某市国际纺织服装城项目可行性研究报告

1 XX 国际纺织服装城 项目可行性研究报告 XX 国际纺织服装城开发有限公司 2007 年 9 月 2 第一章 项目决策背景 一、 XX 城市概况 （一）城市概况 XX 是辽宁省东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。 XX 现辖九区一市三县，总面积 1.3 万平方公里，市区面积 3495 平方公里。总人 720.4万人，市区人口 506.6 万人。 XX 是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展， XX 的 工业门类已达到 142 个，现在规模以上工业企业 3033 家，地区生产总值2240 多亿元。近年来， XX 市委、市政府以振兴 XX 老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。XX 经济和社会长足发展，人民生活水平快 速提升， XX 经济和社会步入了快速发展的新时期。在此同时， XX 先后获得“国家环境保护模范城市”、“国家森林城市”的称号，连续两年进入全国百强城市前十名，并跻身国内十大最具竞争力城市行列。 3 （二）区位优势 XX 是东北地区最大的中心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以 XX 为中心，半径 150 公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8 大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。 XX 拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五 射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距 XX 均不超过 400 公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的 XX，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 二、 XX城市商业规划研究分析 （一） XX商业网点规划及发展情况 2006 年 6 月 8 日， XX 市商业局正式对外发布了 XX 市商业网点“十一五”规划 ，未来 5 年，大多沈城人的购物半径都将不超过 15 分钟的路程。沈城将成为七城市经济圈乃至东北地区名副其实的购物天堂。 4 未来 5 年，沈城将重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。 1、 商业规划 （ 1）“一廊” 即延伸南北“金廊”，双向突破三环路向北延长，由现在的 17 公里延长到约 25 公里，以青年大街为中轴，平均开发宽度 500 米 1000 米。重点布局北部开发区（北部大学城） 、 龙江区域商贸中心、北部 都市商贸中心、五里河都市商贸中心、浑南都市商贸中心，建设商务办公、国际金融、科技文化、体育休闲商业产业带。 （ 2）“两带” 南带 沿东西“银带”（浑河）实施深度开发，在全长 52 公里的 XX 内滨河水带上，结合开发历史文化旅游景观，重点在棋盘山国际旅游风景区、 XX 植物园、东陵新城、浑南都市商贸中心、长白新城、苏家屯新城、铁西区等 7 个接点上建设独具特色的生态商业产业带。 北带 沿地铁一号线 25 公里沿线，重点布局张士开发区、于洪新城、兴工都市商贸中心、太原都市商贸中心、中街都市商贸中心、东城都市商贸中心、 黎明居住 商贸区 7 个节点，建设购物、餐饮、休闲、娱乐、家居服务贸易产业带。 （ 3）“三圈” “核心圈” 在二环路建成区范围，构建层次分明、结构合理的都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区和现代特色街区。 5 “中心圈” 在二、三环路之间，整合现有优势资源，围绕支柱产业，创新发展特色商业空间，推进“四大”开发战略，构建具有强大辐射力的现代贸易体系。 “边缘圈” 在县域范围，构建由“县域商贸中心”和“乡村商服中心”二级商业网点 为支撑的网络体系；围绕城乡经济一体化，建设新型商品市场体系，推进农村城市化进程 ，加快社会主义新农村建设。 解读： 未来， XX 市商业网点布局将按照老城区和新城区两个层面展开。“十一五”期间，XX 城市化率将达到 70%以上，常住人口达到 1000 万，建成区规划面积由 300 平方公里扩展到 450 平方公里，初步构建“一城两轴”，“六带六楔”的总体格局，并利用 XX 未来发展的“四大空间”，东（南）联抚顺、本溪，南联辽阳、鞍山、营口，西联阜新，北联铁岭，基本形成中心城市的开放式发展布局。因此， XX 商业经济的服务范围不仅是 XX 城区，还辐射整个七城市经济圈。 此外，从投资的角度讲，“一廊两带三圈”附近的商铺投 资价值是不容置疑的，尤其是地铁附近的商铺，很有投资潜力。 2、功能规划 社区购物步行不超过 5 分钟 未来 XX 商业网点将分为都市商贸中心、区域商贸中心、社区商服中心三级商业功能区。 