沈阳浑南房地产项目开发策划全案

业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 1 页 共 183 页 前 言 制造商的高明不在于他能生产什么 而是取决于他知道市场需要什么 开发商并不是雕塑家 他们的建筑不是用来欣赏的艺术品 所以市场决定着我们要去做什么 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 2 页 共 183 页 目 录 第一部分 沈阳宏观市场分析 一、社会经济环境分析 （一）沈阳 GDP 增长情况 （二）招商引资，对外合作 （三）人均收入及消费水平对比情况 （四）居民消费支出构成 （五） 沈阳市居民恩格尔系数对比分析 （六）居民人均储蓄存款余额 二、社会人口环境分析 三、沈阳市房地产市场总体分析 （一）土地市场情况分析 （二）房地产市场情况分析 四 、沈阳宏观市场环境对房地产影响分析 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 3 页 共 183 页 （一）国家宏观政策影响房地产发展 （二）国家限制别墅用地政策出台，导致沈阳 Townhouse 项目遍地开花 （三）棚户区拆迁及金廊工程，低价房热销，商业地产格局转变 （四）近年将推出限价土地及低价房，解决低收入者住房问题 （五）沈阳户籍制度的放宽 （六） 沈阳市城镇最低收入家庭住房保障 （七）沈阳市土地招商将吸引越来越多开发商，未来市场竞争加剧 五、沈阳市房地产 1-3 年的预测分析 （一）沈阳市房地产业态分析 （二） 大盘位置将进一步外移 （三）消费者趋于理性，对产品的性价比关 注较高 第二部分 浑南微观市场分析 一、浑南新区总体规划 （一）高新技术产业开发区 （二） 高档次中央商务区 （三） 高品质居住区 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 4 页 共 183 页 （四） 高等级大学城 （五） 浑河观光旅游带 （六）浑南新区发展目标 二、浑南新区经济发展状况简述 （一）主导产业紧抓不放 （二）核心竞争力不断提高 （三）企业与产业共存共荣 （四） 大招商、大项目支撑大产业 （五） 产业经济和城市功能协调发展 （六）基础设施建设是发展的基础 三、浑南新区房地产市场未来发展趋势 第三部分 项目及周边竞品分析 一、地块现有情况分析 （一）自身条件状况 （二）周边景观分析 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 5 页 共 183 页 （三）自然环境分析 （四）社会环境分析 （五）交通情况 （六）现有城市配套情况 二、项目周边竞品分析 （一 )浑南区域主要房地产项目情况 （二）主要竞品分析 （三）地块综合 SWOT 分析 第四部分 项目营销定位及推广策略 一、产品定位 二、目标客户定位 三、营销推广定位及策略 （一）营销理念定位 （二）营销推广策略 （三）销售策略 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 6 页 共 183 页 （四）销售节点实 施 及产品配合 （五）推广费用预算 四、关于本案风险预测与防范 （一）风险 （二）防范 五、物业前置营销策略 第五部分 物业服务及费用建议 第六 部分 投资估算与财务分析 第 七 部分 合同管理制度 第 八 部分 档案管理制度 第 九 部分 监理工程制度 第 十 部分 房地产开发项目开发流程 我们的合作伙件团队 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 7 页 共 183 页 第一部分 沈阳宏观市场分析 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 8 页 共 183 页 沈阳概况 沈阳市地处中国东北地区的南部，辽宁省的中部 ， 位于北纬 41 度 至 43 度 、 东经 122 度至 123 度之间，地处东北亚地区中心 ， 辽东半岛腹地，与日本、韩国、朝鲜、蒙古、俄罗斯等国家的主要城市同在等距离辐射线上 ， 具有突出的国际地缘优势。 沈阳地区以平原为主，地势平坦，山地丘陵集中在东南部。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由 东北向西南缓缓倾斜。