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xx市 xx地产项目前期策划提案(一)提案目录第一部分:安庆市场第二部分:项目分析第三部分:项目定位第四部分:营销策略第五部分:包装策略第一部分:安庆市场城市阅读 / 楼市阅读城市解读 安庆辖 1市 7县 3区,总面积 1.53万平方公里 , 总人口 610万人;其中城区面积 566平方公里。安庆市区人口 73万。 “ 十一五 ”期末要求市区内达到 “ 双百 ” 城市规划要求 水陆空交通网发达,安庆港为国家一级口岸 安庆产业结构齐全,具有一定基础和规模,以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业,是安徽省 “ 皖江开发 ”的重点工业城市之一长 江沪蓉高速京九铁路至广州至北京至温州至上海至厦门城市阅读区域布局分区 迎江区是安庆老城区,生活配套齐全,居住心理成熟 大观区以东侧大湖风景见长,吸引中高收入、注重生活质量人群 宜秀区是新的政治、经济、物流中心,迁入人口为主,背景复杂发展方向 发展主城,东进北扩南联,带状组团式发展迎 江 区大 观 区宜 秀 区资料来源: “ 十一五 ” 规划纲要城市发展进程加快,城市容量骤增,人口周边市场补充性聚集城市阅读经济发展 “ 十五 ” 期间,全市生产总值年均增长 9,比 “ 九五 ” 时期增涨 1.7个百分点 财政收入高于地区生产总值增长,年均增长12.6 “ 十一五 ” 目标:全市生产总值按不变价年均增长 12左右, “ 十一五 ” 末生产总值达到 1000亿元,人均赶上全省平均水平。其中宜城板块年均增长 17以上,达到 400亿元,人均 5000美元264.14285.21320.43378.62429.64494.901年 02年 03年 04年 05年 06年GDP总值 (亿元)25.1724.9526.4528.5928.8931.7533.7939.938.1746.7345.2661.0101年 02年 03年 04年 05年 06年财政收入 财政支出(亿元 )资料来源:政府工作报告经济发展为市场提供了更多的机遇,同时也给发展带来更高的要求城市阅读投资与购买力 固定投资增速增量,势头强劲,房地产投资逐年上升,步态平稳,房地产占总投资比例缩小 城镇居民收入增加,可支配收入增多,消费水平提高,投资理念增强 投资和居民可支配收入成正比例增长,相对可支配收入增幅较慢71.576.985.839.2103.210.5125.114.8155.518226.525.505010015020025001年 02年 03年 04年 05年 06年固定资产投资 房地产投资( 亿元)582945846022448267164460735650478396567095865480020004000600080001000001年 02年 03年 04年 05年 06年城镇居民人均收入(元) 城镇居民人均可支配支出(元)居民购买力逐年增加,但增速跟不上房地产投资增速。城市阅读资料来源:政府工作报告城市发展轴与房地产关系城市发展 启动期 成长期 成熟期时间轴 2000/2004 2004/2006+需要 3 5年成长 2009/2010地产发展 地产启蒙 地产爆发 地产稳步(本案处于全市发展成长期与成熟期之间)本项目目前处于全市发展的成长阶段,新城市中心框架形成,有一定机遇,也面临众多问题城市阅读开发区现状及发展本 案资料来源:安庆市城市规划局生活配套日趋成熟,居住圈人气逐渐旺盛,幅射周边城市阅读以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成,强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住,目前已经容纳大量的人口,人气资源相当旺盛,生活配套也已基本完善,而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如:东方虹城、丹桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销售均价约为 2200元 / 左右市区近三年房地产供应状况 施工面积逐年增加,非商业土地建设大大超过房地产业 06年房地产竣工面积有所减少,这和土地使用成本增高分不开 销售面积逐年增涨,但增势锐减,年销售面积 150万平米接近市场饱和 投资势头强劲,费用大增资料来源:政府工作报告050100150200250300350400450500051015202530施工面积(万平米) 330 3 7 0 . 