商贸物流综合市场建设项目可行性报告

商贸物流综合市场建设项目 - 1 - 商贸物流综合市场建设项目 可行性研究报告 商贸物流综合市场建设项目 - 2 - 目 录 第一章 总论 -1 第一节 项目概况 -1 第二节 可行性研究报告编制的依据、范围及原则 -5 第三节 建设 单位概况 -7 第 四 节 项目的建设背景 -8 第 五 节 项目提出的理由 -13 第二章 项目建设的必要性和可行性 -15 第一节 项目建设的必要性 -15 第二节 项目建设的可行性 -17 第三章 市场需求预测分析 -21 第一节 市场调查分析 -21 第二节 商贸物流需求量预测 -24 第三节 * * * * * *商贸物流综合市场的市场前景预测-29 第 四 章 建设地址 与 建设条件 -32 第一节 项目建设地址 -32 第二节 建设条件 -32 第三节 征地工作实施方案 -40 第 五 章 建设内容、规模及总平面布置 -45 第一节 建设内容与规模 -45 第二节 总平面布置 -50 第 六 章 建设方案 -54 商贸物流综合市场建设项目 - 3 - 第一节 *商贸物流综合市场功能和流程- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 4 第二节 *商贸物流综合市场业务流程- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - 5 7 第三节 信息商务系统建设 -62 第四节 检验检测系统技术方案 -69 第 五 节 土建工程方案 -70 第 六 节 热力工程 -82 第 七 节 给排水工程 -86 第 八 节 制冷工程 -89 第 九 节 电气工程 -91 第 十 节 主要建设指标 -97 第 七 章 环境保护工程 -99 第 八 章 节能消防劳动安全 -103 第一节 节能 -103 第二节 消防 -105 第 三 节 劳动安全 -106 第 九 章 组织机构 与 人力资源配置 -108 第 十 章 项目管理 -110 第一节 项目管理 -110 第二节 工程项目的招标 -110 第 三 节 项目施工进度 -111 第十 一 章 投资估算 与 资金筹措 -112 商贸物流综合市场建设项目 - 4 - 第一节 投资编制 依据 -112 第二节 建设 投资估算 -112 第三节 流动资金估算 -114 第四节 项目 总 投资 -114 第五节 资金筹措 方案 -114 第十 二 章 财务 效益评价 -116 第一节 评价基础数据选取 -116 第二节 营业收入和营业税金及附加 -116 第三节 成本和费用计算 -117 第四节 财务评价报表 -118 第五节 财务评价指标 -118 第六节 盈亏平衡分析 -118 第七节 财务评价 结论 -119 第十 三 章 社会效益评价 -120 商贸物流综合市场建设项目 - 5 - 第一章 总 论 第一节 项目概况 一项目名称： *商贸物流综合市场建设项目 二建设单位： * 三项目法人代表： 四项目性质：新建 五项目建设地点： *商贸物流综合市场位于 *镇西区，规划占地面积为 950 亩。 六建设期限： 2011 年至 2013 年 七建设目标 以发展仓储为 基础、 货物 运输为龙头、货物配送为重点、配套服务功能为支撑的现代物流中心，力争在 5 年内将其建设成为功能完善、技术先进、运转高效、管理规范的立足 *，服务于全 *的商贸物流基地。 八建设规模和主要建设内容 1建设规模 *商贸物流综合市场 货物 综合运输区：货运量 110 万吨。 *商贸物流综合市场 专业 物流区设计规模为近期物流吞吐量223.55 万吨 /年，远期物流吞吐量为 477.92 万吨 /年。 