工程造价毕业论文

建东职业技术学院 毕 业 论 文 论文题目 浅谈房地产的开发与经营 系部名称 建筑工程系 专业班级 10 工程造价 4 班 学 号 100410419 学生姓名 蒋缙 指导教师 杨涛 职称 讲师 完成日期 2012 年 10 月 29 日 I 浅谈房地产的开发与 经营 摘 要 房地产的项目应实现最优化的开发和管理模式从而满足人们日渐提升的居住环境和品味的要求需要，提高房地产的项目管理是实现房地产降低成本、实现最大限度盈利的首要步骤，对房地产项目的质量和管理有着重要的意义。然而房地产开发项目也存在一定的问题，如：前期策划准备不充分、成本控制不及时、工程完工后质量难保证等现象，需要房地产开发过程中不断进行调整，采取有效措施管理。 房地产的项目开发应实现最佳的开发和管理模式，从而为房地产的建筑实施提供良好的涉及前提，从居住建筑的设计出发保证建筑的设计和建筑的质量，建 立运行良好的房地产开发项目管理能不断提高房地产商的建筑质量从而满足人们日渐提升的居住需求，同样加强项目开发管理也能实现科学的房地产开发运作模式。房地产的开发是一项复杂而系统的工程，在开发设计时应考虑各方面的综合因素，以科学的开发为建筑的实施和质量奠定坚实的基础。 关键词： 房地产；成本控制；房地产开发项目；建筑质量 II 目 录 前 言 . 1 第 1 章房地产开发 . 2 1.1 房地产开发的概念、特征 . 2 1.2 房地产开发的程序 . 2 第 2 章房地产开发环境分析 . 3 2.1 房地产开发环境分析的原则和内容 . 3 2.2 房地产开发风险分析 . 3 第 3 章房地产开发用地的获取 . 4 3.1 土地使用权的获取 . 4 3.2 房地产开发用地的征用拆迁 . 4 第 4 章房地产开发项目可行性研究 . 5 4.1 房地产市场调查 . 5 4.2 开发项目的投资和收入估算 . 5 4.3 开发项目招投标 . 6 第 5 章房地产开发项目的准备 . 8 5.1 筹集房地产开发项目的资金 . 8 5.2 房地产开发项目设计方案 . 8 5.3 开发项目的报建管理 . 8 第 6 章房地产开发项目实施 .10 6.1 房地产开发项目建设管理和合同管理 .10 6.2 索赔管理 .10 6.3 竣工验收 . 11 结 论 .12 致 谢 .13 参考文献 .14 建东职业技术学院毕业设计（论文） 1 前 言 房地产开发是以盈利为目的的，社会主义市场经济体制不断发展，建设施工招标制度的完善和项目责任承包制度的不断深化，运用现代化管理方法，对房地产开发过程进行管理，实施监督，房地产开发过程要从很多方面进行分析，考虑到各个环节都可能发生的突发事件，对工程质量进行现场监督，以防偷工减料，还要对施工条件进行考察，以防给施工带来不必要的拖延，建设单位和施工单位要互相配合，对房地产开发过程进行全程监督，建设单位还要对开发过程中提供的资料的不足之处进行修改，能够让施工顺利的进行。房地产开发过程的管理也能使开发商减少不必要 的损失，提高竣工时间，提早给开发商带来商业利益。房地产开发过程的管理是房地产开发中不可或缺的一个环节，它决定着一个开发项目的成功与否。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 2 第 1 章房地产开发 1.1 房地产开发的概念、特征 房地产开发是现代市场发展中的经济活动，它直接从事土地与建筑产品的生产和经营，直接进行包括住宅、厂房、库房以及商业、办公、旅游、餐饮、娱乐等社会生产和社会服务所需房屋的建设，以及土地的开发，为社会生产生活提供物质基础保证。作为房地产企业开发经营的对象，房地产开发项目的一般特点概括 如下 ： 1、建设投资大 :房地产业属资金密集性产业，开发一个项目往往需要投入大量资金，对开发商的资金实力有很高的要求。 2、开发周期长 :土地及建筑物作为项目开发的内容，一般体量较大，工程建设进度有其客观规律性，有相应的时间要求。 3、建设环节多 :这与项目开发受法规政策严格约束的特点直接相关。从我国现行管理体制来看，参与房地产开发项目管理的部门很多。 4、多源资金筹措 :由于房地产开发项目投资大，开发周期长，项目资金来源不可能完全依靠开发商自有资金来运作，大量建设资金需要通过各种渠道筹措，其中又往往以银行债务 资金为主 . 5、资金周转慢 :从房地产项目前期工作开始，到项目建成竣工可以交付使用，这一期间大量的是资金投入，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。 6、风险较大 :由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。 