5 4 4 0 . 9竣工面积(万平米) 1 4 9 . 3 1 5 5 . 2 1 1 4 . 7 7销售面积(万平米) 119 1 4 9 . 4 1 5 0 . 3 9投资额(亿元) 16 18 252004 2005 20062004年 2006年底安庆房地产开发状况图安庆市场房地产年销售面积几乎持平,约为 150万平方米左右,市场趋于成熟楼市阅读楼盘名称 总建面 万2007年初周边竞争投放及销售量(万)总面积 多层 小高层 高层 花园洋房投放 销售 投放 销售 投放 销售 投放 销售锦绣人家 2.5 2.5 2.5 1.7丹桂花园 8 5.4 3.9 2.8 1.2天娇花园 1.3 1.3 1 0.2 0.3 0.1我爱我家 1 1 1 0.4世纪名流 6.3 6.3 5.8 1.9 0.5山城公寓 1.2 1.2 1.2 0.3西湖绿洲城 61 4.5 0.45 4.05 1.2吉祥玫瑰苑 5.1 5.1 5.1 3.9合计 86.4 27.3 27.3 13.5 11.3 2. 3 0.5 4.05 1.207年现有项目周边楼盘供应情况 项目周边区域商品房投放量仅占总建面积的 1/3。供应地块较多,但个盘供应面积较小。以多层供应为主,小高 /高层较少,其中西湖绿洲城投放以洋房为主资料来源:房地局信息网市内楼市价格走势 050010001500200025000510152025销售均价 ( 元 / 平方) 900 950 1050 1200 1300 1500 1850 2208涨幅( % ) 0 5 . 6 1 0 . 5 1 4 . 3 8 . 3 1 5 . 4 2 3 . 3 1 9 . 42000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 20072000年 2007年上半年安庆楼市均价走势图 从 2004年开始,房价进入一个快速增长时期,到目前平均房价上涨了约 900元 /平方,其主要的增长时期集中在 04年至 06年, 06年涨幅达 23.3% 06年后受土地规控和大盘集中供应竞争激烈的影响,价格上涨速度减缓 住宅销售的价格逐年上升,使得购房者趋向理性化总价市场,户型面积在 130平方以上、总价 25万以上的房源市场抗性增加楼市阅读项目周边楼盘价格状况楼盘名称 产品组合 销售均价 (元 / ) 摆幅 (元 / )世纪名流 多层、(小)高层 多 /2340 多 /2500 3000 小高 /3000 3580 高 /未开盘丹桂花园 多层、小高层 多 /2362 多 /1980 3380香樟里 那水岸 高层 3300 小高 /2538 3749 高 /3018 3438西湖绿洲城 多层、高层、别墅 多 /2600 2970 多 /1978 3103 小高 /2538 2878(未开盘)中宜 锦绣人家 多层 2400 2440 2600吉祥 玫瑰园 多层 2250 1528 2500天娇花园 多层 2200鑫园小区 多层 1970 1750 1980恒祥 我爱我家 多层 2400 1800-2548 除品质大盘外,多数楼盘定价范围较大,定价的随意性显示出操盘不够科学楼市阅读安庆楼市前景预判07年安庆楼市仍将延续 06年下半年的市场走势,处缓升期表现如下: 房价持续上升,购买力日渐成熟,投资范围扩大使房价增幅趋缓 房价梯队没有拉开,楼市热点集中在沿江老市区和开发区 多层产品是区域供应的主要产品,产品同质化竞争激烈,少数品质大盘售价飙升,小高层 /高层抗性较大原因如下: 安庆经济处于上升期,但基数较大,短期内难有大突破 土地供应量持续加大,市场容量接近饱和,竞争激烈 投资增多,购买力分散楼市阅读项目所在区域楼市前景预测商品房供应量减少,小高 /高层供应增多,房价上扬表现如下: 可供商品房开发的土地稀缺,零星地块面积狭小,开发量小 准现房、现房多,价格上涨快 建筑密度大、容积率高,多家小区品质难上档次 小高 /高层集中供应原因如下: 开发时间长,前期开发量大,居住成熟 随开发量减少,外来人口续增,导致价格上涨 土地成本增加,开发企业追求最大化利润楼市阅读本项目区域近期上市楼盘本案锦绣人家吉祥 中榭苑吉祥 玫瑰园联富 .