都市商贸中心 即继续改造完善中街、太原街、北站 3 个现有都市商贸中心。重点规划五里河、长江、兴工、东城、浑南 5 个都市商贸中心， 10 年后，使其具备都市商贸中心的雏形。 区域商贸中心 区域商贸中心的网点布局按照一个大中型百货商店，一个大型综合超市和若干个服务于日常生活需要的专业店、专卖店和服务设施组合模式。未来 XX 将重点规划培育 10 个区域商贸中心，即滑翔商贸中心、龙江商贸中心、八王寺商贸中心、黄海商贸中心、道义商贸中心、新城子商贸中心、棋盘山风景区商贸中心、长白新城商贸中心、苏家屯新城商贸中心、农高区商贸中心。 社区商服中心 到 2010 年， XX 将通过新建、改造和调整，在 127 个街道的 1257 个社区中新建 100 个社区商服中心，总量达到 200 个，其中省级以上示范中心 20 个。 解读： XX 商业网点三级商业功能区规划是本次规划的核心内容之一，这种分级主要解决 XX 商业网点合理布局的问题。像 大家熟知的中街、太原街 ，那里聚集了众多大型商业设施，交通 也十分便利，一般到这样都市商贸中心消费的人 50%是外国人或外地人，余下的 50%才是 XX 本地人，因此它代表的是一个城市的商业形象。 而所谓的区域商贸中心，主要是为满足某一集中区域的商务人士 和居民生活需要服务的，这里要有大型购物场所，还有休闲娱乐场所。在这一区域内， XX 本地人消费的比例大 6 约在 70% 80%，外国人或外地人消费的比例大约在 20% 30%。也就是说，在这个商贸中心里， XX 居民到大商场购物只需要走 15 分钟的路程。 在这三级商业网点中，离市民最近的则是社区服务中心，这里有洗衣店、早餐点、便民超市、美 发店等，人们最基本的日常生活需要都可以在这里得到满足，服务半径应在 5 分钟以内的路程。 3、零售规划 “十一五”末期， XX 零售商业网点总规模将导控在 1000 万平方米，其中，新建 5000平方米以上大型零售商业网点 50 个。 新建大型百货商店 11 个 浑南都市商贸中心 1 个、兴工都市商贸中心 1 个、东城都市商贸中心 1 个、北站都市商贸中心 2 个（东西部各 1 个）、五里河都市商贸中心 1 个、兴顺商业街 1 个、北市特色街 1 个、长白地区 1 个、北部大学城 1个、北站北出口 1个。 新建大型综合超市 15 个 八王寺地区 1 个、滂江街地区 1 个、 东北大马路中段 1 个、龙江地区 1 个、砂山地区 1 个、浑南新区 2 个、道义开发区 1 个、文体西路 1 个、长青 地区1 个、东陵东路 1 个、三台子地区 1 个、七二四地区 1 个、地铁黄海站 1 个、黎明广场附近1 个。 新建大型购物中心（摩尔） 4 个 北站商贸中心 1 个、浑南商贸中心 1 个、东城商贸中心 1 个、兴工商贸中心 1 个。 新建大型专业店 布局集中在浑南都市商贸中心、东城商贸中心、长江商贸中心和小北通讯器材专业街、三好 IT 产品专业街、民主路体育用品专业街、北二路汽车贸易专业街。 解读： 单从数量上看，目前 XX 的商业网点并不少，全市 80%以 上的招商项目都是商业项目，但其分布还不能满足所有人需要，像大学城、五里河这样的成熟居住生活区，居民购物却还要花上一小时左右往商业区跑。 因此本次规划根据未来 5 年沈城市民的实际需要，计划新建 11 个大型百货商店和 15 个大型综合超市，主要满足现在还不方便购物的人。而按照摩尔的国际流行标准，实际在沈城还一个都没有，但这并不意味着有投资就能建，根据国家有关规定，今后沈城建面积 1 万平方米以上的大型商业项目都要先听证，使起更好地为 XX经济服务，从而辐射整个 XX 经济圈。 解读： 购物、休闲是人们在工作生活之外主要的内容。这些服 务网点就是在人们购物需要得到满足的情况下，为市民提供更多的休闲娱乐空间，这些服务网点更重要的意义还在于拉动 XX 的休闲娱乐经济。 4、专业市场规划 未来 5 年， XX 将重点新建 12 个市场，改造 20 个市场，形成 6 个市场集群。 新建市场 东北家具集散中心、北部农副产品市场、南部农副产品市场、金马（ XX） 7 皮革鞋材国际交易市场、东北化工市场、东北陶瓷产品交易中心 、 XX 煤炭交易市场、 XX 东成工程机械交易市场、东北机床大市场、 XX 中晨汽车交易市场 、 XX 文官天和钢材交易市场、XX 旧轮胎交易市场。 重点改造的市场 五爱市场、 中国鞋城、东软电脑软件城批发市场、十二线农副产品批发市场、 XX 果品中心批发市场、 XX 肉食品批发市场、 XX 水产品批发市场、 XX 粮食批发市场 、南五农产品批发市场、新民市大民屯蔬菜批发市场、新民 市农机市场 、 XX 钢材 中心批发市场、 XX 滑翔五金城、 XX 炉料市场、水暖器材交易中心、东北日杂市场、东北摩托车市场、东北装饰城、东北亚国际汽车交易博展中心 、长青家电批发中心。 解读： 随着 人们生活水平的提高， XX 现有的市场还面临提高现代化管理手段等一系列新问题 ，因此，像五爱市场、中国鞋城这样的在 XX 颇具影响力的老市场需要进一步改 造升级，进一步与市场接轨，不断满足人们不断提高的物质生活需要。 