【商业地产】-合肥中辰商业综合体项目项目整体定位与发展战略(补充)-53PPT-2008年10月

本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。中辰经开区商业综合体项目 项目整体定位与发展战略（补充） 谨呈： 2008-10-22 本报告是严格保密的。 2 项目可利用土地减少 40%， B地块完全无法利用。 A地块可用面积： 约 14000平方米 C地块可用面积： 约 25000平方米 D地块可用面积： 约 14000平方米 合计可用面积： 约 53000平方米 城市高速铁路确定从地块中穿越，高铁中心线两侧各退让 50米，退让范围内不得修建建筑，因此将导致本项目可利用土地损失约 40%（ 60亩） A B C D 高 压 线 限制性条件变化 本报告是严格保密的。 3 序号 物业功能 体量（ M2） 说明 A 办公物业 17000 一栋 18F小户型写字楼 销售 酒店 17000 一栋 18F特色酒店 持有 商务公寓 12000 一栋 18F小户型公寓 销售 商业 30000 （地下 7000） 四层商业 （地下一层） 持有 B 经济型酒店 6000 100间客房标准 持有 C 住宅 120000 住宅 销售 商业 6000 社区商铺 销售 D LOFT公寓 48000 12层， 5.3米挑高公寓 销售 商业 1000 社区商铺 销售 E 中央广场 15000 A、 C地块间 地上停车场 9000 可停 360-400辆 合计 257000 容积率 2.73 限制性条件的变化将使之前的定位发生变化，住宅的体量将大幅度缩减，商业的比例将大幅度提高 定 位 调 整 定位调整的原则： 保证商业可存活 项目整体形象的提升 提高土地利用率 尽可能提升容积率 定位调整要求 本报告是严格保密的。 4 核心问题界定 本报告主要解决以下核心问题 Q1：作为内街商业如何定位？ Q2： 怎样体现项目的整体性和多样性？ Q3： 如何充分利用土地，实现价值最大化？ 本报告是严格保密的。 5 报告思路 内街商业市场研究 项目整体定位 开发策略建议 本报告是严格保密的。 6 内街商业市场分析 本报告是严格保密的。 7 内街商业主要依靠整体性、经营特色吸引人流，由于销售困难通常采取持有或带租约销售 沿街式商业 内街式商业 经营特色 昭示性强，便于突出打造商业形象 昭示性弱，需要依靠特色取胜 人流吸引 依靠自然人流和商家品牌吸引人流 靠特色、品牌吸引人流 店铺特点 相对独立，相互干扰小 聚集性强，互相依托 可销售性 分割形式更灵活，便于销售 销售难度大，销售容易导致经营困难 规划重点 造型、广告面 特别注意人流动线设计 常见业态 百货、超市、服饰、专卖店、餐饮等 餐饮、休闲娱乐等 本报告是严格保密的。 8 元一柏庄 （哈街）：规划先进，点线结合，通透性佳 11幢 LOFT ， 4000平方米一幢，每幢四层。主要为企业办公物业。同时适合做大型餐饮与大型娱乐 5万平米商业用房组成的时尚商业街。 定位为娱乐休闲一条街业态主要以酒吧，购物，餐饮为主 一幢大型商业综合楼 ，目前计划大型超市入驻 本报告是严格保密的。 9 哈街：面积过大，销售情况一般，招商由开发商全力参与，前景较好 售价： 9000元 /平方米 经营模式： 9年返租金销售，每年按照市场年收益率 8的比例返还给客户 规模：面积划分为 60 4000平方米， 优势： 1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。 2，对于业主：投资更有保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。 