青岛市房地产市场分析报告.doc

2004年青岛市房地产市场分析报告一、青岛市的地理环境和人口青岛市地处山东半岛南部，位于东经1193012100、北纬35353709，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7，极端高气温38.9（2002年7月15日），极端低气温16.9（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3；1月份最冷，平均气温0.5。日最高气温高于30的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于5的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17、57、21、5。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62。年平均降雪日数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73，7月份最高，为89；12月份最低，为68。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70。其中，市区246.77万人，增长2.08；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11；死亡48110人，死亡率6.70；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。二、青岛市居住格局及发展变化解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心和文化中心等行业和设施的集中将使该地段成为未来居住生活极具吸引力的地方。综观近年来青岛房地产发展态势，由于市区土地资源的稀缺性和城市半径的不断放大，市场竞争的激烈程度日趋增强，必然促使开发商的外向突围 。规模化动向日趋明晰，“规模化范围”的概念逐步得到了市场更清晰的强化。居住生活城郊化将成为青岛楼市发展的又一新阶段。大青岛“品”字形的发展战略，正在努力缩小南北经济差距的政策扶持，也为这种趋势起到推波助澜的作用。市郊城镇在几年“退二进三”的城市经济规划引导下，利用青岛制造业和重工业的生产基地纷纷迁离市区的发展契机，带动当地经济的升级改造，以此吸引了大量的居民在当地工作、生活和居住，为房地产的发展带来直接的市场驱动力。同时，市中心拥挤的居住环境现状、“非典”肆虐后所启动的绿色健康理念、区间交通设施的改善和私家车的广泛普及也为居住地域革命带来不小的冲击。再有，市郊房地产尚处于启动阶段，巨大的升值潜力也是吸纳市场游资的最理想栖息地。 首先，随着2001年政府已作出了城市经济发展重心西移的决定，在比较长远的未来（58年）城市发展的重点区域是青岛西海岸。黄岛区、青岛经济技术开发区和胶南市，城市重点基础设施项目、外资企业投资和市内企业外迁的区域都在该区，预期该区域亦将是吸引人口迁移和房地产开发的重点区域。其次，近年来即墨市不断涌现出一些大手笔的楼盘。例如“御墅临枫”、“江南花园”等。即墨市的城郊人口基数很大，经济发展日趋活跃，自身的城市化进程也有较快发展，其综合规模化的发展，正是多种因素共同促成的。这其中，消费需求的裂变与细分，是重要的诱因之一。当前的房地产消费市场，住宅产品的“梯次”消费需求形成了“住宅链”，住宅产品要适应这种需求链，就要将具备明显差异化的产品提升到同类别等级的规模化范围内，以适应市场越来越挑剔的选择。 市郊楼盘由于土地廉价大都以规模化出现，“规模化范围”的开发方式势必带来经济的规模效益，使开发商在相同价位为市场提供优质高档的居住环境成为可能。同时，低密度、低容积率的规划模式，迎合了那些向往市郊居住生活方式的新潮居住者。