2010大亚湾区石化大道地块投资可行性分析报告

深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 1 大亚湾区石化大道 地块 投资 可行性 分析报告 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 惠州市合纵联行房地产顾问有限公司 2010 年 4 月 6 日 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 2 第一部分： 2009 年 惠州市整体 房地产市场 观察 一、 一级市场 惠州市 09 年土地市场总共成交 98 宗商业及居住用地，成交面积 3959086 平米，较 08年同比增加 43.6%，成交总金额为 310356 万元，与去年同期比下降 15.3%，成交单价为 784元 /平米，与去年同期比下降 41%。 时间 成交面积（） 成 交金额（万元） 成交单价（元 /） 2007 年 4052300 691700 1246 2008 年 2757847 366489 1329 2009 年 3959086 310356 784 数据来源： 合纵联行数据平台、 国土资源局 从 09 年个季度成交量分析， 惠州 市 商住用地土地成交面积第二季度 98.6 万平米最低，第三季度明显回升，成交面积达 274.24 万平米，成为三季度来最高。第三季度主要是惠阳成交地块宗数及成交面积达 463541 平米 ,第四季度稍有回落。 数据来源： 合纵联行数据平台、 国土资源局 惠州各片区土地成交量以惠阳 ,大亚湾为主 ，惠阳成交面积占总量的 47%，大亚湾成交面积达 30%，其次是东江新城，河南岸及江北片区；惠阳成交地块集中惠阳经济开发区及秋长片区。 050100150200250万平方米一季度 二季度 三季度 四季度惠州市土地成交面积季度走势分析成交面积深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 3 数据来源： 合纵联行数据平台、 国土资源局 土地供应面积达 646 万平米，其中博罗供应 179 万平米占首位，其次是惠阳供应 177万平米，惠阳地块主要集中在惠阳经济技术开发区及秋长 ,土湖片区地块，惠城片区供应 98万平米主要集中江北，河南岸及东平水口片区。 数据来源： 合纵联行数据平台、 国土资源局 综述： 伴随着 2009 年房地产市场的全面回暖，惠州一级市场土 地交易的形势喜人，全年 总共成交 98 宗商业及居住用地， 累计 成交面积 近 400 万 平米，较 2008 年同比增加 了43.6%。同时从土地成交面积在各区域的分布来看，惠阳、大亚湾区域成为主流，因此，惠阳大亚湾区域必然成为未来惠州房地产市场的开发热点区域。 020406080100120140160万平方米江北 麦地河南岸 南坛下埔 东平水口马安 东江新城 陈江仲恺 惠阳 大亚湾惠州市土地成交面积片区分析成交面积020406080100120140160180万平方米惠城区 惠阳 大亚湾 惠东 龙门 博罗惠州市土地成交面积片区分析土地成交面积深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 4 二级市场 惠州 市商品房 销售面积 在 2001 年后逐年稳步上升，至 08 年回落后， 09 年惠州市全年销售面积剧增，为 543.81 万平 方 米，与去年相比 上升了 83.8%。 数据来源： 合纵联行 数据平台 商品房销售额在 2007 年高峰 2008 年回落后， 09 年再创新高， 惠州市全年 销售 金额为232.01 亿元，较 08 年成倍增长，增长幅度为 90.3%。 数据来源：合纵联行 数据平台 09 年惠州商品房累计销售均价为 4266 元 /平米，与去年相比增长了 3.5%，增长速度 较去年 明显加快。 惠州历年商品房销售面积4 8 . 4 4 5 . 55 6 . 48 6 . 11 0 1 . 11 4 9 . 42 5 4 . 73 8 3 . 22 9 5 . 95 4 3 . 8 15 2 . 7 %8 3 . 8 %5 0 . 5 %7 0 . 5 %4 7 . 8 %1 7 . 4 %- 6 . 0 %2 4 . 0 %- 2 2 . 8 %01002003004005006002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年万平米- 0 . 4- 0 . 200 . 20 . 40 . 60 . 81%商品房销售面积( 万平米) 商品房销售面积同比增长率惠州历年商品房销售额8 . 1 7 . 91 3 . 21 6 . 72 2 . 9387 5 . 81 5 3 . 31 2 1 . 92 3 2 . 