商贸物流综合市场建设项目 - 6 - 农产品物流吞吐量近期为 162.06 万吨 /年（其中肉类产品 3.6 万吨/年），远期需求量 为 379.51 万吨 /年，同时，每年有 143 万头只牲畜需要外运销售； 工业产品物流吞吐量为近期为 28.28 万吨 /年，远期为 49.28 万吨 /年，还有每年 200 万件服装和 3000 万盒方便食品需要外运销售； 农业生产资料物流吞吐量为 11.630 万吨 /年，同时，每年有近 5000台（套）农机具物流吞吐量。 建筑建材物流吞吐量近期为 1.58 万吨 /年，远期为 2.5 万吨 /年； 煤炭资源物流吞吐量近期为 20 万吨 /年，远期为 35 万吨 /年。 仓储能力为 11.2 万吨，全部为粮食仓储库。预计到 2010 年物流仓储需求量达到 200 万吨， 2020 年物流仓储需求量达到 400 万吨。 2建设内容 建筑工程 本项目 *商贸物流综合市场 占地面积为 950 亩， 共分为 7 个功能区 ， 总建筑面积为 257460 平方米 。 从北向南依次建 设有： 货物 综合运输区（含物流信息交换中心、管理配套中心、物流业务配套中心、管理服务中心）、生活日用品及生产资料交易区、果菜粮交易区、综合服务区、农机及配件产品交易区、工业品及建材交易区和煤炭产品批发交易区等七个功能区 ，以及物流 市场 内基础设施和连接物流 市场 到 赤大白铁路 *火车站 2000 米的铁路单线。 货物 综 合运输区 ： 占地面积 200 亩，建筑面积为 22000 平方米，具有集装箱运输、配送、装卸等功能，建设有办公楼 5000 平方米，装卸商贸物流综合市场建设项目 - 7 - 站台 2000 平方米、集装箱堆场 2000 平方米、停车场 13000 平方米。 生活日用品及生产资料批发交易区 ： 占地面积 80 亩，建筑面积为25000 平方米，其中：生活资料仓储面积 10000 平方米，商品展示及交易厅 3000 平方米。生活日用品批发交易区仓储面积 10000 平方米，商品展示及交易厅 2000 平方米。 果菜粮肉类批发交易区 ：占地面积为 200 亩，建筑面积为 62030平方米、其中：仓储面积 30000 平方米，集装箱堆场面积 10000 平方米，商品展示厅 10000 平方米，加工包装车间面积 10000 平方米，交易中心面积 2000 平方米 ,地泵房 30 平方米。 综合服务区 ：占地面积 50 亩，建筑面积为 16200 平方米，其中停车场 5000 平方米，综合服务中心 3000 平方米，临街商铺 5000 平方米，车辆检修、清洗铺 3000 平方米，室外水冲厕所 200 平方米。 农机及配件产品交易区 ：农机及配件产品交易区，占地面积 120亩，建筑面积为 42000 平方米，其中仓储面积 30000 平方米，商品展示厅面积 10000 平方米，交易 中心 2000 平方米。 工业产品及建材交易区 ：占地面积 150 亩，建筑面积为 48000 平方米，其中：工业产品仓储面积 20000 平方米，商品展示及交易厅 3000平方米。建筑建材及装饰材料仓储面积 20000 平方米，商品展示及交易厅 5000 平方米。 煤炭产品批发交易区 ：占地面积 150 亩，建筑面积为 42030 万平方米，其中：仓储面积 40000 平方米，商品展示及交易厅 2000 平方米。地磅房建筑面积 30 平方米。 商贸物流综合市场建设项目 - 8 - 市场 内其他附属设施 ：垃圾转运站 一处，建筑面积 200 平方米。 市场内道路绿化硬化面积 266800 平方米 （不 计入建筑面积） 。 公用辅助工程建设，公用配套设备购置与安装。 从赤大白铁路 *火车站建设一条与赤大白铁路平行的单线，铁路线长为 2000 延长米。 