开发商不管在建筑工程设计方面，还是内部户型设计和装潢都极其考究，展现工程的科学含量和居住的新概念。更为可喜的是，其已经逐渐重视对楼盘园林规划的投入，多色系植被、小溪水景和人造丘坡的出现已经屡见不鲜，尽力强调房屋的高附加值和人文居住风尚。 房地产市场的市郊规模化发展潜流如何，升变为青岛城市发展和房地产拓展的主流，由度假、休闲的少数派居住定位转变为朝出晚归的大众生活居所，真正实现西方发达国家的市郊平民化生活方式，最根本的途径就是需要政府和房地产商共同努力解决“工作、休闲、居住”三度空间的成本问题（这里所说的成本包括时间成本和费用成本），突破市郊楼盘所面临的交通问题、生活设施配套和物业管理三大瓶颈。如北京的市郊通州就是因为开通了轻轨后而使房价从前几年的2000多元平方米猛升至近年的4000多元平方米。只有这样，才能实现多方共赢的理想局面。人们为了早日实现“购房梦”，无论是“被动郊区化”还是“主动郊区化”，青岛西海岸和千年古城即墨，在自然条件与文化底蕴上，都占尽地利，推动郊区楼盘“规模化范围”的开发并不是某一个资本雄厚的发展商，也不是小开发商的联盟拼盘，而是时代趋势的正确选择。三、青岛市房地产市场现状今年以来，青岛市房地产开发在市场需求的拉动下，“青房”景气指数继续攀升，处于比较景气的运行状态，八个分类指数全面处于景气区间。（一）房地产总体发展水平向好综观前三季度，虽然一季度“青房”景气指数短期处于不景气状态进入黄灯预警区，但随着4月份以来竣工房屋量的激增，全市房地产开发呈现出投资规模扩大，供需渐趋平衡的总体运行态势，上半年“青房”景气综合指数重跃103.97点的景气状态；进入7月份以后，青岛市房地产开发投资与消费全面活跃，促动前三季度“青房”景气总指数进一步攀高，跃至104.05点的比较景气状态，比去年同期上提2.01点。（二）开发投资分类指数小幅升高前三季度，青岛市房地产开发规模快步扩大，至9月末累计完成投资107.6亿元，增长39.2，比去年前11个月100.6亿元的累计投资额多出7亿元，从投资构成看，用于土建工程的投资73.3亿元，增长48.6，高于全市投资增速9.4个百分点，在全部投资额中占68.1，比去年占比提高4.3个百分点；从房屋用途看，商品住宅投资完成86.3亿元，比去年同期增长49.1%，高于全市房地产投资增速9.9个百分点。投资的快速增长促动全市房地产开发投资分类指数达到101.63点，比去年同期上提0.92点，比2003年12月份升高2.11点。（三）受宏观调控政策影响，两大先行指数纷纷回落今年以来，国家启动土地和信贷两个重要“杠杆”对房地产行业进行宏观调控，青岛市房地产企业土地购置和土地开发力度有所放缓。前三季度，全市房地产企业完成土地转让收入17.1亿元，增长13.9，增速比去年同期回落95.1个百分点，完成土地开发面积330.1万平方米，增长29.1%，增速比去年回落8.7个百分点。这两项前期开发指标增速的放缓，促使全市土地转让收入和土地开发面积两项分类指数回落，前三季度这两类指数分别为103.59点和105.07点，分别比去年同期回落4.05点和0.59点。（四）新开工面积分类指数临近“景气”界线由于目前青岛市在建房屋盘子很大，房地产企业为了化解风险加大了在建工程的投入，新开工项目上马步伐有所放缓，前三季度全市新开工施工面积达687.9万平方米，比去年增长15.5，增幅比去年回落11.2个百分点，其中：住宅新开工596.0万平方米，增长15.8，占全部新开面积的86.6，办公楼和商业营业用房新开工面积13.2万平方米和56.3万平方米，分别增长2.8%和5.8%。新开工程的走缓，使青岛市新开工面积分类指数落至100点的景气界线，为100.84点，比去年下降0.6点，比2003年底下降1.2点。（五）竣工面积分类指数升幅最大今年以来，由于各房地产企业加大了在建项目的投资力度，施工进度加快，市面上竣工房屋量快速增加，市场供应缺口缩小。