5、物流规划 “十一五”期间， XX 物流基地 重点沿东（北）部：沈海 东三环；南部：浑南 苏家屯；西部：张士 大潘；北部：望花 农高区 4 条物流产业带进行布局。 物流中心 重点围绕规划的物流园区和现有产业园、新兴产业集群及 具有广阔市场空间的大型项目布局，重点培育建设 20 30 个第三方物流中心。 解读： 物流是 支持商业流通和发展的重要平台，未来沈城培育建设 4 个物流园区可以实现沈城 东西南北四个方向都有物流平台支撑。 （二） XX铁西新区商业规划 及发展情况 2006 年 8月 2 日，铁西新区公布未来 5 年的商业规划。利用工业企业搬迁腾出的土地，铁西规划在老区重新布局商业项目，全力发展第三产业，从而改变铁西老城区工业旧面孔。 1、老城区挪走工业换商业 “十一五”期间，铁西规划建设“一区、两馆、三园、五街、五带”，全力将老城区打造成为现代商贸服务区。其中，“一区”即兴工中央商务区，东起兴工街，西至兴华街，南起 建设大路，北至北二路，除在建的 47 个大型服务业项目外，再规划开发建设 3000 平方米以上的规模项目 30 个，总投资 37.8 亿元。“两馆”即体育馆、工业展览馆 。“三园”即神羊游乐园、森林公园、海洋乐园。“五街”即兴工时尚休闲产业街、兴华新兴产业街 、兴顺商业街、保工家具建材街、重工文化体育产业街。“五带”即北一路物流、北二路汽车贸易、北四路专业市场、建设大路商贸景观及沈辽路商贸产业带。 8 2、今后 5年新建 200 商业项目 铁西新区规划建设 200 个重点工程项目，预计 2006 年规划开发建设项目 55 个，到 2008年规划再开发建设项目 70 个，到 2010 年规划再开发建设项目 75 个。 全部建成后，将形成铁西新区服务业的总体框架结构和总体网络布局。 酒店宾馆项目 20 个：在世星宾馆、 九丰大厦的基础上再开发建设三星宾馆 12 个、四星宾馆 5 个、五星级宾馆 3 个。 大型商业购物广场 2 个：开发建设万米以上的世界及国内知名品牌大型商业购物广场 2个。 大型餐饮项目 35 个。 商务大厦项目 35 个。总部大厦 15 个。 百货、超市项目 3 个：在家乐福 、乐购超市、铁西百货大楼、大连友谊商场的基础上再开发建设大中型百货、超市 3 个。 专业化大市场项目 10 个：在中国家具城、钢材批发中心市场的基础上再开发建设大型专业市场 10 个。 金融保险类项目 10 个。 物流企业类项目 5 个。 停车场项目 15 个。 时尚休闲项目 50 个。 在和平 大戏院、避风塘茶吧的基础上再开发建设美食街、名人俱乐部、西餐厅、茶府、迪吧、影城、电玩城、夜总会、数码公园、娱乐健身馆等 50 个具有时尚品位的餐饮娱乐项目。 此外，还将建设 200 个中小型社区连锁便民店，并在每个社区、村至少建一个中小型社区连锁便民店。 （三） XX主要商圈分析 近年来在国家振兴东北老工业基地的导向下， XX 所独有的中心城市的地位优势和商业提速发展的环境以及近年来经济的快速增长， XX 的商业地产开始步入规模增长时期， XX 已经开始成为商业地产的投资旺地。出现这种强烈的发展势头的原因，主要得益于金廊开发 和浑河两岸开发的启动、以及几大传统商圈的大力改造建设而提供的发展空间。 就目前 XX 市的商业格局，基本上 以和平区和沈河区为主要中心的商业核心区域。形成了太原街商圈、西塔商圈 、北行商圈、中街商圈等商业区域。其中太原街商圈和中街商圈是XX 市两大的主力商圈，其辐射范围大，对周边城市吸引力强，这两个商圈的发展对提升 XX商业形象和增强 XX 商业辐射力有重大意义。 9 1、太原街商圈 目前在 XX 各商圈中发展最快的是太原街商圈。万达商业广场的启动拉开了南太原街改造的序幕，五洲的建成将使整个太原街商圈的商业形象和整体辐射力大大提升。 太原街商圈位于和平区，是 XX 市两个最繁华的商业区之一，是 XX 市未来大力规划发展的市级商业区。商圈集中了千余商铺的规模，以太原街、中华路“一横一竖”为主轴，东起和平北大街，西至胜利大街，南起南五马路，北至北五马路；由太原步行街、中华路商业街、中山路日俄景观街、美术牌匾街、体育用品街、南一风味美食街、开明商业街 等街区组成来打造“具有都市时尚的现代化国际商业街区”。 从目前太原街商圈经营品种构成中服装类、饮食和快餐占绝大多数的业种构成中分析认为：这些都是老百姓衣食住行的主要消费部分，这种经营分布是太原街商圈多年市场发展的结果，是市场自然选择和 XX 独特的消费特点的产物，具有其合理性。 代表性商场： 中心商厦、联营商场、新世界百货、商贸精品坊、时尚地下商业城、万达商业广场和即将投入运营 的五洲商业广场。 （ 1）中兴 XX 商业大厦 是由中国国际信托投资公司与 XX 市合资兴建，以零售业为主，集餐饮、住宿、旅游房地产开发、证券为 一体的大型商业企业。商场位于中华路，包括一店和二店，是太原街商圈已开业的三大主力商场之一。 （ 2）香港新世界百货 是 XX 目前产品的经营档次最高的商场，国际知名品牌最集中之地。 从该商场的环境和装修档次来分析该商场定位是以中高档为主，目标 消费者以高收入者为主，集中了大部分 XX 高端消费。 （ 3） XX 市联营公司 成立于 1952 年 12 月 20 日，是全国十大百货商店贸易联合会成员之一。是国内一家融零售与批发，经营与服务，内贸与外贸，商住与营业一体的初具现代化功能的大型国有“老字号”企业。