规划七个功能区各设置一个站台，七个站台的宽度采用 8 米，长度 分别 为 30 和 50 米 的 两种 。 八投资估算与资金筹措 项目总投资 59750.3 万元， 建设 投资 58400.3 万元， 流动资金 1350.0万元。 九经济效益 本项目投入运营后， 年平均营业收入 17940.6 万元，利润总额 9587.2万元。 项目的税前投资利润率 16.05%，财务内部收益率 17.36%，财务净 现值（ Ic=10%)29115.44 万元，投资回收期（含 3 年建设期） 8.10 年。 十研究结论 本项目的建设，符合国家的产业政策，适应了现代物流业全球化、信息化以及绿色物流的发展要求，有利于加快商贸流通业的发展，改善产业结构，扩大市场容量，提高国民经济运行效率；有利于带动制造业、商业、运输业等产业部门的健康发展；有利于扩大就业，该项目的实施，可以安置就业岗位 98 个，产生一定的社会效益。 综上所述，该项目经济效益、生态效益和社会效益俱佳。此外，投资设计合理，建设期短，是一个值得重点扶持的项目。 商贸物流综合市场建设项目 - 9 - 十一主要经 济数据及评价指标 主要经济数据及评价指标表 序号 名 称 单位 数量 一 设计规模 1 近期市场吞吐量（年） 万吨 223.55 2 远期市场吞吐量（年） 万吨 477.92 3 货物 综合运输区货运量 万吨 110 二 建设指标 1 占地面积 亩 950 2 总建筑面积 平方米 257460 2.1 货物 综合运输区 平方米 22000 2.2 果菜粮批发交易区 平方米 62030 2.3 生产资料及生活日用品批发交易区 平方米 25000 2.4 综合服务区 平方 米 16200 2.5 农机及配件产品交易区 平方米 42000 2.6 工业产品及建材交易区 平方米 48000 2.7 煤炭产品批发交易区 平方米 42030 2.8 市场 内其他附属设施 平方米 200 3 铁路专用线 米 2000 4 专用线站台 个 7 三 劳动用工人数 人 98 四 经济数据 1 总投资 万元 59750.30 1.1 建设 投资 万元 58400.30 1.2 流动资金 万元 1350.00 2 营业收入（年平均） 万元 17940.58 3 营业税 金及附加（年平均） 万元 986.74 4 总成本费用（年平均） 万元 7366.63 5 利润总额（年平均） 万元 9587.21 6 所得税（年平均） 万元 2396.80 7 税后利润（年平均） 万元 7190.41 五 财务评价指标（税前） 1 投资利润率 % 16.05 2 财务内部收益率 % 17.36 3 财务净现值（ Ic=10%) 万元 29115.44 4 投资回收期（含 3 年建设期） 年 8.10 第二节 可行性研究报告编制的依据、范围及原则 商贸物流综合市场建设项目 - 10 - 一编制的依据 1 国务院 物流业调整和振兴规划 国发 2009 8 号； 2 全国 “十一五 ”现代物流业发展规划； 3国家发改委、铁道部、交通部、原信息产业部、商务部、中国民用航空总局等九部委印发 “关于加快我国现代物流发展的若干意见 ”的通知 4 * 发展和改革委员会 * 现代物流业发展规划（ 2008-2015 年） (送审稿 )； 5 *国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； 6 投资项目可行性研究指南； 7 建设项目经济评价方法与参数（第三版）； 8 *镇城市总体规 划； 9国家现行的产业政策、财会、税收制度； 10有关统计资料； 11建设单位提供的其它资料。 二编制的范围 1根据 *社会经济发展及商贸物流市场的发展趋势研究项目的必要性和可行性。 