【商业地产】重庆旭辉集团两路项目项目可行性研究报告-32DOC

1 旭辉 集团重庆两路项目 项目可行性研究报告 编 制 单 位 ： 旭辉集团股份有限公司 编 制 时 间： 2007 年 11 月 2 第一部分 总论 一、项目名称 重庆两路项目 二、开发单位 旭辉集团股份有限公司 三、报告编制单位 旭辉集团股份有限公司 四、地块位置及环境 地块位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻；距宝圣湖不到 500 米的距离。 回兴拥有丰富的自然景观和生态资源； 6 个天然湖泊、 1 个生态植物园、 1个花卉基地分 布其间，区内没有并且不允许任何具有污染性的工矿企业。宜人的气候、良好的生态，但位于立交转盘处，受噪音灰尘影响较大。 五、报告编制依据 （一） 重庆 市 两路 区 地块挂牌文件 （二）重庆 市 两路 区 地块控制性详规 （三）重庆 市国有土地使用权出让合同 六、主要经济技术指标 项目总用地面积：约 305 亩 项目总建筑面积：地上建筑面积约 46.3 万 项目地块容积率： 2.5 地块性质：商住用地 3 主要经济技术指标一览表 序号 项目 数量 单位 备注 1 规划用地面积 203067 m2 2 总建筑面积 522300 m2 2.1 地上建筑面积 462300 m2 2.1.1 可售面积 412300 m2 按具体物业形态划分，如住宅、商铺等 2.1.1.1 其中： 多层住宅 110000 m2 2.1.1.2 高层住宅 260000 m2 2.1.1.3 小户型 公寓 22300 2.1.1.4 商铺 20000 2.1.2 不可售面积 50000 m2 2.2 地下建筑面积 60000 m2 2.2.1 独立地下车库 54000 m2 2.2.2 地下室 6000 m2 不可售 3 容积率 2.28 m2 4 建筑密度 40 5 绿化率 30 6 机动车位 1237 个 7 预计竣工日期 2010 年 4 月 30 日 8 预计交房日期 2010 年 6 月 20 日 4 第二部分 市场分析与产品定位 一、市场分析 （一）重庆市 经济 发展 概况 1、重庆市都市经济圈 经济发展状况 图：重庆市都市区近年来国民经济发展状况 （单位：亿元） （数据来源： 2001 2007 年 重庆 统计年鉴） 2000 年以来，重庆 市 都市区 GDP 逐年增加， 年 平均增幅约 15%。 2006 年整体经济增速高于近年平均水平 （注： 05 年统计口径出现变化，增幅出现异常波动，资料来源： 2001-2007 年重庆统计年鉴）。 重庆 市 经济发展稳定快速，城市综合实力提升 明显，经济形势的长期利好发展将为城市房地产业的持续、健康发展奠定良好基础 。 图：宏观经济增长与房地产 业 发展的关系 根据国 际通用衡量标准判断重庆市房地产业发展阶段（见上图），目前重庆市的地区国民生产总值年实际增幅高达 15%，房地产业作为城市经济的支柱型小于 4% 4-5% 5-8% 大于 8% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 房地产 GDP 增幅 020040060080010001200140016000%5%10%15%20%25%30%35%G D P 总值( 亿元) 580.6 655.6 740.2 853 1005.7 1294.73 1514.73名义增长率 - 12.9% 12.90% 15.20% 17.90% 28.70% 16.99%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 5 产业之一处于高速发展的阶段，具有较高的投资潜力。 2、重庆 目前消费者状况 图：重庆市历年城镇居民人均可支配收入 （单位：元， %） 0 . 02 0 0 0 . 04 0 0 0 . 06 0 0 0 . 08 0 0 0 . 01 0 0 0 0 . 01 2 0 0 0 . 01 4 0 0 0 . 00 . 02 . 04 . 06 . 08 . 01 0 . 01 2 . 01 4 . 01 6 . 0人均可支配收入（元） 6 2 7 6 . 0 6 7 2 1 . 1 7 2 3 8 . 1 8 0 9 3 . 7 9221 10244 11570增長率（ % ） 6 . 4 7 . 1 7 . 7 1 1 . 8 1 3 . 9 1 1 . 1 1 2 . 9 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006（数据 来源 ： 2001 2007 年 重庆 统计年鉴 ） 从上表可以看出，由于重庆 市 发展起步相对较晚，收入水平基数相对较低，但进入 2003年以来重庆市城镇居民人均可支配收入持续保持两位数的高速增长，增长势头和 发展潜力较为突出，有利于城市房地产业的长远持续发展。 （资料来源： 2001-2007年重庆统计年鉴） （二） 渝北区 经济 、规划及发展趋势分析 本项目地处重庆市 渝北区 ，故以下对区域经济运行情况、发展规划及经济发展趋势作相应的分析。 1、 渝北区 经济发展状况及经济地位 6 图： 重庆 各区近年来 GDP 对比分析表 （单位：亿元） 0 200 400 600 800 1000 1200 1400渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区北碚区渝北区巴南区2006年 243.23 77.25 151.42 193.05 315.23 129.8 91.8 183.1 116.322005年 202.6 70.2 115.8 163.2 228.2 115.3 80.2 145.5 100.92004年 176.2 57.2 94.9 138.6 185.5 94.8 81 95.1 82.42003年 153.4 50.5 86.1 117.1 155.6 81.2 70.8 67.8 70.62002年 137.8 46.6 68.8 103.2 135.5 68.8 63 56.6 602001年 124.6 43.2 56.3 92 118.9 61.5 57.6 48.6 52.82000年 110.7 38.9 50.5 83.7 96.7 56.5 52.8 42.9 48渝中区大渡口区江北区沙坪坝区九龙坡区南岸区 北碚区 渝北区 巴南区（数据 来源 ： 2001-2007 年 重庆 统计年鉴 ） 2000 年以来， 各区 GDP 均有较大幅度增长， 其中渝北区、九龙坡区及江北区三区的增长幅度位列前三位，分别达 327%、 226%和 200%，这也表明近年来在重庆市城市发展整体向北的大趋势下，渝北区经济取得了非常迅猛的发展。 （资料来源： 2001-2007 年重庆统计年鉴） 渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位， 其 2006 年 GDP占到重庆市都市区的 12%（资料来源： 2001-2007 年重庆统计年鉴）。 重庆市整体向北的大趋势刺激区域经济快速发展，这将为本项目创造广阔的发展空间 。 2、区域发展规划 重庆 市 总体 规划 发展目 标 根据重庆市 2004-2020 年都市区城市总体规划， 重庆市城市发展目标：一个世界知名、富有山城江城特色和历史文化传统，具有吸引力和竞 7 争力，适宜创业发展和生活居住的活力之都、魅力之城。 城市发展性质：国家级历史文化名城，西南地区和长江上游重要的中心城市。 重庆市产业结构规划 调整转型第一产业，巩固壮大第二产业，优化提升第三产业。 重庆市为中国知名的“重工业基 地”之一，传统产业主要为钢铁、机械、摩托车制造等人力密集型产业 。从未来产业结构规划来看，城市产业将逐步朝技术密集型产业转移，其中尤其是高新技术产业面临良好的发展机遇。 城市整体产业技术水准的提升将会改善城市经济增长的质量，基层从业人员整体素质和水平都将会逐步提升，为重庆未来房地产业的发展培育大量的中高收入消费者，对于城市房地产业的发展具有积极的促进作用。 重庆市旧城改造和新区拓展 据不完全统计， 20052010 年重庆市主城区拆迁面积将达到 400 多万平方米，预计拆迁户将达到 10 万户以上 （资料来源：重庆搜房网） , 按照户均住房需求面积 80 平方米估算，将会直接为重庆房地产市场带来约800 万平方米的消费需求。 将要 新建西永和茶园两个城市副中心 ，按照 城市新区和 组团建设 的要求，这两个新区的建设 必须 至少要 达到人口 30 万以上 的规模 。 （资料来源：重庆市 2004-2020 年都市区城市总体规划） 城市发展方向：除向南受地形及行政边界限制外， 重庆向北跨越中梁山，向西跨越铜锣山以及向东都有很大的发展空间。 由于重庆市城市建设起步较晚，未来几年内旧城改造仍将大量存在，一方面，旧城改造有利于城市人居环境的改善和城市竞争力的提升，同时旧城改造也将直接为重庆市房地产业带来庞大的消费群体，直接促进重庆住宅市场的消费升级。 渝北区区域地位 重庆渝北区为重庆市传统的主城六区之一，渝北区在 区位交通上具有较为明显的优势。由于区域内部地势平坦 并且作为 近年 来的 新建区域，各种市政道路设施及区域环境面貌 都非常 好， 重庆市江北国际机场、 8 重庆市龙头寺火车站等重要的市政设施均位于区域内部，其中本项目还紧邻重庆市江北国际机场。 随着重庆市整体产业和城市格局的向北拓展，渝北区经济和城市发展面临良好的发展机遇。 目前渝北区内部下辖 北部新区（国家级经济技术开发区）、重庆市现代农业园区、两路工业园区、空港工业园区等众多特色园区， 近年来区域整体经济快速发展，已经成为重庆市经济强区之一。 