【商业地产】武汉荷叶山庄项目可行性研究报告2007年-38PPT

关于武汉荷叶山庄项目的 可行性研究 2007年 5月 14日 报告内容 项目提出 武汉市宏观经济背景 武汉市城市规划 武汉市房地产市场分析 项目基本情况与 SWOT分析 区域住宅市场研究及项目定位 项目投资经济测算 项目风险评估及初步建议 项目提出 项目概况 荷叶山庄项目位于武汉市武昌区，处于武汉市东湖开发区内， 东侧紧邻正在建设中的中环线及高速铁路、西至在建市政路关山四路、北邻高压走廊、南侧紧邻待征建设用地。 本项目用地面积为 61.8万平方米，按照目前的初步规划构想，容积率 1.62，地上总建筑面积约 100.4万平方米，产品以高层住宅、花园洋房、联排别墅为主。 项目分期开发建设，计划用五年时间全部建设完成。 项目地块示意图 武汉市宏观经济背景 武汉市城市简介 地理位置 武汉市位于江汉平原东部，长江中游与汉水交汇处。市区由隔江鼎立的武昌、汉口、汉阳三镇组成，通称武汉三镇。 城市面积 武汉市国土面积 8467.11平方公里，为湖北省土地总面积的 4.6%。 ， 其中建成区面积 202平方公里。 行政区划 武汉市辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、蔡甸、江夏、黄陂、新洲、东西湖、汉南 13个区。 人口 2005年末，全市常住人口 858万人。户籍人口 801.36万人。 武汉市宏观经济背景 国内生产总值 2006年武汉市生产总值为 2590亿元，增长 14.8%， 增幅比 2005年提高 0.1个百分点，创近十年来增幅 之最。 产业结构 2006年，第二产业的增加值为 1194.00亿元，增长 18.0%；工业仍是经济发展的重要支撑点， 2006年工 业增加值首次突破千亿元大关，增长 18.9%，增幅创 历史新高。 武汉市 2 0 0 0 - 2 0 0 6 年国内生产总值0500100015002000250030002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年0%2%4%6%8%10%12%14%16%国内生产总值 增幅年份 2003年 2004年 2005年 2006年 第一产业 95.13 103 109.57 115.91 4.30% 5.20% 4.50% 4% 第二产业 741.8 903 1019 1194 12.80% 17.80% 17.90% 18% 第三产业 825.47 950 1109.43 1280.09 12.50% 13% 13.10% 13% 武汉市宏观经济背景 固定资产投资 2006年，武汉市全社会固定资产投资完成1325.29亿元，比 2005年增长 26.1%。全年房地产开发投资 366.15亿元，增长 22.9%。 居民收入 2006年武汉市城市居民人均可支配收入达到12359.98元，创历年增加额新高。城市居民人均可支配收入增长 13.9%，创近 11年增幅之最。 武汉市作为国内中部重要城市 ， 有着深厚的经济基础和广泛的影响力，尤其是近年来城市各项经济 指标一直保持着较快的增长速度，不断壮大的城市综合经济实力显示出较大的市场投资价值。 武汉市2000-2006年 投资情况0200400600800100012001400固定资产投资额(亿元) 461.93 508.44 570.43 645.06 822.2 1055.18 1325.29房地产投资额( 亿元) 101.29 115.39 132.5 169.5 233.3 297.99 366.152000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年武汉市城市规划 武汉市城市发展目标 城乡一体化、开放型、多功能的现代化国际性城市。 武汉市规划 （ 1）住宅区规划 规划建设后湖、站北、长丰、四新、南湖、白沙等大 型居住新区， 引导旧城人口向外围综合组团疏散，促进 汉口、汉阳与武昌居住人口和用地相对平衡。 （ 2） CBD商务区规划 武汉 CBD选址于汉口的王家墩地区 ，总规模约 1300万 平方米，建设周期为 15-20年。 （ 3）商业区规划 建立后湖、汉口火车站前、古田二路、十里铺、四 新、沌口、解放路、徐东路、白沙洲、鲁巷、南湖、八 大家等 12个市级商业副中心。 武汉市主城总体规划图 武汉市城市规划 东湖新技术开发区规划 开发区简介 武汉东湖新技术开发区成立于 20世纪 80年代， 2001年被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地，即 “ 武汉 中国光谷 ” ， 现在武汉东湖新技术开发区正在申报国家级经济技术开发区。 经济情况 2006年，东湖高新区技工贸总收入超过 1000亿元，工商注册企业累计 11647家，高新区从业人员 14.5万人，从业人员主要集中在亿元以上的大企业和高新技术企业中。 区域发展定位 以高新技术产业为品牌，以教育、科研和轻制造业为支撑，融居住、商业、文化、游憩功能为一体的多元复合城市区域。 武汉市城市规划 开发区规划 规划为”一区、两心、三轴、五园“ 开发区用地 开发区总规划范围 120公里，其中： （ 1）产业用地 沿中环线 -新武黄公路向东发展，形成 用地 10平方公里 ， 建筑面积 1000万 m的产业区。 （ 2）研发用地 原有教育、研发基地多集中在珞喻路沿线，可沿雄楚大道及老武黄公路向九峰方向发展，形成规划用地 8平方公里，建筑面积 1600万 m的研发基地。 （ 3） 居住用地 主要位于自然生态环境优美的九峰山以南地区，以及后梁子湖以北地区，引导居住生活向东延伸，形成规划用地 8平方公里，建筑面积 1200万 m的居住区。 东湖新技术开发区是武汉市江南片东南部一个具有相对完善功能的城市区域，大学、科研机构密集，高新技术产业初具规模，城市基础设施比较完善，未来发展空间十分巨大。 武汉市城市规划 富士康产业园 产业园简介 武汉科技工业园是富士康在大陆投资建设的 第 10个产业园区，亦是在大陆规模最大的园区。 总投资超过 40亿美元 ， 占地超过 1万亩 ，各类 配套企业超过 100家，可吸纳各类就业人员 15至 20 万人，软件园占地 2500亩，将聚集 2万余国内外软 件人才，武汉由此将成 为全球光机电重镇。 产业园对区域房地产的影响 （ 1）催生大量实力购房者 （ 2）生活配套日趋完善 （ 3）提升房价，楼市趋旺 产业园对本项目的影响 产业园庞大就业群体对高档住宅存在潜在巨大需求。 从右图可以看到，本项目处于东湖科技新城的核心地带， 项目定位高档住宅项目，是顺应方向需求的。 武汉市房地产市场分析 武汉市房地产投资情况 2006年武汉市房地产开发投资为 366.15亿元，同比增长 22.9%；其中，房地产住宅投资为 271.8亿元，同比增长 25.3%，占房地产开发总投资的 74.2%。房地产投资规模正呈逐年上升之势。 武汉市房地产市场供应情况 2006年全市房屋施工面积为 2876.92万平方米，同比增长 4.6%。其中：住宅施工面积为 2429.16万平方米，同比增长 5.7 %； 2006年全市房屋竣工面积为 873.83 万平方米，同比增长 6.9%。 武汉市 1999 - 2006 年房地产投资情况91.25 101.29115.39132.5169.5233.3297.99366.1560.5874.7995.49 99.39124.83167.9216.85271.80501001502002503003504001999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 2005 年 2006 年单位 ： 亿元商品房开发投资 商品住宅投资额武汉市1 9 9 9 - 2 0 0 6 年商品房施工情况1295.27 13431661.67 1690.121955.492439.122749.632876.92941.91 1008.341260.151407.71679.662012.372297.962429.1605001000150020002500300035001999年 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年单位：万平方米商品房施工面积 商品住宅施工面积武汉市房地产市场分析 武汉市房地产市场需求情况 2006年武汉市商品房销售面积为 960.88万平方米，同比增长 18%；其中商品房住宅销售面积为 908.92万平方米，同比增长 20%，占商品房销售面积的94.6 %。 