【商业地产】-长沙房地产市场研究重点报告86P（服务藏龙+保利别墅）

长沙市场概述 长沙房地产市场格局 长沙各片区重点楼盘扫描 长沙重点楼盘园林风格简析 长沙重点楼盘建筑风格简析 分享思路 宏观 微观 经济现状 未来规划 宏观特征 楼盘解析 风格总览 长沙市场总体概述 1 长沙 珠三角经济圈 中部六省 长三角经济圈 长沙是内陆交通枢纽城市，是通向两广沿海和西南边陲的前缘地带；位于上海、广州、重庆、武汉四大全国性商贸中心聚辐的交错地带，东南西北四大城市的辐射作用可在长沙地区产生叠加效应 长沙在全国的战略布局中发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，既得益于沿海市场的强劲辐射，又受惠于内陆市场的全面联动 长沙 珠三角三小时经济圈范围内，发挥着承东启西、联南接北的枢纽作用，属于中部发展的重点城市 长沙 长株潭经济一体化核心城市；以提高其在国内核心竞争力和区域整体实力，在更大范围内参与国内外竞争为目标。 长沙市 株洲市 湘潭市 长株潭一体化目标： 通过长株潭地区产业的集群化，推动本区域经济一体化，支持湖南省发挥后发优势，实施反梯度战略，统筹区域发展，提高湖南省在国内省份中的核心竞争力和区域整体实力。 努力发展成为我国中西部地区具有综合优势和强大竞争力的主要城市密集区之一，成为辐射与服务中南地区的经济引擎之一，能在更大范围、更宽领域、更高层次参与国内外竞争和直接对外开放的区域。 城市传统商业中心集中于河东北部，除五一路商圈外，伍家岭、火车站、溁湾镇三大商圈辐射范围仍限于区域内； 随着城市的扩张，新的商圈正在逐步发展，但相对于传统商圈而言，其影响力仍有待提升。 长沙 “ 西文东市 ” 的发展格局，城市商业集中于河东北部，五一路商圈是唯一的市级商圈 五一路商圈 省委 省政府 火车站商圈 伍家岭商圈 星沙商圈 马坡岭商圈 黎托商圈 红星商圈 溁湾镇商圈 市政府 观沙岭商圈 望城坡商圈 岳麓山、岳麓书院、橘子洲头、湘江是长沙最重要的景观和历史人文资源；是长沙几千年历史的见证，长沙市民对她们有着深厚的感情 影视传媒是长沙最具竞争力的产业，是长沙最值得骄傲和自豪的招牌，湖南卫视是中国收视率最高的省级电视台，“ 超女 ”“ 快男 ” 更是近年来长沙吸引世人的“ 亮点 ” 影视文化、山水洲城 长沙是中国影视传媒最发达的城市之一，中国第一批历史文化名城，活力的城市 长沙近年来 GDP和固定资产投资快速增长，国民经济稳定快速发展 长沙市历年 GDP与固定资产投资情况 6 5 6 . 4 17 2 8 . 0 88 1 2 . 99 2 8 . 2 21 2 9 6 . 6 61 5 1 9 . 91 7 9 0 . 6 62022803634956689151 0 8 9 . 81 1 . 3 %1 2 . 1 %1 2 . 7 %1 4 . 0 %1 4 . 9 % 1 4 . 8 0 %3 8 . 3 %2 8 . 1 %3 6 . 5 %3 8 . 9 %3 1 . 9 %2 2 . 5 7 %1 4 . 8 %2 2 . 7 %02004006008001000120014001600180020002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006亿元0%10%20%30%40%50%G D P 固定资产投资年增长率 年增长率 近 6年长沙市 GDP增长率保持在 12%以上， 2006年城市GDP达到 1790.66亿元； 近年来长沙市固定资产投资年稳定快速增长， 2006年已达 1089.8亿元，增幅高达 22.57% 大量固定资产投资在城市基础设施建设方面发挥了效用 长沙市人均 GDP快速增长，人均可支配收入水平较高 112621374715506239682785312436214101 0 . 8 %1 1 . 4 % 1 1 . 5 %1 2 . 6 %1 3 . 9 %1 6 . 2 0 %1 3 . 4 %6000800010000120001400016000180002000022000240002600028000300002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元10%12%14%16%18%人均G D P 年增长率798587049021124341102199331 2 . 0 0 %1 2 . 8 %1 1 . 0 %1 0 . 1 %9 . 9 %9 . 0 %9 . 4 %6000700080009000100001100012000130002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元6%8%10%12%14%16%18%20%人均可支配收入 年增长率 长沙市人均 GDP保持高速增长，近 6年来增长速度均超过 10%，而且增速不断加快； 2006年人均 GDP达到 27853元 ,人均 GDP增长速度为16.2% 可支配收入保持较高速度增长，近三年来的增长率都超过 10%水平， 06年人均可支配收入为 12924元，增长 12.0% 中部省会城市中，长沙 GDP与社会消费品零售总额较高，人均可支配收入处于最高水平 17918 6 5 . 