东西长 115公里，南北长 205 公里，沈阳市国土总面积为 12980 平方公里，其中城区面积 261 平方公里。平均海拔 50 米左右。境内有辽河、浑河、北沙河、新开河、南运河等河流。城区面积 3495 平方公里，森林面积 20 万 公顷，森林覆盖率为 25.6%， 人均绿地 4.36 平方米 。 沈阳地区属于温带半湿润大陆性气候，受季风影响较大，四季分明，全年平均气温为 8.1 左右，年降雨约 721.9 毫米。 总人口720 万，其中市区 488 万。 沈阳 是我国重要的工业基地之一，具有雄厚的物质基础和经济基础，城市规模居全国第 四位，在全国经济发展中具有重要的地位。作为东北的中心城市，是全省的贸易、经济信息和科技文化的中心，同时 与周围的鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市构成了辽宁中部城市群和经济聚集区， 成为东北地区的交通枢纽和政治、经济、文化中心。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 9 页 共 183 页 一、社会经济环境分析 （一）沈阳 GDP 增长情况 1119.11236.5140016030200400600800100012001400160018002000年 2001年 2002年 2003年沈阳市 2003 年实现 GDP1603 亿元，同比增长 14.2。沈阳市 GDP 已连续三年实现两位数增长，这与住宅需求呈正比例关系。从房地产市场上来看，这几年也正是沈阳房 地产市场快速发展的几年，而房地产快速发展又反过来促进沈阳 GDP 的增长，两者相辅相成、共同发展。应该注意到沈阳的 GDP 目前的基数较小，按照世界银行的分析来推断： 人均 GDP 在 1 万美元以下，房地产业处于快速增长期。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 10 页 共 183 页 （二）招商引资，对外合作（单位：亿元） 2623034025806478116177243531292601002003004005006007000510152025303540固定资产投资 262 303 402 580房地产投资 64 78 116 177比例 % 24 26 29 31 352000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 6 月2003 年作为沈阳的“项目年”，市政府加大了对外招商引资的力度，固定资产投资同比增长 44.1%。浑南新区的建设与汽车城规划是招商引资的重要组成部分，更多的外地公司、国外企业和人员进入，对沈阳的房地产 发展， 尤其是高档住宅、公寓及写字间市场发展起到了重要的促进作用。 从房地产投资占固定资产投资比例的变化情况来看，沈阳的房地产投资显示出强劲的增长势头，今年上半年房地产占固定资产投资比例巨增，说明房地产行业作为目前国民经济的主要支柱产业，对经济的拉动作用越来越重要。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 11 页 共 183 页 （三）人均收入及消费水平对比情况（单位：元） 从上图可以清楚看出进入 21 世纪后，沈阳人民的人均收入呈现递增的增长趋势，从另一个侧面说明了沈阳经济的繁荣与稳定，而人均的消费性支出的增长则落后于收入的增长，其中的差额 初步扩大预示着沈阳市民可支配收入的增加，这为沈阳房地产市场降低房价收入比，行业持续繁荣奠定了基础。 585063867050800051035515607466740200040006000800010000人均可支配收入 5850 6386 7050 8000人均消费性支出 5103 5515 6074 66742000年 2001年 2002年 2003年业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 12 页 共 183 页 （四）居民消费支出构成 1 9 9 6 -2 0 0 4 沈阳人均消费支出对比1 9 2 3 . 1 1 9 5 5 . 4 1 9 1 8 . 92000 1 9 8 0 . 0 42 1 3 8 . 8 52 2 6 5 . 7 81 3 7 5 . 1 15 8 2 . 7 6 1 3 . 6 6 0 1 . 6633 6 6 0 . 9 11 0 8 6 . 71 3 4 1 . 91 7 4 6 . 