3、 区域经济发展趋势分析 渝北区经济 发展趋势 根据渝北区政府“十一五”发展规划 ， “十一五 ”时期，渝北区将把握重庆主城向北拓展的历史性机遇，进一步完善城区发展总体规划，精心打造龙溪 北部新区 两路这条城市主轴线，高起点规划、高标准开发。 同时，从政府规划发展预期来看，两路片区将与 龙溪片区、北部新区一道成为区域内的主要发展区域，其为两路片区“最佳环境宜居区”的整体定位将有利于区域内的住宅开发和区域市场整体影响力的进一步提升。 就宏观经济角度而言，在未来几年重庆市经济产业以及城市格局继续保持向北发展的情况下，渝北区整体经济有望持续快速增长， 特色工业园区、住宅开发将成为区域经济主要的增长点，因此本项目市场发展环境良好 。 9 （三） 房地产市场 分析 1、重庆市都市经济圈 房地产开发投资 图：近年重庆 市 都市区房地产及住宅投资分析图 （单位：亿元， %） 010020030040050060010.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%都市区房地产投资 107.5 148.4 184.1 250 316.4 420.6 521.72房地产投资增长率 - 38.05% 24.06% 35.80% 26.56% 32.93% 24.00%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（数据 来源 ： 2001 2007年重庆统计年鉴） 近年来重庆市都市区房地产投资稳步增长， 随着 2004 年 以来 重庆市房地产销售价格的大幅提升和良好的市场反应，大大增强了各开发企业的投资信心， 2005 年是重庆市都市区房地产投资的高峰，投资增幅明显放大。 2006年主要是在国家宏观调控下投资规模增速有所回落，但仍然达到了较高的增长水平。 重庆市 房地产开发完成投资额自 2004 年以来， 长期保持高 速 持续增长 的态势 。房地产开发投资的强劲增长 ， 表明投资者看好重庆房地产市场发展，对进入重庆房地产市场抱有较强的信心。 10 2、重庆市都市区经济圈 房地产 市场供求 图：近年 重庆市 都市区商品房竣工面积、销售面积及增长率表 单位（万 m2,%） 020040060080010001200140016000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%商品房竣工面积 510.74 574.33 868.28 975.84 999.01 1396.23 1417.46商品房销售面积 327.83 415.33 628.42 778.34 831.68 1178.56 1333.72竣工面积增长率 - 12.50% 51.20% 12.40% 2.40% 39.80% 1.50%销售面积增长率 - 26.70% 51.30% 23.90% 6.90% 41.70% 13.20%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（数据 来 源 ： 2001 2007年 重庆市统计年鉴 ） 从上表可以看出，近年来重庆市都市区房地产开发、销售规模快速增长，但 同期的销售面积的增长率均大于竣工面积，这也反映出整体市场需求较为旺盛，基本能够消化同期增加供应量。 从商品房竣工及销售面积的对比来看，年竣工面积基本与销售面积持平，这在一定程度上也反映出整体市场处于正常健康运行状态。 3、重庆市都市经济圈 房地产 市场价格 图：近年重庆市都市区商品房 成交均价分析 近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升， 其中 2006 年重庆市 都市05001000150020002500300035000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%商品房销售均价 1995 2103 2374 2827 2939商品房增长率 - 5.41% 12.89% 19.08% 3.96%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年（ 数据来源： 2003 2007 重庆市统计年鉴 ，预测数据由旭辉集团整理） 11 区 商品房住宅整体成交价 格增速放缓，这主要是由于国家宏观调控造成 市场价格增速暂时放缓，同时低端经济型产品供应及成交放大所导致 。 结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势。 