1.2 房地产开发的程序 房地产开发流程主要包括以下几个程序： 1、 前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转 让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 2、 建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、 销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得竣工验收合格文件后进行销售。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 3 第 2 章房地产 开发环境分析 2.1 房地产开发环境分析的原则和内容 1 房地产开发与经营环境分析的原则有：客观性原则、全面性原则、比较性原则、预测性原则。 2 房地产开发与经营环境分析的基本内容： （一）宏观环境： 1、政策环境 2、经济环境 3、人口环境 4、自然环 境 5、技术环境 （二）中观环境： 1、我国房地产市场的法制体系 2、房地产市场态势 3、房地产行业规范 （三）微观环境： 1、区域地理位置特点 2、区域经济发展战略与发展规划 3、区域房地产市场发展特点 2.2 房地产开发风险分析 (1)宏观环境风险 .社会环境风险。社会环境包括社会安定情况、风俗习惯、公众素养等。经济环境风险。经济环境指一个国家或地区经济建设的战略方针、战略布局、经济发展速度等。 (2)资金风险 .资金充足性风险。房地产开发对资金有巨额需求， 融资 渠道成为房地产开发的重要制约 ；利率变动风险。银行贷款是房地产开发项目的主要筹资渠道，利率的变化对项目成本影响较大。 (3)工程风险 .发包风险。包括 招标 模式风险、承包方式风险、发包合同风险和工程索赔风险 ；工程质量风险。项目管理者未按规定程序实施质量 控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量。三是工期拖延风险。工期拖延会错过最佳租售时机，增加管理费用，提高工程成本。 (4)市场风险 .市场需求风险。需求是影响房地产销售的关键因素，需求的大小是相对应供给量而言的，供给增加，需求减少，销售就会遇到困难 ；价格风险。 (5)政治风险 .房地产开发与经营的政治风险是指由于未能预期政治事件的发生或政策发生变化，导致国家投资环境的变动，进而给房地产开发与经营带来损失的可能性。 (6)自然界意外风险 .自然界的意外风险有水灾、地震、台风等等，它们对于房地产 价值的破坏往往范围广、突如其来、难以预料。这样的意外风险，发生概率较小，表现为完全的不确定性，但一旦发生，损失巨大。 (7)个别风险 .房地产开发经营的个别风险来自于企业内部环境，而非外部环境，是指由于某房地产企业的经营、财务和人事等方面的原因给该企业带来损失的可能性。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 4 第 3 章房地产开发用地的获取 3.1 土地使用权的获取 (1） 招标、拍卖土地使用权：是商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房这六类用地获取的主要方式； (2）转让土地使用权：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内转 让给提地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权， (3）划拨国有土地使用权：房改房、经济适用房用地获取的主要方式，县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权； 3.2 房地产开发用地的征用拆迁 土地征用是指国家为了社会公益的需要 ， 依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后 ，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为，国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他 组织的财物、土地等。 我国土地管理法规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收或征用。”征收土地时，由用地单位向被征用单位支付土地补偿费和安置补助费。从此被征用者即丧失了土地所有权，被征收土地属国家所有，用地单位只有使用权。 