6 120028 2 2 . 211853 5 8 . 425901 2 9 3 . 3 310743 8 4 . 3 110004 3 6 . 4 727501 1 5 5 . 360682 1 8 8 . 7 705001000150020002500300035004000450050005500长沙 郑州 南昌 武汉 合肥 太原 成都 广州2 0 0 6 年G D P ( 亿元） 2 0 0 6 年社会消费品零售总额（亿元）周边省会 /直辖市 长沙 郑州 南昌 武汉 人均可支配收入（元） 13924 11800 11243 12360 周边省会 /直辖市 合肥 太原 成都 广州 人均可支配收入（元） 11013 11741 12789 12360 在中部六省会城市中，长沙的 GDP和社会消费品零售总额均列第三位，低于武汉和郑州，但明显高于太原、合肥和南昌； 与广州和成都相比，长沙市的 GDP和社会消费品零售总额都有较大差距； 长沙市人均可支配收入在中部六省会城市中处于最高水平，而且高出成都 1135元 与其他城市相比，虽然长沙的经济总量较小，但人均 GDP高，恩格尔系数小。房地产市场发展的空间大 周边省会 /直辖市 广州 武汉 长沙 南昌 成都 GDP（亿元） 6068 2590 1791 1185 2750 人均可支配收入（元） 19850 12360 13924 11243 12789 社会消费品零售总额（亿元） 2188.8 1293.3 865.6 358.4 1155.3 恩格尔系数（ 2006年） 37.3 38.8 32.6 44.0 34.9% 恩格尔系数（食品支出占消费支出的比重）越小，表明居民用于食物支出的比例越小，用于其他消费的支出越多，通过消费结构调整能用于居住消费的支出也就越多。 长沙居民的恩格尔系数在中部城市中最小，表明长沙市房地产发展空间大。 与其他直辖市和省会城市相比，长沙市的经济总量偏小，但人均可支配收入水平高，仅仅低于广州； 长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距，但已超出南昌近一倍。 固定资产投资和房地产投资依然高歌猛进，表明国内外对长沙经济发展的信心 3 3 . 0 26 3 . 1 98 1 . 71 2 2 . 5 61 7 4 . 5 42 5 6 . 3 53001 6 . 3 2 %2 2 . 5 8 % 2 2 . 5 3 %2 4 . 7 6 %2 6 . 2 7 %2 8 . 0 0 %2 6 . 0 0 %0501001502002503003502000 2001 2002 2003 2004 2005 20060 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %房地产投资 房产投资占固定资产投资比例 长沙房地产投资历年来保持较快的增长， 2006年达到 300亿以上。 房地产投资的比例，历年来占固定资产比例均较高，房地产业对于经济的发展占有越来越重要的作用。 长沙的房价呈相对平稳增长状态，成交面积也是稳定增加，市场发展平稳 29912738246823612582237630222200240026002800300032002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006元/ 平米9 2 . 7 21 6 3 . 92 3 2 . 14 4 5 . 45 8 2 . 86 3 9 . 0 26 9 0 . 1 901002003004005006007002000 2001 2002 2003 2004 2005 2006销售面积（万平方米） 从 2001-2006年，长沙市商品房销售面积快速增长，年均增长率约为38% 2006年商品房销售面积较 2005年有小幅增长。 近年来，长沙国民经济发展速度和人均可支配收入的增长速度都快于房价的增长速度 - 1 5 . 0 0 %- 1 0 . 0 0 %- 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006城市G D P 增长速度人均G D P 增长速度人均可支配收入增长速度房价增长速度 六年来，长沙 GDP平均增长 14.8%；人均 GDP平均增长13.2%；人均可支配收入平均增长11.45%。 长时间的房价增长速度低于可支配收入的增长速度，表明市民的消费能力得到积蓄，房价有较大的上涨潜力。 