衡阳项目前期策划报告

衡阳项目前期策划报告 2011年 11月 30日 前 言 本次报告主要为衡阳三鹰公司项目的可行性分析及项目定位与项目价值体系打造。 本报告旨在通过对衡阳市场的深度把握和深刻调研的基础上，结合本项目所处的地段位置及用地特点，为项目产品的发展战略及产品规划提供准确的方向，并就本地块物业的营销提出具体思路，为三鹰公司决策提供参考。 3 衡阳南城工业园区，远离城市中心区，从房地产市场来看属于待开发区域。 项目位于衡阳市雁峰区城南区域，是衡阳工业经济核心圈。区域内遍布工业企业，深圳 (台湾 )工业园、富士康为主要代表。 除工业企业外， 目前基本无其他公共市政配套。 ； 周边基本上没有酒店、 银行网点、 大型购物中心、 餐饮街区等， 目前欠缺商业氛围； 随着衡阳工业园区的建设与发展，项目所在地大量产业工人涌入，房地产市场发展潜力无限； 项目印象（一） 珠晖区 石鼓区 雁峰区 蒸湘区 主城区 非地段型楼盘 “ 交通道路与低品质小区群”围合内项目，周边环境差，内外可利用资源匮乏 项目地块三面临近低矮、 杂乱、 老旧的原村镇居民区，属于典型的城郊结合部，外部环境较差，对项目的价值提升提出了较高要求； 地块内部地势有高差，无山体、天然水池等资源利用； 地块临街对面为物流货运站，对居住的舒适性有重要影响。 项目印象（二） 非资源型楼盘 项目地块周边除筹建中的客运南站外，市政配套基本为零，操作难度较大 衡阳的公园、购物中心、知名学府、市政服务中心基本集中在珠晖区与蒸湘区结合地带。； 项目所属为物流、 工业园区， 货运便利。 周边基本没有其他开发楼盘，目前属于“非居住区、非商业区”状态 ； 整体上看项目地块周边仅衡阳技师 (东院 )一个学校， 缺少有吸引力的中小学和知名学府。 教育与人文资源缺失。 项目印象（三） 非配套型楼盘 非地段型楼盘 非资源型楼盘 非配套型楼盘 如何在一个非地段区域重新塑造新的价值体系， 是项目开发战略的重中之重； 精准定位至关项目的运作方向和成败； 产品升级、内部景观、物业管理等措施，将成为项目运营重要保证。 项目印象启示 针对项目地块特点 ,本报告按 规划 与 营销 两大部分展开工作。 第一篇 :规划策略 市场解读 项目定位 项目解读 物业发展 项目目标客户分析 项目发展战略 项目住宅定位 商业物业定位 项目规划 物业发展建议 市场解读 项目解读 项目定位 物业发展 规划策略 项目背景与开发目标分析 项目地块价值分析 宏观经济概况 衡阳房地产市场宏观分析 城市发展方向分析 目前在售楼盘分析 1、衡阳市近 6年来 GDP持续保持高增长， 2010年 GDP总量已达282.41亿元，经 济基本运行面良好。 综合实力提升。 初步核算，全年实现地区生产总值（ GDP） 1420.34亿元， 增长 15.1%。 分产业看： 一产业实现增加值 264.42亿元，增长4.4%； 二产业实现增加值 645.73亿元，增长21.1%，其中工业实现增加值 562.74亿元，增长 21.8%； 三产业实现增加值 510.19亿元，增长13.1% 宏观经济概况 2、 2010衡阳市全市实现工业增加值 562.74亿元，增长 21.8%，对全市经济增长的贡献率达到 56.1%。年末，全市规模以上工业企业达到 1110家，净增 139家。 3、固定资产投资高速增长。 2010年衡阳市全市全社会固定资产投资 641.15亿元（含跨区项目投资 43.02亿元，不计增速），增长 36.3%。 房地产开发稳步增长。 房地产开发投资 65.31亿元，增长 58.3%。商品房施工面积 1110.72万平方米 ，增长 29.0%。商品房屋销售面积 284.37万平方米，增长25.9%。 2010年衡阳市城市居民人均可支配收入 15635元，增长 12.4%，扣除物价因素，实际增长 8.6%。