0 10501001502002502000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年亿元 销售额（亿）深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 5 数据来源：合纵联行 数据平台 惠州市 2009 年 商品房销售总量为 527 万平方米，全年批售量为 296 万平方米，年末商品房 剩余可售量 仅 为 90 万平米，今年消化存量 231 万平米，消化率为 71.9%，意味着 09 年市场走量速度剧增 ,2010 新开年市场存量不足。按今年的销售速度一年销 售 527 万平米，现存量 90 万平米 以及 2010 年前期预计 200 万平方米预推售量， 仅需一季度时间便能消化完 ,市场前景可观。 数据来源：合纵联行 数据平台 综述： 惠州房地产市场近几年来发展迅猛，从 2007 年以后，惠州商品房 消化量 已经稳稳站住 300 万 的年度消化面积总量，在 2009 年，更是达到了 543 万的消化量，较 2008年增长幅度超过 90%，商品房成交价格也是逐年稳步攀升。 惠州市历年商品房销售均价1676173323491939226341214266254229764001- 1 7 . 5 %1 6 . 7 %3 . 0 %3 5 . 5 %3 . 4 %1 2 . 3 %1 7 . 1 %3 4 . 4 %3 . 5 %0500100015002000250030003500400045002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年元/平方米- 0 . 3- 0 . 2- 0 . 100 . 10 . 20 . 30 . 4%商品房销售均价( 元/ 平米) 商品房销售均价同比增长率惠州市 09 年市场存量表0100200300400批售面积（万） 销售面积（万） 存量（万）销售面积（万） 2 3 . 2 2 3 5 . 7 9 3 9 . 3 8 3 4 . 5 3 6 6 . 2 7 5 4 . 1 7 4 1 . 3 9 5 4 . 6 4 4 0 . 2 3 5 3 . 9 1 8 3 . 8批售面积（万） 2 8 . 1 3 . 2 3 7 . 9 6 3 . 3 2 5 . 4 6 . 4 2 4 . 9 2 8 . 5 2 6 . 5 1 2 . 3 2 5 . 6 1 3 . 7存量（万） 3 3 0 . 0 8 3 3 2 . 1 9 3 5 6 . 1 1 3 4 6 . 9 8 2 8 7 . 1 1 2 5 7 . 8 4 2 4 4 . 9 5 2 1 6 . 8 1 1 8 8 . 8 8 1 6 0 . 5 7 9 0 . 4 71 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 6 第二部分： 2009 年 惠阳大亚湾区域房地产市场调查 惠阳区域 惠阳区商品房销售均价继 05 年后连续四年上涨， 09 年突破 4000 元 /平米 ； 09 年惠阳区商品房均价为 4094 元 /平米，环比上涨 4%，全年销售面积为 98.82 万平方米，环比涨幅为149.8%，惠阳区商品房市场全年表现为量价齐升，销售量上涨幅度巨大。 数据来源：惠州房 地 产协会 惠阳区商品房均价全年走势平稳，除 3 月份价格有所回落外，各月份销售均价均在 4000元 /平米以上；惠阳区商品房销售面积全年波动较大， 6 月、 7 月、 9 月、 11 月、 12 月销售面积均在 10 万平方米以上，其中 12 月销售面积达 37.03 万平方米。 数据来源：惠州房 地 产协会 惠阳区历年商品房销售面积均价走势0 . 8 36 . 2 91 4 . 6 64 . 8 64 9 . 5 49 6 . 33 9 . 5 59 8 . 8 2237614082641355839402452272240940204060801001202002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年万平方米050010001500200025003000350040004500元 / 平方米销售面积（万平方米） 商品房销售均价( 元/ 平米)惠阳区 09 年商品房销售面积均价走势图1 . 7 23 . 23 . 5 54 . 91 5 . 2 81 0 . 9 64 . 3 31 1 . 13 . 3 11 3 . 4 42 7 . 0 3457141234271370640944239410143114294413842160510152025301-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月万平方米0500100015002000250030003500400045005000元 / 平方米销售面积（万平方米） 销售均价（元/ 平方米）深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 7 大亚湾区 域 大亚湾区 历年商品房销售均价波动较大，整体呈现上升态势；商品房销售面积 09 年大幅增长，全年销售面积为 92.02 万平方米，同比增幅为 240%。 