房价收入比 长沙市为 6.151 ，基本处于合理范围 4.1 6.1 房价收入比合理范围；房地产发展平稳 房价收入比偏低，房价偏低，需求增加 房价收入比偏高，房价偏高，需求减少 房价收入比 发展中国家房价收入比与房地产市场发展 4.1 6.1 市场供给 市场供给 市场需求 市场需求 长沙房价收入比 6.15 房价收入比 一般研究认为，发达国家的房价收入比在 1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比在 4.1-6.1之间是比较合理的范围 城 市 北京 深圳 上海 杭州 长沙 房价收入比 13 12 12.1 10.1 6.15 武汉 南昌 合肥 太原 郑州 7.8 8.4 9.1 8.77 8.4 在中南六省会城市中，长沙 “ 环房匹配指数 ” 仅大于郑州，与其他城市相比，房价上涨空间较大 城 市 郑州 海口 北京 广州 长沙 环房匹配指数 -0.33 0.44 -0.46 -0.54 1.43 城 市 武汉 南昌 合肥 太原 成都 环房匹配指数 8.5 10.25 12.48 20.17 7.68 部分城市环房匹配指数（ 20012004） 长沙的环房匹配指数接近于零，表示长沙的房价增长基本符合经济发展要求，随着经济发展，房价也将稳定增长 环房匹配指数 反映房价变化与房地产市场供求环境变化匹配的指数。 指数接近于零，房价变化与房地产环境变化匹配，两者未出现偏差； 指数为负，表示房地产价格变化速度低于房地产市场供求环境提供的变化空间，房价上涨的空间较大； 指数为正，表示房价变动速度高于房地产供求环境提供的变化空间，房价商战空间较小。 经济基础良好，市场处于快速发展阶段，发展空间大 1. 城市意象： 山水洲城，中国第一批历史文化名城，中部发展的重点城市，充满活力的城市 2. 经济基础： GDP和固定资产投资快速增长，但人均 GDP高，恩格尔系数小，固定资产投资和房地产投资增长强劲 3. 行业指标： 成交面积稳定增加，房价呈相对平稳增长状态，市场发展平稳，房价收入比和环房匹配指数都处于合理水平 大势向上 长沙 “ 西文东市、南帝北丐 ” ，目前 在原有的基础上进行着新一轮的扩张，城市往外环发展 。 市府西移 省府南迁 新河三角洲崛起 高桥市场群 市民观点 “ 现在的长沙比以前大多了 ” 东：高桥市场群、星沙板块 南：省府南迁，大量土地供应 西：市府西移，岳麓资源、人文并举 北：新河三角洲崛起，两馆一厅打造 一主二次四组团 ，河东主城区，河西新城、星沙马坡岭新城，捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团 据长沙市 2001年修编后的城市总体规划规定，到 2020年长沙市人口将增加到 350万 ，城市用地规模由原来的 250平方公里增加至 350平方公里 。 城市空间结构为“一主二次四组团”，即一主 -河东主城区，二次 -河西新城、星沙马坡岭新城，四组团 -捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、 暮云组团 。城市规划区由原来的 966平方公里扩大到 2890平方公里，其中都市区 1450平方公里 。 按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口 300万，城区面积 350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积 4000万平方米 ，每年要新增住宅面积 200多万平方米 ，房地产市场仍有巨大的发展空间。 板块关键词： 行政文化、高尚住宅、休闲养生、生态产业 / 融城核心 一主两副环绿心 暮云片区发展方向定为集合生态型的省级行政文化中心、长株潭核心区域的高尚住宅区和长沙最富吸引力的城市休闲场所、环保型工业生产基地于一体的世纪人与自然和谐发展的新型生态城。 省府行政中心 野生动物园 长沙理工大学 中信新城 。 大势向上 规划利好 远景一片光明 长沙市场大趋势向好 长沙房地产市场格局 2 多核心发展是城市发展的重要过程，是城市向城市群发展的重要过渡 长沙 05年以前的发展方式是典型的单核心发展模式，五一广场是城市唯一的核心区，承载整个城市的核心功能 多核心发展有利于城市的均衡发展，分散城市发展压力，新核心区发展成为城市发展的动力源，将拉动城市快速发展 第一阶段：单核心扩张 第二阶段：多核化发展 第三阶段：都市群形成 主城 核心 核心 核心 核心 川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城川崎千叶横滨其他城市东京其他城市副城副城副城副城副城副城副城副城长沙、湘潭、株洲的“一体化”发展是城市发展成为“都市群”的结果。多核心发展有利于城市群的形成 目前长沙市场基本从中心板块向周边延伸，形成典型的多板块格局，东南西北四处开花 城南板块： 湘江以东，车站路以西，劳动路以南的城市区域。拥有省政府及各职能部门、长株潭融合的城市发展优势；但缺乏优势景观资源。 城东板块： 长沙市东二环以东的城区范围；随着体育新城的建设，板块发展迅速，但道路交通系统不完善，且无优势景观资源。 