4、 渝北区 房地产市场分析 2004-2006 年 渝北区房地产市场主要统计指标 指标 2004 年 2005 年 2006 年 房地产投开发资额 (亿元 ) 56.3 104.2 108.1 增幅 (%) 85.0% 3.8% 商品房销售面积 (万方 ) 173.7 296.6 359.9 增幅 (%) 70.7% 21.3% 商品房 销售均价 (元 /平方 ) 2253.9 3078.9 2961.7 增幅 (%) 36.6% -3.8% （数据 来源 ： 2005-2007年 重庆市统计年鉴 ） 本项目所在的 渝北 区房地产市场发展起步相对较晚，在 2005 年，区域房地产市场开发投资大幅度上升，同时商品房销售也量价齐升，区域经济不断增长以及房产相对低廉的价格吸引了大量外区域客源进入。 2007 年 12 月，重庆市月度商品住宅销售均价为 3435 元 /平方，区域市场价格快速上升 （资料来源：重庆网上房地产）， 且销售面积的逐年不断放大也说明了市场消费者对于目前市场 价格接受程度良好，且对未来区域市场发展前景普遍持乐观态度，在区域经济的不断推动下，预计未来区域房地产市场将呈现量价稳步攀升的发展态势。 12 5、 土地市场分析 重庆市土地市场分析 2007 年重庆市土地招拍挂成交情况 （ 数据来源： 重庆 网上房地产） 2007 年重庆市土地通过招、拍、挂成交的共 1117 万方， 178 宗。剔除工业、公建、教育用地，可销售的商品房用地约 950 万方，按平均容积率 2.5 计算，未来 1 到 2 年内市场至少将新增 2375 万方商品房供应，按照重庆 2007 年商品房销售面积 2228 万平方米的年吸纳量， （下表数据来源：重庆网上房地产） 市场供求关系将基本平衡稳定。 2007 年三、四季度土地成交价格出现大幅度上升，其主要因素是该时间段有大量高价位的非居住用地成交， 如下表 （下表数据来源：重庆 网上房地产）： 一季度 二季度 三季度 四季度 合计 土地成交面积（万方） 537.2 253.3 137.0 189.8 1117.3 土地成交金额（亿元） 61.8 28.9 70.7 143.6 305.0 平均地价（元平方） 1150.4 1140.9 5160.6 7565.9 2729.8 地位置 用 途 土地 面积 建筑规模 (平方米 ) 竞得单位 竞得时间 成交 总 价 (万元 ) 成交单价 (元 /平方米 ) 江北区华新街街道桥北村及中兴段 1 号 居住、学校 205086 1029879 重庆尖置房地产有限公司 2007-12-11 418000 20381.69 九龙坡区大杨石组团 J分区 J06-2/03、 J02-8/03号宗地 居住、商业金融业、广场 39713 218421 重庆业瑞房地产开发有限公司 2007-10-29 64500 16241.53 南岸区南坪组团 D 分 区D13-14 号宗地 二类居住、商业 27015 148582.5 重庆东原宝境置业有限公司 2007-10-29 40800 15102.72 沙坪坝组团 C 分区C04-2/02、 C03-4-2/02号宗地 居住、商业金融 11365 96602.5 南京鸿信房地产开发有限公司 2007-9-13 15900 13990.32 南岸区弹子石组团 C分区C1-C4、 C6-C9、 C11、 G1号宗地 商业 、 居住、 、停车场库、 、娱乐等 564912 2099256 重庆嘉江房地产 开发有限公司 2007-11-14 750000 13276.4 13 渝北区 土地市场分析 2007 年重庆土地招拍挂成交情况 渝北区 数量 占全市比例 土地成交面积（万方） 248.9 22.3% 土地成交金额（亿元） 44.0 14.4% 平均地价（元平方） 1769.1 （ 数据来源： 重庆 网上房地产，由旭辉集团整理） 重庆市城市发展整体向北的发展趋势刺激区域经济快速发展，渝北区整体经济在重庆市各区中已经占有较为突出的地位，其 2006 年 GDP 占到重庆市都市区的 12%（资料来源： 2000-2007 年重庆统计年鉴）。 同 时配合区域规划的推进， 渝北 区土地供应量也在全市中占有较大市场份额。 由此可见 渝北 区房地产市场在重庆市处于重要地位，也是政府城市规划的重点发展区域，未来该区域房地产市场发展空间较大。 （四）市场预测 1、 需求预测 定性角度： 经济 增长 支撑房产消费 经济 总量连续 四 年保持 15%以上的增速 ，且未来仍将保持高速增长水平 （资料来源： 2007 年重庆统计年鉴）， 经济高速增长是房地产业蓬勃发展的基础，未来的房地产市场消费需求将稳健增长。 居民购买力不断提升刺激房产消费 2006 年城 镇 居民人均可支配收入 11579 元， 同比 增长 12.9%（资料来源： 2007 年重庆统计年鉴）。 重庆 的人均收入随着城市经济的发展在近年来得到了快速的提高，成为房地产市场需求增长的前提条件。 