武汉市房地产市场空置情况 截止 2006年底，全市商品房空置面积为 128.12万平方米，同比下降 21%。 武汉市房地产市场销售价格情况 2006年商品房平均价格为 3996.78元 /平方米，同比增长 3.2%，其中，住宅平均价格为 3622.2 元 /平方米，同比增长 8.2 %。 武汉市2 0 0 0 - 2 0 0 6 年商品房销售情况303.76408.85450.27542.79658.08813.89960.88244335.52393.13512.02613.91756.91908.920200400600800100012002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年单位：万平方米商品房销售 商品住宅销售武汉市2 0 0 0 - 2 0 0 6 年商品房价格走势2808.912980.97 3029.193345.583579.773869.8 3996.781983.5 2065.322327.21 2352.422667.643345.753622.24032.15 4082.96 4162.254339.974491.9 4585.041000150020002500300035004000450050002000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年元/ 平方米商品房交易均价 商品住宅销售均价写字楼销售均价武汉市房地产市场分析 武汉市土地市场交易情况 （ 1）成交面积和价格 2006年度武汉土地市场成功出让土地 49宗，累计出让土地面积 2225亩（约 148万平米），规划建筑面积约353万平米，实现交易金额 61个亿，土地平均单价为 274万元 /亩。 （ 2）交易结构 在 2006年成交的土地中，居住用地 22宗，共 56万平米，占成交土地总面积 38%；商业用地 10宗，共 37万平米，占成交土地总面积的 25%；居住兼容其他用地 17宗，共 55万平米，占成交土地总面积的 37%。 外地发展商进入情况 由于武汉市具备丰富土地资源、较大的房地产市场发展潜力和本地开发商的相对弱小，因此，被国内外知名地产企业和投资机构看好，本土开发商除了武汉地产、福星惠誉等少数几家实力开发商外，活跃在武汉楼市上的基本都是外来的地产知名企业。 武汉市房地产市场分析 外地开发商 珠三角 开发商 万科 四季花城、西半岛、润园 金地 格林小镇 宝安 宝安花园、宝安江南村、宝安山水龙城 福建利嘉 光谷 世界城步行街 保利 保利花园、保利广场、保利浅水湾 广州恒大 江夏项目 长三角 开发商 复地 复地 翠微新城 大华 南湖 公园世家 西北盛唐 龙王庙商贸广场 三金 香港映象、三金 鑫城国际 绿城 意向地块商洽中 北方 开发商 美好远景 武汉奥园、东方夏威夷、兰陵 大公馆 融科智地 融科天城 阳光 100 江夏项目 泰跃地产 同温层、泰跃金河 华润置地 华润凤凰城 港、澳地区开发商 香港新世界 常青花园、梦湖香郡、新世界中心 世茂集团 世茂 锦绣长江 和记黄埔 花楼片、老莆片、汉口崇仁片 香港瑞安 武汉新天地 香港九龙仓 时代广场 澳门新亿胜 南国明珠 恒兆置业集团 拟参与武汉新区冬暖夏凉、弱电管网工程 台湾宝岛置业 台湾风情特色街 武汉市房地产市场分析 房地产市场综述 （ 1）市场供给量、需求量连续 7年保持同步增长 武汉市房地产市场投资量、销售量、平均售价从 1999-2006年连续 7年保持增长。房地产开发投资量 2003-2006年年平均增长速度高达 32.8%，投资高速增长的同时， 2003-2006年间商品房的销售面积年增长幅度均保持在 20%以上。 （ 2）市场价格稳步上升，商品住宅价格高速增长 随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，小区设计品质的明显提高，商品房价格稳步上升。2002-2006年间商品房价格年平均增长速度为 6%左右，其中商品住宅价格年平均增长速度为 10%左右。 （ 3）商品房空置率呈逐年下降趋势 武汉市 2005年的空置率为 7.36%，远远低于国际警戒线。 综合分析来看， 1999年以来，量价的同步快速增长显示出武汉市房地产市场的健康发展势头，特别是从 2003年开始，武汉市房地产市场进入健康和快速发展阶段。未来发展势头较好。 项目基本情况与 SWOT分析 用地面积 项目占地面积为 618234.08平方米，规划总建筑面积为 803704.3平方米。 四至 东侧：紧邻正在建设中的中环线及高速铁路 西侧：在建市政路关山四路 南侧：紧邻待征建设用地 北侧：高压走廊 项目基本情况与 SWOT分析 地形 地势大部分为坡地，局部起伏较大。 地面附着物情况 项目已完成拆迁，无地上建筑物，大部分被植被覆盖，自然景观条件较好。 地块周边大市政配套 项目周边供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热等大市政配套设施比较齐全。 地块内部实景 1 地块内部实景 2 项目基本情况与 SWOT分析 项目周边生活配套 地块北距马鞍山国家森林公园约 2000米，临近武汉大学城。周边有华中科技大学、中南民族大学、中国地质大学、武汉大学等多所大学，根据武汉市东湖开发区的规划，项目地块所处位置未来将是东湖开发区的中心地带，地段优势较为明显。 交通：项目北距武昌区形象主干路珞喻路约 2公 里，西侧为在建关山四路，东侧为在建中环路。 医院：关山医院、湖北中医研究院。 学校：华中科技大学、中南民族大学、武汉大学等 多所大学。 公园：马鞍山森林公园。 购物：鲁巷广场购物中心。 地块内部实景 3 地块内部实景 4 项目基本情况与 SWOT分析 项目优势 （ 1）紧邻马鞍山森林公园，再加上项目内部有稀缺的自然资源，环境优势明显。 （ 2）紧邻武昌区的主干线珞喻东路及在建的中环线，出行较为便利。 （ 3）处于东湖区规划的核心位置，随着相关规划的实施建设，项目未来地段价值明显。 （ 4）位于武汉东湖开发区内，产业经济效应明显，产业人群经济承受能力较强，客户质量较高，未来住宅 需求较为旺盛。 项目劣势 （ 1）目前周边比较混乱，居住气氛一般，公交车较少，基本生活配套较少，周边没有大型超市。 （ 2）地形部分起伏较大，不利于建筑物的布置，需进行一定的调整。 （ 3）用地边界不太规则，用地北部还有部分用地未能划入项目用地内，造成用地的不完整。 （ 4）北部邻近高压走廊，对本项目有一定的影响。 (5) 项目容积率为 1.3，由于规划限高为 21米，因此建筑类型以 6层的多层洋房为主，这样会使建筑密度增加，居住舒适度将受到一定影响。 机会点 基于地块自身特质，中高档或高档住宅项目市场认可程度比较高 区域住宅市场研究及项目定位 市场研究范围 为了使项目的市场定位能更加客观、准确，我们在典型楼盘的选择上采取了以下标准： 知名楼盘 主要侧重有实力和品牌企业的项目，或是市场非常认可的知名项目。比如：金地 格林小镇、大华南湖公园世家、万科城市花园、楚世家、世茂锦绣长江、光谷坐标城。 相似的物业类型 主要侧重多层洋房、联排和双拼别墅类高档项目。比如：宜家 汤臣、水岸星城、 F天下。 临近楼盘 主要以临近地块的中高档楼盘为主。比如：现代森林公园、巴黎豪庭。 