麓谷板块： 岳麓大道以南，岳麓山以北，二环以西的区域，属于长沙高科技产业园区，大量的企业员工成为该区域的主要置业人群，该区域环境较好，但是配套设施较差。 麓南板块： 岳麓山以南，湘江以西的城市区域。该区域景观资源丰富，生态环境好，各大高校及岳麓山科技园提供了大量的高收入消费者。 城北板块： 湘江以东，车站路以西，八一路、中山路以北的城市区域。景观资源较为丰富，但区域内存在较多的工业厂房，使得区域形象较差，长沙市区居民对区域认同度低。 星沙板块： 东二环以东，三一九国道以北，以星沙镇为核心的城市区域。拥有发达的工业基础，大量的企业购买人群，但距离市区相对距离较远，且配套设施需进一步完善。 市府板块： 市府周边区域，主要依托市府搬迁的利好。 麓谷板块 市府板块 麓南板块 中心板块 城南板块 东城板块 金鹰、星沙板块 城北板块 产业 政府 资源 地段 产业 政府 政府 政府 从供应量看， 06年开始外圈层供应量逐渐增大，形成多足鼎立格局 北城 在售 103万 将售 353万 麓南 在售 132万 将售 96万 市府麓谷 在售 231万 将售 240万 中心 在售 199万 将售 137万 南城 在售 210万 将售 241万 东城 在售 170万 将售 213万 星沙 在售 94万 将售 196万 2006年供应情况 07年 6月份的数据显示，城市供应从城市中心区向各郊区次中心转移的趋势越发明显，长沙版图不断扩大 长沙在售市场情况： 分布于长沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板块领军群雄，共计 816.65万，占全市总占地面积的 近七成 050100150200250300350市府 城东 星沙 城北 南城 中心 麓南总占地面积总建筑面积长沙即将推出市场情况： 省府的南迁，长株潭一体化的不断推进，使得未来南城板块的推盘量明显胜出，焦点化趋势愈加明显。 0100200300400500600700800900市府 城东 星沙 城北 南城 中心 麓南总占地面积总建筑面积城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强 对比项目 片区 区域的核心驱动力 物业类型 户型 （ m2） 主要客户 当前均价（元 /m2） 岳麓区 长沙的大学城，大学聚集区 多层 27%； 小高层 40% 高层 13%；别墅 20% 2房 90-100； 3房 120-150； 4房 150-160；复式 180； 连排 200-300；独栋 350-500 区域内 教师、公务员、企业主，主要是河西的客户，河东客户很少 2736 天心区 以新搬迁的省政府为核心的政务新区 多层 16%； 小高层 47% 高层 34%；别墅 3% 2房 90； 3房 110-130； 4房150；复式 210； 连排 -；独栋 - 区域内 公务员、事业单位、教师、医生 2788 雨花区 城市传统体育、文化中心， 城市南拓带来区域发展利好 多层 16%； 小高层 35% 高层 41%；别墅 8% 2房 80-90； 3房 120-140；4房 150-170；复式 300； 连排 -；独栋 - 区域内 公务员及事业单位， 市区内 的私营业主 3200 芙蓉区 城市传统商业、商务、文化教育中心区域 多层 20%； 小高层 22% 高层 56%；别墅 2% 2房 100； 3房 130-150； 4房 140-170；复式 180-200； 连排 250-280；独栋 300以上 城市内 公务员、事业单位、企业主 3353 开福区 以物流和影视文化为产业主导 多层 21%； 小高层 31% 高层 24%；别墅 24% 2房 90； 3房 130-140； 4房150-170；复式 200； 连排 180-210；独栋 300 区内大学老师，科研单位，广电集团， 较多城区客户 3214 城界虽快速扩张，但受区域配套及成熟度的影响，普通项目的客户仍以区域客户为主，客户地缘性较强 客户虽重视区域前景，但受工作及居住习惯等影响，大多倾向选择原居住区或较成熟的区域 雨花28%开福32%天心12%芙蓉12%岳麓0%其他16%雨花开福天心芙蓉岳麓其他受调客户的居住区域构成： 30%11%13%8%11%5%5%2%10%5%发展前景好离市区近离上班地点近生活配套齐全自然环境好人文环境好生活习惯子女教育规划利好开发商实力受调客户置业关注因素： 河西10%城南28%城东10%城北37%星沙0%市中心区15%河西城南城东城北星沙市中心区受调客户置业倾向区域构成： 从分布特征看，大盘 70%分布在二环以外，二环以内的大盘则集中在河西 1 11 5 2 3 4 6 7 8 9 10 12 13 城市中心 14 15 16 17 二环线 3 5 2 11 7 4 13 10 12 8 1 6 9 汀湘十里 圣爵菲斯 长沙玫瑰园 比华利山 绿城青竹园 珠江花城 威尼斯城 