尚城阳光鑫 园多 层西湖绿洲城丹桂花园世纪名流山城公寓香樟里 那水岸高层 /小高层楼市阅读区域楼盘一般了解楼盘名称 产品组合 总建面积() 单体面积() 销售状况中宜 锦绣人家 多层 25100 100 140 70%吉祥 玫瑰园 多层 80000 101 125 80%天娇花园 多层 13320 100 150 30%鑫园小区 多层 30838 84 130 31.4%联富 .尚城阳光 多层 21500 60 120 未开盘恒祥 我爱我家 多层 10000 85 152 35.2%吉祥家园 中宜苑多层 19400 99 165 55%世纪名流 多层、(小)高层 62504 107 156 多层售率 60%,高层未开盘丹桂花园 多层、小高层 80000 84 142 多层售率 65%,高层未上市香樟里 那水岸 高层 180000 128 154 80%中宜 大户人家 小高层 12428 160 180 未开盘山城公寓 小高层 11920 137 151 73套售出 2套东方虹城 多层、小高层 190000 60 130 一期售罄,二期高层未开盘西湖绿洲城 多层、高层、别墅 610000 94 190 10.7%楼市阅读项目竞争楼盘 多层 现上市楼盘多数体量小,开发、上市时间和本项目多不在同期,各楼盘对本项目不构成直接竞争,但区域内开发或销售滞后的楼盘对本项目会有一定影响。对本项目有影响的楼盘有:中宜 锦绣人家、吉祥 玫瑰园、丹桂花园等楼市阅读开 发 商 安徽中宜科技公司 售 楼 处 回祥路与星光路交叉口 建筑面积 24690.01m2 已销售面积 17283m2 规划总户数 298套 工程进度 已封顶可售户数 298 售出户数 209 销 售 率 70% 面积范围 100-140 销售均价 2046元 / 剩 余 量 7407.01万 优势分析 开发商实力较好 , 产品有保证 , 小区内部紧凑安全 , 易于吸引买家购买; 邻近交通主干道 , 交通异常便利 , 周边无污染环境; 配套齐全 , 人居密集 , 对买家有极大的吸引力; 周边环境较好 , 小区外观豪华 。 劣势分析 小区周边竞争楼盘比较多 , 物业去化难度增大; 周边外来人员多 , 复杂 , 影响买家入住信心; 户型设计上有一定的不足 , 有凸柱现象;规模小,影响力有限。中宜 锦绣人家开 发 商 安庆隆宇房地产 售 楼 处 回祥东路与裕庆路交汇处 建筑面积 80000平方米已销售面积 35890.40 工程进度 现房 规划总户数 390可售户数 388 售出户数 291 面积范围 101-128 销售均价 2250元 / 销 售 率 80% 剩 余 量 15110 优势分析 该楼盘是开发区板块配套比较齐全的上规模的楼盘 , 且内部紧凑安全 , 易于吸引买家购买; 邻近交通主干道 , 交通异常便利; 周边配套齐全 , 人居密集 , 高尚的文化氛围对买家有极大的吸引力 。 劣势分析 该楼盘紧邻光彩大市场 , 环境比较复杂 , 给小区的安全增加了隐患; 周边环境较差 , 影响买家入住信心; 户型设计上有一定的不足 , 大户型较多 。吉祥 玫瑰园吉祥 玫瑰园开 发 商 安庆市乐盛房地产公司 占地面积 45088.33 建筑面积 多层 3.9万、小高层 1.2万已销售面积 28034.11 工程进度 多层现房 规划总户数 575套 (小高层未动工 105套 ) 可售户数 575套 售

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