土地征用作为一种行政行为，在法律关系上具有以下几个特征： 1、土地征用 法律关系主体 双方是特定的，征用方只能是国家，被征用方只能是所征土地的所有者，即农民集体； 2、征用土地具有强制性； 3、征用土地具有补偿性； 4、征用土地将发生土地使用权转移，土地所有权仍然属于 农民集体，征用条件结束需将土地交还给农民集体。 国家建设征用土地，应当按规定的程序进行。一般来说，国家建设征用土地时，用地单位必须持国务院主管部门或者县级以上地方人民政府批准的设计任务书或其他有关批准文件，向县级以上地方人民政府 土地管理部门 提出申请，经县级以上人民政府审查批准后，由土地管理部门划拨土地。具体程序是：申请选址、协商征地及安置方案、核定用地面积以及划拨土地等四个步骤。 国家征用集体土地的基本原则是，至少维持被征用土地上的农民原有的生活水平。考虑到这一点，我国在对征用耕地的土地补偿费和安置补 助费标准作出规定时，又同时作出了补充，即在按规定的一般标准支付了耕地的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置农民保持原有生活水平的，经省级人民政府批准，可以增加安置补助费。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 5 第 4 章房地产开发项目可行性研究 4.1 房地产市场调查 市场调查也称为市场调研、营销调研，是现代市场营销理论的重要组成部分，是适应市场经济、市场营销发展需要的产物。 房地产市场调查，是指运用科学的方法，有目的、有计划、系统地判断、收集、记录、整理、分析、研究房地产市场过去及现在的各种基本状况及影响因素，并得出结论的活动与过程 ，其目的是为了房地产经营者预测其未来发展并为制定正确的决策提供可靠依据。 房地产市场调查，有广义和狭义之分。狭义的市场调查，是把市场理解为房地产产品消费对象，针对消费者购买行为所做的调查，即对消费者极其行为的研究。广义的市场调查则把市场理解为商品交换关系的总和，即一个由各种市场要素构成的、有结构的体系，也就是市场调查不再只局限于消费者的购买行为，而是将其调查范围扩大到了房地产营销的每一个阶段。 4.2 开发项目的投资和收入估算 (一 )对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发 成本和开发费用两大部分组成。 1土地征用及拆迁安置补偿费 : (1)土地征用费。 (2)拆迁安置补偿费 。 它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 2前期工程费。 (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用 。 (2)“ 三通一平 ” 等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。 3基础设施费。包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用。 4不可预见费 。 它包括基本预备费和涨价预备费。 5开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发 过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。 (二 )开发费用开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。 1管理费用。可按项目开发成本构成中前 1 6项之和为基数，按 3左右计算。 2销售费用。它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 (三 )投资与成本费用估算结果的汇总为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出 （四） 、房地产开发项目投资估算的作用： (1)是筹集建设资金和金融部门批准贷款依 据； (2)是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据； (3)是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 6 4.3 开发项目招投标 (1)申请招标 如果开发商获得了土地使用权，领取了建设用地许可证和建设工程规划许可证，施工现场具备了建设条件，并且施工图纸齐备，资金和主要建筑材料已落实，那么开发商即可向当地建设主管部门办理建设工程开工审批手续。经批准后持建设主管部门同意招标的“ 建设工程开工审批表 ” 和招标申请书，开发商可向当地招投标管理部门登记、申请招标，并领取招标用表。 (2)编制招标文件 招标 文件应包括：工程综合说明，招标方式及对发包单位的要求，招标项目的技术要求，钢材、木材、水泥及其他主要材料与设备的供应方式，工程款支付方式及预付款的百分比，合同条件和合同文本，投标须知，招标人认为应向投标人明确的问题，招标文件附件。 (3)编制招标工程标底 标底是招标工程的预期价格，是审核投标报价、评价、决标的重要依据之一。招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。开发商必须把工程标底送当地合同预算审查机关确认，密封后再经当地招标管理办 公室核准方能生效。 (4)确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函 开发商完成标底编制后，即可决定采取何种招标方式，并在招标申请书中提出，经当地招标管理部门批准后实施。 采取公开招标方式时，招标人应当发布招标公告。招标公告应当载明招标人的名称和地址、招标项目的性质、数量、实施地点和时间以及获取招标文件的办法等事项。 招标人采用邀请招标方式时，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定的法人或者其他组织发出投标邀请书 . (5)开标、评标和决标 投标截止后，开发商应按规定的时间开标。开标时，由投标人或 者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证 ；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容，并在预先准备好的表册上逐项登记。 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。开标后首先应排除无效标书，并经公证人员检查确认。然后由评标委员会从工程技术和财务的角度审查评议有效的标书。评标委员在评审各有效投标后，应按标价从低到高的顺序列出清单，并写出评估报告，推荐一、二、三名候选的中标单位，交给开发商作最后抉择。决标后，开发商应立即向中标单位发出中标通知 书。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 7 (6)签订合同 中标通知书发出后，开发商和中标单位应在约定期限内就签订合同进行磋商，双方就合同条款达成协议。签订了合同，开发商的招标工作即告圆满结束。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 8 第 5 章房地产开发项目的准备 5.1 筹集房地产开发项目的资金 筹集房地产开发项目资金的目的： (1)实现项目投资开发目标和企业发展目标 (2)偿还债务，改善盈利能力，调整资本结构 筹集房地产开发项目资金方式： (1)动用自有资金 (2)争取银行贷款 (3)通过预售筹资 (4)利用 承包商垫资 5.2 房地产开发项目设计方案 房地产开发项目设计方案的特点： 1、评价主体多元性 (1)使用者 在众多的评价者中，最主要的是使用者，这是因为开发者欲获取良好的经济效益。其开发项目必须能得到使用者的认可。 (2)城市规划管理部门 城市规划管理部门从代表城市社会公众利益出发，以城市建设必须服从城市总体规划为原则，对设计方案进行评价，并通过行政审批认可后，项目才能建设实施。 (3)设计者和施工者 设计者和施工者对设计方案的理解和看法也是不容忽视的，前者通过构思，从开发项目的适用性、经济性和 美观性等方面，表达开发者的意图；后者从建设实施的角度，对开发项目施工的可能性、功效性进行评价，这两者都直接关系到开发项目的效益。 2、评价目标多样性 开发项目规划设计的目标不是单一的，而是多样的。评价规划设计方案，不能以经济效益目标作为唯一的标准，应同时兼顾社会效益和环境效益，以综合效益的好坏作为方案取舍的标准。 5.3 开发项目的报建管理 前期准备阶段 1、获取土地使用权 2、征地拆迁，申办并取得房屋拆迁许可证 3、规划设计 :建委办理建设规划许可证、建设用地许可证 4、建设项目报建登记，图纸审核、申 请招标，办理招标投标手续，确定勘察 5、申办施工许可证 6、招标 建东职业技术学院毕业设计（论文） 9 工程建设阶段 1、施工用水用电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工图纸及施工资料准备 4、施工材料和施工设备的准备 5、临时用地或临时占道手续办理 6、施工许可批文及办理开工手续 7、组织图纸会审、设计交底 8、编制工程进度计划 项目销售阶段 1、申办销售许可证 2、商品房销售及按揭办理 3、申请竣工验收，取得建筑工程竣工验收备案证 4、申办建设工程规划验收 5、进行权属登记，取得商品房权属证明 书 6、物业移交 建东职业技术学院毕业设计（论文） 10 第 6 章房地产开发项目实施 6.1 房地产开发项目建设管理和合同管理 一、房地产企业合同管理的作用 1、是企业经营管理的基础。