城市居民人均生活消费支出 11654元，增长 13.8%，扣除物价因素，实际增长 10.0%；城镇居民恩格尔系数为 39.8%，下降 1.91个百分点。全市城镇居民人均居住面积 33.53平方米，与上年基本持平。 4、人均可支配收入连年增长，增幅超过 10%。城乡居民生活继续得到改善。 从常住人口来看，衡阳全省第一； 从城区人口来看，衡阳全省第二； 从 GDP来看，衡阳全省第四； 5、衡阳常住人口湖南第一，市区人口达到 138万 人。大量人口迁往城市，衡阳的城市化进程步伐明显高于其他地州市。 无论是从经济规划，城区面积，还是人口数量，衡阳都处于湖南发展的第一方阵 2011 2020年发展目标为： 到 2020年，衡阳市全面形成全国现代物流区域中心城市，湖南一级物流节点城市、区域现代物流中心的主要功能，全社会物流业增加值占全社会 GDP的 15%，第三方物流占物流市场的比重达到 40%，物流总费用与社会 GDP的比率为 15.5%。 6、 衡阳市物流产业发展规划 大力发展衡阳现代物流业，致力于打 造成为衡阳新型支柱产业，实现商贸兴市总体战略。 结论： 经济持续高增长，工业产值创新高，社会经济发展面良好，城市化进程也逐步加快； 工业化进程加快，城市人口平稳增长，居民生活水平和消费能力逐年提高； 地产投资规模连年增长，年开工面积达千万平米以上，市场面临新的竞争态势； 衡阳工业产业规划的宏篇巨著，为整个城市经济和房地产行业的发展带来了新的契机； 启示： 整体宏观经济运行良好，为本项目顺利运作提供了较好的大环境； 今年上半年全市房屋施工面积 1264.05万平方米 ，同比增长 14.09%。全市房屋新开工面积 258.3万平方米，同比增长 35.88%。全市房屋竣工面积 169.89万平方米，同比减少 13.5%。 衡阳市 2009年、 2010年房地产施工面积、竣工面积数据统计 衡阳房地产宏观市场 1、商品房开发建设稳步前行， 新开工面积超过千万平方米 1、商品房供应量 2011年上半年，全市批准预售商品房1094504平方米，与去年同期相比增长26.42%，其中批准预售住宅面积 1013453平方米，与去年同期相比增长 35.96%，批准预售非住宅面积 81051平方米，与去年同期相比增长 -32.67%。 2、商品房销售量 2011年上半年，全市商品房销售网上签约 11216套、面积 1423000平方米、金额485518万元 ,与去年同期相比分别增长 20.01%、 21.26%、 47.93%，其中住宅签约 10149套、面积 1300836平方米、金额 405053万元，同比分别增长 23.17%、 18.58%、 44.11%。 2、 2011年上半年批准预售面积达到 1000万方， 1 6月共签约 1.1万余套，供销两旺。 3.新建商品价格分析 2011年上半年，新建商品房住宅网上签约均价为 3115元 /平方米，同比增长11.36%。商品房网上备案系统数据显示石鼓区住宅均价最高，为 3300元 /平方米，因为该区域项目相对较少，且位置大多处于繁华地段，其次是雁峰区 3179元 /平方米、蒸湘区 3100元 /平方米、珠晖区 2928元 /平方米，由于蒸湘区有几宗单位组织的团购，均价被拉低，市场实际成交价应略高于石鼓区 2011年上半年，我市共完成土地交易 1476亩，成交金额 12.2亿，土地成交均价为82.9万元 /亩。其中 7处为商业住宅性质，其余为工业用地。这些地块中大多数位置在比较偏远的工业开发区和近郊。 