长沙奥林匹克花园 同升湖 蔚蓝海岸 岳麓山公馆 麓山别墅 阳光 100 南山苏迪亚诺 振业浪琴湾项目 藏珑 保利阆峰云墅 14 15 16 17 长沙市主要别墅项目分布状况 90%分布在二环以外，主要集中在开福、岳麓 二环线 1 2 3 4 5 11 6 7 8 9 10 12 15 14 13 城市中心 16 11 13 10 12 15 14 16 17 18 18 17 水印山城 岳麓山公馆 麓山别墅 早安星城 美洲故事 水云间 圣爵菲斯 藏珑国际 比华利山 3 5 2 7 4 8 1 6 汀湘十里 世纪春天三期 长沙玫瑰园 比华利山 绿城青竹园 湘江壹号 威尼斯小城 中新森林海 山水英伦庄园二期 9 2006年后，长沙高端项目供应基本向外圈层转移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各点式的标杆项目为主 麓山别墅 5000 南山苏迪亚诺 3000 2006年以后高端项目分布图 圣爵菲斯 水云间 7500-8000 藏珑国际 6000-12000 比华利山 4000-5700 阆峰云墅 7000-8000 汀湘十里 4000-8000 岳麓山公馆 卓越蔚蓝海岸 7000 长沙玫瑰园 9000 绿城青竹园 9500-12500 2006年前高端项目分布图 圣爵菲斯 3000元 同升湖山庄 2800元 水云间 3000-4000 美洲故事 托斯卡纳 11000 长沙各片区重点楼盘扫描 3 城南版块重点楼盘一览 1、保利 阆峰云墅 2、美洲故事 3、托斯卡纳 4、长沙奥林匹克花园 5、比华利山 1 2 3 4 5 楼盘 名称 保利 阆峰云墅 技术指标 占地 39万平米 ，总建筑面积 20多万平米， 0.3容积率，全独栋别墅 销售情况 07年 8月底开盘三百多平米的已经内部认购完； 客户构成 客户层面及区域分布较为广泛 ， 长沙市及省内客户较多 ， 另有部分保利集团地产投资追随者 。 主力户型 360-550平米独栋别墅 S/W 优势：位于芙蓉大道延长线上，长潭株一体化中心地段，未来升值潜力大。 劣势：交通目前不通，周边配套欠缺，现场包装导示差。 价格 8500元 /平米起 其他 1、 借保利地产品牌 ， 进行大手笔宣传攻势 ， 媒体运用较为综合 。 ； 2、 采用复合式营销 ， 即名车 、 名墅结合的高端营销手法 ； 3、 配套： 内部将有幼儿园 、 会所 、星级酒店 、 商业街等相关配套设施 广告诉求 “ 别墅中的世界名著 ” 保利 阆峰云墅 新南城高端纯独栋北美别墅社区。 楼盘 名称 美洲故事 技术指标 占地 210180万平米 ，总建筑面积251020平米， 1.19容积率，其中别墅为 0.55容积率，绿化率 41.7% 销售情况 07年 9月底，以组团形式分批推售，首批 26套。 客户构成 企业高官 ， 深圳投资客 ， 各 50% 主力户型 426.76平米独栋别墅，363.16/370.5平米双拼，393.63/372.73平米双拼； S/W 优势：交通便捷，紧邻南北主干道万家丽路、东西主干道湘府路。距省政府 6分钟车程，距东塘 15分钟车程，距机场 20分钟车程。 劣势：周边配套还没有成型。 价格 9000均价 其他 1、 项目展示到位 ， 销售员态度好； 2、 1200万打造销售中心 ， 装修豪华 、 尊贵 ， 令人流连忘返 ； 3、 配套：小区幼儿园 、 华夏一中 、雅礼 （ 寄宿制 ） 中学 、 同升湖国际实验学校 ， 以及该区域规划中的小学 、 初中等也近在咫尺； 广告诉求 “ 原创北美 ， 家族别墅 ” 美洲故事 浙江品牌开发商倾情打造， 展现美洲原始村落风情。 楼盘 名称 托斯卡纳 技术指标 占地 18万平米 ，总建筑面积 20万平米， 1.03容积率。 销售情况 07年 8月开盘，平均个月发售 20套左右，当天销售一空； 客户构成 区域性客户较多 ， 中央政务区范围内的政府机关客户以及私营企业主 主力户型 联排： 315-403平米，洋房： 130-250平米。 S/W 优势： 3000平米大型水景湖泊，地段，交通。 劣势：周边配套还没有成型。 价格 均价 7000元 /每平米 其他 1、 展示： 3000平方米的大型水景湖泊 ， 20000平方米的样板示范区； 2、 配套： 6班幼儿园 ， 规划中的小学 、 初中 沃尔玛超市雨花店 、 长沙市中心医院 、 中南林学院医院 、 博； 广告诉求 “ 意大利手工别墅群 ” 托斯卡纳 中央政务区内产品型意大利风情手工别墅， 概念炒作样本。 楼盘 名称 长沙奥林匹克花园 技术指标 占地 35万平米 ，总建筑面积 50万平米， 1.99容积率。 销售情况 1期 1批 05年 10月开盘，至 06年 3月售罄； 2批 06年 4月开始登记， 6月 9日选房； 2期 1批 07年 1月开盘， 2批 7月 8号； 3期 10月入市，价格待定，预计 6000左右； 每月销售 50套左右； 客户构成 1期客户以长沙本地人为主，约占 90%，其中公务员、教师、医生、企业主比较多， 30-40岁，以二次置业为主；约 10%为外地人； 2期客户 70%为外地客户，以湘籍一线城市人群为主，以投资为主要目的； 主力户型 132-155平米 .