9 17022 8 3 4 . 22 4 5 1 . 74 3 1 . 4 56 9 8 . 8 86 6 9 . 4 47 4 7 . 41 3 9 2 . 1 12 6 0 3 . 1 42 3 1 3 . 6 62 1 1 2 . 2 62 6 5 . 83 0 6 . 63 7 2 . 2317 3 4 9 . 6 93 9 3 . 1 55 0 6 . 63 0 3 . 8 5657050010001500200025003000食品支出 1 9 2 3 . 1 1 9 5 5 . 4 1 9 1 8 . 9 2000 1 9 8 0 . 0 4 2 1 3 8 . 8 5 2 2 6 5 . 7 8 2 4 5 1 . 7 1 3 7 5 . 1 1衣着支出 5 8 2 . 7 6 1 3 . 6 6 0 1 . 6 633 6 6 0 . 9 1 6 6 9 . 4 4 6 9 8 . 8 8 7 4 7 . 4 4 3 1 . 4 5其它支出 1 0 8 6 . 7 1 3 4 1 . 9 1 7 4 6 . 9 1702 2 1 1 2 . 2 6 2 3 1 3 . 6 6 2 6 0 3 . 1 4 2 8 3 4 . 2 1 3 9 2 . 1 1住房支出 2 6 5 . 8 3 0 6 . 6 3 7 2 . 2 317 3 4 9 . 6 9 3 9 3 . 1 5 5 0 6 . 6 657 3 0 3 . 8 51996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 6 月从 2002 年开始，住房消费支出出现明显的提高， 2003 年沈阳人均住房消费达到了 657 元，比 1996 年增长了 1.5 倍。 2003 的住房消费支出与全部支出的比为 9.8%，这与世界银行统计的，小康型社会住房人均消费占总消费 19%的比例相比有较大的差距，沈阳的房地产行业还有着一定的发展空间。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 13 页 共 183 页 （五）沈阳市居民恩格尔系数对比分析 从图中可以看出，沈阳市近些年的居民恩格尔系数虽有涨幅波动但总体为下降趋势，虽今年上半年上浮较高，但食品支出历年均为上半年明显多于下半年，所以相信今年年底恩格尔系数同比去年仍为下降趋势。恩格尔系数的下降说明沈阳市人民的生活质量越来越高，对产品品质的要求及心理、情感需求越来越多，有越来越多的资金来满足其对生活的追求，改善居住条件也越来越成为人们要考虑的事情。 5046414339 3937 36390102030405060恩格尔系数% 50 46 41 43 39 39 37 36 391996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2 0 0 4 年6 月业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 14 页 共 183 页 （六）居民人均储蓄存款余额 1 9 9 6 -2 0 0 3 沈阳人均储蓄对比8681102271199413317139851535017619206500500010000150002000025000人均储蓄（元） 8681 10227 11994 13317 13985 15350 17619 206501996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年2003 年沈阳市人均储蓄为 20650 元，比 2002 年大幅上涨了 17%，沈阳蕴含着巨大的消费潜力。不过，应该意识到的问题是，沈阳市的人均收入以及储蓄水平成明显的金字塔型，占人口比重较大的中低收入人群的消费能力和储蓄能力都比较低，整个社会的收入水平增长情况极不平衡。中高端消费人群手中有大量空置资金，这对房地产开发有着一定的有利影响。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 15 页 共 183 页 二、社会人口环境分析 通过 2000 年第五次人口普查可以看出沈阳共有 720 万人，占整个辽宁省 4238 万人 的 17%左右，按照现在中国人口年增长率 0.69%计算，在 2003 年底沈阳的人口数量应该在 740 万人左右。 