某房地产集团公司财务收支预算管理制度

1 标 题 财务收支预算 管理 制度 版 本 第 1 版 页 码 共 21 页 受控范围 地产集团全体 签发人 赵战梅 发行日期 2009/04/20 1.目的 1.1 为加强 xxxx 有限公司（以下简称为“集团”）的财务管理， 挖潜收入、有效降低成本费用以实现公司利润最大化，科学合理调配资金，发挥资金的最大效能，根据相关法律法规，结合集团实际情况特制定本制度。 1.2 财务收支预算管理包括房 地产项目总收入及总投资测算管理、年度收支预算管理及月度收支预算管理 。房地产项目总 收入及总投资测算管理执行单位为集团 所属的各房地产项目，年度 收支 预算管理及月度 收支 预算管理执行单位包括集团所属各房地产项目 、 物业公司 及各中心 。 2.项目 总收入及 总投资测算管理 初步估算 估算 预算 按照房地产项目开发节点 划分 ,项目 总收入及 总投资测算可分为总 收入及总 投资初步估算、 总收入及 总投资估算 、总收入及 总投资预算 。 项目 总收入及 总投资测算中需包含预计项目销售 均价及 收入分析 、预计 项目总投资分析 。 表格样式详见附 表 1、附表2。 2.1 项目总 收入及总 投资初步估算：在项目 立项阶段 ，由集团 企业发展中心 组织项目公司及集 团相关中心 对项目的销售价格、收入、投资、效益及现金流量进行测算。项目销售利润率、自有资金回报率等指标需满足集团要求 。项目立项经 决策委员会 审批通过后，报集团 财务中心 正式 备案 。 2.2 项目总收入及总投资估算：在项目 总体规划设计阶段 ，由集团 产品研发中心组织项目公司及集团相关中心，根据项目定位 设定 总投资及建安造价单方限额指标 ，并设定此限额指标对应的 产品类型、形式、建设标准 。项目总收入及总投资估算中，应客观、认真地综合各种因素对项目销售价格、收入、成本费用及现金流量进行测算，确定整体及单项工程的估算成本，各项估算成 本（费用）需有计算依据。销售利润率、自有资金回报率等需满足集团要求。项目总规方案 经 集团总裁办公会通过 报规划部门审批后 ，项目总投资估算报集团财务中心正式备案。 2.3 项目总收入及总投资预算：在 施工图设计阶段 ，由 项目公司 协同集团相关中心 编制 项目的 目标成本 及项目 明细销售价格 。项目总收入及总投资预算需客观、认真地综合各种因素进行项目销售价格、收入、各项投资支出及现金流量的测算， 确定 整 2 体及单项工程的目标成本 ，各项预算成本（费用）需有详尽的计算依据，并分解成本费用控制指标，做到各项指标明确、可行。销售利润率、自有资金 回报率必须满足集团要求。项目总投资预算经集团 总裁办公会 审批通过后，报财务中心备案并以此指导、控制项目后期的成本、费用。 2.4 项目总投资测算应建立在详尽的市场调研 (销售市场调研、政府职能部门收费调研、建筑市场调研等 )基础之上，遵从科学、准确、经济、合理的原则。 项目销售总收入 原则上做到项目实际实现的销售总收入 投资预算预计总收入 投资估算预计总收入 初步投资估算预计总收入， 总投资成本（费用） 原则上做到初步估算 估算 预算 结算 ，以及 总投资预算分解的单项成本（费用 ） 金额大于合同金额、大于实际支付金额。集团所属 各房地产项目在建设过程中，项目实际实现的销售收入和实际发生的成本费用相对总投资预（估）算有所变动的，应根据实际已实现或者预计将要实现的项目售价和销售收入 ,以及已经发生或者预计将要发生的成本费用金额， 对项目总投资测算进行定期调整 ，以 随时掌控项目净销售利润率的变动 。 （ 总 预算调整 ） 3.年度预算管理 集团所属各房 地产项目 根据项目总投资预算（或估算）以及年度经营计划编制 年度财务收入、财务支出、项目年度利润率以及项目年度融资计划，同时编制项目年度现金流量表 。集团所属 物业公司 根据年度经营计划编制 年度财务收入、财务支出 、年度利润及年度净利润率计划，同时编制现金流量表 。 集团所属各中心 根据年度经营计划编制本 中心年度费用支出计划 。