前三季度，全市累计竣工各类房屋278.8万平方米，比去年增长36.8，其中：住宅竣工214.4万平方米，增长25.0。竣工房屋面积的增多，促使竣工面积分类指数大幅上提，前三季度达到104.56点，比去年同期提高7.03点，比2003年底提高5.12点，成为8个分类指数中升幅最大的一个，也是促动青岛市房地产开发综合景气水平上扬的重要因素。（六）销售价格分类指数点位最高竣工工程的增多增加了市面上可销售房屋的供应量，带动商品房销售持续走热，青岛市房地产市场总体供需渐趋平衡，加上土地价格、建造成本及投资炒作等诸因素的共同影响，青岛市全部商品房屋平均价格涨势显著，拉动房屋销售价格分类指数跃至高位，成为8个分类指数中点位最高的一个，达到111.45点，比去年同期上升6.42点，比2003年底提高5.6点。据测算，前三季度全市商品房屋平均销售价格为3102元/平方米，比去年同期提高622元/平方米，其中：商品住宅平均销售价格为2781元/平方米,比去年提高357元/平方米（七）资金来源分类指数上升较多今年以来，青岛市房地产企业开发资金到位绝对额较高，与开发投资的顺差持续扩大，开发资金供应充足；国务院提高房地产开发项目资本金比率等一系列宏观政策的出台，也促使青岛市房地产企业资金来源出现结构性调整，银行贷款增速回落，自筹资金能力增强，从而拉动资金来源分类指数明显上升，前三季度达到104.97点，比去年同期提高5.5点，比2003年底提高3.21点。前三季度，全市房地产开发本年到位资金155.4亿元，比去年增长39.5%，资金到位率达144.4%，再加上上年结转的43.2亿元，与完成投资的顺差在91亿元，比去年同期顺差扩大28.2亿元。从资金来源构成看：国内贷款30.5亿元，比去年增长15.5，比上半年国内贷款增速回落33.1个百分点；企业自筹资金55.0亿元，增长86.2，比上半年增速提高1.8个百分点；定金及预收款等其他资金来源69.8亿元，增长26.0%。通过调查分析，青岛房地产市场存在如下特点：（一）投资规模继续扩大，增速加快上半年，青岛市房地产投资规模持续增加，完成开发投资58.6亿元，比上年增长43.7，成为近两年以来房地产投资增速的最高点，占城镇以上固定资产投资的20.6，高于上年同期0.4个百分点。主要原因：一是土地政策效应的促动。从2002年7月1日起执行的国务院11号文件，叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，同时要求协议出让的土地必须在两年以内开工，否则强行收回，青岛市房地产企业囤积的开发用地不少，截至2003年底全市房地产待开发土地面积313万平方米，比2002年增长51.5。今年4月份，国土资源部再次颁发71号文件，严格要求各地协议出让土地中的历史遗留问题必须在8月31日前处理完毕，否则收回土地，纳入国家土地储备体系，土地清查力度的加大促使有钱有地的开发商担心手上积存的土地被政府收回而加快项目的推出，而有地没钱和有钱没地的开发商也加快股权合作步伐，一方出地，一方出钱进行联建开发，确保开发资质。二是房地产大市的影响。目前，国家正对固定资产投资采取紧缩政策进行限制，对房地产市场投资炒作引发的泡沫需求也出台政策给予干预，青岛市房地产开发目前在建盘子很大，占用了房地产企业的大量资金，相应增加了潜在风险，而有效化解的途径之一就是在目前市场相对较热的情况下，加大投资力度，提早进入销售环节；再者，青岛因其得天独厚的地理区位，很受外地人推崇，随着竣工房屋的增多，供求基本平衡，但住宅销售仍然呈现出供不应求的热销端倪，从而也促动房地产企业加快住宅投资建设，在行情看好之时稳赚一把。三是上年同期受“非典”制约，影响和延缓了房地产投资规模的扩大与工程进度的正常进展，基数相对偏低。（二）土木工程投资力度加大，住宅开发仍是重中之重上半年，从投资工程看，青岛市房地产企业用于土建的投入41.0亿元，增长51.0，高于全市投资增速7.3个百分点，在全部投资额中占70，比上年占比提高3.4个百分点。