沈阳居民年龄构成 ( 万人）18%74%8%0 1 4 岁 1 5 6 4 岁 65 岁以上377363355360365370375380万人万人 377 363男性 女性业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 16 页 共 183 页 沈阳居民家庭构成 沈阳 共有家庭户 220 万户，家庭户人口为 700 万人，占总人口的 95%，平均家庭户规模为 3.18 人，比 1990 年的 3.59 人减少了 0.41人。 可以看出沈阳市居民的家庭基本上以 3 口 4 口之家为主要的组成部分，并且家庭人口数量有下滑的趋势，说明计划生育的效果正逐渐的显示出来。未来 3 口之家将成为未来城市家庭结构的主要部分，因此对房屋面积的需求会有回落的趋势。 050100150200250300沈阳居民受教育程度比例图万人万人 45.64 97.51 296.1 219.87 3.15 37.73大专以上 高中及中专 初中 小学 扫盲班 文盲业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 17 页 共 183 页 三、沈阳市房地产市场总体分析 （一）土地市场情况分析 土地市场呈现特点： 1、 2004 年以来沈阳土地出让，呈现出由“毛地”向“净地”转化、由一环、二环之间，向二环以外的大东、东陵、于洪、铁西等延伸的趋势，住宅郊区化、大众化得到鲜明的体现。 2、 2003 年的土地交易量仍然大幅度高出上年同期水平，土地交易市场的活跃将引起房地产新一轮的开发热潮。这导致一些大开发商手里有大量土地储备，未来市场的竞争将会很强。 3、 2004 年上半 年分 3 期推出开发用地 52 宗，规划用地面积 188.17 公顷。截至 6 月 30 日，成交面积为 116.58 公顷 ，政府明显控制土地供应量，但随着明年土地价格将上涨， 可以预计下半年各大 开发商会开始土地收购行动 。6824804006761170200400600800各年土地出让数图表出让土地面积（万平）出让土地面积（万平） 682 480 400 676 1172000年 2001年 2002年 2003年 2004年上半年业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 18 页 共 183 页 （二）房地产市场情况分析 1、房地产投资完成额 沈阳市房地产投资完成额增长幅度较大，尤其是在 2001 年之后，房地产的投资更是进入了一个飞速发展的阶段。 2003 年沈阳市的房地产投资完成额达到了 177.3 亿元，增长了 52.8%。由于今年国家在上半年进行了宏观调控，重点控制房地产开发过度的情况，预计今年的房地产投资总额将会有所减少，增长速度会有所降低。 房地产投资完成额356370517597116083264039578101817732832 3 . 84 5 . 22 3 . 7224 8 . 65 2 . 802000004000006000008000001000000120000014000001600000180000020000000102030405060房地产投资完成总额（万元） 356370 517597 640395 781018 1160832 1773283增长率 % 2 3 . 8 4 5 . 2 2 3 . 7 22 4 8 . 6 5 2 . 81998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 19 页 共 183 页 2、 房地产施工量、竣工量、销售量、空置量（单位：万平）（参考沈阳市房地产信息中心数据） 从图 中可以看出，沈阳的房地产开工量呈现出上涨势头，增长速度较快， 2003 年，沈阳市的房地产施工量达到了 1728 万平方米，增长了 39.6%，今后几年沈阳仍会有大量的房地产项目投入市场。从 2003 的统计数据可以看出，竣工量的增幅已经开始高于销售量的增幅，沈阳的房地产行业出现了供大于求的局面。这也说明在沈阳的房地产行业也同全国的其他城市一样，出现了明显的过热现象，在国家对房地产进行宏观调控之后，我们预计这种供大于求的想象将会有所改善，但如此大的开工量，加之沈阳的一些烂尾项目经过重新定位改造，预计市场的投放面积会更多， 在短期内空置量很难出现明显地减少。 