集团所属 各单位年度预算 应随同 年度经营计划 一起报送集团 ， 财务中心 对 各单位 年度收支预算审核平衡 后， 汇总编制集团年度预算 。 集团所属各单位年度经营计划有调整变动的，年度预算应随之调整并在财务中心备案汇总。房地产项目年度预算应与项目总投资预（估）算相符，各项财务支出应限制在项目总投资预（估）算之内。年度预算表格样式见附 表 3-附表 6。 （ 年度预算调整 ） 4.月度预算管理 月度经营计划 财务收支预算 财务收支结算 结合预算审批流程 4.1 集团所属单位 根据下月度经营工作计划编制本单位下月财务收支预算，同时根据本月度预算执行情况编制本月度财务收支结算，于 每月月末最后一个工作日 将各单位 月度财务收支预结算及预算内款项的申报资料 一并报至集团 财务中心 。 集团各中心仅报送本中心下月度财务支出预算，财务结算由财务中心负责编制。集团财务中心对各单位财务预算进行审查、平衡、汇总后，于每月 5 日 前 上报集团 预算审批委员会，预算审批委员会对各单位 预算签批后，由集团财务中心发送给各单位执行；每月 14 日前 各单位申报本月度财务支出追加预算，财务中 心进行审查、分析、汇总 后，报送集团预算审批委员会，集团预算审批委员会签批后，由财务中心发送给相关单位执行。 3 4.2 为了保持信息的一致性、可比性， 不允许随意改动表格格式 ，若有需要应及时向集团财务中心通报。集团所属房地产项目公司及物业公司月度预结算编制主体为公司财务部，公司各业务部门应及时将本部门下月预算支出报送给公司财务部，公司财务部应严格审核。月度财务收支预结算表格样式见附 表 7-附表 16。 4.3 月度财务预算各项支出必须有相关依据并在预算表中做详细说明；财务支出结算金额不允许超出预算金额 ，若财务 支出预算 执行有大额结余，需在结算中说明原因。 4.4 月度财务支出 预算申 报需具备以下备审资料 ； 4.4.1 房地产项目 政府职能部门收费 支出 ：需有政府职能部 门 收费文件 ，在预算申报时列明 收费标准 及 费用计算过程 。 4.4.2 工程类财务支出 ：原则上 应 具备有甲乙双方正式签订的 工程合同 ， （ 工程合同 尚 未签订 但 确需申报预算的， 须在 预算审批会 上 经过 总裁特批 才可列入月度预算，但在预算审批会召开之前 ,预算审批金额应经 审算负责人认可 ） 。 工程进度款支出需 有工程形象进度 说 明，并经项目公司工程部、审算责任人 认可 ；工程尾款支出，需 具备经项目公司工 程部、审算责任人、施工单位、监理单位签字盖章 的竣工验收报告及工程决算报告 ；对于工程质保金的预算申报应具备物业公司提供的工程质量认定书。 4.4.3 营销类财务支出 ：广告费及大型营销道具制作 费支出 需具备甲乙双方正式签订的合同， （ 合同未正式签订 但 确需申报预算的， 须在预算审批会上 经过总裁特批才可列入月度预算，同时应提交行业标准和集团主管副总裁或项目公司总经理确认的详细费用说明 ） ；营销活动费用预算需提供费用组成和说明。 4.4.4 管理类财务支出 ： 资产购置支出需有集团 行政管理部 审核批准的资产购置计划清单 ；差旅费支出需 列明出差人数、目的地及主要行程；工资费用支出需列明纳入工资体系的员工人数及 部门明细 。 4.5 月度预算的审批 ： 集团 财务中心 对各单位申报的月度预算进行审查、平衡， 有权 对不符合规定的预 算支出予以 删除并反馈给相关单位 ，另 根据集团资金情况 及各单位应收而未收款项 拟定各单位月度财务支出限额；集团预算审批委员会对各单位预算进行审批， 核准月度财务支出限额。 4.6 月度预算的执行 ： 集团财务中心、各公司财务部，应严格按照集团下发的财务支出预算审核支付各项用款，对于超出预算且无特批手续的支出予以拒绝。 对于未按规定时间申报 预算而确需支付的款项，须报总裁特批，经总裁特批后方可临时列入月度预算 。 4 4.7.财务支出预算的检查 各项目公司财务部应结合 本项目公司的 实际情况申报 财务支出预算， 集团财务中心以预算支出申报是否具备相关依据、预算收入是否符合本单位经营状况作为预算申报是否合理的考核标准。 