从房屋用途看，商品住宅投资完成46.7亿元，比上年增长57.9%，高于全市房地产投资增幅14.2个百分点；办公楼投资扭转前五个月的下降态势，微幅上涨，完成投资1.9亿元，增长4.2；商业营业用房完成5.6亿元，比上年下降2.2，其他投资4.4亿元，增长19.8%。从不同房屋用途所占比重看，商品住宅投资占全部房地产开发完成投资的79.8%，比上年同期提高7.2个百分点；办公楼投资占3.3%，下降1.2个百分点；商业营业用房投资占9.5%，下降4.5个百分点；其他用房投资占7.4%，下降1.5个百分点。（三）施工面积快步扩张，新开工程增多国家一系列宏观调控措施的陆续出台，势必对房地产市场的后续发展产生影响，一些开发商在目前政策刚刚收紧之时，加快了施工与投资的进程。上半年，青岛市房地产项目新开工程也逐步进入快车道，施工面积快步扩张。全市商品房施工面积1597.3万平方米，比上年增长49.9%，单个工程施工面积超过10万平方米的楼盘34个，市内四区及崂山在建项目中施工面积在10万平米以上的12个。全市新开工面积479.5万平方米，比上年增长34.7，比上年同期增幅提升 8.1个百分点，其中：住宅新开工418.8万平方米，增长34.7，占全部新开面积的87.3。（四）供需渐趋平衡，商品住宅销售仍处卖方市场今年以来，青岛市房地产开发在四月份以后，竣工房屋逐渐放量增多，市面上可供销售房屋迅速增加，随之带动商品房屋销售持续热卖，除去竣工中的公益性、统筹代建、拆迁还建及出租用等不用作销售的房屋以外，青岛市房地产市场总体供需渐趋平衡，商品住宅供给仍显不足，全部商品房屋竣工面积与销售面积之比为1.03：1，住宅竣工面积与销售面积之比为0.89：1。上半年，青岛市累计竣工各类房屋175.9万平方米，比上年增长98.0，其中：住宅竣工126.2万平方米，增长69.9；全部商品房屋销售面积171.7万平方米，比上年增长58.4%，其中：商品住宅销售141.8万平方米，增长50.6，仍比住宅竣工面积多出15.6万平方米，占全部商品房屋销售面积的82.6%。目前，青岛市房地产开发投资的增长状况和结构变化，是符合青岛市场发展现状的，具有牢固的市场基础，主要是青岛市环境优美，气候宜人，是最适宜人居住的城市之一，当前又有奥运概念作支撑，人居环境不断改善，住宅消费炙手可热。从市场供求看，也充分说明了这一点上。（五）房屋造价及售价均呈扬升走势钢筋、水泥等原材料价格的上涨及新材料、新设计、新概念的推广使用，商品房屋品质不断提升，加上精装修类商务办公楼的推出，也相应提高了青岛市商品房屋的土建造价和房屋售价。上半年，青岛市全部商品房屋竣工造价（建安工程造价）1586元/平方，比上年提高538元，其中住宅竣工造价1133元/平方，比上年提高108元。全部商品房屋平均售价3118元，比上年提高670元，其中住宅售价2634元，比上年提高289元。（六）投资地域偏移郊区青岛市郊区经济发展迅速，城市化进程加快，使住宅郊区化日益兴起，加上市内老城区土地稀有与地价扬升，使许多房地产企业将目光转投郊区板块。随着产业的快速发展和基础设施的日益完善，西海岸迅速凝聚起人气，房地产业日益繁荣。黄岛和胶南紧紧抓住实施挺进西海岸战略和三点布局、一线展开、组团发展城市发展战略的重大机遇，及时调整城市的框架布局，大大改善了西海岸的人居环境，房地产开发迅速升温，目前，黄岛和胶南已经连成一片，胶南市的新城区也迅速崛起，西海岸的房地产开发投资额由2001年的14.4亿元，增加到2003年的27.4亿元，年均增长37.9%，商品房平均售价由2001年的1255元/平方米，飞涨到2003年的1803元/平方米，涨幅高达43.7%，热点地区已经达到5000多元/平方米，2001年至2003年三年间，西海岸累计完成房地产开发投资63亿元，竣工各类房屋431.1万平方米，其中住宅332.1万平方米，销售额累计实现56.3亿元，年均增长46.7%。