数据来源：惠州房 地 产协会 大亚湾区 09 年销售均价走势平稳略有上升，上半年销售均价逐月走高，下半年平稳波动；全年销售面积波动较大， 6 月、 8 月、 9 月、 12 月的销售面积均在 10 万平方米以上，其中 12 月份销售面积达 20.71 万平方米。 数据来源：惠州房 地 产协会 综述： 惠阳大亚湾区域 2009 年商品房成交面积合计达到 200 万左右，占比整个惠州市市场成交总量 的 34%，成为惠州房地产市场的重要补充力量。特别是大亚湾区域， 2009年的商品房 销售面积 较 2008 年呈倍数级增长，潜力巨大。 大亚湾区历年商品房销售面积均价走势0 . 9 64 . 1 10 . 1 11 9 . 8 92 . 6 53 6 . 6 52 7 . 0 79 2 . 0 23943357039773014208018672402175401020304050607080901002002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年万平方米050010001500200025003000350040004500元 / 平方米销售面积（万平方米） 商品房销售均价( 元/ 平米)大亚湾区 09 年商品房销售面积均价走势5 . 6 71 . 7 8 1 . 7 84 . 8 41 1 . 7 66 . 8 71 0 . 7 81 2 . 1 46 . 5 59 . 1 42 0 . 7 13943401239223995402939623572334539473304333005101520251-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月万平方米050010001500200025003000350040004500元 / 平方米销售面积（万平方米） 销售均价（元/ 平方米）深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 8 第三 部分： 大亚湾片区简析 片区概况 1、地理位置 大亚湾片区地处惠州市东南，在惠东县、惠阳区和深圳市之间，与香港隔海相望，地理优势明显。 地理位置 它东临南海，西靠惠州，南与深圳接壤，北连稔平半岛，与香港隔海相望，从水路至香港 仅 为 47 海里。 基本概况 惠州大亚湾经济技术开发区（国家级）于 1993 年 5 月经国务院批准成立，面积为 9.98平方公里， 2006 年 3 月经国务院批准扩大到 23.6 平方公里。 辖陆地面积 265 平方公里，海域面积 1300 平方公里。现有人口约 12.2 万人，其中常住人口 7.2 万人，流动人口约 5 万人。跨国公司眼中的开发区综合吸引力 20 强名列第四，广东第一。 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 9 2、片区交通 大亚湾通往深圳方便，有南坪快速、深汕高速沿海高速及深惠城际线，沿海高速年底通车后，大亚湾至深圳莲塘车程缩少至 30 分钟 。 交通 深圳可以通过南坪快速、深汕高速、及规划中的沿海高速、地铁三号线到达。 沿海高速东起罗湖莲塘，西至龙岗区，东部沿海高速公路亦 是深圳至惠州的第二快速通道的一部分。沿东部沿海高速公路，大亚湾至深圳莲塘车程缩至 30 分钟， 2009 年年底完成通车。 3、 片区规划 大亚湾总体规划为“五区一岸线”： “五区” 为石油化学产业园区、港口物流仓储区、西部综合产业区、行政金融商务区、旅游休闲度假区；“一岸线”为起于小桂湾止于小径湾 。 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 10 “五区一岸线” 整个片区分为西区、中心区、东区、港区、旅游区，其中中心区又分为北片、南片、中片。 东区为石油化学产业区，西区为电子产业及汽车产业。港区为物流行 业，中心区以行政、金融、商务、居住为发展方向。旅游区则以发展旅游业为主。沿海岸线分为生活岸线和生产岸线。规划应与惠东及深圳岸线进行相应的衔接。 4、 片区定位 大亚湾未来将建设成为以石化产业为主导，电子信息和汽车工业、旅游业、港口物流业协调发展的现代滨海石化新城区，将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾” 。 2 片区房地产市场 大亚湾目前的房地产主要分布在中心区北片和南片及西区，中部是典型的住宅区，中心区南面和东区、港区及旅游区均未开发，旅游区可以打 造成大梅沙式的别墅胜地，港区可以开发些住宅区，类似盐田港 。 大亚湾目前在售楼盘以两房为主，一房、三房都较多，偏向中小户型。可以看出深圳客户为主，目的偏向投资及过渡性，销售较好。均价在 4000-5000 元 /平米 之间为主。 