财务中心将定期或不定期地检查集团各下属单位的预算执行情况，并将检查结果以及预算上报是否及时、合理作为考核财务人员工作绩效的重要依据。 5. 本制度自正式发布之日实施。 6. 本制度由集团财务中心负责解释、修订。 5 附表 1 XX 项目总投资预（估）算 建设用地面积 建筑面积 合计 住宅 商业 会所 容积率 总建筑面积 序号 项目 金额 (元 ) 楼面价格 (元 /M2) 比重（ %） 一 土地征用及拆迁费用 二 前期工程费用 三 基础设施建设费用 四 建筑安装工程费用 五 公共配套设施建设费用 六 不可预见费 用 七 管理费用 八 开发间接费用 九 销售费用 十 开发期税费 十一 财务费用 合计 按总投资 /可售面积计算楼面价格 销售收入 开发类型 可售面积 均价 总价 住宅 商铺 合计 税前利润 税前销售利润率 所得税 税后销售利润率 序号 费用项目 说明 投资额 6 单价（费率） 面积（建安造价） 合计 一 土地征用及拆迁费用 土地征用费 土地契税 二 前期工程费用 1 勘探设计费 1） 勘探费 地质勘探费 地下文物勘探费 2） 设计费 总体规划设计费 施工图设计费 环境设计费 。 2 职能部门费用 1） 人防费 2） 市政设施配套费 3） 绿化费 4） 墙改专项费 5） 招标代理费 6） 质量监督费 7） 施工图设计审查费 8） 劳动保险基金 9） 预算编制费 (审核费） 10） 购航测图费 11） 定位放线费 12） 检测费 13） 其他费用 3 三通一平费 1） 临时用水 2） 临时用电 3） 临时用道路 4） 场地平整 4 其他费用 围墙建设 临建设施工程 其他 三 基础设施建设费用 7 1 给排水工程 1） 给水工程 申请费和并网费 供水二次设计费 工程费用 2） 污雨水工程 2 供配电工程 1） 用电工程的二次设计费 2） 工程费用 3） 电表接口规费 3 供暖工程 接口费 工程费用（小区内管网工程） 热交换站 4 供气工程 集资费 二次设计费 工程费用（与市 政管网接口工程） 5 其它费用 通信管道工程 有线电视入网及工程 安防监控 围墙 环境绿化建设工程（所有景观绿化、物品） 小区道路照明 四 建筑安装工程费用 1 桩基 2 土建、安装费用 1） 样板楼 2） 住宅主体 3） 商业 4） 土方回填、垃圾清运 。 五 公共配套设施建设费用 会所 8 学校 。 六 不可预见费用 七 管理费用 八 开发间接费用 九 销售费用 十 开发期税费 1 营业税 2 印花税 建筑合同印花税 销售 合同印花税 3 土地增值税 十一 财务费用 合计（元） - 附表 2 XX 项目总投资动态变化一览表 序号 费用项目 估算说明 投资估算金额（元） XX 月 XX 月 调整金额 截至本月末 项目 预计总投资金额 （根据中标价、合同价、实际发生额等调整） （元） 调整说明 截至本月末按照项目实际进度累计应付金额（元） 截至本月末累计已付金额 调整金额 截至本月末 项目 预计总投资金额 （根据中标价、合同价、实际发生额等调整）（元） 调整说明 截至本月末按照项目实际进度累计应付金额（元） 截至本月末累计已付金额 一 土地征用及拆迁费用 土地征用费 土地契税 二 前期工程费用 1 勘探设计费 1） 勘探费 地质勘探费 地下文物勘探费 2） 设计费 总体规划设计费 施工图设计费 环境设计费 。 9 2 职能部门费用 1） 人防费 2） 市政设施配套费 3） 绿化费 4） 墙改专项费 5） 招标代理费 6） 质量监督费 7） 施工图设计审 查费 8） 劳动保险基金 9） 预算编制费 (审核费） 10） 购航测图费 11） 定位放线费 12） 检测费 13） 其他费用 3 三通一平费 1） 临时用水 2） 临时用电 3） 临时用道路 4） 场地平整 4 其他费用 围墙建设 临建设施工程 其他 三 基础设施建设费用 1 给排水工程 1） 给水工程 申请费和并网费 供水二次设计费 工程费用 2） 污雨水工程 2 供配电工程 1） 用电工程的二次设计费 2） 工程费用 3） 电表接口规费 3 供暖工程 接口费 工程费用（小区内管网工 程） 10 热交换站 4 供气工程 集资费 二次设计费 工程费用（与市政管网接 口工程） 5 其它费用 通信管道工程 有线电视入网及工程 安防监控 围墙 环境绿化建设工程（所有 景观绿化、物品） 小区道路照明 四 建筑安装工程费用 1 桩基 2 土建、安装费用 1） 样板楼 2） 住宅主体 。 