3，对于项目： 9年的统一规划使用权，完全可以使开发商在很大权利范围内保证业态规划的合理与品质的保证，最终保证整体商业的完美落幕 劣势： 1，对于开发商：需要投入人力物力在此项目上，对于异地开发商来说不可取，但是元一为合肥本地开发商，故可避免此类问题 本报告是严格保密的。 10 绿地海顿公馆商业：小围合，开敞空间，线性连接，满城美食，饕餮大餐 本报告是严格保密的。 11 绿地 饕界：销售情况良好，招商经营有困难 售价： 10000元 /平方米 经营模式：设立招商部，在客户购买后提供免费售后服务，主要服务为：接待，联系，提供相关咨询，相当于中介服务 规模： 50 200平方米，由于商铺有三层高，故内街与部分楼层高的商铺招商还需等待时日 优势： 1，对于开发商：绿地作为外地开发商，可以在销售早期给客户以信心，促进销售。实现现金回流，在后期，也不必为单一项目付出人力物力。 2，对于消费者：早期在商铺招租的情况下，有专业人员负责接待，也省去一份麻烦。 3，对于项目：开发商在一定权限内可以进行统一调配，可以在一定程度上保证项目的整体风格定位。 本报告是严格保密的。 12 金地 国际城 88街：产品规划较早，率先采用骑廊形式连接内街与外街 首批推售商铺 第二批推售商铺 第三批推售商铺 马 鞍 山 南 路 北 机动推售区域 本报告是严格保密的。 13 金地 88街：后期营销包装使销售火爆，但后期经营出现问题 售价： 20000-30000元 /平方米 经营模式： 3年返租金销售，每年按照收益率 8的比例返还给客户 规模：面积划分为 60 200平方米 优势： 1，对于开发商：实现快速销售，开发商可以在早期拥有资金进行其他投资回报。 2，对于业主：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。 劣势： 1，三年返租金销售使开发商招商带来很大限制。 本报告是严格保密的。 14 合肥内街商业的经营出现了普遍的问题，人气不足、业态失控、缺乏统一管理是导致出现这一情况的主要原因。 对本项目而言，地段和地块条件、周边住宅支撑均不如以上项目的情况下，如只是简单的定位为休闲娱乐餐饮等常规业态，则势必前景堪忧。 除了常规的内街商业业态，我们还需要有一个核心业态（组成部分）来吸引客户、支撑项目的整体形象，盘活所有的资源。 本报告是严格保密的。 15 ？ 吸引人流，提高消费者在地块内的停留时间，最好能使其流连忘返 能拉动其它物业（如酒店、办公、商业）的需求 能最大化利用高铁退界线内的土地 能充分发挥地块的优势，具备雄厚的群众基础 本报告是严格保密的。 16 符合企业需求和青年人喜爱的户外运动是本项目的突破方向 “ 智勇大冲关”是湖南卫视自主开发的一档适合全民参与的群众拓展竞技节目，由于其具备了很好的趣味性、挑战性、参与性、竞争性因此拥有广泛的群众基础，收视率居高不下，甚至拉动了长沙的旅游业。 本报告是严格保密的。 17 户外拓展业市场分析 拓展训练 (有时也称为户外拓展训练、野外拓展训练、拓展训练营、外展训练、冒险性学习法、户外体验培训 )，它已经成为提高沟通技巧、凝聚力、领导力、决策力、竞争力、人际信任和个人心理素质培训中广泛采用的技术。它所采用的方法就是将一群平时在一起工作的人集合起来，并将他们带入一个户外的环境或设施中进行体验式、参与式训练。这些户外环境和设施提供了一个与日常工作完全不同的场景，并且运用多样化的手段来满足不同的参训者。 拓展训练是什么 拓展训练的起源与发展？ 