典型项目 -金地 格林小镇 开发商 金地集团武汉房地产开发公司 电话 87674888 项 目 基 本 资 料 行政区域 洪山区 具体位置 洪山区珞狮南路 楼盘性质 住宅 占地面积 49.8万 总建筑面积 70万 容积率 1.5 建筑类型 多层、小高层、洋房、 TOWNHOUSE 户型面积 130-230 总户数 4702 销售 率 87% 交房标准 毛坯 层高 3m 管理 费 1.3-1.5元 /月 销售价格 小高层：4500元；洋房：6300元 土地使用年限 70年 绿化率 47.2% 开盘时间 05-5-12 入住时间 07-7-15 车位单价 7-8万 /个 典型项目 -大华南湖公园世家 开发商 大华集团武汉房地产开发公司 电话 87398666 项 目 基 本 资 料 行政区域 洪山区 具体位置 洪山区珞狮南路 517号 楼盘性质 住宅 占地面积 46.7万 总建筑 面积 73万 容积率 1.6 建筑类型 多层、小高层、别墅 户型面积 90-143 总户 数 7000 销售率 75% 交房标准 毛坯 层高 3m 管理费 1元 /月 销售价格 小高层： 4300元； 多层： 4500元 ； 联排 :8000元 土地使用年限 70年 绿化率 35 % 开盘时间 06-5-15 入住时间 08-1-31 车位单 价 8万 /个 典型项目 -万科城市花园 开发商 武汉万科房地产有限公司 电话 87926988 项 目 基 本 资 料 行政区域 洪山区 具体位置 东湖高新技术开发区关山 一路南段 楼盘性质 住宅 占地面积 40万 总建筑面积 48万 容积率 1.2 建筑类型 多层、小高层、 TOENHOUSE 户型面积 94-150 总户数 1300 销售 率 89% 交房标准 多层精装 层高 多层 3m 管理 费 1.1-1.6元 /月 销售价格 4200-5600元 土地使用年 限 70年 绿化 率 35% 开盘时间 06-4-22 入住时间 07-4-15 车位单价 15万 /个 典型项目 -楚世家 开发商 武汉明鸿经济发展有限公司 电话 86787888 项 目 基 本 资 料 行政区域 武昌区 具体位置 东湖黄鹂路 68号 楼盘性质 高尚住宅 占地面积 4.1万 总建筑面积 4.96万 容积率 1.26 建筑类型 多层 户型面积 146-326 总户数 282 销售 率 80% 交房标准 毛坯 层高 3m 管理 费 2.48元 /月 销售价格 9000-12000元 土地使用年 限 70年 绿化 率 50.3% 开盘时间 06-3-6 入住时间 07-5-1 车位单价 15万 /个 典型项目 -光谷坐标城 开发商 湖北福星惠誉置业有限公司 电话 86787888 项 目 基 本 资 料 行政区域 洪山区 具体位置 东湖新技术开发区关山大道 与南湖南路交汇处 楼盘性质 普通住宅 占地面积 29.1万 总建筑 面积 40万 容积率 1.3 建筑类型 多层 小高层 户型面积 90-140 总户数 3600 销售率 交房标准 毛坯 层高 3m 管理费 1.3元 /月 销售价格 4100元 土地使用年 限 70年 绿化率 43% 开盘时间 05-12-10 入住时间 07-5-31 车位单 价 典型项目 -现代森林公园 开发商 现代城市建设发展集团有限公司 电话 87803333 项 目 基 本 资 料 行政区域 洪山区 具体位置 马鞍山森林公园对面 楼盘性质 普通住宅 占地面积 8.98万 总建筑 面积 20万 容积率 2.18 建筑类型 多层、小高层、叠加别墅 户型面积 120-160 总户数 1320 销售率 70% 交房标准 毛坯 层高 3m 管理费 1.2元 /月 销售价格 多层： 4100元；叠加别墅： 5700元 土地使用年限 70年 绿化率 39% 开盘时间 06-10-21 入住时间 08-6-30 车位单 价 7万 /个 典型项目 -F 天下 开发商 纵横盘龙城置业有限公司 电话 61871088 项 目 基 本 资 料 行政区域 黄陂区 具体位置 盘龙城经济开发区楚天大道 18号 楼盘性质 别墅 占地面积 210万 总建筑面积 72万 容积率 0.33 建筑类型 独栋 户型面积 250 以上 总户数 2200 销售 率 1、 2期 50% 交房标准 菜单式装修 层高 管理 费 1.8元 /月 销售价格 160万起 土地使用年 限 70年 绿化 率 66.35% 开盘时间 03-12-18 入住时间 车位单价 区域住宅市场研究及项目定位 典型产品特征 （ 1）户型 多层、花园洋房、高层：主力户型以三居为主，面积在 130、 150 左右。 叠拼、联排别墅：面积在 200 左右，以三居、四居为主。 