3） 商业 4） 土方回填、垃圾清运 。 五 公共配套设施建设费用 会所 学校 。 六 不可预见费用 七 管理费用 八 开发间接费用 九 销售费用 十 开发期税费 1 营业税 2 印花税 建筑合同印花税 销售合同印花税 3 土地增值税 十一 财务费用 11 合计（元） 序号 项目 投资估算指标 截至 XX月指标 截至XX 月指标 1 总可售面积 2 销售均价 3 预计总销售收入（元） 4 预计总投资（元） 5 税前利润（元） 6 所得税（元） 7 税后利润 8 税后销售利润率 % 附表 3 XX 项目 XX 年度成本费用表 项目 总预算 /决算金额 累计已发生金额 XX 年预计发生金额 1 土地征用及拆迁补偿费 2 前期工程费 3 基础设施配套费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 6 开发间接费 7 销售费用 8 管理费用 9 开发期税费 10 财务费用 合计 附表 4 信贷计划表 贷款时间 流入金额 期 限（年） 保证形式 还贷时间 流出金额 备注 12 合计 附表 5 XX 项目 XX 年度 收入及利润计划表 （分项目、分期单列） 项目 类别 名称 金额 备注 总体指标（周期考核） 项目总投资 项目总收入 确认收入 利润额 利 润率 投资回收期 年度指标（年度考核） 年度销售合同金额 年度销售到账金额 年度利润额 年度利润率 附表 6 XX 项目 XX 年度现金流量表 序号 项目内容 1 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份 8 月份 9 月份 10 月份 11 月份 12 月份 合计 一 销售回款 二 其他回款 三 信贷资金流入 流入合计 一 土地征用及拆迁补偿 费 二 开发成本 1 前期工程费 2 基础设施配套费 3 建筑安装工程费 4 公共配套设施建设费 5 开发间接费 三 期间费用 1 销售费用 2 管理费用 13 3 开发期税费 4 财务费用 四 所得税 五 其他现金流出 六 还贷 流出合计 月度净现金流量 累计净现金流量 14 附表 7 XX 公司 X 月份财务回款预算申请表 编制单位： 单位：万元 序号 项 目 预算金额 说明 一 主营业务收入 1 房地产销售收入 。 小计 二 其它业务收入 三 营业外收入 四 其他回款 合计 备注 上期资金结余 制表人： 复核人： 附表 8 XX 公司 X 月份财务支出预算申请表 编制单位： 单位：万元 序号 项 目 预算金额 说明 一 项目开发直接费 （土地、设计、报建及工程费用） 1 土地征用及拆迁补偿费 - 2 前期工程费 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 小计 - 二 销售费 1 工资 注明销售员人数 2 交通费 注明费用组成及明细 3 差旅费 注明出差目的地及主要行程 4 办公费 5 租金 注明租金标准及本次申报拟支付租金的租赁期 6 广告费 注明广告载体名称及费用明细 7 宣传活动费 注明费用组成及明细 8 销售工具制造费 注明费用组成及明细 9 其他费用 小计 - 三 项目开发间接费（日常行政办公开支） 1 工资 注明纳入开发间接费 -工资中的员工人数 2 福利费 3 交通费 注明费用组成及明细 4 差旅费 注明出差目的地及主要行程 5 办公费 注明 费用明细 6 租金 7 业务招待费 8 其他费用 小计 - 四 