先后荣获全国“五一劳动奖状”、 “全国用户满意服务”称号、“质量管理奖”、市政府授予的“文明单位”、“最佳优秀企业形象单位”称号、 XX 市技术监督局授予的“无假货商店 ”称号和辽宁省“物价计量政策法规”称号。是 XX 市传统 10 消费的主要集中地。 （ 4）时尚地下商业街 是 XX 规模最大的地下商业街。由于太原街的拆迁改造，目前人流量大，经营较旺，租金较高。但是因经营档次一般，内部规划功能不清晰，给人较混乱的感觉，目标客户群定位于年轻时尚一族。 2、中街商圈 相比于太原街商圈相对清晰的功能街区构成，中街商圈以中街步行街为核心，东起小什字街、西至西顺城、北起北顺城、南至南顺城，由中街、小东路、北中街、南中街、 XX 路、正阳街、朝阳街组成。这些街区从功能角度 没有比较明确的功能分区，这与中街商圈是 XX市历史最悠久的一个商业区有直接关系。分析认为这与两大商圈之间的立地条件不同以及政府对 XX 市整个商业布局规划思路不同是分不开的，发展方向也将是相互补充的。 从目前中街商圈的 规划发展情况以及以打造“东北第一街”的发展态势来看，中街商圈以“ 4A 级商贸文化旅游区”的定位与太原街在定位的层面上形成了较大的差异。建设正阳街和朝阳街地下通道；结合故宫周边环境综合整治，完成 标志性建筑装修改造；中心庙广场、名人景观大道、步道式精品街的建设工程、建设休闲广场，完成北中街商住开发项目等项目的 实施充分展现了中街商圈建成东北中心影响东北亚经济圈的国际商贸旅游交易平台的决心。 （ 1） 商业城 是由东北地区经营规模最大的综合性商业企业集团商业城集团旗下的综合商业中心。位于 XX 市中街商圈东端是 XX 传统商场 之一，地段优越，商业气氛浓厚，目前是中街最大的商场。 （ 2） XX 新玛特购物休闲广场 由大连大商集团独资经营，该商场积极推行新品牌、新业态、新技术和新业种集成之后再造的新模式。与新玛特抚顺店、新玛特葫芦岛店、新玛特 XX 店 、新玛特哈尔滨店、佳木斯店、太原店等商场构筑了东北地区强大的网络优势。 （ 3）兴隆大家庭购物中心 是目前 XX 已经开业的最大的最具人气的单体商场，定位为 XX 人的休闲广场，购物天堂。集购物、休闲、旅游、餐饮、娱乐于一体的巨型购物中心， 11 实施按照国际流行的 Shopping Mall 模式，共分为 7 大 主体公司经营：兴隆百货、美食广场、室内商业街、旗舰店广场、现代广场、室内公园、旅游市场。 3、北行商圈 北行商圈是皇姑区的商业中心，也是 XX 市准备 重点建设的商圈；以长江街为中心，全力打造长江商贸中心区，通过把长江街建成集住宿、休闲、购物、餐饮、娱乐、文化交流于一体的大型商业街； 2005 年全面实施长江街改造，重点整治交通环境，并将将设长江图书大厦、科技文化交流中心等项目，启动国际精品超市、体育健身中心、电子商城等项目来打造 350000 平方米的中心商贸区。 但就目前的发展情况而言，虽有华联超市、国美电器、百盛百 货的业态支持也限于商圈规模小，只能满足区域性需求。预计未来北行商圈以南断由昆山路至公铁立交桥，沿线 700米 ，建设 韩商新城；中段，介于昆山路与崇山路之间，长约 2000 米，引进新世界百货、香港尖沙咀百货等高档品牌，提升现有业态档次，并在此段建成步行街；北段，由崇山路至泰山路，长约 1000 米，重点发展信息咨询、休闲娱乐、旅游购物等现代服务业和文化产业，同时建设皇姑区科技创业中心，发展高科技产业的发展态势将实现 XX 最具现代发展水平的商圈。与太原街商圈、中街商圈一同构筑 XX 全新的商业格局。 4、西塔商圈 有明显朝 鲜和韩国特色的商业街区，是在沈朝鲜、韩国人的商业天堂，餐饮、娱乐发达，是 XX 重要的商业街。 5、三好街商圈 地处 XX 南部，东北地区最大的电脑及相关产业集散地。 6、铁西兴顺街商圈 是铁西区的商业核心，兴顺街是主要商业街。以建设大路为轴心向南、北延伸，由兴顺街、兴华街、小六路形成“ H”型布局。 （四） XX专业市场发展分析 如果说 2005 年的 XX 商业地产市场是公寓类产品的时代，那么 2006 年就是专业市场产品的时代。 XX 地区一直是专业市场发展比较早的地区，据统计， XX 地区拥有各类专业市场500 多个，年成交量 数百亿元，在全国具备一定影响力的专业市场就有 30 多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴涵着巨大的商机。 12 1、硬件升级改造快速进行中 目前在 XX 市比较多见的专业市场，多是早前修建的，在经过长年累月的市场氛围培育后，产生了一定的固定客群。近年来，随着商务贸易的不断发展，原有的市场硬件设施已经无法承载日益增多的客流及功能要求，专业市场硬件的升级改造成为主旋律。 如五爱市场在鞋帽、箱包大厅以及针织袜子大厅启动运营后，原有的鞋帽、小百区域业开始动 工兴建新区；太原街南二批发市场的业户已经在南二市场的升级改造项目 温州城的临时市场里开始了过渡经营，一年以后，这个升级成为集专业市场、物流中心、商务办公等功能为一体的温州城将出现在人们的视野；东北摩托车市场与浙江企业共同投资 1.4 亿元，启动了东北摩托车市场的全面升级改造；三好街南端的南湖五金工具交易中心在今年开始动工改造，改造后的南湖五金工具交易中心经营面积将大到 10.7 万平方米。 