土地编号 交易方式 成交价 位置 用途 成交时间 2011挂字 27号 传统挂牌 69.36万元 蒸湘区石坳路 72号 住宅 2011-8-20 2011挂字 25号 传统挂牌 5334.56万 市高新开发区 C-1-06、 C-2-06 工业 2011-7-28 2011挂字 18号 传统挂牌 5015.061 市雁峰区白沙工业园区 工业用地 2011-7-8 2011挂字 21、 22号 传统挂牌 衡阳市高新开发区 52号街区 01 城镇住宅 2011-7-5 2011挂字 13、 14、 传统挂牌 松木工业园区范围内， 107国 商业住宅 2011-6-9 2011拍字 02号 传统拍卖 148万元 /亩 市石鼓区松木乡朝阳村蒸湘北 城镇住宅 2011-5-13 2011挂字 10号 传统挂牌 2327.711万 市石鼓区松木工业园区 工业 2011-5-1 2011挂字 08号 传统挂牌 699.48万元 市石鼓区松木工业园区 工业 2011-4-26 2011挂字 09号 传统挂牌 1296.009万 市石鼓区松木工业园区 仓储 2011-4-26 2011挂字 01号 传统挂牌 1248.22万 市白沙洲工业园区内 工业 2011-2-23 衡阳市国土资源网公示信息 3、 2011年上半年共成交土地 16组，仅 2宗为白沙工业园附近，且为工业用地，对本案基本上没影响。 房地产市场发展速度放缓 衡阳为三线城市，国家“限购令”并未实施，今年上半年，衡阳市新建商品房住宅成交量为 130.1万平方米，与去年同期相比增长 18.58%，全市住宅销售 均价为 3115元 /平方米 ，同比 上涨 11.36%，虽都有上涨，但与去年分别为 33.21%、 19.11%的增幅相比，发展速度明显放缓。 房价下降空间不大，住房价格走势将平稳上升 衡阳房地产市场以刚性需求及改善性需求为主，房地产泡沫较小，一般调控措施对我市影响不会很大。随着土地价格越来越高，及物价上涨等因素，衡阳房价下降空间不大，住房价格走势将平稳上升。 4、限购政策影响偏弱，衡阳楼市以刚需和改善性居住为主，仍然小幅上扬，楼市发展稳健。 消费者需求逐渐减少，房地产市场以二级市场交易为主 ,市场为大地产商所主导，土地市场与商品房市场完全规范。 消费者需求增长趋于平稳，发展商数量减少，产品成熟，住宅郊区化明显，土地市场、商品房市场规范操作 ,政府对房地产业的调控主要通过城市规划及土地供应等手段间接进行。 由于住房制度的改革，消费者需求急剧增加，住宅价格与投资猛增，大量不成熟发展商及产品出现，区域市场发展不平衡，地段时代特征明显，土地市场与商品房市场不规范，有可能出现泡沫，政府的政策对房地产市场的发展起着决定性作用。 住宅处于福利分配阶段政府为整个产业的主要投资者。 市场 描述 M 95% M 80% 50% M 80% M 50% 市场化 程度 减缓发展 平稳发展 快速发展阶段 启动阶段 阶段 衡阳市房地产市场整体市场化程度处于 快速发展阶段 衡阳市所处阶段 “ 东拓南移、西拓北延” 东西主轴以解放大道为核心，主要规划为教育、商业、行政及住宅，住宅和行政基本上都集中在衡阳西侧的华新开发区内。 南北规划为“传统工业区和物流业聚集区”是为了实现“工业强市”的发展目标。 衡阳城市发展方向 1、“东拓南移、西拓北延”总体战略规划出台，确定北城和南城为工业与物流业为主枝产业。 湖南衡阳深圳工业园是 2007年经省人民政府批准设立，园区位于衡阳市南部，湘江上游，规划总面积 37K 。 园区是湘深两地合作的成果，也是“珠三角”等沿海地区产业转移的平台。 2、“深圳工业园”落址南城，为片区发展带来新的契机，后市看涨，未来升值潜力巨大。 3、“长株潭 3+5城市群”为衡阳发展谋划新篇章，作为湖南传统工业强市，在中部崛起战略扶持下必将迎来新的发展。 4、“武广高铁”“湘桂复线”“南岳机场”的陆续开工与运营，助推衡阳高速发展，步入全国重点城市发展行列。 衡阳在售楼盘分析 1、衡阳楼市分布图 衡阳市房地产开发项目基本上集中在珠晖区、蒸湘区二个主城区。