拓展训练英文为 Outward Development，意为一艘小船驶离平静的港湾，义无反顾地投向未知的旅程，去迎接一次次挑战，去战胜一个个困难。这种训练起源于二战期间的英国。当时大西洋商务船队屡遭德国人袭击，许多年轻海员葬身海底。人们从生还者身上发现，他们并不一定都是体能最好的人，但却都是求生意志最顽强的人。一些研究管理和组织行为的专家从这种训练方式中受到启发。因为他们认为，在当时工业化的社会里，很多管理者、企业家也有着和那些年轻海员同样的境遇。由于他们的心理素质不够良好，结果造成他们不能坦然面对来自竞争，来自生活和工作的挑战和压力。当这些挑战和压力较大时， 就导致了他们工作生活为行的错位和变异。因此英国就很快出现了一所叫做 Outward Bound的训练学校，这所学校利用户外活动的形式，对管理者和企业家进行了心理和管理两方面的培训。近年来，拓展训练逐步走入外企和其它现代化企业的培训日程，成为这些企业团队建设，增强企业凝聚力，员工合作技巧等企业培训的主要途径。于是拓展训练的独特创意和训练方式逐渐被推广开来，训练对象也由最初的海员扩大到军人、学生、工商业人员等各类群体。训练目标也由单纯的体能、生存训练扩展到心理训练、人格训练、管理训练等。 释放生活工作压力，调节心理平衡。 认识自身潜能，增强自信心。 提高自我控制能力，从容应对压力与挑战。 强化探索精神与创新意识，培养进取心。 学会更好地与他人进 沟通与协调，优化人际环境。 增强凝聚力： 促进内部沟通，融洽团队关系；配合企业的理念教育与目标教育，形成共同参与和共同意志；强化对员工的文化管理，实现精神激励。 增强竞争力： 树立相互配合、支持的团队意识；激发创造进取精神；促进团队在障碍超越、危机处理、变化应对等方面能力的提升。 变革与学习： 针对参训单位特别要求设计的方案，能潜移默化地使员工认识到“只有变是唯一的不变”，达成“变革与创新是最好的生存发展之道”的共识，并建立共同愿景，从而消除企业推行变革时的理念意识阻碍；同时，通过让受训者深入体验组织学习与知识创新过程，从而有效地帮助企业实现建立学习型组织的目标。 拓展训练对企事业单位团队建设的意义 拓展训练对团队成员个体的意义 行政部门 医院 银行 国家政府机关 大型跨国外资企业 大型国有 企业 房地产 目前，拓展培训的需求主要来自于大型跨国外资企业、国家政府机关、行政部门、银行、医院、房地产等大行业领域。中小型企业、私营企业的需求较少。 大型国有企业、政府部门 为了建立自然的沟通气氛，打破隔阂，建立高效、深入的沟通； 外资企业 他们文化比较成功，需要让员工更多的感悟文化，学习沟通的技巧，用更生动有趣的形式进行团队的建设； 民营企业 大多注重团队建设、高效团队沟通、企业文化培养、执行力方面的培训； 在校学生，医院基层员工、超市基层员工等 ，主要是培养团队协作能力与适当的个人挑战与生存训练。 年龄在 2040岁的白领、管理层等是拓展培训的主要参与对象 根据业内人士的统计，参加拓展培训的学员当中： 20岁学员，人数占到 5左右，这也说明在校学生参与拓展培训的比例还是很小的 20 40岁的学员，人数占到 68左右，这中间大都是参加工作的白领、管理层、甚至是高层人员 40岁以上的学员，这个比例在 27左右，这中间大部分是政府部门、党政机关等的任职人员 参加拓展培训学员年龄结构图5%68%27%2 0 岁以下学员 2 0 4 0 岁学员 4 0 岁以上学员从企业参与过的体验式培训活动调查中可知， 传统的拓展项目是体验式培训的主流 体验式培训项目调查分析图80%11%9%传统拓展项目 竞技运动项目 C S 实战项目数据来源 :中人网关于体验式培训的调查 水上拓展项目场地拓展项目 室内拓展项目野外拓展项目 传统拓展项目 