独栋别墅：面积在 250-400 之间。 （ 2）价格 多层、花园洋房、高层：区位较差的项目价格在 4500元左右，区位较好、定位较高的项目价格 6000元左右。 而类似楚世家和世茂锦绣长江这类综合品质高的项目售价可达到 8000元 -10000元左右。 叠拼、联排别墅、独栋别墅：综合品质高的项目售价在 10000元左右。 （ 3）购买人群 购买主体人群以本市居民为主，高档项目中外地人士有一定比例，例如 F天下别墅项目深圳、江浙人士较多。 (4)销售率 近期上市的项目均取得了不俗的业绩，这其中除了开发公司具有实力的优势外，开发理念更贴近目标购买群 体是至关因素。 区域住宅市场分析及项目定位 项目定位 公园休闲示范住宅 定位释义 本项目主要强调的是居住环境不可替代性，充分利用项目自身自然资源，塑造项目的高品质形象，打造成武汉市高档居住区。 目标客户 主力购房人群以武汉市经济实力较强的客户和武汉东湖新技术开发区的高科技人才为主，购买目的主要用于改善居住条件，一般为二次或三次置业。 项目产品类型 项目产品以高层住宅为主，联排别墅与花园洋房为辅，在保持原生态树木、水面的前提下， 加强景观绿化，使之成为高档居住社区的典范。 项目投资经济测算 研究前提 本次经济测算在项目规划方案可调整的基础上，根据市场状况、本体资源条件确定项目可能发展的物业类型和产品的建筑形式，初步判断项目的发展方向和产品类型，并据此测算与分析。 预计容积率及产品 预计容积率 :1.62， 总建筑面积 114万 M2 ，其中地上 100.4万 M2 ，地下 14万 M2 项目可销售面积 96.8万 M2 = 花园洋房 30万 M2 + 高层住宅 50万 M2 + 联排别墅 16.8万 M2 项目配套其它面积 3.6万 M2 = 商业 2.2万 M2 + 会所 0.6万 M2 + 教育 0.8万 M2 预计销售单价 花园洋房售价： 6500元 /M2；联排别墅售价： 7500元 /M2； 高层住宅售价： 6000元 /M2 ；商业售价： 9000元 /M2；车位售价 8万 /个 项目投资经济测算 预计土地成本 交易价格 7亿元 ,购买公司 70%股权 ,其中 5.7亿元土地成本 ,1.3亿元股权溢价 . 预计建安成本 花园洋房售价： 1500元 /M2；联排别墅售价： 1500元 /M2； 高层住宅售价： 1700元 /M2。 预计其它成本 利息：动态测算，项目全部投资为计息基础，利率 6.57% 企业所得税：按调整后的 25%测算 其他成本采用中环经验数据及市场调查数据 开发销售进度计划 计划分为 5期滚动开发完成 ,其中各期动工与开盘时间计划如下 : 2008年 1月 一期开发建设 2008年 6月 一期开盘销售 2009年 1月 二期开发建设 2009年 6月 二期开盘销售 2010年 1月 三期开发建设 2010年 6月 三期开盘销售 2011年 1月 四期开发建设 2011年 6月 四期开盘销售 2012年 1月 五期开发建设 2012年 6月 五期开盘销售 2013年 6月 项目全部销售完 项目投资经济测算 项目投融资计划 项目投资 41亿元，资金来源于： （ 1） 向集团公司筹资及中环公司自有资金投入 8亿元 ； （ 2） 向银行贷款 4.3亿元 ； （ 3） 预（销）售收入再投入 28.8亿元 。 项目资金运作方式： （ 1） 自有资金及集团筹资以支付项目公司收购款项（股权转让和替目标公司承担的债务）； （ 2） 在项目四证齐全，达到规定的融资条件后，向银行申请项目开发贷款； （ 3） 在项目建设达到预售条件后，将回笼资金相继投入到项目建设中。 项目资金占用峰值约 12.3亿元。资金回收期为 3.4年，预计至 2010年底可达平衡。 其中， 2007年投资额约 9亿元 =支付土地成本 5.7亿元 +股本溢价 1.3亿元 +前期开发及基础设施费等 0.68亿元 +替目标公司垫付资金 1亿元 +借款利息 0.3亿元。 