2、市场融物流、仓储、办公为一体 经过去年的市场烘热，目前 XX 一些专业市场的升级产品，已经呈现出了较强的发展后劲。随着专业 市场商业贸易的飞速发展，一些专业市场升级后的建筑面积可能达到原面积的几倍甚至十几倍，并且功能也拓展了原有单一的市场展示交易功能，开始不断发掘当代商业贸易各方面的需求。 专业 市场商品交易正呈现出集中化趋势，表现在交易向大型专业市场和综合市场集中；另一趋势是随着一些经营大户向贸易公司转型的趋势出现，专业市场的触角开始向相关产业发展，并产生厂商一体化的联合竞争，形成产业联动。 3、以市场带市场，区位由市中心向周边扩散 纵观 XX 原有的专业市场项目，一般是在社会分工细化后逐渐显出其优势。而这种优势是建立在“先育市， 后有场”的前提下。值得注意的是，今年的专业市场建设已经冲破了区域商业氛围的，一些新兴的专业市场正在市内周边区域扩撒开来，扩充了专业市场的领土。这些新型的专业市场中，多数采用“一托二”的战术，在原有的氛围下，转战到新地区开发其相关产业的市场体系，如铁西的衡颐陶瓷城，在中国家具城原有市场氛围的前提下，转战到北四路，成为弥补市场商业空缺的一大亮点。又如金马鞋城围绕闻名全国的“南塔鞋城”投资 2.5 亿元，在东部兴建占地面积 4.6 万平方米的金马皮革鞋材国际交易市场，对于满足鞋业产业集群的原材料需求，实现原料、生产、销售 的最佳配置，形成产业链有重要作用。 专业市场都是市场经年累月积累出来的，因此在规划建设过程中要规避急功近利的想法。南湖五金工具交易中心销售负责人说，前期工作不能以销售为目的，而是为市场日后经营做基础，这样的市场就能在激烈的市场竞争中走得更远。而 XX 的商业地产市场，还有很大的发展潜力，只是有些不正确的运作方式制约了其发展，但是对于投资客来讲，只要找对 13 项目，看准开发公司的开发理念，投资商业项目获利的机会还是非常大的。 三、 XX房地产市场研究分析 （一） XX房地产市场概况 XX 房地产市场自 1999 年起进入第 3 个发展周期； 2000 2002 年为中位调整时期， 2003 2004 年开始进入高速发展期， 2005 年 2006 年依据行业运行的自身发展周期，应为扇性增长的平台阶段，所对应的市场状况应为稳定的增长行情。 XX 房地产投资增长趋势图 64116.1177.3342.6413.60501001502002503003504004502000年 2002年 2003年 2004年 2005年沈阳房地产投资开发趋势（单位：亿元）就现实 的情况而言，在宏观政策的影响下， 2005 年，房地产业受到了前所未有的关注，以上海、北京为代表的一线城市商品住宅一二手市场成交面积、金额、销售价格 均出现明显波动。与此同时，由于 XX 房地产市场发展相对较晚，正处于合理的增长期，市场表现相对较为平稳。 XX 房地产市场的良性运行不仅体 现在数据层面显示的开、竣、销各项指标的稳定增长，还表现在产品结构的优化和产品力的普遍提升，其背后的要素是一级市场的规范、城市定位的鲜明及空间规划的合理预见，三者互相作用，缺一不可。 政府搭台，经济唱戏，在城市产业升级、世遗会开幕、地铁 1、 2 号线动工兴建的诸多利好的刺激下，作为城市经济支柱产业之一的房地产业得到充分的发展机遇。 14 XX 房地产施工、竣工面积增长趋势图 824.4349.51238.2363.21738.8585.92805.3806.131021057.805001000150020002500300035002000年 2002年 2003年 2004年 2005年历年商品房施工、竣工面积（单位：万平方米）施工面积 竣工面积 XX 房地产销售面积增长趋势图 210.5206.1324.8524.3761.32000年2002年2003年2004年2005年沈阳历年房地产销售面积（单位：万平方米）销售面积 210.5 206.1 324.8 524.3 761.32000年 2002年 2003年 2004年 2005年 XX 房地产总销售额增长趋势图 沈阳房地产销售额增长趋势（单位：亿元）236.8152.694.756.456.5050100150200250销售额 56.5 56.4 94.7 152.6 236.82000年 2002年 2003年 2004年 2005年 15 1、房价与 GDP 增长比率合理 房价与 GDP、人均可支配收入增幅的比率关 系是衡量房地产 市场是否健康的重要指标之一。一般来说，这个比率小于 1 为健康 ，反之则不健康。 2006 年上半年， XX 市地区生产总值 1189.6 亿元，比上年增长 15.7；人均可支配收入 5626.5 元，比上年增长 16。 2006年上半年， XX 市商品房住宅平均价格比上年增长 2.1。按商品住宅价格计算，房价与 GDP增长率为 0.134；房价与人均可支配收入增长率为 0.131，都远低于 1。这说明 XX 当前的房地产市场总体是健康的。 