竞技运动项目 运动会、球类比赛等 CS实战项目 野外山地 CS 场地 CS 拓展训练项目 本项目条件适合场地项目与室内项目 野外项目 远足露营 高空滑索 登山攀岩 伞翼滑翔 水上项目 游 泳 扎 筏 划 艇 场地项目 高空项目 低空项目 水上项目 室内项目 室内运动 圆桌游戏 会 议 拓展训练基地类型 自然资源型 拓展训练基地类型 从项目条件出发， 本项目属于非自然资源型拓展训练基地 非自然资源型 依托自然旅游区 依托大型水资源区 依托公园 依托学校 依托企业 传统拓展高空机械项目 序号 设备名称 图 示 序号 设备名称 图示 序号 设备名称 图 示 1 攀岩 5 相互依存 9 天梯 2 单杠 6 绳网 10 速滑速降 3 断桥 7 空中 荡木桥 11 丛林绳桥 4 吊索桥 8 轮胎荡 桥网绳 12 合力桥 传统拓展地面机械项目 序号 设备名称 图 示 序号 设备名称 图示 1 毕业墙 5 孤岛求生 2 背摔台 6 荡木桥 3 模拟电网 7 梅花桩 4 穿越沼泽 8 同心同行 室内拓展项目 多米诺骨牌活动 攀岩活动 拓展展示 杀人游戏活动 本报告是严格保密的。 29 体验式培训（拓展培训）是中国的朝阳行业，随着市场的细化及规范化，会有更多的企业和城市来分割省级市场蛋糕 1995年 2005年 拓展培训行业引入到中国 中国劳动保障部举办了全国首期户外运动领队及拓展培训师专岗培训的会议 。 国家劳动部将根据培训情况给从业人员颁发岗位合格证书 ， 拓展培训师 和 户外运动领队 专岗培训分初级、中级和高级 3个级别 ，从业人员一律需持证上岗。 2008年 据不完全统计， 目前国内从事户外运动俱乐部及拓展培训的公司的就有 1000多家，专职或兼职的从业人数万余人 ，全国参加活动的人数上百万人。 体验式培训拓展培训是培训市场的一支潜力股，以及越来越细分化的产品和服务 ,以便满足不同层次消费者的需求。 行业迅速发展，十年时间在国家干预下逐渐规范化，但仍处于稚嫩期。 国内城市中，北京、上海、以及东部沿海及大部分西部省会，只有数十家或更少的拓展训练公司在分割庞大的省级市场蛋糕。 本报告是严格保密的。 30 目前上海，江苏的拓展培训市场比较成熟，市场发展迅速 代表城市 公司代表 主要客户 南京 30家，人众人，野羚羊等 党政机关，政府，大单位 苏州 蒂姆，人众人等分公司 外企，台企 长三角经济圈 武汉经济圈 上海市场： 现有体验式培训机构、拓展培训公司及合作公司有近 200家。 上海周边 2个小时的车程内，有 17个同类型的基地。从 1999年进入上海市场以来，从第一年的 600人次参训，逐年翻番，到 2003年已有近万人参训，发展飞速。 江苏市场： 江苏拓展培训市场的发展处于全国前列，拓展培训机构众多，培训师资力量比较雄厚 。 上海体验式培训机构分类 项目内容 对场地要求 每年参加人数 价格 .元 /人 /天 以基地高空个人挑战项目为主 重视培训体验体验后分享 要求高 .项目要完善 4万人 400 700 以非基地的团队合作项目为主 结合晚会、野营 .强调建立和睦关系的概念 对场地要求不高 .灵活机动 7万人 浮动大 80-600 本报告是严格保密的。 31 合肥培训市场刚刚起步，市场缺乏规范性，但仍挡不住合肥企业对体验式培训的需求，在合肥发展体验式培训有市场基础 2000年初，这种全新的培训模式进入合肥，但由于上手简单，许多冠之于培训的机构简单粗糙地复制几个项目就草率抢占市场，缺乏科学性、规范性，直接导致企业界对拓展训练的看法越来越差。当前缺乏领导品牌的合肥拓展训练培训市场鱼龙混杂。虽然合肥的企业拓展处于起步阶段，但拓展的魅力让合肥的企业折腰。