商业地产基础知识

商业地产基础知识 商业地产基础知识 img,1,1file： /C：/DOCUME1/ADMINI1/LOCALS1/Temp/msohtml1/01/clip_image001.gif img,1,1file： /C：/DOCUME1/ADMINI1/LOCALS1/Temp/msohtml1/01/clip_image001.gif 一、什么是商业地产 ? 要研究商业地产，我们就要弄清楚什么是商业地产，也就是商业地产的定义。目前商业地产的概念理论上对其没有统一的定义，国外通常有狭义和广义之说。狭义的一般指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等生活服务类经营方式的不动产，包括商场、店铺、 MALL、商业步行街以及社区商业等等；而广义的商业地产概念则除此之外还涵盖写字楼、公寓式酒店、连锁酒店等具有商务运行属性的不动产。以上是国外对商业地产大概的认识。由此我们可以看出 商业和 地产 在国外是两个名词，无论从狭义还是广义角度来讲都是不动产，而商业只是在这些不动产里面产生的经 营活动。 商业地产是很中国化的说法，同样也没有成熟的定义， 我们认为商业地产的概念应该是以包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所、公寓，甚至工厂园区等非住宅形态在内以最终盈利 (主要是租金收入 )为目的长期投资行为，不仅仅是房地产开发短期行为，而是包括了房地产开发这一过程，包含了后续的长期经营，是一个长线系统工程。其中商业是内容，地产是形式；具有地产、商业与投资的三重特性；在商业地产运行过程中会涉及到三种权利四方利益即商业物业所有权、商业物业经营权、商业物业管理权和开发商、投资者、商业经营者、商业管理者四方面的利 益。 二、什么是零售业态 零售是指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。从事零售活动的基本单位和具体场所是商店，而商店依据销售形式不同又区分出不同的经营形态，即零售业态。近年来，受国际商业发展趋势的影响，零售商店的业态形式发生了很大的变革，并且出现多样化和细分化趋势，尽管当前世界各国对零售业态的定义由于侧重点不同而有所区别，但通常认为，业态是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的具体形式。通俗理解，业态就是指零售店卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。如百货 、超市为不同的零售业态。零售业态是与餐饮业、娱乐业并列的。 目前，我国理论界对零售业态的研究滞后于现实，不仅理论界自身对零售业态的认识还存在较大分歧，而且与国内商业主管部门对业态的规范意见也不尽一致。但不管理论上如何争论，实际上，各种新兴业态自九十年代初引入以来发展势头强劲，超级市场、专业店、专卖店、便利店等如雨后春笋，对我国传统百货商店这一单一业态形式和众多单体店 (独立商店 )构成强大冲击之势。 1998 年，政府统计系统中的贸易统计年报开始增设零售业态统计，作为试行表，考虑到目前各种业态的发育程度，以及国家 国内贸易局关于零售业态分类规范管理的指导意见，按照科学性与可操作性相结合的原则，我们在界定零售业态时采取了大多数专家学者的意见，即：零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。 按照我国零售业态发展的客观进程，在国际通行的业态分类总体框架下进行必要的合并，把零售业态分为四大类进行统计，即：百货商店、超级市场、专业 (专卖 )店和其他。 三、百货商店 百货商店，是 指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。 其基本特征是： 商品结构以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全；以柜台销售为主，明码标价；注重店堂装修及橱窗展示。 这里的百货商店，不是指国民经济行业分类中的 日用百货零售业 ，而是指经营多品种、多门类的综合性商店，包括大中小型综合经营的商店。 四、超级市场 超级市场，是指采取自选销售方式，以销售大众化生活用品为主，满足顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售形态。 其基本特征为： 商品 结构以经营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；采取自选销售方式，明码标价；结算设在出口处统一进行。 这表明超级市场首先是自助服务的零售商店，毛利低、销量高，以经营生活必需品为主，种类繁多。统计时将各种类型的超级市场、仓储式商场和会员式超市列入该类 五、专业 (专卖 )店 专业 (专卖 )店，是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某类 (种 )商品多样性需求的零售形态。 其基本特征为： 商品结构专业性较强，各种不同的规格、品种及品牌汇集，选择余地大；销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分服务；采取定价销售和开架面售方式。 将专业店和专卖店归为一类统计仅仅是为了统计操作上的方便，其实专业店与专卖店有本质的区别，前者专门经营某种或某类商品，如时装店、鞋店、食品店、药店、书店、电器店、珠宝店等；后者则专门经营某种品牌的系列商品，如海尔电器专卖店、李宁牌体育用品专卖店、格力空调专卖店、苹果牌休闲装专卖店等。 六、其他业态 其他业态，指上述未包括的其他业态形式 (如便利店、折扣商店、杂货店 、邮购商店等 )。 七、购物中心算不算一种业态 ? 购物中心也不能作为独立的零售业态。 购物中心是一组零售商店及有关的商业设施的群体组合，其间有百货商店、超级市场、专业店、品牌专卖店、美容美发店、彩扩店、饭店、快餐厅、游戏厅、小影视厅、画廊等，集购物、休闲、娱乐、美食和其他服务功能于一体，建筑面积较大，有些建筑面积达 10-50 万平方米，与商业街和我国大型商