0500100015002000开工量 740.7 648.4 610.7 719.9 828.4 888.9 1238 1738竣工量 186.1 226.2 238.7 326.1 349.5 348.8 363.6 585.9销售量 76.6 98.3 120.5 149.1 210.5 195.2 206.1 324.8空置量 109.5 127.9 118.2 177 139 153.6 157.5 261.11996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 20 页 共 183 页 3、房地产新开工面积与住宅开工面积对比 4 7 1 . 24 4 6 . 35 2 6 . 47 1 6 . 83 9 6 . 43 8 2 . 0 74 4 9 . 85 8 0 . 28 4 . 1 3 %8 5 . 6 1 %8 5 . 4 5 %8 1 . 5 3 %01002003004005006007008007 9 . 0 0 %8 0 . 0 0 %8 1 . 0 0 %8 2 . 0 0 %8 3 . 0 0 %8 4 . 0 0 %8 5 . 0 0 %8 6 . 0 0 %开工面积 4 7 1 . 2 4 4 6 . 3 5 2 6 . 4 7 1 6 . 8住宅开工面积 3 9 6 . 4 3 8 2 . 0 7 4 4 9 . 8 5 8 0 . 2住宅所占百分比 8 4 . 1 3 % 8 5 . 6 1 % 8 5 . 4 5 % 8 1 . 5 3 %2000 年 2001 年 2002 年 2003 年由上表可以看出，至 2001 年以后，房地产住宅开发量所占比例明显下降，说明商业项目开发量在不断增加，其原因主要有三点： 1、金廊工程的启动：金廊工程的产品形态多数为复合型地产，以商业项目为主，且开发量较大。 2、郊区大盘时代的到来：郊区大盘由于其社会配套不完善，所以需要大量商业配套来完成对自身项目的支持。 3、商圈的重建：以太原街为首，沈阳几大老商圈有大面积的重建及改造工程，同 时像女人街等大型商业项目进驻沈阳，也成为沈阳商业地产供应量增加的主要原因。 沈阳土地市场的成熟和沈阳商业地产的逐步繁荣，商业地产在房地产开发的比重逐步加大，将改变住宅市场一支独秀的局面。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 21 页 共 183 页 4、住宅竣工量与销售量 沈阳的住宅竣工面积在 2003 年出现了迅速增长，这与每年开工量的迅猛增加有着必然的联系，这也反映出沈阳房地产发展出现了过快过热的势头。 从住宅的销售量上来看， 2003 年沈阳市的住宅销售量也增长较快，但明显落后于竣工量的增长，住宅的空置面积增大了 202.7 万平方米。从 沈阳市目前的住宅消费能力看，只有在住宅的开工量呈现缓慢增长的情况下，这么大的空置面积才能在 2-3 年内消化完毕。而事实上，沈阳市每年的开工量都十分巨大，市场面临着严重的过剩危机，虽房产价格每年仍在上升，但房地产开发利润却在下降，利润空间的降低会使市场进行重新分割，所以开发商的品牌、经济实力及产品品质会成为企业持续发展的必然条件。 143.359.919081.5191.799.1260.2119.7289.8184302.4167.8314184.1494.3291.60100200300400500住宅竣工量 143.3 190 191.7 260.2 289.8 302.4 314 494.3增量销售量 59.9 81.5 99.1 119.7 184 167.8 184.1 291.61996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 22 页 共 183 页 5、住宅销售额与销售单价 2 0 6 2 . 71 6 0 5 . 92 3 1 1 . 824372790299429082 9 1 5 . 9151 7 . 62 9 . 24 1 . 66 6 . 56 3 . 66 6 . 49 4 . 705001000150020002500300035000102030405060708090100销售单价 ( 元） 2 0 6 2 . 7 1 6 0 5 . 9 2 3 1 1 . 8 2437 2790 2994 2908 2 9 1 5 . 9销售额（亿元） 15 1 7 . 6 2 9 . 2 4 1 . 6 6 6 . 5 6 3 . 6 6 6 . 4 9 4 . 71996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年1997 年至 2000 年，由于住房改革进入最后的实行阶段，销售额出现逐年递增走势。 