2通过投资规模、建筑设计方案、建设内容及配套设施的研究，确定项目的建设方案和总体布局。 3通过投资估算、资金筹措、社会效益及经济效益分析，研究项目的合理性。 商贸物流综合市场建设项目 - 11 - 4根据技术、环保、劳动安全、组织机构、劳动用工要求，提出项目建设和管理方案。 三编制的原则 1科学规划，整体设计、分布实施、建成精品的原则。 2严格管理，确保工程质量。 3符合适用、安全、经济、合理、技术先进、节约能源的设计原则。 4以物畅其流为原则做好市场设计规划，做到功能健全、流程合理、内外环境协调。 5绿化、美化、亮化、硬化与自然和谐，可持续发展的原则。 第三节 建设单位概况 *公司于 2005 年 9 月经内蒙古自治区国资委批准成立，是具有投融资职能的国有独资公司。公司注册资本 7000 万元，其中实物资本6000 万元，货币资本 1000 万元，出资人为 *人民政府。公司是以*人民政府所授权国有资产为主要运营对象 ，以追求国有资产收益最大化为目标的特殊企业法人。经营范围包括城市基础设施建设的投资与开发、经营管理；实施土地收购、储备、出让等。 *政府赋予该公司 *商贸综合市场项目的建设、经营、管理和招商引资等职能。 *公司按照公司法要求，建立了较为完善的公司管理机制，设立了董事会、监事会，实行董事会领导下的总经理负责制，董事会、经理层权责分工明确，董事会对经理层建立了约束机制，对公司财务、董事、经理职务权利的行使有较好的监督作用。公司财务制度完善，建立了严格的财务管理体制和健全的会计核算制 度。公司下设 4 科室，包商贸物流综合市场建设项目 - 12 - 括项目科、财务科、办公室和综合科，现有工作人员 17 人。 2008 年末，公司资产总额为 11007 万元，所有者权益合计（剔除资产损失后的金额）为 7000 万元，负债总额为 4007 万元，其中流动负债257 万元，非流动负债 3750 万元。 公司成立以来，重点实施了 *西区基础设施建设工程项目，包括纬三街、柳林路、经一路、清泉路、西环路等 “一街四路 ”的道路及相应的排水、绿化和照明等配套工程，项目总投资 5999.38 万元（其中地方自筹 3199.38 万元，开发银行贷款 2800 万元），对 *镇西区建设奠定了基础。 第四节 项目的建设背景 一我国物流业发展状况 近年来，我国的物流业发展迅速。 随着经济增长方式由量的扩张到质的提高的转变，以及物流市场需求的不断扩大，物流业已逐步成为一个独立产业，并受到各方的广泛关注和重视。我国物流总需求增长很快，物流企业快速成长，物流业市场化、社会化、专业化水准提高，物流业发展对于提高国民经济增长质量和效益的作用日益明显。有关资料表明，2008 年，全国社会物流总额达 89.9 万亿元，比 2000 年增长 4.2 倍，年均增长 23%；物流业实现增加值 2.0 万亿元，比 2000 年增长 1.9 倍，年均增长 14%。 2008 年，物流业增加值占全部服务业增加值的比重为16.5%，占 GDP 的比重为 6.6%。全社会物流总费用与 GDP 的比率，由2000 年的 19.4%下降到 2008 年的 18.3%，物流费用成本呈下降趋势，促进了经济运行质量的提高。主要表现在：一是物流业处于快速增长期。商贸物流综合市场建设项目 - 13 - 我国经济的快速发展，特别是正处于工业化中期，城镇化加速，经济总量快速增长，使物流的总需求增长很快；二是物流业在国民经济中的重要性越来越显现。物流业已成为生产性服务业中的重要组成部分，国民经济的发展，特别是转变经济发 展方式需要物流业的基础性支撑；三是物流企业快速成长。