仅长城户外俱乐部，每天都有人来电询问，并且每个星期都安排企业进行拓展训练。 市场现状 企业需求 合肥企业 代理拓展公司 基地 江淮汽车，合肥邮电学院，合肥科大恒星 儒商伟略管理咨询机构 （合肥） 万佛湖风景区 合肥客运总公司 人众人 人众人南山湖基地 日立电器，联合利华 野羚羊户外拓展中心 合肥万佛湖风景区 企业竞争 合肥本地的拓展公司比较小，一般都是些管理咨询机构，没有自己的培训基地，不规范。培训业大户人众人，野羚羊，蒂姆等现在都已在合肥开设办事处，这些专业大企业一般都有自己的培训基地，比较规范。 本报告是严格保密的。 32 专家意见 专家 伍荣 职务 行远拓展公司经理 访谈日期 2008-10-18 专业建议 地理位臵：最好在郊区风景区，如无该条件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的协议价应在 120-140元 /天之间，餐饮价应在 200-300元 /桌，适当布臵少量高档餐饮和住宿 使用：协议拓展用地使用率一般在每月 8天左右，人数在 30-2000之间不等，多数情况是 50-60人。一般是多个拓展企业共同使用一处场地，使用率一般在每月 22天左右 场地费用：每场 15元（一小区间） 场地建筑成本： 20-30万，根据建筑结构不同有所区别 场地地质要求：如果是砂硫层则需要多深挖，粘土层就比较适合 本报告是严格保密的。 33 专家意见 专家 优程 职务 合肥优程拓展公司经理 访谈日期 2008-10-18 专业建议 地理位臵：拓展基地离市区不应超过 3小时车程，十八岗就离市区过近，做拓展基地就要在打造一个封闭式环境方面下功夫 接待能力：周边一定要有能满足 300人左右的住宿餐饮条件 使用：联合利华、海尔等都是我们的客户，合肥拓展公司多为小公司，内部多有联系，一般是共同使用一个拓展基地。在该地建设拓展基地就无普通拓展基地的旅游功能，纯粹是为培训而做拓展训练，做的好会成为经开区等企业定点培训基地。 场地建筑成本：建筑成本不高，地块不小于 4亩即可，但如果想满足酒店餐饮会议等设施需求则要建设大些 本报告是严格保密的。 34 专家意见 专家 刘总 职务 仁众拓展公司市场部经理 访谈日期 2008-10-18 专业建议 地理位臵：最好在郊区风景区，如无该条件最好自己打造一些水景和坡地。交通一定要便利 接待能力：住宿的协议价应不超过 150元 /天，餐饮价应在 200-300元 /桌，会议室要能够容纳 300人，剧院式即可，无需课桌式会议室，至少要一大一小两个会议室 使用：合肥拓展业务起步较晚，本地拓展公司只有几家，多为外地拓展公司兼营合肥业务，会把一些外地单位企业员工带到合肥拓展，较好的拓展基地周末能达 1000人，我们公司每天活动人数都上百人。 运营：拓展基地的安全问题较为突出，最好由一家较为成熟的拓展公司运营，协调各拓展公司课程安排，做好拓展基地的推广，以满足酒店会议室等的使用。 场地建筑成本：都较低，与建设公司打算满足的酒店有关。 本报告是严格保密的。 35 环境打造 水景与坡地是必选项，可建设一些人文景观；环境适当封闭 配套 能满足 300人住宿协议价在 120-140元 /天的酒店，餐饮，能容纳 300人左右的会议室 场地 至少 4亩，依据酒店餐饮能满足的人数而定 运营 组建或并购一家拓展公司做好基地的推广及安全防范 拓展基地必备条件 接待能力强、交通便利、场地安全 除以上人员以外我们还访谈了福州摩尔、天地人、万普等知名拓展公司专业人员，大家意见一致，认为具有可行性，建设中需注意问题如下： 本报告是严格保密的。 36 报告思路 内街商业市场研究 项目整体定位 开发策略建议 本报告是严格保密的。 