大亚湾西区 2010 年供应量 约 为 1040000 平米，中心区供应量 约 为 1740000 平米，供应量旺盛，因此将会吸引大量的置业投资人群前来 ，将会带动 区 域的持 续发展 。 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 11 西区 西区以电子信息产业带及汽车为主要产业，经济潜力明显，已经开发项目较多 。多为高层、小高层。西区以高层、小高层为主，规划差 。 中心区 是打造沿海城区，突出滨海特色的核心区域，也是完善城市功能的重点地区。开发项目多，多为大 型项目。南区待开发，计划打造成惠州名片，旅游胜地，中心区配套好。 3 片区小结 大亚湾景观资源好，地理位置优越、交通便捷，将成为大工业与滨海旅游并重、经济繁荣与环境优美、人与自然和谐发展的“石化新城，绿色港湾”，房地产供应量大，性价比高，然而地产发展刚刚起步，有极大的升值潜力 。 占据着天时地利与人和，却拥有性价比高的优势，因此 承接深圳、香港投资客户的需 求，成为投资的热点； 承接深圳被高房价挤出的中低支付能力的年轻阶层购房的热点区域； 承接深圳养老客户的置业需求； 满足大亚湾产业发展新增的外来人口的置业需求； 满足大亚湾及周边原住民更新改善置业的需求。 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 12 第 三 部分： 本 地块周边商品房市场深入调研 代表案例一： 珠江东岸 地理位置 大亚湾深汕高速惠阳淡水出口处，惠深沿海高速大亚湾出口处 基本资料 开发商 /投资商 深圳市珠江投资发展有限公司 策划代理 中原地产 物业管理 广东康景物业服务有限公司 整合 推广 金马盟广告 占地面积 613228 平方米 装修标准 精装修 总建筑面积 1058679 平方米 容积率 0.55 建筑规模与类型 一期占地 23 万平方米，容积率 0.55，共有 429 套，所有单位均为别墅，户户设计有 SPA 房，配有 1 万平方米的会所。二期占地 15 万平米 ,容积率 2.8,绿化率30%,共有住户 400 多户 ,产品包括 300 多套 257、 265 平米联排别墅及 100 套 336、356 平米双拼别墅 总户数 1000 余户 均价 联排别墅： 8000 元 /平方米 双拼别墅： 11000 元 /平方米 车位 1:1 比例 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 13 代表案例二： 德州城 地理位置 大亚湾西三大道和西 A 大道交汇处 基本资料 开发商 /投资商 惠州大亚湾德洲投资有限公司 策划代理 世联地产 物业管理 戴德梁行 整合推广 占地面积 186422 平方米 装修标准 毛坯 总建筑面积 630000 平方米 容积率 2.8 建筑规模与类型 意大利风情小镇。项目容积率为 2.8，集住宅、配套商业、公寓、办公、酒店、教育设施等于 一体，共分 6 期开发。第一、二期：米兰春天，第三、四期：罗马印象 。 第五、六期：待定 （初步意向为别墅） 总户数 5050 户 均价 4500 元 /平方米 车位 3137 个 最近动态 德洲城二期在售的有 7、 8、 9、 10、 11 栋，户型面积为 60 150 平方米的二房至五房单位，现售折后均价 4500 元 /平方米，根据户型和楼层不同有所变动。目前三期和四期已经动工，今年将会推出，时间待定 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 14 代表案例三： 仁和 WE 城 地理位置 大亚湾淡澳大道西区一中旁 基本资料 开发商 /投资商 惠州市仁和房地产开发有限公司 策划代理 世联地产 物业管理 仁和物业 整合推广 长城盛花 占地面积 32713 平方米 装修标准 毛坯 总建筑面积 131252.90 平方米 容积率 2.99 建筑规模与类型 项目主力户型是 40-82 平方米的 1、 2 房，114-125 平米的 3 房和 135 平米的 4 房；由 12 栋 1517 层高层现代风格建筑，地下两层停车场整合而成的南北庭院格局 ，享有 60 米的超宽楼间距。 总户数 1160 户 均价 5000 元 /平方米 车位 712 个 最近动态 仁和 WE 城热销中，户型面积为 40-135 平方米的一至四房单位，在售均价 5000 元 /平方米，起价 4900 元 /平方米，最高价 5200元 /平方米。一次性付款 9.7 折，按揭付款 9.8 折。老客户带新客户上门有礼，成交客户可参与家电抽奖 。 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 15 代表案例四： 太阳湾 地理位置 太阳湾位于大亚湾大亚湾大道与西二大道交汇处 基本资料 开发商 /投资商 东部 集团惠州大亚湾建艺实业有限公司 策划代理 尊地地产 物业管理 广东康景物业服务有限公司 整合推广 主意会广告 占地面积 613228 平方米 装修标准 毛坯 总建筑面积 1058679 平方米 容积率 2.66 建筑规模与类型 项目规划有联排别墅、花园洋房、高层住宅、公寓。