高对房地产市场的发展趋势和政策取向的判断力。日元升值下日本房地产市场表现二战后,以美国为首的西方国家推出了战后援助计划,日本经济迅速恢复并繁荣起来,逐步形成了日元潜在的升值压力。1971年12月日本调整汇率,从1美元兑360日元升值为308日元(升幅16.88),并以此作为标准汇率,上下浮动2.25,这是日元持续升值前最初一次较大幅度的调升币值,从此开始了长达19年(19721990年)的升值之旅首先是20世纪70年代布雷顿森林体系解体后,日本从固定汇率制向有管理的浮动汇率制转变,日元从1973年2月到1985年9月逐步升值为1美元兑240250日元,升幅达约1619。然后是1985年12月的广场协议后,日本政府和美国一起大规模干预日元汇市,日元兑美元汇率随之急剧攀升。1985年底突破了200∶1,1987年初再突破150∶1,到1988年初已逼近120∶1。在19851996的10年间,日元汇率由250∶1上升至87∶1,升值近3倍,1995年,日元曾一度达到80∶1的水平,平均每年上升5.2%。可以说,伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长,特别是重型、大型产业的高速发展,导致对工业用地的需求剧增,日本房地产业稳步发展,因而日元升值前,日本房地产市场的发展还是比较平稳的。19711973年日元升值后,日本房地产业和股市一样开始升温,日本市街地价指数迅速上扬,1973年和1974年分别上涨25.1%和23%,尤其是1985年广场协议后,股价连续5年以每年30%的速度增长,地价连续5年以每年15%的速度增长,股价涨幅大于地价涨幅,但这都远高于GDP年均5%的增幅。1987-1990年,住宅用地价格年均上涨14.41%,商业用地价格年均上涨15.6%,尤其是19851990年6个大城市的土地价格指数,短短5年就飞涨至原来的3倍。有资料显示,1986-1989年房价提高了2倍,1985-1990年日本地价总市值上涨了126,1990年日本地价总值最高是名义GDP的5.5倍。日本政府为了抑制过热的经济,开始实行紧缩政策,阻止银行向投机者贷款。1989年11月25日,日本银行将贴现率提高到4.25%。1990年8月再次提高到6%,同时紧缩对房地产企业的贷款,宣告了泡沫时代的终结。日经平均股价从1989年12月至1990年1月的3.8万日元暴跌为1990年2月至4月的2.9万日元。1991年,日本房地产价格和股市同时暴跌。据统计,在房地产泡沫破灭后,日本大城市中各类物业的价格平均下降了50,特别在东京银座地区,商业性房地产包括写字楼和商铺及其用地的平均价格仅为1990年泡沫高峰时的25,低于1983年的水平而住房及其用地的平均价格是1990年的40,接近1983年的水平。房产泡沫的破灭让银行产生了巨额的坏账,金融业遭到了沉重打击。日本经济从1991年后走向了长期的衰退。日元升值对房地产价格的上涨具有强大的推动作用。这一点表现在地价上,已从上面第二部分中可以看出,表现在房价上,则可以从下面两图(图1、图2)的走势对比中可以看出。图形对比显示,随着日元的不断升值,东京房价不断上扬,日元升值越大,房价涨幅越多,直到泡沫破灭,两者的正相关关系才告结束日元升值,房价下跌。正由于日元升值对房地产市场的推动作用,日元升值被不少学者认为是导致日本房地产泡沫的罪魁恶首。当然,货币升值并不必定导致房地产泡沫,如当时货币升值的德国并没产生房地产泡沫。我国房地产发展的借鉴根据逻辑分析和对比日本的经验,我们可以看出,货币升值对房地产价格有极大的推动作用,容易产生房地产泡沫,影响经济发展。货币升值对房地产市场及国民经济的影响路径如图3所示。日本沿着上述路径走过了升值历程。日本政府由于在房地产泡沫形成前没有采取及时的管理措施,而在泡沫形成后又采取了过激的灭火措施,从而导致日本经济失去整整十年。日本经验教训表明,在货币升值下进行宏观经济管理应该注意以下几点第一,货币政策的中间目标不应仅仅局限于物价指数。