目前，西海岸已经成为青岛市房地产开发的热点区域，一个个时尚现代、美观漂亮的现代化智能小区崛地而起，既满足了人们日益增长的居住需求，同时也为西海岸的城区形象增色不少。（七）存在问题1、办公楼及商业营业用房空置较多目前青岛市的商品房屋供需状况显示，商品住宅仍然供不应求，空置住宅继续得到有效消化，但办公楼及商业营业用房新增空置规模继续扩大，应引起重视。上半年，青岛市办公楼及商业营业用房竣工面积分别为16.7万平房米和21.0万平房米，其销售面积分别为12.0万平方米和13.9万平房米，分别少于竣工面积4.7万平方米和7.1万平方米，即新增空置面积4.7万和7.1万平方米。办公楼及商业营业用房空置面积的增多，虽然受只租不卖或等待升值因素的影响，但主要原因仍是适销不对路造成的。随着青岛市山东路、中山路等历史遗留“烂尾”工程的全面盘活启动，办公楼及兼具商住两用功能的商住楼的市场供应势必有所增加，一旦把握不住市场走势，极易带来新的空置，不利于房地产企业的后续发展和保持青岛市商品房市场的供需平衡。2、银行潜在风险仍然较大自2003年6月的121号文，到央行8月23日调整存款准备金率由原6%调高至7%的“5号令”，到今年4月底国务院提高房地产开发项目资本金比率，其目的在于防范金融风险，限制房地产贷款的过快增长。从上半年青岛市房地产开发资金来源看，国内贷款虽占比略有下降，但增幅仍然偏高，银行信贷风险较大。上半年青岛市房地产企业本年到位资金来源99.9亿元，比上年增长50.1，其中：国内贷款21.5亿元，增长48.6，占资金来源的21.5，比上年占比仅下降0.2个百分点；自筹资金34.7亿元，比上年增长84.4，占全部资金来源的34.7；定金及预收款等其他资金来源43.6亿元，增长31.2，占43.6。虽然各房地产在项目运作过程中都相应提高了自筹资金的比率，但若包括个人购房贷款转化为开发企业的开发资金部分，则房地产开发中实际使用银行资金的比重还要高，说明青岛市房地产企业资金链中对银行信贷资金的依赖度还是偏高，银行信贷风险仍然比较大。四、未来房地产市场发展的总体趋势预测（1）未来房地产开发的重要区域分析青岛市房地产开发地区价格差异很大，各区供应量分布不均衡，市南区和崂山区因为位于或临近中心商业区，具有环境资源优势而倍受发展商和置业者的关注，供应量和销售量都很大。随着市南区和旧城区土地存量的进一步减少，城市发展的空间受到制约，为拓展城市发展空间，抑制因土地存量不足而引起的土地价格上涨过快，减低投资者生产经营成本和居民生活成本，增大对外来投资者和人才的吸引力，市政府未来的土地开发和供应区域将重点在北部的四方区、李沧区和西海岸的青岛经济技术开发区和胶南市。市南区因为除了旧城改造项目外，大部分土地已经开发完成，市场供应量将相对减少；而崂山区在2000年市内四区土地控制加强时房地产开发投资大举进入该区圈占土地，使该区大部分土地已被开发公司购买，崂山区的房地产市场仍将有大批新盘面世，因为该区域拥有稀缺环境资源，必将使开发的商品房是面向高档消费市场的高端产品，因此该区域将成为高档房地产市场的热点区域。为缩小青岛市房地产开发南北分布不均和过大的价格差异，政府近年增大了四方区和李沧区的土地供应量。随着大规模小区开发的项目的增多，在市场消费者心理日趋成熟的情况下，小区开发的完善的配套设施和高素质的楼盘将吸引一部分市场需求。市北区将逐步受到市场的关注，市场发展前景较为乐观。市北区旧城改造主要位于老城区，新区开发主要集中在浮山后一带。青岛市房地产开发管理局在不久前对外披露的信息中，提到了一个新的词汇：开发计划。在市内四区的2005年度开发计划中，初步确定了2005年高档商品房、普通商品房、经济适用住房按12：58：30的比例建设。还计划到2010年市内四区新增住宅1200万平方米（约15万套）。