定位为美式简约风格的综合体大盘 总户数 896 户 均价 高层： 4700 元 /平方米 洋房： 5300 元 /平方米 车位 846 个 最新动态 太阳湾一期户型面积为 86 160平方米的二至四房单位，还有少量 150平方米和 260平方米左右的顶层海景复式单位。一期将推出 184 套单位，现正 VIP 诚意登记中，开盘可享额外优惠。预计均价为 4500 5000 元 /平方米。项目预计将在 4 月开盘 。 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 16 代表案例五： 秋谷康城 地理位置 大亚湾西区石化大道与龙兴路（通石井、坪山、龙岗）交汇处 基本资料 开发商 /投资商 惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司 /惠州市秋谷实业有限公司 策划代理 中原地产 物业管理 整合推广 深圳 毅华广告 公司 占地面积 80265 平方米 装修标准 毛坯 总建筑面积 288421 平方米 容积率 2.79 建筑规模与类型 分四期开发；户型以两房 70 左右，三房 93 左右，四房 115 左右为主，均价暂定为 4300 元 /，定位为高档住宅。项目配套（游泳池、会所、幼儿园，超市，网球场、羽毛球场等）齐全（其中游泳池是目前大亚湾面积最大的泳池），中式风格，楼间距 60 米 。 总户数 2100 户 均价 4300 元 /平方米 车位 1850 个 最近动态 秋谷康城一期共有 480 多套 70 120 平方米一至四房的单位，现正在认筹中。预计 5 月 1 日开盘 。 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 17 第四部分： 周边 房地产市场调查分析研判 一、 大亚湾中心区 -西区 地带“产品 -价格”梯度研判 受益于区域的资源环境以及新规划利好，周边项目的开发多以中等档次以及中高档次的住宅产品为主。 1、 【 中等档次住宅产品 】： 高层 /小高层： 4200-4300 元 / 2、 【 中高档次住宅产品 】： 高层 /小高层： 4500-5000 元 / 多层 /洋房： 5200-5300 元 / 3、 【 高档次住宅产品 】： 联排 别墅： 7000-8000 元 / 双拼别墅： 10000-11000 元 / 二、 大亚湾中心区 -西区 地带目标客户属地研判 从惠阳城区的既有人口规模（约 40 万）及既有商品房开发量与消化量来 看，外来补充型客户势必成为未来商品房的主力客户群； 随着沿海高速的开通，以及未来地铁 3 号线延长线惠阳 段城际轻轨的全 面开通，深圳高房价压力下的购房需求客户群必然进一步挤向周边 区域； 大亚湾中心 区接壤深圳龙岗坪山、坑梓，交通非常便捷，跨区域间车行 距离不足 10 分钟，地域上的“临深”特征奠定了它宜居的投资价值，对 于购房需求目标客户群的吸引力同比其它区域更具优势。 综上分析，惠阳新 中心区缘边地带的目标客户群可以锁定为 深圳外溢型购房客户为主（约 7 成），本 地 及其它 购房客户为辅（约 3 成）。 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 18 附：片区内在售 /已售 项目 客户来源 调查表 项目名称 深圳 本地 其他 珠江东岸 75% 15% 10% 德州城 70% 25% 5% 公园道一号 65% 30% 5% 仁和 WE 城 70% 20% 10% 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 19 第 五 部分：项目地块分析及物业定位 地块基本信息 占地面积： 约 110000 容积率 指标 ： 3.0 建筑面积： 330000 土地使用年限： 70 年 项目地块 基础资源 地理位置： 项目毗邻石化大道，位于 大亚湾 中心服务 区，周边分布着汽车电子产业区、汽车零部件生产基地、东风汽车城、电子信息产业带、惠深合作示范区，距离坑 梓 车程 5分钟，距离坪山车程 10 分钟，同时辐射深圳大工业区、宝龙工业区及碧岭工业区。 卓越项目 本案 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 20 地块四至 景观 资源 ： 北、南、东三面享有自然景观资源 地 块周边生活配套： 暂时较为缺乏，未来主要依赖周边社区发展起来后完善相应的配套。 地块 SWOT 分析 优势 Strength 大亚湾中心生活区域， 未来生活前景好； 东西南北，交通非常便利； 视野开阔，近景及远景均好（山景、坪水河景）； 地块周边环境较为纯粹，无旧房改造的困扰； 11 万占地在这个地段能打造精品高尚社区。 劣势 Weak 目前的居住、商务氛围弱； 目前的配套十分欠缺； 地块南面的加油站对项目带来一定的影响。 