我国已出现日本当年的情形,就是由于房地产投资的带动,与之紧密相关的大宗生产资料的价格上涨幅度已经非常大。但是受到住房消费的挤出效应影响,一般消费品的价格却依然在比较低的水平上,能源、原材料价格的上涨还没有完全传导到消费品价格上来,但房地产价格已居高不下。所以,我们在制定货币政策的时候应该充分考虑到这些因素,避免政策的滞后。第二,加强对银行进行房地产贷款的监管。要通过控制土地储备贷款的发放、规范建筑施工企业流动资金贷款用途、强化个人商业用房贷款管理、加强房地产信贷业务的管理等方式来抑制过热的房地产,降低银行风险。对银行和金融机构的严格监管是抑制房产泡沫政策是否有效的关键。第三,紧缩政策的程度不宜过大。过大的力度会加剧房地产的动荡,对整个国民经济造成冲击。在运用利率、税收政策的时候不应一刀切,而应该根据房价、收入水平等有区别地制定。要提高购买高档房的成本,重点监控高档房的交易资金情况。第四,对外资进入房地产市场要加强监控,以防范外资大量流入流出,冲击房地产市场。有资料显示,已有不少外资流向东部沿海城市购买房地产。一方面是预期人民币升值,赚取汇兑收益,另一方面赚取房地产价格上涨的收益,这对当地房地产市场影响非常大。第五,加强对地价的监管。政府部门应对土地价格进行及时的统计和公布,以保证市场信息的公开性,杜绝土地市场的黑箱操作和地下交易,并完善土地税制,充分发挥土地税收对土地资源合理使用的调节作用。参考文献1.(美)约翰.卡尔弗利.从股市到楼市的繁荣幻象.北京师范大学出版社,20062.徐滇庆,于宗先、王金利.泡沫经济与经济危机.中国人民大学出版社,20003.周旭霞.从日本泡沫经济看我国房地产.中国房地产报,20048274.冀志罡.日本房地产溃败1991.中国房地产报,20056135.国家信息中心经济预测部宏观政策动向课题组政府长期调控的主基调调整供应结构,稳定住房价格.上海证券报,20066166.王健君.货币流动性过剩威胁中国经济.望新闻周刊,20060605
编号:201312171806159096    大小:10.58KB    格式:DOC    上传时间:2013-12-17
  【编辑】
2
关 键 词:
生活休闲 培训招生 精品文档 行业经济
温馨提示:
1: 本站所有资源如无特殊说明,都需要本地电脑安装OFFICE2007和PDF阅读器。图纸软件为CAD,CAXA,PROE,UG,SolidWorks等.压缩文件请下载最新的WinRAR软件解压。
2: 本站的文档不包含任何第三方提供的附件图纸等,如果需要附件,请联系上传者。文件的所有权益归上传用户所有。
3.本站RAR压缩包中若带图纸,网页内容里面会有图纸预览,若没有图纸预览就没有图纸。
4. 未经权益所有人同意不得将文件中的内容挪作商业或盈利用途。
5. 人人文库网仅提供交流平台,并不能对任何下载内容负责。
6. 下载文件中如有侵权或不适当内容,请与我们联系,我们立即纠正。
7. 本站不保证下载资源的准确性、安全性和完整性, 同时也不承担用户因使用这些下载资源对自己和他人造成任何形式的伤害或损失。
  人人文库网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

当前资源信息

4.0
 
(2人评价)
浏览:7次
黄山道人上传于2013-12-17

官方联系方式

客服手机:13961746681   
2:不支持迅雷下载,请使用浏览器下载   
3:不支持QQ浏览器下载,请用其他浏览器   
4:下载后的文档和图纸-无水印   
5:文档经过压缩,下载后原文更清晰   

相关资源

相关资源

相关搜索

生活休闲   培训招生   精品文档   行业经济  
关于我们 - 网站声明 - 网站地图 - 友情链接 - 网站客服客服 - 联系我们
copyright@ 2015-2017 人人文库网网站版权所有
苏ICP备12009002号-5