城市化进程拉动城市住房需求增长 “十一五规划”明确 2010 年城市城镇化率将达到 52%，其中将转移农村劳动力到城镇 160 万人，而目前有近 40%的农村劳动力转移集中在重庆市主城区 （资料来源：重庆“十一五规划”）， 按此比例，未来 5 年间 160 万转移农村劳动力中约 64 14 万左右农村人口将转移至重庆市主城区，将为都市区累计数量庞大的潜在置业客户。 定量角度： 根据定性角度 的预测，重庆房地产市场需求在未来保持增长的态势，根据重庆统计局公布数据， 2007 年 1-9 月，重庆市都市区完成商品房销售面积达 1540 万平米 ，预计 2007 年全年销售面积将达到 1800 万方，假设 2008 年市场年成交面积 较 2007 年 以 10%的速度递增， 2008 年市场成交量将为 1980 万方。 重庆市 都市区 2007 2008 年 商品房销售面积预测 2、 土地供应预测 随着重庆新一轮基础设施建设开工与竣工，将对今后土地市场产生重大影响，如 对 轻轨沿线的土地 供应 会产生巨大的带动作用。 中心城区的开发用地会继 续以几何级数增长 。随着 城市 的 发展 以及 主城区城市能级的提升， 必然 带来人口经济的持续增长，从而形成 巨大的土地消费市场。 重庆都市经济圈 土地供应进入高速增长阶段：未来 3 年左右是重庆规划的 都市经济圈发展 的黄金时期； 城市处于高速发展阶段，需求强劲增长，同时对城市发展预期乐观产生的价格预期，会吸引一部分主力开发 商进入 区域 市场。 数据来源： 2001 2007 重庆市统计年鉴 ，预测数据由旭辉集团整理 050010001500200025000.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%商品房销售面积 327.83 415.33 628.42 778.34 831.68 1178.56 1333.72 1800 1980销售面积增长率 - 26.70% 51.30% 23.90% 6.90% 41.70% 13.20% 34.96% 10.00%2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2 0 0 7 年 预 测 2 0 0 8 年 预 测 15 3、 价格走势 预测 图：近年重庆市都市区商品房和住宅成交均价分析 与预测 近年来重庆市都市区住宅成交均价持续稳步攀升，平均年增幅约 11%。 （资料来源： 2003 2007 年重庆 统计年鉴） 结合宏观经济发展形势与市场需求增长情况，预计未来市场将保持稳定增长的态势，若 2008 年市场价格保持 10%的平稳增长速度，预计 2008 年重庆都市区商品房销售价格将达到 3556 元 /平方米。 二、项目定位 （一） 项目 立地条件 1、 地段 位于渝北金开大道延线回兴立交转盘处，与圣湖天域和文杰心海湾两大区域内中高档社区毗邻 ， 距宝圣湖不到 500 米的距离 。 项目区域内自然资源比较丰富，利于居家，具有住宅开发的良好资源。 2、交通状况 项目 正对面 就是连通两路城区、空港片区、北部新区以及主城区的重要通道 机场高速 。现有 608、 609、 610、 801 等 十多条公交线路在此设站，通往阳光城、龙溪镇、杨家坪、解放碑、沙坪坝、朝天门、南坪、烈士 墓等地的公交系统比较发达，交通极为便捷。 3、 配套 生活配套 ：本项目所处的 回兴片区是由乡镇改造而来的新兴区域，区域内的生活配套以满足居民的日常生活需求为主，工行和农行在此设有分行 。目前区域内没有大型医院，但有不少小型药房 ， 生活便利性较强。区域内010002000300040000.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%商品房销售均价 1995 2103 2374 2827 2939 3232 3556商品房增长率 - 5.41% 12.89% 19.08% 3.96% 10% 10%2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2 0 0 7 年 预 测 2 0 0 8 年 预 测数据来源： 2003 2007 重庆市统计年鉴 ，预测数据由旭辉集团整理 16 教育系统比较发达，有回兴中心小学、实验三小、海联学院、西南政法大学和川外南方翻译学院 等， 高等院校的聚集 也 带来了大量的消费需要， 另外 回兴片区的生活 配套 也 因此得到较大幅度的扩充。 商业配套 ： 目前回兴片区 的商业主要以建材家具和生活配套为主，近年来回兴片区在建的小区楼盘已经陆续交房，随着业主的入住 ， 社区商业也逐渐投入使用 。目前圣湖天域已经引进了重百超市并 即将开业 ，这 使 得 附近区域居民的生活便利性大大加强 。 （二） 项目 产品规划 1、项目目标客户来源 “三北”区域即渝北、江北、北部高新区 70-80%，渝中区及其他主城区 15%，重庆区县客户 5%。 2、产品规划特色 结合本项目目标客源情况并根据政府 70/90 政策，本项目 70%的产品户型面积在 90 平方米以下，总体而 言本项目注意控制产品面积，在产品总价上有较高弹性。 产品户型创新，根据“同样的面积，功能丰富；同样的功能，面积精简”的原则设计，且本项目产品户型中做到户户带有露台与空中庭院，在销售过程中空中庭院建筑面积仅计算一半，将产品利益最大程度让利于客户。 产品底层采取调空手法，景观开阔，观赏性与功能性相结合，又增加了邻里间交流、嬉戏、休息的空间。 实现人车分流，且地下车库直接入幢，在地下车库中设计生态洞，增加自然、通风与采光。 17 （三）项目价格定位及依据 1、项目价格定位 本项目计划于 2008 年 10 月正式开 盘预售 ， 高层住宅 部分销售 总体 均价统一为 4500 元平方米， 多层 住宅部分销售均价统一为 5500 元平方米，小户型 公寓部分销售均价统一为 5300 元平方米， 商业部分销售 总体 均价统一为 10000 元平方 米，销售过程中 实际销售价格可能由低到高或出现其他波动，但最终项目整体销售均价 如上 。 2、项目价格定位依据 项目 周边竞争市场行情 代表个案 名称 区域 区位 总建筑面积 （万方） 容积率 最新房源开盘日期 住宅均价格（元 /平方） 当期住宅供应套数 当期 住宅销售率 金香林 渝北区 碗水转盘城南开发区 22.7 0.99 2007-4 4400 300 95% 文杰心海湾 渝北区 回兴街道双湖路 11 2.65 2006-9 4200 450 95% 圣湖天域 渝北区 回兴宝桐路 1 路(宝圣湖边 ) 25 3.91 2007-11 4000 120 70% 蓝色星空 渝北区 回兴立交 9.6 3.84 2007-3 3900 700 75% 本项目周边市场产品以中、大规模普通住宅产品为主，普通住宅行情集中在 3900 4200 元 /平方 米 。 目前 区域 内项目整体销售状况非常良好，多数项目推出部分的整体销售率都能达到 90%左右及以上，其中金香林、文杰心海湾 等典型中高档项目的平均销售速度均能达到70-100 套，市场整体反映 良好。 从目前区域客户的构成来看， 70-80%的客户都是来自于区域内部。 对比市场竞争个案，鉴于本项目区位优势、规模优势、开发企业品牌优势等诸多优势资源，结合本项目的产品规划特色的创新，从区域内部而言，本项目完全具备成为区域领导型楼盘的条件，发展方向为区域内最为高端的代表性项目之一。 市场自然价格增长及本集团产品创新、营销策划、品牌创造溢价 数据来源： 以上数据统计截止于 2007 年 12 月 26 日，由旭辉集团收集整理 18 本项目 计划于 2008 年 10 月正式开盘预售，现项目周边市场普通公寓行情集中在 3600 4200 元 /平方米，取区域平均价格为 4100 元 /平方米，根据前文市场分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，在市场价格合理稳定增长的情况下本集团通过对产品的创新设计并采取有效的营销策划 ，可创造一定的 溢价 空间，故对本项目未来销售价格判断如下表 溢价因素 理想溢价 目前区域普遍行情 4100（元 /平方 米 ） 市场年 自然 增长 溢价 10% 产品创新溢价 5% 营销策划溢价 3% 公司品牌 溢价 2% 溢价合计 20% 2008 年本项目公寓开盘可实现销售均价 4920（元 /平方 米 ） 考虑到本项目销售周期为 2008 年至 2010 年，且重庆房地产市场发展前景乐观，故取 高层住宅 部分销售 总体 均价统一为 4500 元平方 米 ，多层 住宅部分销售均价统一为 5500 元平方米， 小户型 公寓部分销售均价统一为 5300 元平方米， 商业部分销售 总体 均价统一为 10000 元平方 米，销售过程中 实际销售价格可能 出现 波动，但 预计 最终项目整体销售均价 如上 。 项目竞争能力分析（以公寓产品为例） 对本项目可能构成竞争的地段或项目、周边土地、同属城区其他地段 的 能力评价 19 内容 权数 本项目 文杰心海湾 （本区域内） 国瑞城 （ 其他地段 ） 春风城市心筑 （ 中心城区地段 ） 区位 0.5 3 3 4 5 物业管理 0.1 4 3 3 4 环境 0.2 4 3 3 4 容积率 0.2 4 3 2 3 总分 3.5 3 3.3 4.3 功能系数 0.25 0.21 0.23 0.30 项目售价 4500 4200 4700 6600 成本系数 0.23 0.21 0.24 0.33 价值系数 1.10 1.01 1.00 0.92 注：价值系数为性价比，竞争能力分析步骤如 下： （ 1） 为各竞争对手打分，最高者得 5 分，最低者得 1 分，中等水平者得 3 分。 （ 2） 功能得分乘以功能权数，累计得到竞争对手得分。 （ 3） 计算每个竞争对手的得分比例，即功能系数。 （ 4） 每个竞争对手的售价除以售价合计，得到竞争对手的成本系数。 （ 5） 功能系数除以成本系数，得到价值系数，价值系数相当于性价比。对于购房者，价值系数等于 1，等价；价值系数大于 1，超值。 结论： 本项目价格系数为 1.10，性价比良好。 本项目价格为 2008 年 10 月起销售的整体均价，而其他参照比较项目的价格为 2007 年 12 月均价，考虑到时间上的差异性，根据前文市场 分析，重庆未来市场价格上升空间仍然较大，现假设参照项目价格按照 10%的市场价格年平均增幅增长，对上表修正后得出本项目价格系数为 1.19（如下表所示），因此本项目的市场可行性高。 内容 权数 本项目 文杰心海湾 （本区域内） 国瑞城 （ 其他地段 ） 春风城市心筑 （ 中心城区地段 ） 区位 0.5 3 3 4 5 物业管理 0.1 4 3 3 4 环境 0.2 4 3 3 4 容积率 0.2 4 3 2 3 总分 3.5 3 3.3 4.3 功能系数 0.25 0.21 0.23 0.30 项目售价 4500 4620 5170 7260 成本系数 0.21 0.21 0.24 0.34 价值系数 1.19 0.99 0.98 0.91 以上两表 数据来源： 由旭辉集团收集整 20 第 三 部分 项目工程进度安排 说明： 1、图中兰线为假定二期； 2、主体结构按 23 25 层考虑。 21 第四部分 项目投资估算 一、项目分期开发计划 本项目总建筑面积 466,300 ,分两期开发，开发周期为四年 。 物业形态 包括 多层住宅 、高层 住宅 、 小户型 公寓 、 商业 等 。 二、项目成本测算 表 22 23 三、项目总投资估算 单位：万元 24 四、项目成本进度计划 项目成本进度表 单位：万元 25 第五部分 项目销售分析 一、物业形态 本项目产品类型为四种： 多层住宅 、高层 住宅 、 小户型 公寓 、 商业 ，均为出售，各类型面积详见 下表 。 分物业形态面积明细及租售安排 单 位： m2 产品 建筑面积 租售安排 备注高层住宅 260,000.00 出售多层住宅 110,000.00 出售小户型公寓 22,300.00 出售商业 20,000.00 出售412,300.00地下车库 54,000.00 出售 共1237个54,000.00466,300.00合计地上地下二、 出售物业 的销售分析 （一） 销售价格测算 根据本可行性报告第二部分对市场 环境的研究分析、以及价格测算所得出的价格定位结论，本项目高层住宅 部分销售均价统一为 4500 元平方米， 多层住宅 部分销售均价统一为 5500 元平方米， 小户型 公寓部分销售均价统一为 5300 元平方米，商业部分销售均价统一为 10000 元平方米。 以下部分销售计划安排的项目销售价格均依此为准。 26 （二） 销售计划 项目销售计划表 建筑面积 2008 年 2011 年(M2) 一季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度 一季度签约率 11.11% 22.22% 33.33% 44.44% 55.56% 66.67% 77.78% 88.89% 100.00%签约面积 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 28,888.89 260,000.00 签约单价 ( 元 /M2) 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 4,500.00 回款金额 ( 万元 ) 9,100.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 13,000.00 3,900.00 117,000.00 签约率 16.67% 33.33% 50.00% 66.67% 83.33% 100.00%签约面积 18,333.33 18,333.33 18,333.33 18,333.33 18,333.33 18,333.33 110,000.00 签约单价 ( 元 /M2) 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 5,500.00 回款金额 ( 万元 ) 7,058.33 10,083.33 10,083.33 10,083.33 10,083.33 10,083.33 3,025.00 60,500.00 签约率 33.33% 66.67% 100.00%签约面积 7,433.33 7,433.33 7,433.33 22,300.00 签约单价 ( 元 /M2) 5,300.00 5,300.00 5,300.00 5,300.00 回款金额 ( 万元 ) 2,757.77 3,939.67 3,939.67 1,181.90 11,819.00 签约率 33.33% 66.67% 100.00%签约面积 6,666.67 6,666.67 6,666.66 20,000.00 签约单价 ( 元 /M2) 10,000.00 10,000.00 10,000.00 10,000.00 回款金额 ( 万元 ) 4,666.66 6,666.67 6,666.67 2,000.00 20,000.00 小计 412300 16,158.33 23,083.33 23,083.33 23,083.33 23,083.33 30,507.76 26,631.34 23,606.34 16,181.90 3,900.00 209,319.00 签约率 50% 100%签约面积签约单价 ( 元 / 个 ) 70,000.00 70,000.00 70,000.00 回款金额 ( 万元 ) 4,329.50 4,329.50 8,659.00 小计 - - - - - - - 4,329.50 4,329.50 - 8,659.00 16,158.33 23,083.33 23,083.33 23,083.33 23,083.33 30,507.76 26,631.34 27,935.84 20,511.40 3,900.00 217,978.00 车位 1237个多层住宅 110000合计商业 200002010年2009年时间合计物业形态位置地下260000高层住宅小户型公寓 22300地上注： 1、 本计划表销售回款率假设为：地上建筑当月销售金额回款率 30%、第二月回款本月金额的 50%、第三月回款本月销售金额的 20%；季度回款金额由此累计得出。地下车位于签约当月回款 100% 27 第六部分 项目经营成果预测与评估 一、项目盈利预测 利润测算表 单位：万元 28 二、现金流量 分析 （一） 项目资金筹措 按照项目的投资估算情况，投资商和发展商：旭辉集团股份有限公司 将投入自有资金先期支付整个项目土地成本 47,966.73 万 元，另行再投入 12,033.27 万元用于项目开发，总计自有资金投入 60,000 万元 ， 项目的开发建设总投资为 162,650.10 万元，余额将通过融资 49,000 万 元和后续的预售收入投入项目后期开发建设，以此来解决还贷和整个项目的后续资金需要。 （二） 现金流量测算表 29 现金流量测算表 单位：万元 30 三、主要财务指标 财务指标分析表 序号 指标名称 指标值 备注 1 销售毛利率 38.45% 2 销售净利率 19.04% 3 投资报酬率 25.51% 4 自有资金回报率 69.16% 5 投资回收期（静态） 31.63 月 6 投资回收期（动态） 33.10 月 7 净现值 28,941.46 8 内部收益率 35.71% 9 土地增值率 23% 四、敏感性分析 分别按项目销售收入和成本变化幅度（其中土地购置成本不变）对本项目进行财务敏感性分析， 折现率暂定为 10%。 为简化过程成本不分明细列示，得出项目经营成果敏感性分析结果如下表： 敏感性分析表 单位：万元 31 五、结论 通过详细的市场调查和研究，并经财务数据分析，本项目内部收益率 35.71%，净现值为 28,941.46 万元（折现率 10%），投资报酬率 25.51%，静态投资回收期 31.63 个月。随着成本 或 价格 在 20%的范围内浮动 ,其财务净现值均大于 0。 综合以上分析和预测可以得出：本项目 基本 可行。 地产委托物业 前期管理 工作 相关业务指引 1、 目的 以内部市场化为原则，理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。 2、 适用 范围 适用于地产公司和物业公司 前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导 。 3、职责 3.1 物业 公司 新项目 管理部 、地产项目部和地产客服委员会共同 编制、修订 和履行 本 指引 。 3.2 物业公司新项目部在 新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。 3.3 地产公司和物业公司 须 参照本规范，结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议，以明确双方业务和经营关系。 4、原则 4.1 物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户 满意、有利于提升 招商 品牌、有利于促进 招商 地产销售的原则