北面 南面 西 面 东 面 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 21 机会 Opportunity 大亚湾经济发展历史性机遇； 政府投入力度大 ,配套规划日益完善； 政府将斥资 2 亿元重点改造坪水河， 有望进一步增强项目的景观优势 ； 周边商务、居住等氛围日趋浓厚； 本案与卓越集团的地块接壤，品牌开发商进 驻将大幅提升地块价值； 沿海高速的开通，区域价值将进一步显现，深圳客户异地置业机会大幅增加。 威胁 Threaten 未来年，开发区内将有大量物业相继开发，竞争加剧； 随着碧桂园、振业城等项目的崛起，淡水区域吸引住大量客户，客户分流； 大盘（卓越项目、未来东部项目等）进驻，地产格局发生变化。 发挥优势，转化威胁；利用机会，克服劣势 利用中心服务 区地段价值，高调演绎区位投资价值； 充分利用项目条件 ,提升产品素质 ,打造大亚湾中心精品社区 ,吸引客户 ； 强调项目临近未来沿海高速出入口，交通便利 ； 通过差异化 定位与市场时机把握 ,避开直接竞争 。 通过出色的产品规划 ,凸现项目形象，提升项目核心竞争力。 地块 物业定位 容积率： 2.4 开发总建筑面积： 264000 档次定位：规模型高尚物业 产品定位：以高层、小高层产品为主 （高层面积占比 45%，小高层面积占比 35%） 低密度别墅、洋房产品 为辅（洋房面积占比 10%，别墅面积占比 10%） 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 22 第六 部分 经济测算及投资分析 开发成本及销售价格 估算 估算依据 依照该宗地规划要求及产品定位； 楼盘建造、装修及配套标准，参照万科系列产品 各项工程造价水平； 整体主体工程于 2011 年 10 月完成，年度工程造价上涨 3%估算。 开发成本分析 本项目按计划分三期开发，预计 2010 年 9 月动工，到 2012 年 10 月整体工程结束，则项目开发成本分析 参考 如下 （ 暂不及银行贷款涉及的财务费用 ） ： 序号 项目 单价 (元 ) 建筑面积（） 总投资 (万元 ) 开发建设总投资 264000 1 开发成本 2634 264000 69526 1.1 土地成本 1062.5 264000 28050 1.2 前期 筹 备 费 85 264000 1026 1.3 主体 建筑安装工程费 1532 264000 40450 高层 建筑安装工程费 1560 118800 18533 小高层建筑安装工程费 1392 79200 11024 洋房 /别墅建安 工程费 800 52800 4224 1.4 社区管网工程费 118.82 264000 3137 1.5 园林环境费 105.39 264000 2782 1.6 公共配套设施费 （会所、幼儿园规划面积） 2500 3000 750 2 开发费用 301 264000 4828 2.1 管理费用 20 528 2.2 销售费用 （计提 3%） 163 4300 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 23 销售收入测算 （ 1）项目销售价格推测 运用市场比较法进行销售价格预测，其主要是根据项目的所处位置、周围环境条件、项目的品质与周边竞争楼盘进行综合比较，结合房地产市场未来 2-3 年的价格趋势进行推测， 预计 高层 +小高层洋房整体销售均价 5000 元 / 洋房 整体销售均价 5800 元 / 别墅整体销售均价 11000 元 / 整体实现成交均价： 5430 元 / 初步评估，项目整体可实现 销售总额 为人民币 1433520000 元 ， 约 14.3 亿 元 。 （ 2）项目销售 收入动态评估 考虑销售周期为三年。 从抵御销 售价格的市场波动风险，保证本项目平稳操作的角度，我司较为保守地预估销售价格和历年递增比例，具体数据如下： 销售计划 年度收款情况 （单位：万元） 年份 累计 销售比例 累计 销售面积（） 2011 2012 2013 2011 30% 79200 43006 2012 70% 184800 57340 2013 100% 264000 43006 合计 143352 万元 深圳市合纵联行房地产经纪有限公司 Shenzhen Union Property Agency Co., Ltd. 24 投资收益分析 销售利润分析 序号 项目 计算公式 金额（万元） 1 销售收入 详见销售收入预测 143352 2 投资总额 详见开发成本分析 69526 3 利润总额 (1)-(2) 73826 4 相关 税 费计提 25% (3) 25% 18456 5 净利润 (3)-(4) 55370 6 税后投资利润率 净利润 /总投资 79.64% 7 税前投资利润率 （总销售额 -总投资） /总投资 106.18% 经上面表格分析，本项目的 税后 投资利润率 接近 40%，在