37 未来城市 的 城市符号 项目定位 “ 合肥城市活力中心 ” 开启经开区城市化的领导者 本报告是严格保密的。 38 中辰 新天地 最时尚的活力生活体验场 本报告是严格保密的。 39 中辰 新天地 ,一个从未在经开区出现过的字眼 ,成了很多人生活和居住的坐标之一 ,而这个词之所以如此动人因为它象征着中心的生活 ,象征着时尚，象征着我们正与时代接轨 个性是如此强有力地吸引着今日中国大都市里的时尚人群 的标签意义 一个区域的 本报告是严格保密的。 40 营销的是合肥明天，营造的是一种时尚生活方式 城市， 指的是城市中心集合了大量的商业、休闲、娱乐、酒店、办公、居住设施的区域。 合肥副中心集特色酒店、商业、办公、LOFT公寓、户外运动场于一体的城市时尚活力体验中心 本报告是严格保密的。 41 本项目核心竞争力：七个一工程 一个星级特色酒店 城市时尚活力体验中心 一组新型的 LOFT公寓 一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心 一个企业拓展基地 一个专为小型企业设计的现代化写字楼 一个活力四射的中央公园 一个特色餐饮美食街和休闲娱乐主力店 本报告是严格保密的。 42 平面布局示意 地块 A是项目的形象标杆，建议采取三栋主楼加满铺商业裙房的布局排布。 地块 C处于项目的最北部，南向视野较好，出入动线较好，适合排布 LOFT公寓和餐饮美食街。 地块 D面积相对较小，受噪音影响较严重，建议排布拓展基地的室内场馆。 高压线入地后，现高压走廊建议除排布适当面积的停车场外，设臵一中央绿地广场。 A地块北侧建议规划一道路通向绿地和 C地块美食街，改善出入条件。 A B C D 高 压 线 LOFT公寓 广场、停车场 拓展基地场馆 美食街 商业、特色酒店、写字楼、商务公寓 新开道路 户外拓展场、大众游乐园 本报告是严格保密的。 43 ABCD高压线高压线高压线高压线本报告是严格保密的。 44 一个星级特色酒店、一个专为小型企业设计的现代化写字楼、一个休闲娱乐主题的时尚、活力体验商业中心 地块 物业功能 体量（ M2） 说明 A 办公物业 17000 一栋 18F小户型写字楼 销售 酒店 17000 一栋 18F特色酒店 持有 商务公寓 12000 一栋 18F小户型公寓 销售 商业 30000 （地下 7000） 四层商业 （地下一层） 大部分持 有 -1F 4F设臵电影城电玩城等娱乐项目 1F为体验购物主力店 2F为主力餐饮和特色餐饮 1F 2F 3F 4F -1F为中型超市、停车场 3F为 KTV和休闲餐饮 本报告是严格保密的。 45 一组新型的 LOFT公寓、一条特色餐饮美食街 地块 物业功能 体量（ M2） 说明 C LOFT公寓 30000 4栋 14F5.3米挑高公寓 销售 公寓底层配套商业 2000 一层社区商业 销售 高端主力餐饮 12000 三层体量 2000平方米的独立商业体集合 租售结合 中端美食街 5000 两层商业街铺 销售 排布示意 本报告是严格保密的。 46 -1F 4F为拓展基地办公、会议室 2F为健身会所（可对外营业） 1F 2F 3F 4F -1F为室内游泳池 3F为拓展基地食堂、部分场馆 地块 物业功能 体量（ M2） 说明 D 拓展基地综合楼 8000 四层单层 2000平方米综合楼 持有 经济型酒店一家 8000 综合楼上架 100间客房经济型酒店一家 持有 大型洗浴中心 12000 根据洗浴中心要求设 计 持有 1F为室内拓展场馆（攀岩等 层高要求高的类型） 排布示意 综合楼 经济型酒店 洗浴中心 一个企业