石鼓区南部和雁峰区北部也步行房地产快速发展通道 本案至主城区近 30分钟车程没有大型开发项目。 2、衡阳房地产市场各版块特征 中心片区：衡阳市区的商业、娱乐业和服务中心、功能配套完善，对周边区域的吸引极强，市民认同度极高 高新片区：包括华新开发区与立新开发区，市政中心，区域建设力度大，但整体配套未成熟。 城北片区：专业市场集中，区域形象差 江东片区：批发市场聚集，火车站附近形成物流区、冶金厂和铁路宿舍区估摸庞大。 城南片区：湘江上游区域，全市大型工矿企业集中区域，未来发展重点区域。 3、衡阳市房地产在售楼盘调查 序号 楼盘名称 产品规划 销售价格及策略 1 银源春天 总开发面积约 8万平米 ， 80 115平米准现房完美呈现 除政府优惠 8000元 /套 ，房交会期间再减 10000元 /套 。 礼品赠送 。 2 明兴 翰苑 央区 /名校 /财富 明兴 翰苑敖居衡阳 “ 浦东 ” 新城华新开发区中心地段 。打造近 5000 下沉式城市广场 、 4层共计 10000 大型商业广场 ， 3栋 31层 7万平米国际品质建筑群 。 38153 从一房到四房的产品线 ， 共 762户 。 3 金雁翔龙花苑 弄情推出 90 160平米两房 、 三房 。 花 130平米总价住160平米房 现房发售 ， 凭 DM购房优惠 8万购房款 4 江洲花园 2期 澜熙 江洲花园共占地面积 4万，总建筑面积 12万余，二期由 1栋 31层和 2栋 17+1的临江高层构成。户型由99.7 148.83 四种户型构成。 电梯房均价 :3800元 / 5 中亿汽贸城 500亩衡阳唯一的汽车与汽配超大型贸易城 。 全城 VIP火爆认筹中 ， 5万抵 10万 6 中泰峰境 总建筑面积 36万多平方米 ， 绿化率 42.5%， 小区总体分为叠加别墅 、 情景洋房和宽景 HOUSE。 88 175 精致两房 、 经典三房 、 奢华四房 ， 170 310珍贵压轴空中复式楼 全城邀约中 序号 楼盘名称 产品规划 销售价格及策略 7 岳屏明珠 2011年老城区公园旁 5栋商住高档项目 ， 其中包括 2万余平方米底商和 1000余个车位 。 住宅起步价： 4180元 / 8 祝融路壹号 蒸水岸 ， 豪宅群 ， 五星级电梯洋房 ， 一期销售告罄 ， 二期坡地洋房楼王组团荣耀登场 9 凯旋名都 城市生活 居城市之上 火车站核心商圈 ， 由 2栋高层 、 2栋多层和底层临街门面组成 。 住宅准现房发售 ， 由 55 139 户型供客户选择；临街门面带阁楼 。 住宅起步价： 3800元 / 10 东方商都 火车站商圈 20 70 精装小户 公寓精装 5600元 / ，商铺总价 10万起 11 鼎丰国际 项目总建筑面积 2.5万平米 ， 1 4层箱包鞋类日化城 ， 517层甲级写字楼 。 VIP卡办理 2000元 精装内铺： 6800元 / 12 半山公馆 2期 香榭丽舍 衡州大道旁 20万平米大盘 ， 西班牙建筑伴山平层大宅 。1.38容积率 ， 像造别墅一样的洋房 。 13 城市新闻地 华新区心腹之地 由 2栋高层构成和临街 5层商业构成 ， A栋 :81.25 150.34 五种户型； B栋： 70.94 121.63 五种户型构成 14 西子莲花 总占地面积 80亩 ， 总建筑面积 23万多平方米 ， 总规划建筑由 4栋多层花园洋房 、 5栋高层住宅 、 1栋四星级以上酒店式公寓 ， 1栋商务中心办公楼 。 户型： 53 136 序号 楼盘名称 产品规划 销售价格及策略 15 华新苑 中房都市村庄 华新苑是中房都是村庄的姊妹楼盘 ， 总用地面积 43.6亩 ， 规划总建筑面积： 89353 ， 规划住宅 586户 ， 其中 70 90 精巧户型占 30%， 120 130 舒适中户型占 60%， 160 以上豪华大户型占 10% 16 生态丽景 项目占地 86亩 ， 总建筑面积约 13万平米 ， 容积率 2.12，建筑密度： 21.79%， 绿地率： 39.14%。 