我国已形成由国有物流企业、民营物流企业、外资物流企业 “三足鼎立 ”的格局；四是物流业市场化、社会化、专业化水准有所提高；五是加强了物流基础性设施建设，物流通道明显改善，物流信息化工程加速推进等。经济结构的调整与多样化个性化消费需求的出现，使经济社会对物流业的需求发生了质的变化，物流业已成为继制造业利润和商业利润之后的 “第三利润源泉 ”。 目前，我国物流业发展上仍存在诸多薄弱环节，如 :世界物流业强手纷纷抢滩中国市场 ； 物流企业数量多、质量差、专业化程度低，物流 业局部市场混乱，难以形成大规模的综合经营状态 ； ”第三方物流 ”需求严重不足 ； 专业人才缺乏 ； 重复建设和地方割据现象并存 ； 信息化程度低等。 为了促进物流业的健康发展，有效地抵御金融风暴对我国物流业的冲击， 2009 年 3 月， 国务院制定和印发 了 物流业调整和振兴规划，该规划提出了物流业调整和振兴规划的指导思想； 明确了物流业发展的目标和重点任务； 确定了振兴物流业的九大重点工程 ：包括多式联运和转运设施、物流园区、城市配送、大宗商品和农村物流、制造业和物流业联动发展、物流标准和技术推广、物流公共信息平台、物流科技攻关及应急 物流等。 商贸物流综合市场建设项目 - 14 - 二 *物流业发展概况 近年来， *物流产业同国民经济其他部门一样有了较大的发展，形成了以市场调节为主的运行机制，加强了对交通、通讯等物流基础设施的投资，与物流相关的交通运输、信息通讯、仓储、包装和配送等各行业都有较快的发展。 *现代物流业发展规划 （ 20082015 年） (送审稿 )提出：到2010 年，初步建成以中心城市为中心，以赤大白铁路及赤大高速公路为纵轴，京通、集通、叶赤铁路及沿线高等级公路为三大横带的综合性及专业性物流园区为节点的现代物流服务体系框架；不断完善物 流基础设施，建成全市物流电子政务、电子商务统一集成的物流公共信息平台；以新型商贸流通业态为主的连锁配送网络初具规模；培育生成一批大型物流企业， ”第三方物流 ”得到较快发展，把赤峰建设成为自治区出区达海的物流枢纽城市。到 2015 年，进一步提升物流业的发展水平，基本形成布局科学、结构合理、技术先进、功能完善、体现地区发展特色和优势的现代物流空间体系和物流产业发展体系，将 *建成面向东北老工业基地和环渤海地区、沟通关内外乃至俄蒙的现代物流重要枢纽，蒙冀辽接壤地区的物流基地。规划提出了打造三大物流园区，建设包 括*商贸物流综合市场在内的八个物流配送中心。 但总体上看， *物流产业还处于由传统物流向现代物流转型的初级阶段，物流成本总体高于全国平均水平，与国际物流发展趋势及经济发展需求相比，存在很大差距。目前，赤峰地区物流发展存在的问题主要体现为：第一，物流体系和物流园区的规划建设落后，辐射力不强，商贸物流综合市场建设项目 - 15 - 区域物流的组织化水平低；第二，社会物流有效需求不足， ”第三方物流 ”发展缓慢。第三，现代物流企业少、规模小，整体经营方式、管理水平和技术装备落后，信息化管理水平低；第四，物流活动以企业物流为主，专业化、社会 化的物流需求尚未形成规模；第五，物流服务功能单一，物流企业服务内容仅停留在仓储、运输、搬运上，缺乏现代物流功能；大部分企业仍停留在 “大而全 ”、 “小而全 ”的经营组织方式。因此，整合物流资源，改善 *物流整体水平不高、物流成本过高的现状是物流业发展的迫切要求。 三 *经济发展规划 据 *国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要， “十一五 ”期间， *坚持以经济建设为中心，走新型工业化道路和可持续发展之路，促进区域经济协调发展。 经济发展目标：地区生产总值年均增长 20%以上、财政 收入年均增长 25%以上、固定资产投资增长 22%以上、社会消费品零售总额年均增长 17%左右。