管理费用 1 工资 注明纳入管理费用 -工资中的员工人数 2 福利费 3 业务招待费 4 差旅费 注明出差目的地及主要行程 5 交通费 注明费用组成及明细 6 租金 7 办公费 8 税金（房产税等） 15 9 其他 小计 五 资产购置 六 开发期税费 1 营业税及附加 2 土地增值税 3 印花税 4 企业所得税 小计 七 财务费用 1 贷款利息 2 其它费用 小计 八 其他支出 项目公司小计 - 制表人： 复核人： 附表 9 工程支出 预算 明细 表 序号 工程名称 合作单位名称 总投资预算分 解金额 合同（结算）金额 按付款节点合同 累计应付 累计已 付 累计应付 本月申 请 备注 前期工程费 1 。 基础设施费 1 。 - - - - - 建筑安装费 1 。 - - - - - 公共配套设施费 1 。 - - - - - - - 附表 10 XX 物业公司 X 月份财务收入预算申请表 编制单位： 单位：万元 序号 项目名称 XX 管理处 XX 管理处 XX 管理处 。 合计 备注说明 一 主营业务收入 1 物管费 2 车位费 3 服务费 。 小计 二 其它业务收入 1 广告费 2 场地使用费 3 出入证收入 。 小计 16 三 营业外收入 1 公共设施维护费 2 小计 四 管理处往来收款 1 水费 2 电费 3 装修押金 。 小计 合计 上月资金余额 制表人： 审核人： 附表 11 XX 物业管理有限公司 X 月份财务支出预算申请表 编制单位 : 单位：万元 序号 项 目 XX 管理处 XX 管理处 XX 管理处 . 合计 备注说明 一 管理费用 1 工资 2 福利费 3 业务招待费 4 差旅 费 5 租金 6 办公费 7 其他 小计 二 管理处经营成本 1 工资 2 福利费 3 维修费 4 保洁费 5 保安费 6 办公费 7 绿化养护费 8 低值 易耗品 9 社区活动费 10 其他 小计 三 管理处往来支款 1 水费 2 电费 3 装修押金 4 垃圾清运费 5 服装押金 6 返修款 7 配套款 8 其他 小计 四 固定资产 固定资产 五 税费 1 营业税及附加 2 土地增值税 3 印花税 4 企业所得税 小计 17 六 财务费用 1 贷款利息 2 其它费用 小计 合计 制表人： 审核人： 附表 12 XX 公司 X 月份财务收入结算表 编制单位： 单位：万元 序号 项 目 预算金额 结算金额 差额（结算 -预算） 说明 一 主营业务收入 1 房地产销售收入 。 小计 二 其它业务收入 三 营业外 收入 四 其他回款 合计 备注 上期资金余额 本期内部往 来收款 制表人： 复核人： 附表 13 XX 公司 X 月份财务支出结算表 编制单位： 单位：万元 序号 项 目 预算金额 结算金额 差额（预算 -结算） 说明 一 项目开发直接费 （土地、设计、报建及工程费用） 1 土地征用及拆迁补偿费 - 2 前期工程费 3 基础设施建设费 4 建筑安装工程费 5 公共配套设施建设费 小计 - 二 销售费 1 工资 2 交通费 3 差旅费 4 办公费 5 租金 6 广告费 7 宣传活动费 8 销售工具制造费 9 其他费用 小计 - 三 项目开发间接费 （日常行政办公开支） 1 工资 2 福利费 3 交通费 4 差旅费 5 办公费 6 租金 7 业务招待费 8 其他费用 小计 - 四 管理费用 1 工资 2 福利费 18 3 业务招待费 4 差旅费 5 交通费 6 租金 7 办公费 8 税金（房产税等） 9 其他 小计 五 资产购置 六 开发期税 费 1 营业税及附加 2 土地增值税 3 印花税 4 企业所得税 小计 七 财务费用 1 贷款利息 2 其它费用 小计 八 其他支出 项目公司小计 - 备注 本期内部往来支款 制表人： 复核人： 附表 14 工程款支出结算 表 序号 工程名称 合作单位名称 总投资预算 分解金额 合同（结算）金额 按付款节点合 同累计应付 累计已 付 累计应 付 本月申 请 本月实际支付 备注 前期工程费 1 。 基础设施费 1 。