可居住 800余户 ，设 500个停车位 。 一期有六栋多层组成 ， 三房 120平米为主 ， 60平米经济房和 138平米舒适三房 。 17 嘉元华府 总规划 2栋 31层华新中心城区的新地标建筑 55 156 阔景美宅 ， 与百年名校 衡阳一中近在咫尺 。 18 阳光新城 实景现房第二批 81 155平方米全新欧式风情尊邸 3548元 / 起 19 玉景花园 玉景花园二期 “ 玉景花苑 ” 精品多层步梯洋房 90 120平米两房 、 三房 20 东方巴黎 20万平米超大规模 ， 江东核心区 ， 法兰西风情建筑 ，90 160 精雕细作的户型设计 。 12月 26日期接受内部认购诚意登记 12月 26日期接受内部认购诚意登记 21 帝景苑 2期 江东首席 5万平米都市情怀社区 ， 推出 95 138 精致两房 、 三房 序号 楼盘名称 产品规划 销售价格及策略 22 湘江名苑 湘江名苑 86 148 一线宁静江景房 ， 由 3幢高层和2幢多层和一幢会所构成 ， 户型面积在 86 149 四种户型 。 23 景秀东岸 2期 景秀东岸 2期由 2幢高层和 1幢多层构成 ， 由 88 169 共 8种户型共客户选择 24 香格里拉 2期 白金公馆 现房臻品 璀璨雁城 37 167平米 更好户型 ， 更多选择 全城火爆认购中 25 爱尚街 衡阳江东火车站商圈首家集逛吃购乐于一体完整的现代购物商场 。 缤纷商店 、 风情美食 、 景观小品 、 炫目灯光等构成万平米以上景观情景室内步行街 ， 使休闲与购物形成互动 。 7 30平米精装独立产权商铺 。 原始旺铺火爆招商登记中 26 雁府铭座 中山南路旁都市中心区 ， 绝版 60 120平方米铂金小户 房交会期间享受 2000元购房优惠 27 衡阳名郡 总建筑面积达 20万平方米 ， 将有约 1500户居民入住 40%的高绿化覆盖率 ， 2500平米景观花园 。 28 利贞嘉苑 项目总占地面积： 23.04亩 ， 总建筑面积： 53550平米 ，建筑密度： 26.9%， 容积率： 3.0， 绿地率 |： 45% 总停车位： 384个 ， 主力户型 |： 90 145 全城认购进行中 3100元 / 起 29 东洲水岸 东洲水岸与风景秀美的东洲岛隔江相望 ， 北临湘江 、西靠营盘山 ， 总建筑面积 10万平米 ， 首创 13.8米超宽江景平台 ， 户型面积 98 165平米 。 开盘 6重豪礼 ， 最高钜惠 5万元 ！ 3480元 / 起 序号 楼盘名称 产品规划 销售价格及策略 30 珠江 棕榈园 加州阳光 城市中央花园洋房 ， 纯正加州风情建筑 ， 60 180加州花园洋房 诚意登记中 ！ 31 珠江 愉景新城 新衡阳 向西看 130万城市综合体 中央生活区 。 一期 80 130 观江华宅 诚意登记中 ！ 32 尚书房 尚书房 ， 零距离坐拥 300亩葱郁广阔的生态公园 ，41 87 精品小户型样板间全城开放 。 33 依山美郡 依山美郡东北二面依山 ， 西面有环路环抱 ， 三面有路 ，北有靠山 ， 85平米造三房两厅 、 110平米造四房两厅 。 34 金域蓝湾 420000平方米金域蓝湾 ， 60万私家湖宅邸 ， 都是人的庄园生活 。 