2003 年 沈阳又成为了东北地区的投资热点地区，外地来沈购房的人士增多，加之商业地产极其火爆，促使 2003 年沈阳的房地产销售额大幅上升。而反观销售单价在 2001 年达到了峰值，之后出现了逐年递减的走势，这与近两年郊区及城郊中低价位大盘供应量上升及房地产整体供大于求有着重要联系。销售额与单价的反向增长说明沈阳房产市场的销售量在迅速增大，而且消费者与开发商都更加的理性，房地产价格在回归，价值与价格在趋于统一。业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 23 页 共 183 页 6、商品房市场竣工面积和预销售面积对比（参考交易中心合同备案数） 2003 年，我 市新开工面积 716.8 万平方米，比上年同期增长 36.2%，是进入 21 世纪四年来增长幅度最大的一次，反映出开发商对沈阳的房地产市场信心十足，沈阳的房地产发展驶进了“快车道”。 2004 年为“项目年”招商引资项目开始动工，虽数字还未统计出来但可以预计今年的房地产供应量还将有大幅度的提升。 3 4 9 . 5 3 4 8 . 83 6 3 . 65 8 5 . 92 2 6 . 2 2 1 6 . 2 2 3 0 . 35 1 8 . 26 4 . 7 0 %6 2 . 1 0 %6 3 . 3 0 %8 8 . 5 0 %01002003004005006007002000年 2001年 2002年 2003年50%55%60%65%70%75%80%85%90%95%100%竣工面积 预销售面积 当年消化比率业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 24 页 共 183 页 7、沈阳房地产空置情况分析 （ 1）从价格方面分析（单位：元 /） 目前空置商品房主要集中在高档价位，其中 4001-5000 元 /区间的空置问题尤为突出。总体 而言，近期沈阳市商品住房消费需求的主流仍是 2001-3000 元 /价格适中的中档住宅，其空置率较高是因为大盘供应量较大所致。 3001-4000 元的中高档住宅在供应与消化量的比值较为均衡。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 25 页 共 183 页 （ 2）从面积分析 目前空置商品住房主要是建筑面积在 121 平方米以上的，其占据空置商品住宅的比例为 84%，而户型面积为 61-120 平方米的商品住房空置率同比去年呈下降趋势，逐渐成为市场开发的主流。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 26 页 共 183 页 8、沈阳 2004 年 1 至 6 月份商品房销售分析 （ 1）从价格方面分析（单位：元 /） 1 - 6 月份商品房销售套数表（单价类）8%18%57%11%4% 2%2000元以下20012500元25013500元35014500元45015500元5500元以上价格类别 (每平方米 ) 套数 所占比例 (%) 与上年相比 (%) 2000 元以下 2368 8.3 68.2 2001 2500 元 5279 18.4 140 2501 3500 元 16095 56.2 276.7 3501 4500 元 3192 11.2 184.2 4501 5500 元 1116 3.9 116.7 5500 元以上 583 2 115 总计 28633 100 176.2 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 27 页 共 183 页 （ 2）从面积方面分析 类别套内面积 销预售套数 所占 比例（ %） 80 平方米以下 4745 16.5 80 100 平方米 6118 21.4 100 130 平方米 9870 34.5 130 160 平方米 5324 18.6 160 200 平方米 2030 7.1 200 平方米以上 546 1.9 1-6月份商品房销售套数表（面积类）17%21%34%19%7% 2%80平方米以下 80100平方米 100130平方米 130160平方米 160200平方米 200平方米以上 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 28 页 共 183 页 9、人均住宅居住面积 随着近几年居民收入水平的不断提高以及房地产行业的蓬勃发展，沈阳市居民的居住条件有了较大的改善。