根据政府公布的有关信息，2005年的开发计划中，高档商品住房主要分布在市南区及市北、四方、李沧中心区；普通商品住房主要分布在东西快速路、重庆路、308国道三条主要干道两侧；经济适用住房，在四方东部、李沧东部集中划定一片区域，进行统一征地、统一建设、统一配套、统一定价、统一销售，控制土地成本，严格销售渠道和供应对象，确保经济适用住房既“经济”，又销售给中低偏下收入家庭。对于这个开发计划，及其中的普通商品房，许多人给予了足够的关注。对于2005年的青岛房地产市场，这个开发计划也将起到相当的作用与影响。（2）青岛市房地产价格预测统计数据显示，去年市内四区区域成交均价有升无降。而四方和李沧的房价则飞涨起来。与去年同期比较，每平方米均价上涨最大的为四方区，上涨807元平方米；其次是李沧区，上涨484元平方米；递次排列为市北区上涨432元平方米；市南区上涨288元平方米。以均价上涨幅度排列，四方涨幅最高达25.19；依次为李沧区20.64；市北区9.44，市南区4.65。2004年，市南区商品房价位在6000元平方米至8000元平方米之间浮动；市北（包括四方区部分）价位在40005000元平方米之间浮动。青岛市房地产价格已经在高位运行了三四年的时间，价格上涨幅很大，2002年房地产价格张幅在全国排名第三位，与杭州、宁波等城市接近。2004年1月30日，由国家发改委和国家统计局联合发布的2003年全国35个大中城市房地产市场调查报告中显示，2003年全国房屋销售价格同比上涨4.8%，而其中上海房屋销售价格上涨幅度力拔头筹，高达29.1%，青岛排名第二为17.7% 。2004年青岛一度成为拉动全国房价上涨的九大城市之一。以下从多方面分析青岛市未来房地产价格的走势。 市场供应量和政策：青岛市房地产开发管理局负责人介绍，为了让市区房地产市场达到总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定、市民购房负担比较合理的状态，经过初步测算、现场查看和协商研究，青岛建立了第一个房地产开发项目库，计划到2010年市内四区新增住宅1200万平方米，约15万套。这一目标的如期实现将使青岛提前10年达到建设部确立的“户均一套、人均一间、功能配套、设备齐全”的小康住宅新标准。 该负责人还介绍，为了尽快缓解市区房地产市场的供需矛盾，2008年以前的几年将是加大供应量的主要时段，每年的供应量将可能超过200万平方米的平均值。青岛市市内四区房地产开发2005年度计划已初步编制完成，供应量有望突破300万平方米。 另外，在加强住宅增量建设的同时，在存量方面，青岛计划对质量较好、规划保留的住宅小区进行综合整治以强化功能。 2005年，初步确定综合整治旧城区60余万平方米。 在土地供应不足和青岛市房地产价格上涨过快的情况下，政府将加大房地产开发用地面积的供应量，拓展城市发展空间，并增大经济适用房的开发力度，以调整商品住宅的供应结构，达到平抑房地产价格的目的。土地是房地产开发业中的重要基本要素，合理、有效地利用土地资源、控制土地价格快速上涨是房地产业持续健康发展的关键。一是政府应从控制土地供应量入手，配合青岛市建立的多层次住宅供应体系，对市场需求空间有限、空置面积存量较大的区域，要严格控制新增开发建设用地的供应量，同时政府土地部门应适当“挖潜”多放一些居住用地，尤其是市内四区应着力增加普通商品住宅的用地量，而对目前空置面积较多的办公楼、商业营业用房等需求相对过剩的土地给予开发限制。二是继续加大土地管理与清查力度，对开发商手中囤积的“圈而不开”的土地超过两年的坚决按照有关规定予以收回。三是完善土地招标拍卖制度，在进行土地招标时不应只考虑到拍卖价格，还应兼顾到企业的资质、信用、开发业绩、财务状况、开发的规划方案等因素，建立科学、合理和公平的招标原则。可以预期随着政府对闲置土地实施严格的罚款和一定期限内无偿收回的政策，目前开发商手中的存量土地和缓慢施工的项目将很快投入开发或加快开发速度，未来23年青岛市房地产供应量将有不断增加的趋势，一定程度上缓解供不应求的局面，同时从总体上减少价格上涨的幅度。