一期 67席稀世别墅 均价： 8000元 / 34 雅士林欣城 城市领袖官邸 建筑面积： 912000 占地面积： 317301 绿化率： 41.7% 容积率： 3.2 1500亩集独栋别墅 、 联排别墅 、 双拼别墅 ， 多层洋房 、 高层 、 公寓 、 大型商业中心的高端复合型社区 35 水木融城 30万平米人文科技城邦 VIP卡办理 ， 房交会期间 1万抵 28000元 36 中天星城 2期 鸿景园 位于衡阳市华新开发区立交桥南侧 ， 北瞰市政中心 ，西接绕城西外环线 ， 总建筑面积约 7万平米 ， 87.31154.41 户型 楼盘名称 物业类别 占地面积 所在区域 珠江 愉景新城 住宅 162亩 华新区 尚书房 商住 91333 华新区 金星 湘江苑 住宅 105167 珠晖区 创景外滩 高层住宅、商业 步行街 120380 珠晖区 衡阳商业步行街 商业、写字楼 175.26亩 蒸湘区 雅士林欣城 普通住宅、公寓、 别墅 317301.36 石鼓区 西湖中央广场 公寓、写字楼、 商铺、高层 石鼓区 沐林美郡 住宅、公寓、写 字楼、商业 300亩 华新区 西子莲花 住宅、酒店、商 务办公楼 80亩 蒸湘区 水木融城 住宅 101290 蒸湘区 中泰 峰境 住宅 ,商铺 , 153亩 蒸湘区 1、开发规模 新盘开发规模比价大，多以上百亩大盘为主。 在售典型楼盘开发规模分析： 主要区域：衡阳新盘主要集中蒸湘区和华新区。 开发规模：目前新开发楼盘，多以上百亩的城市综合体为主，未来市场供应量比较大。 4、在售楼盘规划指标分析 衡阳步入大盘时代！ 2、户型： 主力区间为 80-130 的两房、三房为主，少量四房面积在 140 以上 在售典型楼盘主力户型分析： 楼盘名称 物业类别 主力户型 所在区域 珠江 愉景新城 住宅 两居、三居100-130 华新区 尚书房 商住 三居 109 -134 华新区 金星 湘江苑 住宅 两居、三居 90-144 珠晖区 创景外滩 高层住宅、商 业步行街 两居、三居、四居 88 、 160 -161 珠晖区 衡阳商业步行街 商业、写字楼 蒸湘区 雅士林欣城 普通住宅、公 寓、别墅 石鼓区 西湖中央广场 公寓、写字楼、 商铺、高层 公寓、两居、 50-103 石鼓区 沐林美郡 住宅、公寓、写字楼、商业 两居、三居120 143 高新区 西子莲花 住宅、酒店、 商务办公楼 公寓、两居、三居 53 136 蒸湘区 水木融城 住宅 94 206 蒸湘区 户型结构：衡阳目前在售楼盘的户型结构基本集中在 2房 -3房。其中 3房为主力户型，最为普遍和被市场接受； 户型面积： 2房面积在 80-110 之间， 3房在 110-130 之间，四房面积在 140 以上。其中110-130的三方为市场畅销户型； 创新空间：目前产品创新主要入户花园和空中花园为主， 高附送类产品多受市场青睐； 楼盘名称 建筑面积 容积率 绿化率 所在区域 珠江 愉景新城 106136.8 2.8 42% 华新区 尚书房 260000 2.71 40% 华新区 金星 湘江苑 193525.6 2.08 36.40% 珠晖区 创景外滩 430460.6 3.58 32.90% 珠晖区 衡阳商业步行街 490,281 3.1 21.80% 蒸湘区 雅士林欣城 104832.31 2.3 35.30% 石鼓区 西湖中央广场 76982.8 石鼓区 沐林美郡 2.52 43% 高新区 西子莲花 230000 蒸湘区 水木融城 319091 2.54 44.31% 蒸湘区 中泰 峰境 360000 2.99 蒸湘区 3、容积率： 普遍较低，容积率主要集中在 2.5 3.0之间 在售典型楼盘容积率分析： 容积率区间：目前在售楼盘的容积率基本上集中在 2.5-3.0之间，其中创景外滩容积率为 3.58 各板块分析：珠晖区、石鼓区土地供应数量和面积多，容积率基本较低，居住舒适度较高； 4、 建筑风格 在售典型楼盘建筑风格分析： 建筑风格分析：目前市场在售项目的建筑雷同现象较多，基本上以现代或现代简欧风格为主。