【商业地产】吉林辽源辽河半岛项目推广策略总纲-93PPT

吉林辽源 辽河半岛 项目推广策略总纲 谨呈：柏美地产集团 厦门风行地产顾问 2007年 1月 18日 引言 营销推广是一个不断挖掘自身优势 , 并将其传播给目标大众的过程。 在这个过程中， 策略是指引我们前进的方向。 一个成功的项目，是根据市场需求的必然演变，通过对人们生活方式的引导，而使人们进入一个更为深层次的需求，我们把这个引导过程，称之为一个 计划 ！ 我们的 计划 是什么？ 辽源市位于中国吉林省的中南部，幅员面积 5123平方公里，总人口 126万，其中市区面积 206平方公里，人口 45万； 辽源市历史较为悠久，早在我国的清代辽源就是皇家的盛京围场； 辽源市是一个物产丰富的城市； 辽源市作为一个工业城市，拥有以纺织、服装、轻工、塑料、机械、化工、医药、煤炭为骨干的 33个行业，各种所有制企业 2万多户，上市公司两户（得亨公司和吉林亚泰辽源茶叶公司）； 辽源市 2005年全市实现地区生产总值（ GDP） 137.08亿元，全市人均生产总值达到 11100元，突破了 1000美元。 回顾市场 地产市场现状 房地产市场处于起步阶段，稳步发展； 2005年累计销售商品房面积 37.1万平方米，其中住宅 36.0万平方米； 商品房价格处于较低的水平，目前多层均价在 1500-1800元 /平米，小高层均价在 2000-2300元 /平米； 户型以 90 120平米的中小户型为主； 销售情况较好，部分高档楼盘销售势头火爆； 客群较为单一，主要以本地消化为主； 未来市场有 精品化 的发展趋势。 客户需求 主力需求为 70-120平米的二房及三房； 喜欢住在大社区里； 对价格较为敏感； 重视小区物业管理； 关注社区配套及教育情况； 关注小区园林景观； 非常认同本项目的地段。 以自用为目的的住宅有效需求结构构成 中高端需求 舒居需求 安居需求 矛盾 从供应结构与需求结构量的矛盾得出现在辽源市区住宅需求已趋向舒适需求及中高端需求。 中高档宅膨胀性供应 过渡需求 地处辽源市的东部，是东辽河与渭津河交汇处的冲积平原，南、西、北、三面环河，东侧是蓝架山，风光秀丽，自然环境十分优越。从小区中部穿过的福民路和北边的辽河大街路面宽 40米，都是城市主干道，其北面紧邻市委办公大楼和新兴生活片区，地理位置十分优越。 结合项目概况 本案占地 50万平米，总建筑面积 83万平方米； 项目具有临河、规模等大特点，大盘优势显而易见； 规划有多层、小高层、花园洋房等各类型产品，产品线丰富，户型多样； 小区内规划有幼儿园、小学、银行、大型商业、会所、休闲运动设施等各种生活配套设施。 综上所述，本案基本具备了一个城市中所有的产品形态和配套设施，已具备 新城 的基本雏形。 45万人口 VS83万平米大盘，意味着不能单纯在区域层面寻求解决 如何突破现有居住观念，如何突破各镇区、市区的购买区域限制是关键！ “新城计划的诞生！ 作为一个 新城 ，她应该具备居住、商贸、医疗、教育、休闲等各项功能，满足人们日常生活所需。 新城计划 则是以 理想城市生活 的理念去 造城 ，站在 新城市生活 的高度去开发和推广，塑造 城市大盘 形象。 引导人们改变现有的居住观念，谱写出 现代城市 美好生活新乐章。 什么是新城计划？ 第一部：造城 怎么建？ 产品建议 第二部：城启 怎么推？ 营销推广 “新城计划三部曲 第三部：理想城市生活 居住的感受 /新的生活方式 第一部：造 城 虽然我们现在的项目具备了造城的基本条件，但要打造辽源新 城市中心 ，为人们创造一个理想的生活城，就必须在原有的基础上进行升华，以至达到真正意义上的理想城市生活。 项目总体定位 80万平米山水城邦 理想城邦 居住功能 商贸功能 文教、医疗功能 休闲功能 城市功能定位 居住功能 从居住功能角度出发，一个理想的城市生活，需要良好的生活环境，和谐的生活氛围，所以我们作出如下建议： 物业类型：增加花园洋房及联排别墅等物业类型，丰富产品形态 外立面 新古典主义欧式风格（简约欧式） 园林 艺术花圃 区内种植四季相替的植物，通过艺术手法的搭配和设置，体现出艺术风情园林的独特韵味。 