从 1996 年以来的统计数字看，沈阳市人均住宅面积呈现持续平稳上涨的走势， 1996 年至 2000 年人均住宅 面积每年递增 0.6 平方米，而在 2000 年之后，每年的递增面积则达到了 1 平方米左右， 2003 年沈阳市人均住宅面积达到了 20.1 平方米。预计在今后五年内，沈阳市居民的人均住宅面积仍会维持这种走势，房地产行业仍会维持高速发展。 注：以上数据参考沈阳市房地产信息中心、沈阳市房地产交易中心、沈阳市统计年鉴、沈阳市统计局、沈阳市政府工作报告。 0510152025人均住宅面积(平米） 14.99 15.59 16.16 16.92 17.4 18.3 19.1 20.11996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年 2003年业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 29 页 共 183 页 四、沈阳宏观市场环境对房地产影响分析 城市的政治法律环境是指导房地产业发展的主要因素，政治法律环境好，将会促进房地产业的整体发展，反之则会对房地产市场的发展起到制约作用。 （一）国家宏观政策影响房地产发展 为了预防房地产业产生泡沫，国家从土地和开发商资金渠道等方面出台了多项重大政策，预示着国家已经开始在房地产业内进行资源优化和企业整合。这些国家发布的政策对沈阳房地产的未来发展意义重大。 资金问题调整，在沈开发商面临“洗牌”。在目前的中国房地产业，至少有三分之二的企业靠银行贷款过日子。央行 121 文件的出台，主要内容是在房地产业的开发资金上进行宏观调控。今年 4 月份，国务院又决定提高房地产开发固定资产投资项目资本金比例，房地产开发的资本金比例 (不含经济适用房项目 )均由 20%及以上 提高到 35%及以上。使得一半以上的企业面临出局的危险，开发商在资金供给上必须开发新的渠道，使融资渠道多元化。大的开发商在这方面比较占有优势，可以依靠房地产信托和基金甚至企业上市等途径融资，而对于中小开发商在这方面则处于劣势，没有融资渠道就只能接受出局的命运。 在房地产业的土地供给上，清理整顿开发用地、规范土地流转方式、收紧土地供应袋口，这些调控政策给开发商带来的影响是十分现实和深远的。开发商拿不到地，要盖楼只能是空中楼阁，中小开发商在融资渠道上已经注定走不了先手，想在拿地上打劫，恐怕也不是容易的事。 从 上面可以看出，国家对房地产业的调整采取土地和资金双管齐下的策略，因此未来的 3 年内，是对在沈阳的开发商的一次考验，淘汰资金实力差的中小开发商，沈阳市房地产大的品牌开发商将重新划分开发份额，沈阳房地产市场将更加规范。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 30 页 共 183 页 （二）国家限制别墅用地政策出台，导致沈阳 Townhouse 项目遍地开花 国家 2003 年 4 月限制别墅用地政策出台，主要目的是节约土地资源，限制高档别墅的开发。促进了沈阳同期在售的单体别墅的消化的同时，开发商纷纷利用政策的“空子”，大量开发联体、双拼的 Townhouse， 假日 伊丽雅特湾、比华利 庄园 、奥林匹克花园、莱茵南郡、香格蔚蓝等项目以超大的规模和景观资源等优势使 Townhouse 这类低密度住宅项目脱颖而出，产品定位从面积和价格 趋向经济型的别墅深受沈阳购房者的欢迎。 （三）棚户区拆迁及金廊工程，低价房热销，商业地产格局转变 2003 年 5 月，沈阳市决定在 2003、 2004 连续两年对沈阳市内的连片旧平房区进行改造。 全年 沈阳市拆迁近 4000 户，已涉及到的拆迁人数达 15.6 万人。大规模的城市拆迁就像一个强有力的市场助推器，连同 2003 年 7 月份金廊工程的启动，和即将 实施的拆迁货币补偿办法一起，将潜在的市场 需求变成现实需求，提高了沈阳房地产市场特别是中低档商品房的市场消化能力。金廊充满诱惑的远景规划让青年大街沿线的可开发土地成了沈阳炙手可热的地块，已经开始在沈阳大行其道的商业地产也将随着金廊工程的进展更显活跃。金廊工程将聚敛更多的开发商投入到沈阳商业地产的市场竞争中来，使本就充满变数的商业地产格局发生更大更深刻的变化 。 （四）近年将推出限价土地及低价房，解决低收入者住房问题 近年 沈阳市政府拟于先期启动建设面向中低收入家庭销售的低价房 40 万平方米，并将继续建设适当数量的廉租房。