中央房地产贷款方面的实施细则的出台，将规范房地产开发的贷款行为，减少二次置业的优惠政策，这一细则的出台将使实力不够的开发商面临极大的考验，亦有效的抑制房地产消费市场的投机行为，减少房地产市场中的“泡沫”成份。房地产业涉及行业广、产业联动性强，政府应当重点从以下方面加强监管：一是提高市场准入门槛，加强房地产企业的资质管理和开发项目审批管理，严格控制开发企业的数量，对无开发实力、业绩较差及存在严重违法违规行为的开发企业，要坚决取消其开发资质；执行房地产开发项目资本金制度、项目手册制度，积极推行业主工程款支付担保制度，规范房地产项目转让行为；二是加强金融监管，抑制投机需求。当前要加大银行对房地产开发贷款和消费信贷的监管力度，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，继续加大信贷支持力度；同时要加强房地产开发项目贷款审核管理，银行贷款不能用于土地购买活动，开发活动也应有一定的自有资金保证，对预售款和信贷资金使用方向的监督管理也应规范和加强。三是充分发挥城市规划的调控作用，在城市总体规划和近期建设规划中，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目。四是加快房地产市场信用体系建设，通过建立房地产企业包括开发、中介和物管企业及相关人员的信用档案体系，建立公开、公平、公正、透明、自主、互利的契约制度，让市场主体自发地形成相互制约的关系，培育诚实守信的市场环境。市场需求方面：世界各国的经验表明，但人均GDP达到2500美元，人均住宅面积达到3035平方米之前，会保持较旺盛的住房需求，另据专家分析，当恩格尔系数在40%时，有关各国的住房消费在消费结构中所占的比重会达到15%20%。目前青岛市恩格尔系数已降到40%以下，而住房消费比重不足10%，比国际水平低510个百分点，住房消费还有较大的消费空间。近五年青岛市GDP的增长速度每年都在两位数以上，城市化进程的速度超过了20%，城市新增人口和现有人口为对住房数量和质量将有较长期的市场需求，城市大量的危旧房改造和房地产二级市场的活跃，租赁市场必将得到加快发育。特别是居民可支配收入每年以接近10%的速度增长，海外资本大幅度注入中国的金融和保险业可以为抵押贷款和其他金融服务创造出更为便捷的方式，这些将从宏观经济的角度带动房地产市场的活跃和房价的上涨。据对400户城市居民抽样调查资料显示，2003年青岛市城镇居民人均可支配收入10075.32元，同比增长15.5，扣除价格因素影响，实际增长13.9。其中各占20的最高收入家庭、中等收入家庭和最低收入家庭人均收入分别为21087.2元、8540.4元和4076.37元。随着人民生活水平的不断提高，市民的消费需求也由“吃、穿、用”向“住、行”升级转型，而“住”是大件消费的首选，调查资料表明，本年度居民用于居住方面的支出人均769.63元，同比增长17.0，居住投入已跃升为居民消费领域的重头戏。另外，据对青岛市400户居民的住房需求调查显示，在有意向买房的87户家庭中购房面积在6580平方米的占43.7，计划购买80120平米以上的占42.5，潜在的消费意向使得居住环境较好的二、三类、四类地段的普通商品住宅市场空间广阔。目前国内市场各行业消费品生产能力过剩，消费不足，竞争日益激烈，利润率下降，其他行业的相对不景气，特别是股票证卷市场的低迷，导致社会游资大量涌入房地产行业，房地产虚拟需求增加，价格虚高。未来23年随着青岛市房地产供应量增加，居民的购房心理日趋成熟，奥运利好和入世概念逐渐被市场消化掉，房地产总体价格将趋于平稳，理性的成份增加。各类型物业的市场预测住宅物业市场是青岛市房地产行业最活跃的，其价格水平已超过了办公物业和商业物业。由于商业和办公写字楼物业的“冷热”，主要取决于市民收入和机构投资的增长。根据世界经济和青岛市经济发展的总体趋势判断，近期机构投资增长的速度将比较均衡，商业和办公写字楼物业的市场需求将小幅度增加。商用物业的经营主要侧重于商圈的