项目投资经济测算 项目经济测算结论 （ 1） 总收入： 66.45亿元 包括 洋房收入： 19.5亿元 别墅收入； 12.6亿元 高层住宅收入： 30亿元 （ 2） 总投资： 41亿元 包括 土地成本： 5.7亿元 建安成本 ： 18.3亿元 基础设施： 4.3亿元 利息费用： 1.3亿元 销售费用： 2.0亿元 营业税及附加： 3.9亿元 管理等其他费用： 5.5亿元 （ 3） 项目税后利润 ： 15亿元 中环本部净利润 ： 8.4亿元 成本利润率 21.5% 经济测算方案汇总表 指标 数值 项目销售总收入（万元） 664526.2 项目总投资（万元） (A) 410937.9 项目总成本 (万元 )(B) 388871.3 项目毛利润（万元） 275654.9 土地增值税（万元） 74550.8 项目所得税前利润 201104.1 企业所得税 50276 项目税后利润（万元） 150828.1 公司取得利润 (按股权 70%计提 ) 105579.7 扣除溢价利息公司利润 （未扣溢价） (万元 ) （ C） 96513.1 投资利润率 (C/A) 23.5% 扣除溢价后利润 (D) 83513.1 成本利润率 (D/B) 21.5% 项目投资经济测算 项目敏感性分析结论 价格变动，项目投资收益率均在 17%以上，由此说明项目抗风险能力较强。 价格敏感性分析表 价格变 动幅度 产品类型 价格 中环本部投资 净收益 （万元） 投资收益率 年平均投资回报率 联排别墅 8 0 0 0 花园洋房 7 0 0 0 5 0 0 高层住宅 6 5 0 0 9 7 6 5 0 2 4 . 9 % 3 1 . 8 % 联排别墅 7 8 0 0 花园洋房 6 8 0 0 3 0 0 高层住宅 6 3 0 0 9 2 0 4 4 23 . 6 % 2 9 . 1 % 联排别墅 7 5 0 0 花园洋房 6 5 0 0 0 高层住宅 6 0 0 0 8 3 5 1 3 2 1 . 5 % 2 4 . 7 % 联排别墅 7 2 0 0 花园洋房 6 2 0 0 3 0 0 高层住宅 5 7 0 0 7 4 8 1 0 1 9 . 3 % 2 1 . 2 % 联排别墅 7 0 0 0 花园洋房 6 0 0 0 5 0 0 高层住宅 5 5 0 0 6 8 1 4 6 1 7 . 6 % 1 7 . 4 % 0204060801002 3 4 5项目风险评估及初步建议 源自市场的风险 目前武汉市房地产整体前景看好，项目所处武昌区房地产市场需求旺盛，项目自身紧邻武汉光谷，聚合了大量的新技术产业人群，周边大学林立，这些因素都为本项目提供了强有力的市场保证，市场风险较小。 源自项目手续的风险 项目用地的相关手续都已过期，需重新办理，若相关手续办理出现问题，将会在很大程度加大项目运作的周期，增加项目运作的风险。合作方飞翔公司承诺可顺利办理， 我方拟通过沟通落实等手段控制风险。 源自合作方式的风险 股权收购过程中，因信息不对称，收购方具有一定的风险，我方拟通过委托律师事务所、会计师事务所等做好尽职调查，合同约束质押、股权、土地证质押等手段降低收购风险。 项目风险评估及初步建议 项目初步建议 （ 1）通过对武汉市宏观经济环境、房地产市场分析，可得武汉市房地产的发展前景较好。 （ 2）通过对基本情况的分析，可看出地块位置优越，自然景观突出，是武汉土地市场上价值较高的地块。 （ 3）通过项目经济测算与敏感性分析，可说明项目投资回报率较高、风险较小、前景看好。 （ 4）通过项目风险评估，发现项目风险可控，可以用法律等手段有效控制股权转让操作风险。 综上，从宏观经济、房地产市场、项目经济测算、敏感分析及风险评估等几个方面来看， 本项目可行，具有很大投资价值，建议集团公司投资开发此项目。 中国水电建设集团中环房地产开发有限公司 2007年 5月 14日 谢谢！ 房地产销售 流程培训课件 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 销 售 训 练 流 程 2009年房地产营销策划大全 移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载QQ:69031789 第一部分、案前 一、区域历史背景整