2010天津彩虹地产20地营销策略总纲97p.ppt

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。彩虹地产20#地营销策略总纲2010.08.05【谨呈：彩虹地产】本报告是严格保密的。项目整体目标低成本创建营销价值，形成速度+速率的实现在规模销售前提下，实现项目国际青年社区形象落地开发商目标：销售期6个月实现清盘世联目标解读：使命必达本报告是严格保密的。报告思路：透过宏观政策和市场格局实现项目销售结果以及品牌坚实按照营销标准化流程开展工作对位项目推广、推售策略看项目所处格局地位和客户情况本报告是严格保密的。Part1宏观政策解读看政府宏观调控政策，预计房地产市场走向本报告是严格保密的。4-7月各周天津市新建商品房成交量价走势050010001500200025003000套020004000600080001000012000元/成交套数（套）20672682254716811106164616241233112211811002100611711056成交均价(元/)966596309141908888947375767187778613900794468780977899264.5-4.114.12-4.184.19-4.254.26-5.25.3-5.95.10-5.165.17-5.235.24-5.305.31-6.66.7-6.136.14-6.206.21-6.276.28-7.47.5-7.111-6月天津市新建商品房成交量价情况050001000015000套70007500800085009000950010000元/成交套数（套）8515365588461207360874663成交均价（元/）9097881992679476813889581月2月3月4月5月6月天津市区市场2010年上半年天津市及滨海新区销售主要集中在1-4月，在此期间成交均价逐步攀升，4月新政出台后，5、6月成交量大幅萎缩，成交均价全面回落，呈量价齐跌趋势。进入5月，新政效应逐渐显现，天津市商品房成交呈现量价齐跌趋势，5月全市成交6087套，与4月相比下降49.6%，成交均价8138元/，环比下降14.1%；6月成交4663套，环比下降23.4%，成交均价8958元/，环比上涨10.1%，呈量跌价涨趋势；7月前两周全市成交量较为平稳，没有明显涨跌，但价格呈上涨趋势。注：数据统计截至到7月11日新政出台后，天津市以及滨海新区市场受到影响，5、6月份表现明显量价齐跌，7月份市场略微回归理性，成交量平稳，价格有所回升。本报告是严格保密的。政策出台背景2010年新政与08年相比，不是经济打压，而是政策打压；解决“民生”问题，成为本论政府调控的关键词。本报告是严格保密的。2010年调控关键字民生2010年的调控关键词-“民生”2007年经济过热，房地产市场“水涨船高”，2009年经济稳步复苏，房地产市场“报复性反弹”，稳定房价成为政府保证民生的重要工作。2007-2008年的调控关键词-“经济过热”政策解读本报告是严格保密的。世联观点：上半年出台的“四月新政”影响力持续作用，但杀伤力有望阶段性消退；年内买卖双方将走出观望，恢复理性，价格重心下移，成交量复苏，市场回归平稳发展轨道。结论一：政策短期内不大可能有根本性的松动和逆转出于国内外多重经济因素考虑，短期内政策不会松动，但也不太可能出台更为严厉的调控措施。结论二：房地产业不会大涨大落，市场将摆脱观望进入分化期买卖双方经过数月的僵持与观望后，都有让步的内在动力。在政策的默许催化作用下，将出现分化，共同促进市场的复苏，从而摆脱深度博弈，步入理性平和期。宏观大势研究结论结论三：由量能萎缩导致的价格下滑已不可避免，年内或将企稳根据量在价先的原则，结合供给层面集中入市的考虑，下半年市场通过降价以求销量的突破格局不可避免。在成交量爆发式增长后，量价关系将维持在一个新的平衡位置。本报告是严格保密的。09.6-10.6区域成交量对比变化050000100000150000200000250000300000350000400000450000市内六区环城四区滨海新区远郊区县区域成交量（平）相对