三房 S/W 优势：邻近省政府，交通商务等配套等齐全。 劣势：商业配套较少。 价格 1期 1批均价 3200， 2批均价 3700； 2期 1批均价 4700， 2批均价 5700 其他 1、 展示区 （ 包括售楼部及售楼部后园林 ） 共投资 1400万元建造 ， 吸引眼球效应很大； 2、 配套：运动城 ， 体育公园 ， 趣味省青少年活动中心 ， 音乐厅 。 广告诉求 “ 承袭 500载中国大宅荣耀 ” 奥林匹克花园 主打奥运风，每一期不同城市主题。 楼盘 名称 比华利山 技术指标 占地 100万平米 ，总建筑面积 75189平米， 0.72容积率， 1500栋别墅 。 销售情况 开盘售联排和双拼，现临水联排已售完，剩余邻国道的联排（ 260平左右） 客户构成 本地南城区 60-70%，株洲、湘潭 15%左右，部分深圳炒房团 主力户型 双拼 308；联排 231-264；独栋 418 S/W 优势：生态景观、远离喧嚣。 劣势：交通不便，配套稀缺。 价格 双拼 5200-5300（ 5000-5700） 联排 4200左右（ 4000-4700） 其他 1、 展示区 （ 包括售楼部及售楼部后园林 ） 共投资 1400万元建造 ， 吸引眼球效应很大； 2、 配套： 303医院 、 湖南对外贸易经济学院 、 中国保险 、 商业街 广告诉求 定位 “ 国际化全域生态新体系别墅物业 ” ， 倡导 “ 跨越平面生活 ， 缔造立体栖居 ” 。 比华利山 主打生态牌，倡导立体新体系生活。 城南片区小结： 片区概况： 省政府迁入；长株潭一体化规划利好；道路、环境等情况良好。 产品特点： 靠近北部省政府区域以小高层、高层为主；目前处于大盘崛起阶段，众多别墅项目被市民认可。 客户群体： 周边政府人员较多；靠近南部县市的外来人员在不断增加；别墅等辐射范围广的产品能够吸引一定的高端客户。 销售状况： 单价低的产品销售速度迅速；景观品质口碑好的别墅产品消化速度快；片区认同度不断增强 河西版块重点楼盘一览 1、长沙玫瑰园 2、卓越蔚蓝海岸 3、汀湘十里 4、中新森林海 5、阳光 100 1 2 3 4 5 楼盘 名称 长沙玫瑰园 技术指标 总占地 66.7万平米 ，总建筑面积100万平米， 1.8容积率。 销售情况 2006年 6月开始销售，起价 2300元 /平米，至 2007年 2月共销售 200套，均价 2700元 /平米， 07年 2月份以来，价格飞涨，月均销售 100余套，价格涨至3800元 /平米； 客户构成 周边区域人群（河西、望城）比较多，主要是工薪阶级、市、区政府公务员、生意人，市区人群在此置业一般都是二次以上置业，比例不到 20%；外地客户占 30%，其中一名深圳客户购买 40套小高层，一栋独栋，调研当天共接待八批客户，其中五批来自深圳； 主力户型 小高层均价 3800元 /平米 别墅 11000元 /平米起 S/W 优势：产品品质感强，山林景观，空气清新。 劣势：周边无配套。 价格 去年均价 5500元 /平米； 年底预计开盘 8000元 /平米 其他 1、 别墅材质与高层材质趋同 2、 配套： 5星级酒店 、 莲花艺术馆 、泳池 、 幼儿园 、 小学 、 中学 、 医院 、步行街 、 商铺 广告诉求 “ 经典泊岸生活 ” 长沙玫瑰园 系列出品，品质保证。 楼盘 名称 卓越蔚蓝海岸 技术指标 总占地 37.2万平米 ，总建筑面积 50万平米， 1.6容积率。 销售情况 一期共 293套， 2006年 3月开盘， 9月售罄，目前 70余户装修入户， 3600元 /平米起价；二期北区 2007年 4.28开盘，共 170套，三周售罄，单价 4800元 客户构成 客户为多次置业者， 50%为卓越深圳老业主；本地客户中大多来自市府、区府及高新区的工作人员及大学城的教师，区政府团购有优惠；仅有 1/3的客户将河西作为第一居所； 主力户型 二房 92，三房 120-140，四房 140-190， TH200-240 S/W 优势：卓越品牌，超大社区，邻近区政府。 劣势：周边配套还未成熟。 价格 去年均价 5500元 /平米； 年底预计开盘 8000元 /平米 其他 1、 联排产品户型设计一般 ， 园林景观营造精细化不足 ， 主题不鲜明 ，配套设施较少 2、 配套： 6000平米会所 （ 三层 ，一层为咖啡厅 ， 二 、 三层为行政办公中心 ） ， 商业街 广告诉求 “ 生态溪谷生活 ” 卓越蔚蓝海岸 大型外来品牌开发商，系统运作， 产品、营销取胜。 楼盘 名称 汀湘十里 技术指标 占地 825亩，建筑面积约 32万平方米，一期 460亩，共 373户 销售情况 04年开始进行宣传， 05年 10月开始登记， 06年 8月初开盘。 客户构成 咨询客户 80%来自市区 主力户型 415-470平米独栋， 270-370平米联排。 