由于品质做工等原因，颜色较暗，整体档次较低； 随着市场需求的改变，市场上也开始出现差异化外立面，如沐林美郡开发的别墅项目以新古典主义建筑风格等，已成为新的发展趋势； 楼盘名称 物业类别 建筑风格 所在区域 珠江 愉景新城 住宅 简 欧 华新区 尚书房 商住 简 欧 华新区 金星 湘江苑 住宅 欧式 珠晖区 创景外滩 高层住宅、商 业步行街 现代 珠晖区 衡阳商业步行街 商业、写字楼 简 欧 蒸湘区 雅士林欣城 普通住宅、公 寓、别墅 欧式 石鼓区 西湖中央广场 公寓、写字楼、 商铺、高层 现代 石鼓区 沐林美郡 住宅、公寓、写字楼、商业 新古典主义 高新区 西子莲花 住宅、酒店、 商务办公楼 现代 蒸湘区 水木融城 住宅 现代中式 蒸湘区 中泰 峰境 住宅 ,商铺 , 简 欧 蒸湘区 86000 深国投 中心城开创性打造五大商业板块：沃尔玛超级购物广场、高端百货商业集群、全球品牌旗舰店、世界级 IMAX电影城、环球美食奢享中心。 深 国 投 中心城 项目名称 深国投商置中心城 项目地址 衡阳市高新区解放大道 21号 开发商 深国投商置（衡阳）有限公司 价格 元 / 占地面积 24200 建筑面积 86700 容积率 3.5 绿化率 15.53% 建筑构成 商业街商铺 周边配套 周边配套齐全，一中、香江百货、招商银行、民生银行、建设银行、建设银行、农业银行、交通银行、附二医院、米萝咖啡、南海一号、曲园等。 典型项目分析 衡阳 名郡 项目名称 衡阳 名郡 项目地址 蒸湘区蒸湘南路两路口 138(原客车厂 ) 开发商 宏涛房地产 价格 3900元 /起 占地面积 建筑面积 200000 容积率 2.98 绿化率 38% 建筑构成 集高层住宅的高端社区 主力户型 主力户型 110 127，共 15幢楼 (3幢11+1、 12幢 18+1,顶层均为复式，复式楼面积约 180 210)全部电梯房，楼距 35 84米 。 衡阳名郡目前火爆在售，户型面积在 67-200 之间，均价 3900元 / 左右， 今年 5月新推 60-80 小户型。目前优惠进行中，一次性付款享 95折优惠，按揭享 98折优惠！ 沐林美郡目前 15层以上房源在售， 88 和 120 以上户型均有销售，均价 4200元 / 左右，一次性付款享 99折优惠 项目名称 沐林美郡 项目地址 华新区长湖路与祝融路交汇处 开发商 珠江合创 价格 4200元 / 占地面积 300亩 建筑面积 540000 容积率 2.89 绿化率 43% 建筑构成 集住宅、公寓、写字楼、商业于一体的高端社区 主力户型 两居 93-101平方米；三居 118-151平方米；四居 143-197平方米；五居 228平方米；复式 318平方米 周边配套 平湖公园、中国邮政储蓄银行、中国农业银行便利店 沐林美郡 珠江 愉 景 新 城 130万 城市综合体 中央生活区 项目名称 珠江 愉景新城 项目地址 华新区蒸水西路与蒸阳大道交汇处 开发商 珠江合创 价格 占地面积 162亩 建筑面积 106136.8 容积率 2.8 绿化率 42% 建筑构成 10万平米大型商业区和高层住宅 主力户型 80平米左右的两房可变三房、 90-100平米左右的三房、 110-140的四房， 80 140平米观江华宅 配套 体育运动公园、蒸水合创大桥、国际品牌小学、幼儿园、酒店、会所、医院、餐饮、电影院、游泳池等 珠江 愉景新城目前属于衡阳最大开发项目 在售楼盘整体分析与启示 分析： 大盘时代来临，城市综合体成市场主流方向； 80-130 、两房、三房成市场供应和客户需求主选； 现代或现代简约风格成建筑风格主流，同质化现象严重； 衡阳确立“工业强市”的发展思路，市民购买能力强，区域高品质形象、价格优势不断凸显； 项目自身景观和配套的塑造，逐渐被市场重视，实景体验成为销售另一支“重型武器” 启示： 本案面对未来市场庞大的供应量，市场竞争激烈； 差异化建筑风格与项目形象将是本案出奇制胜的关键； 户型