2、房价收入比降幅增大 按照上半年的指标预算，预计 2006 年 XX 房价收入比又有了一个较大的 下降幅度，其中每户购房 60 平米的房价收入比为 5.66，比上年下降 0.23；每户购房 70 平米的房价收入比为 6.6，比上年下降 0.27；每户购房 80 平米的房价收入比为 7.54，比上年下降 0.32。若按户购房 60 或 70 平方米计算，已接近国际房价收入比 36 的标准线。而按照 2006 年预计 XX市房价收入比计算， XX 平均房价为 3166 元 /平方米，市民人均可支配收入为 11192.6 元，那么一个 XX 普通市民需要工作近 30 年方可购买一套 100 平方米的住房。 3、入市商品房需大于供 今年 1 7 月统计数字显示： XX 市商品住宅批准 入市面积和套数，分别小于实际销售商品住宅 79.25 万平方米和 5496 套。反映出居民住宅消费需求旺盛。尤其是中小户型和中低价位需求较大，呈现出需求大于供给的局面。 4、商品房空置率及总量下降 从数据中看， XX 市今年前 7 个月房地产投资销售比为 0.868。通常情况下，投资销售比0.70 为正常值。同时，截止到 2006 年 7 月底， XX 市空置一年以上商品房的空置率为 8.6。空置总量和空置率都有所下降。从空置结构情况看，商业地产问题较多，住宅空置数量相对较少，且约有 80以上是大户型和高价位。总体上看，空置总量和空置率 均为合理区间，且处于逐步消化状态。 5、商品交易量继续提升 1 7 月份，全市商品房销售面积与合同金额比分别增长 3.5和 4.6；其中年国商品住宅预售面积、合同金额同比分别增长 4.3和 6.0。与此同时，商品房预售价格比去年同期增长 1，商品住宅预售价格同比增长 1.6。二手房平均价格同比上升 3.9，其中二手住宅平均价格同比上升 4.0。均处于平稳运行、稳中略升的态势。这说明在宏观调控 16 大背景下， XX 市房地产市场保持一定数量增长幅度。 6、入市商品住宅平均面积下降 今年前 7个月， XX市批准入市的商品住 宅平均每套建筑面积 89平方米，同比下降 0.8；实际销售住宅面积每套平均为 94.86 平方米，同比下降 7.5。同时， XX 市房地产销售企业前四名，售价在每平方米 3000 元以下 ，这表明 XX 中小户型和中低价位商品住宅是房地产产业供求主体。 （二）铁西新区房地产市场分析 2004 年以来，大批 处于城郊结合部或郊区的楼盘销售良好，正标志着住宅郊区化已经成为一种发展趋势。而相对 2002 年沈城二环的集中开发培育期，目前的二环无论从 自然环境、交通、基础配套上看都已经成熟，其中尤以铁西新区与大东区的二环周边为最。 铁西板块 ：沈城大众住宅的第一高温区 区域特征：铁西区的大规模调整和改造，在改善和提高了区域的整体环境的同时，也为该区域房地产市场的发展搭建了良好的平台。楼盘销售套数前十名中铁西区楼盘占到一半，另外，铁西区网上销售套数和面积均排在第一位。铁西商品住宅项目继 04 年全线飘红后，继续成为 2005 年 XX 房地产行业最大的赢家。 代表楼盘：和皇家园、滑翔顺亿苑、汇景阁、力天江南春城、宏伟金都、新湖北国之春、春江花月、赛斯家园、东环国际花园、千缘爱城、易居园、云峰家园、宏发金华苑、仁和馨园、晋斯豪庭、富海铭尊、富云新都。 竞争格局 ： 该区域已聚集了新湖北国之春、宏发国际名称、宏伟金都、千缘爱城、高校书香门第等众多品质，吸引了众多沈城购房者的向西迁移。产品差异化正在逐步拉大；像青年易居的小户型、精装修的楼盘瞄准的是都市白领与投资一族；黎明西部风情，每层跳高 5 米，上下双层空降格局，使用面积大于建筑面积，为消费者提供更多的选择空间。 1、土地推量加快 2006 年，铁西区又掀起了新一轮的地产投资热潮，在土地供应能上频出大手。 2 月 28日，铁西区召开 2006 年土地推介会共推出 32 块地块，总面积达 105 平方米。 值得关注的是，推出的地块中，以厂区 迁移、土地置换为供应主力。 XX 机床一厂和 XX鼓风机厂的厂址备受关注。 XX 机床一厂用地面积为 18.0156 万平方米，作为商业用地；而XX 鼓风机厂主厂区与南厂区合计推出用地面积达到 12.1 万平方米，用于城镇混合住宅。这 17 些地块位于一环附近，距离和平区仅一公里。而且紧邻地铁一号线，交通完善，基础设施建设路网已经形成。 这是继去年铁西区供地 87 万平方米后，又推出百万平方米土地。预计今年新增商品房130-140 万平方米，人均住房面积增长 1.25 平方米。 2、地价稳步上升 铁西区的大规模调整和改造，在改善和提高了区域的 整体环境的同时，也为该区域房地产市场的发展搭建了良好的平台。目前，铁西区的土地价格已由三年前的每平方米几百元增长到现在的三千多元。 铁西区本着不饱和供应、适度紧缺的发展战略，使土地出让价格保持稳定的增长。几年前，像 XX 重型 机器厂进行土地出让的时候，每平方米的土地只被标出了 500 元的价格。从目前来看，诸如一些房地产的开发用地，每平方米的价格已经超过了 2500 元。 3、销售量大 根据 XX 市房产局在“ XX 网上房地产”上的统计资料显示，楼盘销售套数前十名中铁西区楼盘占到一半，另外，铁西区网上销售套数和面积均排在第 一位。铁西区是 2005 年房地产行业最大的赢家。 近年本、外地的开发企业纷纷落户铁西新区，打破了其原有的居住模式，提升了该区域的居住品质。