S/W 优势：中式园林风格，古色古香，景观资源丰富 劣势：产品户型结构不合理，位置较偏 价格 联排临湖 4700，非临湖 4000；独栋7000 其他 1、 营销活动：选美活动 、 案名征集； 2、 配套：会所 、 商业街 、 酒店 、 休闲广场 广告诉求 “ 天下不可无湖湘 ， 新中式问鼎湖湘 ” 汀湘十里 成都芙蓉古镇翻版，产品差异化， 新中式主义一枝独秀。 楼盘 名称 中新森林海 技术指标 占地 1000亩，建筑面积约 100万平方米，容积率仅为 1.2，绿化率达40% 销售情况 04年开始进行宣传， 05年 10月开始登记， 06年 8月初开盘。 客户构成 咨询客户 80%来自市区 主力户型 415-470平米独栋， 270-370平米联排。 S/W 优势：中式园林风格，古色古香，景观资源丰富 劣势：产品户型结构不合理，位置较偏 价格 均价 1980 其他 1、 营销活动：选美活动 、 案名征集； 2、 配套：普瑞温泉酒店 、 实验小学幼儿园 、 望城一中 广告诉求 “ 森林海让长沙人从钢筋水泥的都市里彻底解放 ！ ” 号称 “ 长沙生态第一城 ” 。 中新森林海 港商实力打造，全国五城六盘同开 楼盘 名称 阳关 100国际新城 技术指标 占地 659240 ，总建筑面积 100多万，绿化率 45.5%，容积率 1.92； 50栋多层和小高层，总共 1000多户； 销售情况 2004年 10月 16日开盘， 1期 8栋 400多套还剩 20多套，经装修的。 2005年 12月入伙。 二期基本售罄，三期即将发售 客户构成 70%是周围老师，一次二次置业均有。 主力户型 两房 119-121 ，三房 120-150 ，160 的四房和 240 的五房。 整体户型偏大。 S/W 优势：品牌开发商（阳光 100）；临近大学，临近岳麓山；产品创新时尚（ DCM事务所和安藤忠雄设计）；易道的园林设计 劣势：周边配套严重不足，交通不方便。 价格 均价： 2400元 / （毛坯）； 装修房 2900元 / ，楼层差 30元。 其他 1、 一次性 97.5%， 按揭 99.5%。 2、 二期有部分项目与湖大合作 ， 老师每平米优惠 45元 。 3、 促销活动很多 ， 如：汽车试驾 、体验高尔夫等 。 4、 配套：幼儿园 ， 临街商业 ， 网球场 、 泳池 、 会所 ， 学校 、 超市等 。 广告诉求 为年轻的长沙 ， 为未来的长沙； 为城市创造价值 。 阳光 100将现代建筑风格演绎得淋漓尽致， 建筑设计非常大胆，色彩鲜艳。 河西片区小结： 片区概况： 该片区在较早时期一直被大众了解较少，认可度低，使传统的大学城和工业区集中地；随着市政府的迁入，整麓谷高新区的落成，慢慢被众人了解。 产品特点： 别墅大盘较多，但总体产品仍以多层、小高层为主，福利房多；。 客户群体： 区域内的老师、政府人员以及企业的部分人员，河东区域的部分年轻人（受经济限制）。 。 销售状况： 总体价格位于长沙下游，销售速度一般；个别具有优势资源或品牌优势的产品销售情况较好。 中心区 +城东版块重点楼盘一览 1、万科 西街花园 2、绿城 桂花城 3、水云间 1 2 3 楼盘 名称 万科西街 技术指标 总占地 247亩，建筑面积 22万，容积率 1.37；多层和小高层； 1300多套；车位比： 1： 0.83； 销售情况 2004年开盘，一期推出 22栋 436户，目前销售剩下20多套；已经入伙，入住率较低。 客户构成 公务员、医师等事业口人员，记者媒体人员等。 多次置业。 主力户型 130-140 为主力户型，占到 70%； 140 以上 10%； 顶层 90 占到 20%； 68平米左右的一房有 4套 S/W 优势：品牌开发商（浙江南都和长房集团），产品现代、新颖；长沙 5层多层不多（市场缺少） 劣势：现楼出售，售价稍高；周边楼盘多，竞争压力大。 价格 均价： 3100元 / 其他 1、 顶层弧形阁楼 ， 在长沙属于创新产品 。 2、 推出详细的建筑产品说明书和每月的西街生活业主俱乐部会刊 。 3、 售楼处室内装饰较为新颖 。 4、 配套：幼儿园 、 泳池； 广告诉求 随心 +随意 +善待生活 万科西街 品牌优势强势进驻，带来销售热潮。 绿城桂花城 高品牌、高品质创造出高销售额。 楼盘 名称 绿城 桂花城 技术指标 总用地 263亩，容积率 1.49，建筑面积 21万； 分两期开发，总共 1400户； 停车位超过 1： 1； 住宅类型包括多层、小高层以及高层公寓 销售情况 2005年 4月 26日开始认购，交定金 1万 /套 B栋已认购完， C栋认购过 60%， A栋整体销控 客户构成 主要以二次置业者为主。 户型 以三房 130-140 为主，占到50%； 二房以 90-110 ，二房二卫很少，二房一卫多一些。 S/W 优势：杭州品牌开发商（绿城投资有限公司），在其他多个城市进行了桂花城的大规模开发； 劣势：周边无任何景观资源，周边配套欠缺。 