同时将大力推动售房款转化为住房 补贴资金，加快推动住房货币化补贴步伐 ，这些住宅的销售对象都经过严格的条件限制，不会对郊区开发的楼盘销售造成冲击。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 31 页 共 183 页 沈阳市低价房选地规划 方案 大韩屯 高官台 榆树屯 方家栏 长白 张士 合计 居住用地面积 (公顷 ) 28.5 16.0 13.3 21.3 14.1 10.0 103 规划住宅面积 (万 ) 37.1 22.4 17.3 29.8 19.0 13.0 140 可提供住宅 (套 ) 6700 3700 2900 4900 3140 2200 23000 （五）沈阳户籍制度的放宽 沈阳市曾于 2003 年 1 月和 8 月先后两次放宽沈阳的户籍政策： 在沈阳城市规划区国有土地范围内购买商品房、存量房（二手房）居住房屋，取得房屋所有权；外地居民来沈投资兴办企业，在沈阳购买总价款 20 万以上或面积在 50 平方米以上的商业网点、门市房等非居住房，均准许本人、配偶、未婚待业子女及共同居住的父母办理落户手续。对外埠来沈人员购买住房的面积和款额均不作限制，尤其是允许购买二手房也可办理落户，将学历、投靠政策、人口指标等户口迁移的限制进一步打破， 加快人员在城市间的流动，极大的促进 外埠 人员在沈置业积极性，保证沈阳的商品房、二手房市 场的共同繁荣。 （六） 沈阳市城镇最低收入家庭住房保障 2004 年 5 月 1 日起，沈阳市房产局实施城镇最低收入家庭住房保障措施，主要有三种方法包括发放租赁住房补贴，实物配租和租金核减。其中以发放租赁住房补贴为主，后两者为辅。 补贴对象 ： 市内七区城镇常住户中最低收入家庭 。 补贴方式 ： 政府对符合条件的申请对象 ， 按市场平均租金水平与廉租住房租金标准的差额发放住房补贴，由其到市场上租赁房屋。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 32 页 共 183 页 补贴要求 ： 市内七区城镇常住户中人均住房使用面积 7 平方米以下的最低收入家庭人均使用面积达到 8 平方米。此外，在实物配租方面，沈阳市 按照建购为主的原则，在市内七区建设或购买 15000 平方米、 300 套左右的住房，作为实物配租住房房源。 与 过去实行的城镇最低收入家庭住房保障制度 比较 ， 过去 主要实行实物配租方式，是由政府对符合条件的申请对象按廉租住房租金标准直接提供廉租住房。主要对象为单身、伤残或病患等低保家庭。 是 在政府出资新建的基础上，腾退的旧公有住房、政府出资收购的住房以及其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房，都可以作为解决廉租周转住房的房源。 这种 方式存在资金投入大、建设周期长、受益范围小、资源配置不尽合理等问题， 而此次的政策调整无疑解决了 这些问题。有效地调整了沈阳市的住房结构，为低保户、低收入户、无房户筑起了一道住房“保障线”。 （七）沈阳市土地招商将吸引越来越多开发商，未来市场竞争加剧 沈阳市政府要实现“东北振兴、沈阳先行”的目标，必须走对外招商的路子，依靠外力来加速沈阳的发展。目前沈阳主要采取的是利用土地招商的方式。且对开发商规模、品牌等都有一定的要求。而招商是一个双向选择的过程，众多知名的开发商入沈也说明他们看好沈阳房地产未来的发展前景，这是其一。而多数外地开发商以高姿态入沈开发，则是他们认定沈阳房地产业相对比较落后，开发企业实力不 强，进入后可以迅速抢占市场份额，这是其二。目前沈阳外来开发商已经形成规模，这些开发商先进的开发理念在丰富沈阳房地产同时对项目的规划存在严重的同质化，未来的市场竞争将异常激烈。 业乔 浑南项目策划全案 诚信 /专业 /务实 第 33 页 共 183 页 五、沈阳市房地产 1-3 年的预测分析 （一）沈阳市房地产业态分析 1、住宅市场 大众化趋势将延续 实施政府补贴低价房的政策 由于有政府的补贴，沈阳的低端房地产市场开发并没有形成规模，沈阳市现已安排开工建设 40 万平方米的政府补贴低价房，并拟增加安排 20 万平方米作为后备。这样就可以大约解决 1.2 万户低收入家庭居民住房 ,既解决了这部 分中低收入困难住户的居住问题 ,又能减轻市场对存量住房求大于供的压力 ,同时又对增量住房房价上涨过快起到一定的抑制作用。 控制城市拆迁总量 为了缓解