目前，该区域已聚集了新湖北国之春、宏发国际名城、宏伟金都、千缘爱城、高校书香门第等众多高品质住宅项目，吸引了众多沈城购房者向西迁移。 4、居住区域快速围合 铁西区已经形成了几块宜居区域，如兴工街沿线区域、建设大路沿线区域、铁西广场周边区域、滑翔大型居住区域、保工街沿线区域等，这些区域经过近两年的开发，居住环境、配套设施等已经比较完善。 5、产品层面丰富 铁西地区受宠，一 个重要的理由就是可以满足各层次消费者差异化的要求。铁西楼市涌现出众多热销楼盘，像青年居易的小户型、精装修的楼盘瞄准的是都市白领与投资一族；黎明西部风情，每层跳高 5 米，上下双层空间格局，使用面积大于建筑面积，刚刚推出就赢得满堂喝彩。西部地区的产品差异化正在逐步扩大，同时也为消费者提供了更多的选择空间。 6、大盘托升区域热度 18 卫工仙女湖将建成 30 多万平方米高档外商住宅区。工人村面临着 150 多万平方米的大规模改造。这样大规模的开发建设让铁西新区颠覆了传统意义上的黄金地段，成为 XX 人气最旺盛的地区。 7、商业配 套加速建设 商业巨头快速跑马圈地。伴随着铁西地区连年攀升的高入住率，一场商业“圈地赛”已经慢慢在铁西拉开帷幕。天津的家世界、东方家园、法国家乐福等各大国内外商业巨头，均在不失时机地抢占铁西地区。狠多商家落户这里，不仅仅是看铁西新区每年有多少楼盘开工，而更看中的是接近 100的入住率。 在东方家园、天津家世界、中国家具城、香江大市场这些建材超市和建材市场落户铁西后，铁西新区也将成为 XX 乃至东北建材家具的集散地，并以此形成东北最大的建材装饰材料市场带。 大型购物市场体系建成的有乐购、家乐福、大连友谊、爱客家、上 海联华重工店和麦德龙、欧倍德、上海联华兴工店、家世界等。 8、城市交通快速推进 2006 年，铁西加大了区域整体环境建设的动作。交通方面，将新建包括两做公铁桥和一座跨线立交桥在内的三座桥梁，铁西、皇姑、和平三区的道路连接将更加顺畅。在水系建设中，细河水面将得到拓宽，北一湖、揽军湖、德胜湖等水系节点部位都将成为滨水绿园。 9、地铁利好初步显现 2006 年对铁西房价影响最大的因素还应该是地铁一号线的开工建设，地铁南北两侧沿线的很大一片区域都将直接受益于地铁的建设，到时候房价势必继续攀升。 10、拆迁户成地区 主力需求 铁西地区的商品房最大买家就是铁西区的“动迁大军”。 2003 年是 XX 的“拆迁年”。铁西的棚户区改造面积较大，其涉及棚户区改造的居民有 10000 户左右。其中 60左右的拆迁户，选择购买商品房来重新安家。如此一来，由于地缘因素，便成全了铁西地区的商品房。 11、后市发展潜力巨大 鉴于和平区于皇姑区的中心区域已经无地可推，和平向南、皇姑向北发展土地，而铁西的中西区域还有位置相当优越的一部分土地即将推出，因此，两年后铁西均价将与皇姑区持平，并仅次于和平区的房价。 19 铁西新区保工街以东、建设大路以南地区的房价 将逐渐与和平区房价拉平，建设大路以北则将达到皇姑区的房价水平。而保工街以西地区房价增速略慢，未来两三年内将与目前保工街以东同类房屋价格持平。 （三） XX商业地产分析 据 XX 市房地产研究所发布的数据显示，截止 2004 年 4 月底， XX 商业地产完成投资 4亿元，商业地产在整个房地产完成投资额的比例由去年同期的 12.6上升至 18 而前几年的平均比例仅为 10左右。 XX 的人均 GDP 已经超过 2820 美元，城市化已经达到了63.9，恩格尔系数达到 30.6。 权威城市经济 专家指出：人均 GDP 达到 2000 美元至 4400 美元，为适应城市的发展，商业业态开始出现质的飞跃，如大型购物中心 、超市、专卖店、精品店等商业业态的多样化。XX 这几年的货币回笼量一直是全国最高的城市之一，甚至高于北京和上海，由此可见 XX 商业交易的繁华和活跃。 XX 商业地产日前的火爆，正是因为许多开发商对 XX 商业地产市场的前景看好。 2005 年的 XX 商业地产还处于培育期，随着 20 多个项目的启动建设， 2006年 XX商业地产将进入成熟期。 整体上看， XX 商业地产虽然起步比上海、北京、深圳等地产一线城市要晚，但发展速度飞快，在吸取了国内外商业地产的经验教训后，不少开 发企业在开发之初就注意到了主力店的入驻及经营管理权的把握等一系列商业地产运营中的关键性问题。 1、商业地产完成“三级跳” 与各地商业地产发展一样， XX 商业地产发展无疑也经过了几次飞跃，这几次飞跃被专家称为商业地产的“三级跳”。这种飞跃不仅取决于经济发展，也为人们的生活带来了便利。 上个世纪 80 年代的中后期， XX 商业形态出现了百货商场、商业街和批发市场，并马上取代了庙会、地摊等原始商业业态。最初的商业地产概念应该自五爱市场的建设开始，南塔鞋城随即问世。这是 XX 商业地产的“第一跳”。 从上个世纪 90 年代开始， 沃尔玛、家乐福带来的商业运作模式给 XX 的商业地产带来了无限发展的生计。 XX 商业地产完成了“第二跳”。 目前， XX 已经初步形成了浑南新区、五爱市场、中街、太原街等几大商圈。 XX 是“东北购物天堂”现代化零售商业框架正在逐步构建中，金廊工程项目、城市中央商务区建设以及原有商业区域也在不断的升级，尤其是地铁的修建，将进一步繁荣 XX 的商业。 