价格 均价 3500元 / ； 起价 3000元 / 以上。 其他 1、 设计：八角窗 、 大阳台 ， 双层中空玻璃 ， 一楼是半地下形式； 2、 创新产品：住宅形式 （ 小胖楼 ） 。 3、 配套：双会所 、 幼儿园 、 临街商业 、 网球场 广告诉求 低密度 、 高绿化率的大型现代生活园区 ； 清新 、 典雅 、 桂花城 水云间 “市区内 ” 绝版高尔夫豪宅住宅区。 楼盘 名称 水云间 技术指标 占地 210亩，建筑面积约 13万平方米，分三期进行开发 销售情况 2003年一期开盘，已售罄 客户构成 客户主要是私营业主，媒体人士、政府高官，部分来自北京、上海及外省市人士，比例约 10% 户型 最小 270平米的叠拼 250-280平米的联排 S/W 优势：市区内高尔夫景观豪宅别墅，独一无二。 劣势：物管较差，环境喧嚣。 价格 2003年起价 2800元 /平米。 2006年三期价格在 7000元 /平米左右 其他 1、与广州番禺星河湾风格相似，创新八角房、采光地下室、大面积露台、夹层； 2、开发商自己做物管，较差； 3、营销展示较好，私家路的打造比较成功。 4、配套：高尔夫练习场、会所、网球场、篮球场、钓鱼中心、露天泳池 广告诉求 长沙城区绝版高尔夫纯别墅贵族社区 中心 +城东片区小结： 片区概况： 长沙核心经济政治中心及辐射区域，地少人多；配套完善，商业发达，写字楼林立，交通便利。 产品特点： 公寓、高层项目为主；缺少大社区理念，以居家型为主；东部区域少量别墅规模较大。 客户群体： 长沙首次置业者首选；芙蓉区政府区域以政府医疗等国企、事业单位员工二次置业为主。 销售状况： 长沙价格标竿，销售迅速，供不应求；东部区域楼盘竞争较大，部分明星产品销售火爆。 城北版块重点楼盘一览 1 1、绿城 青竹湖 2、藏珑国际 3、碧桂园 威尼斯城 2 3 绿城青竹园 绿城品牌，长沙首席高尔夫社区， 展示优先，产品品质制胜 。 楼盘 名称 青竹湖别墅 技术指标 占地 10000余亩 ，总建筑面积 100多万， 0.25容积率， 280套纯独栋别墅 销售情况 2007年 5月中下旬开盘，自 8月份起限量销售，每月限售四套，至今已售 23套； 客户构成 参观客户中外省市人士占 50%左右，几乎都是生意人，也会有部分政府高官 主力户型 360-1000平米，每套占地 3-4亩 S/W 优势：双高尔夫球场环绕，自然原生态，青竹湖畔，环境秀美，别墅品质感强 劣势：交通略有不足，山后为农村用地，对整体形象有一定影响。 价格 500万起 其他 1、 双高尔夫环绕 ， 青竹湖湾畔； 2、 户型采用了每户各不相同设计； 3、 配套：高尔夫球会 、 青竹湖 、 灯光高尔夫 、 周南中学 、 青竹湖外国语实验学校 广告诉求 2006最值得期待的品质别墅 “ 唯楚有墅 ， 于斯为尊 ” 藏珑 公园概念，城市中的湖景别墅， 类比深圳香蜜湖 1号 楼盘 名称 藏珑国际海滨社区 技术指标 占地约 100平米，建面 40万平米，1.5容积率 销售情况 别墅已售完，高层近期开盘 客户构成 别墅 70-80%为本地人（开福区 20%芙蓉区 30%）周边县市 20-30%；广州深圳约 15% 主力户型 双拼别墅 11000-12000，小高层（ 1T4H） 6000,高层（ 1T2H） 7000 S/W 优势：月湖公园景观，交通通达性好 劣势：销售服务不好，周边配套不足 价格 一梯四户小高层 6000，一梯两户高层 7000，别墅 1万 1至 1万 2 其他 1、 7亿打造月湖公园； 2、 配套：幼儿园 、 小学 、 月湖公园 广告诉求 紧扣湖景资源 ， 主打公园概念 打造长沙楼盘的领袖 碧桂园 威尼斯城 粤系开发商实力制胜、 教育推波助澜的典型。 楼盘 名称 美林水郡 技术指标 总占地 1798200平方米，总建面965500平方米，除高层 2200户。 销售情况 洋房仅余一套，联排、独栋三期 7月 15推出，城市商业广场在招商，中英文学校今年开始招生 客户构成 客户以本地白领、省内客户及省外客户为主，各占 1/3；广州碧桂园客户带来的客户，深圳客户会带朋友来买；自住客户占 50%，这部分客户中长沙市的较多。 主力户型 洋房 125平米，共 300余套；联排共500余套；独栋 1000余套； S/W 优势：四周临水，广阔水社区，景观好 劣势：交通略有不足，周边配套不完善 价格 花园洋房 4000左右；联排 4800，独栋 6500起价（精装） 其他 1、 形象地位：给您一个五星级的家 2、 配套：中英文学校 、 商业街 、 五星级酒店 、 银行； 广告诉求 依托碧桂园强大的实力，进行强势的媒体推广。 依托碧桂园品牌口碑，进行异地推广。 城北片区小结： 片区概况： 远离原省政府，属于长沙原来的“北丐”区域，以浏阳河以北为界，生活配套欠缺，交通不便。 产品特点： 商品房小高层、多层公寓为主，部分处于景观之地的项目以独立别墅以及联排别墅为主。 客户群体： 以项目周边客户为主，其他区域客户对这里较为敏感。 销售状况： 价格与景观资源、地段密切相关，