合同作为一种契约，是商品经济的法律保障形式。 2、是保障公平竞争的手段。市场经济的特点是保障各个主体都能公平有序地竞争，而竞争的秩序就要依靠法律法规来规范。 3.规避经营风险。合同管理能够对企业的经营决策做出科学的评估和判断，对企业的活动起着控制作用，以降低经营风险，化解不利的威胁。 二、规范合同管理的建议 1、建立并完善合同管 理制度。房地产企业要在国家法律法规的指导下，结合本行业的特点制定并落实合同管理制度。要以企业战略目标为出发点对合同管理进行全面系统的管理，使合同管理过程中的每个环节都运转顺畅，各个环节之间衔接流畅。 2、设立规范的组织机构。企业的合同管理部门要根据自身的业务规模、运营模式，以及市场竞争中所处的地位，来规定合同具体管理模式和工作内容，制订具体的合同管理制度并负责监督合同的签订和执行。 3、加强合同管理的监督。企业要完善合同管理的事前、事中和事后的监督。事前是指合同签订之前的准备阶段，要做好防范工作。事中主 要是监督合同的执行情况，以杜绝违约情况的发生。事后管理要及时对合同的执行情况进行分析和反馈，维护企业自身的合法权利，改进企业的经营水平，提高企业不断发展。 6.2 索赔管理 工程索赔是指签订工程承包合同的开发商和承包商的在履行合同过程中，根据法律、合同规定及惯例，对并非自己的过错，而是应由合同对方承担责任的情况造成的实际损失，向对方提出给予补偿的要求。 1)按索赔事件的影响分类 工期拖延索赔 ： 由于发包人未能按合同规定提供施工条件，或非承包人原因发包人指令停止工程实施；造成工程中断，或工程进度放慢， 使工期拖延，承包人对此提出索赔。 不可预见的外部障碍索赔 ： 如果在施工期间，承包人在现场遇到一个有经验的承包人通常不能预见到的外界障碍 。 工程变更索赔 ： 由于发包人或工程师指令修改设计、修改实施计划、变更施工次序，造成工期延长和费用损失，承包人对此提出索赔。 工程终止索赔 ： 由于某种原因，如不可抗力因素影响、发包人违约，使工程被迫在竣工前停止实施，并不再继续进行，使承包人蒙受经济损失，因此提出索赔。 2)按索赔要求分类 工期索赔 ： 即要求发包人延长工期，推迟竣工日期。 费用索赔 ： 即要求 发包人补偿费用损失，调整合同价格。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 11 3)按索赔的处理方式分类 单项索赔 ： 单项索赔是针对某一干扰事件提出的。 总索赔 ： 又叫综合索赔 。 承包人将工程过程中未解决的单项索赔集中起来，提出一份总索赔报告。 6.3 竣工验收 工程项目的竣工验收是施工全过程的最后一道程序 ,是建设投资成果转入生产或使用的标志 ,也是全面考核投资效益、检验设计和施工质量的重要环节。 （一）建设工程竣工验收的条件 1、完成建设工程设计和合同约定的各项内容 建设工程设计和合同约定的内容，主要是指设计文件所确定的、在承包合 同 “ 承包人承揽工程项目一览表 ” 中载明的工作范围，也包括监理工程师签发的变更通知单中所确定的工作内容。 2、有完整的技术档案和施工管理资料 工程技术档案和施工管理资料是工程竣工验收和质量保证的重要依据之一 3、有材料、设备、构配件的质量合格证明资料和试验、检验报告 对建设工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场，除具有质量合格证明资料外，还应当有试验、检验报告。 4、有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件 勘察、设计、施工、工程监理等有关单位依据工程设计文件及承包合同所要求的质量标准，对竣工工程进行检查和评定，符合规定的，签署合格文件。 5、有施工单位签署的工程质量保修书 施工单位同建设单位签署的工程质量保修书也是交付竣工验收的条件之一。 （ 二 ）竣工验收的程序 1、工程完工后，施工单位向建设单位提交工程竣工报告，申请工程竣工验收。实 2、建设单位收到工程竣工报告后，对符合竣工验收要求的工程，组织勘察、设计、施工、监理等单位和其他有关方面的专家组成验收组，制定验收方案。 3、建设单位应当在工程竣工验收 7 个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 4、 建设单位组织工程竣工验收。 建东职业技术学院毕业设计（论文） 12 结 论 根据文章可知，如今房地产的开发与经营面临着许多的问题，开发