XX 的商业地产也将借此完成了“第三跳”。 据 XX 市商业局统计， 2004 年全市新增 60 个 3000 万元以上的大型商业项目，完成商业固定资产投资 65 亿元，比上年增长 1 倍。 20 此外，政府也起 到了积极的推动作用。 7 月 30 日 8 月 1 日，以市委书记为团长的 XX市代表团，赴香港开展招商活动。代表团在港期间，洽谈推进了 30 个重点合资合作项目，有 11 个项目签约，各种类型投资上亿的商业地产项目将落户 XX。 2、专业市场激活商业地产 XX 是东北老工业基地的核心地区，各类型专业市场发展比较早，积累也比较深厚。据统计， XX 地区拥有各类专业市场 500 多个，年成交量数百亿元，在全国具备一定影响力的专业市场 30 多个，巨大的商品流、信息流和客商流的积聚和流动，不仅在推动商品生产流通，满足消费需求等方面发挥重要作用，更蕴 藏着巨大的商机。 目前 XX 市比较多见的专业市场，修建的时间都比较早，经过积累已经形成了浓郁的市场氛围，拥有一批固定客户群。近年来，随着商务贸易的不断发展，原有的市场建筑设施已经无法承载日益增多的客流及功能要求，专业市场建筑的升级改造成为主旋律。比如 XX 南湖五金工具市场，恒诚东北轮胎汽车用品批发市场等。 3、政策推动商业地产快速发展 2005 年，无疑是一个“房产政策”年， 2006 年上半年与房产相关的政策基本继承了 2005年的政策风暴。 “政策恐慌期”已经过去，市场在逐渐恢复。从出台的政策可以看出，“抑制”仍 是主调。政府方面的意图非常明显，抑制过高的房价，逐步调整房地产的市场供应结构，让更多的人买的起房子。 但是，在各种房地产政策的调控下，商业地产却成为政策的孤岛。每项政策出台没有把商业地产作为目标。商业地产更像一个独立的行业，稳步地、不温不火地发展。 在出台的给类政策的影响下 ，投资炒房显然不是十分安全。相比 商业地产的投资要相对稳定得多、保险得多，并且商业地产项目类型多，选择投资的机会也多。业内人士表示， XX的商业地产刚刚进入发展时期，在政策方面也不存在什么障碍，发展的前景十分看好。 4、商业地产空间分布趋向 合理化 2006 年 XX 地区新开业的商业楼盘主要集中在中街、太原街两大主力中心商贸区。与此同时，在金廊沿线、浑河两岸、北站金融商贸开发区、五里河商贸区、西塔商圈和南北大学城，以及新规划开发的大型居住区都将配套开发建设若干商业地产项目。如华锐新城楼盘内的家乐福皇姑店、汇宝国际楼盘中的长春卓展百货、城建东逸楼盘内的上海联华购物中心等。 5、商业地产功能趋向复合化 21 随着金廊工程、浑河两岸大开发、浑南新区、北站金融商贸开发区，以及五里河商贸区建设步伐的加快， XX 地区的房地产开发商逐渐将开发的重点转向以商业地产开发为 主的集居住、办公、娱乐为一体地复合型地产。 6、市场前景总体看好 在 2004 年新开工或者续建的商业地产项目大部分于 2005 年和 2006 年完工投入使用，商业地产地价较上海、北京等一线城市低，随着整个城市商业氛围的提高，产品具有较大的增值空间。总体上看，虽然新政调控对沈城楼市产生了不少的影响，但商业地产出租、出售前景依然被看好。 22 第二章 项目概述 一、板块分析 项目位置示意图 （一）工业中心、经济重心 铁西新区是东北老工业基地的核心。近年来，铁西新区综合实力明显增强，工业总产值、规模以上工业产 值、财政收入等几项主要指标增幅都超过 30。 铁西新区现有工业企业 1768 户，规模以上企业 550 户，集中了 XX市 66的工业产值，66的工业利税和 75的大中型企业，为新中国建立比较完整的工业体系、增强综合国力做出过重大贡献，堪称“中国制造业之都”。 作为制作业基地，工业门类齐全，配套能力强大。区内企业规模、资产规模、产品规模、技术水平及产业队伍等，目前在国内占有十分重要的地位。在我国有能力生产的 24 类 210种成套设备中，铁西占有 50的份额。铁西工业区制作业、加工业生产的 77 个产品中，有44 个在技术水平 和市场份额方面居我国首位。 （二）投资热土 铁西新区目前已有 41 个国家和地区的外商来区投资，已引进项目 1873 个，来区投资的大型跨国公司达 83 家，其中世界 500 强企业有 25 家，德国宝马汽车、可口可乐、普利司通轮胎、米其林等企业纷纷进驻新区，而且开发区新建的出口加工区也逐渐形成规模。辐射带功能力强。区内的各工业行业、企业已在国内建立了较为完善的市场营销网络体系，具备了 23 在区域内辐射东三省及环渤海、在区域外辐射全国、在国际上辐射东北亚的物流优势。 铁西新区硬环境建设，也堪称大手笔、大气魄、大投入。全区绿化率达到 34 ，空气清新宜人。街路宽敞笔直，环境优美。 城区功能完善。目前已经形成工业服务体系、生活服务体系、社会服务体系等三大服务体系。通过发展现代物流、仓储、运输等服务业，开发建设生产资料物流园、生活资料物流园以及科研服务项目和专业化市场，为工业发展提供全面服务；城市的服务功能全面提高。 东西快速干道和正在建设的地铁线横贯铁西新区，铁西新区距 XX 桃仙机场仅 20 分钟车程，是京沈、沈大、沈丹等高速公路和长大、沈山、沈吉、沈丹等数十条铁路的交汇地区。 （三 ） 城市新区、生活新城 随着 XX 市高速公路、