住在 公园 里 园林 艺术小品 通过欧式艺术小品，精心雕琢，营造浪漫艺术氛围 住在 公园 里 园林 艺术音乐喷泉 水的动感，艺术音乐的响起，营造欧式浪漫生活。 住在 公园 里 园林 音符广场 独特的音符，跃舞在中心广场，给人独特的艺术感受。 住在 公园 里 底层架空的绿化与应用 公共空间，处处体现人文关怀 物业管理特色 (1)引进知名品牌物业管理公司或顾问 ， 以国际 ISO9002质量认证为标准； (2)以先进的管理技术 ， 突出社区品质； (3) 突出城市化的物业服务 ， 包括清洁保全等； (4) 结合东方式人情管理 。 物业 摄像监视系统 在小区主要出入口 、 地下车库出入口 、 电梯轿厢等部位和部分周界设置摄像机 。 设在周界的摄像机可与周界防越报警系统联动 。 在小区出入口等主要部位 ， 设置固定高清晰度彩色摄像机 。 摄像系统具有 24小时录像 、实时显示及回放等功能 ， 并具有报警联动 、计算机联网和报警图像检索功能 。 在车库出入口适当位置设置具有动态逆光补尝 、 自动增益功能的摄像机 ， 实时记录地下室车辆的出入情况 。 智能安防 周界防越报警系统 在小区周边围墙设置红外对射探测器和报警闪烁灯 ， 作为小区安全防范系统的第一道防线 ，安全 、 可靠 。 周界每个区域设置报警警示灯及手动复位装置 , 有警情时 ， 电子地图自动显示报警位置 ， 跳出报警防区情况 ， 以便值班保安能够迅速去现场查看 、 处理 ， 并在监视器上自动记录相应的报警防区图象情况 。 智能安防 智能安防 出入口管理系统 小区车辆出入口设置道闸，并采用远距离感应卡认证通行，访客车辆采用发放访客 IC卡出入，各出入口采用计算机联网，使系统具有收费功能。 可视对讲及门禁系统 可视对讲系统具有可视对讲、信息发布、户内报警、紧急求助、门禁等功能。 门禁系统 门禁系统主要包括单元一楼正门的门禁、小区地下室到各单元门口的门禁、小区步行出入口处的门禁，业主通过刷卡方式，打开单元门及其它门。 智能安防 智能安防 户内报警系统 户内预留紧急按钮、煤气、烟感报警探测器等报警设备接口，供住户入住时选用。 户门按装门磁报警装置，并接入可视对讲主机。 底层住户的外窗安装报警装置，并接入可视对讲主机。 报警信号集中送至小区监控中心，由安保人员对报警事件进行实时处理与记录。 电子巡更管理系统 沿小区周边围墙及交叉路口设置在线式电子巡更系统，结合单元门禁系统的扩展应用来实现在线式巡更。 小区各区域内及重要部位制定保安人员巡更路线，并安装巡更站点， 加强保安管理，在门禁软件系统中增加巡更管理功能，实现人防和技防相结合，以增加管理的及时性和合理性，增强园区安全性。 智能安防 监控中心 安装摄像监控设施，采用数字存储技术，由技防辅助人防，实时纪录小区各出入的图像，执勤人员可以通过监视系统全方位的实时了解各区域动向情况。紧急事件发生时，有利于快速反应，还可以集中监视及指挥行动。 小区户内报警系统报警电子地图 ,只要有报警，接警计算机上的电子地图马上能在该房号上红灯闪烁，并弹出显示该房子具体报警防区位置的页面。 监控中心的监视系统具有十六画面显示外 ,还具有单画面显示功能 ,系统能自动或手动将现场画面切换到指定的监视器或计算机屏幕上显示。 智能安防 自动抄表系统 背景音乐系统 供电系统 其他系统 集中供暖 会所 欧陆风情会所 建议设置咖啡吧、 SPA、西餐厅、台球室、健身房、棋牌室等内容。 社区巴士 开通社区巴士，前期可作为看房专车。 与政府合作，增加公交线路，增加小区业主出行的便利性。 从一个城市的商贸功能出发，须具备商业的各项功能，提供人们生活所需，建议如下： 商贸功能 格调商业步行街 格调商业步行街 退台式商业 大型购物中心 大型超市 +百货 +家电连锁 +高档娱乐 +餐饮 + 满足城市功能，必不可少的是教育、医疗机构的引进，建议如下： 教育、医疗