到 “十一五 ”期末，地区生产总值达到 80 亿元，人均生产总值达到 2000 美元以上，财政收入达到 4 亿元。三次产业结构比调整为24:50:26。实现地区生产总值、财政收入、城乡居民收入比 “十五 ”期末翻一番。 社会发展目标：城镇居民人均可支配收入年均增长 15%以上、农牧民人均纯收入年均增长 12%以上。城镇登记失业率控制在 4.5 %以内。到2010 年全旗城镇化率达到 33%以上。 第三产业发展目标： “十一五 ”期间，第三产业增加值年 均增长 21%商贸物流综合市场建设项目 - 16 - 以上，到 2010 年达到 21 亿元， *镇第三产业增加值所占份额达到60%以上，第三产业从业人员占全社会从业人员比重达到 45%以上。 预计到 2012 年，地区生产总值实现 120 亿元，年均增长 21.7%，全社会固定资产投资五年累计完成 200 亿元，年均增长 25%；全社会消费品零售总额实现 30 亿元，年均增长 19%；财政收入实现 8 亿元，年均增长 27%；城镇居民人均可支配收入 16000 元，农牧民人均纯收入 7100元，年均分别增长 14%以上。 四 *商贸物流业发展概况 *人口多、农牧业 资源、矿产资源丰富，交通便利，是赤峰北部旗县的交通枢纽，自建国以来，就是区域性商贸中心， 加之 *人口较多，农牧业生产能力强，所需生产资料、生活资料数量较多，商贸流通量较大，社会消费品零售额、批发零售贸易业额在北部旗县中名列前茅。 随着社会经济的发展， *货物 输业发展很快。据调查， *现有 规模较大货运企业 4 家，货运车辆 1700 余辆，载重能力达 10886 吨，每年 完成货运量约 150 万吨；仓储能力不断加强。全旗共有粮食仓储企业 16 个，仓储能力达到 11.2 万吨， 2008 年交易量为 25 万吨 。 农 贸市场不断繁荣。全旗共有农贸市场 37 处，市场成交额达到 5000万元以上； 一些大型工业企业开始重视现代物流技术的应用，以订单为中心，改造现有业务流程，在生产组织、原材料采购、产品销售、配送和运输等方面实现一体化运作，努力降低库存，减少资金占用；商业企业加快改组改造，大力发展连锁经营、统一配送和电子商务。物流的服商贸物流综合市场建设项目 - 17 - 务功能有所增强，物流技术装备加快更新换代，物流技术条件有了很大改善。 *商贸物流业发展存在以下问题： 货运站场发展缓慢，与日益增加的 货物 流量不相适应。全旗至今没有一处有形货运站场，货运车辆只能沿 街停放；商贸物流企业规模小，分散，设施建设不足，经营方式、管理水平和技术装备落后，辐射力弱，服务功能不全，物流技术落后，物流成本高；旗内没有成规模、上档次、服务功能较完善的商贸物流综合市场，商贸物流业发展已明显滞后等，已显现出不适应社会经济发展和商贸物流业发展需要的状况。 第五节 项目提出的理由 物流业是国民经济发展的动脉和基础产业。为促进 *社会经济的发展，适应项目区及周边地区商贸物流业发展的需要， *政府遵照 2009 年 3 月 国务院制定和印发 的 物流业调整和振兴规划、 *现代 物流业发展规划 和地方政府发展现代物流的总体战略，拟充分利用优越区位优势、资源优势和综合交通体系，以超前的发展思路，按高起点、高标准原则规划和建设 *商贸物流综合市场项目。 *商贸物流综合市场建设以赤峰北部地区中心物流运输枢纽为特色，从北到南依次划分为从北到南依次为 货物 综合运输区、生活日用品及生产资料交易区、果菜粮交易区、综合服务区（含物流信息交换中心、管理配套中心、物流业务配套中心、管理服务中心）、农机及配件产品交易区、工业 产 品及建材交易区和煤炭产品批发交易区 七 大功能区域。通过土地资源的 开发，加快基础设施建设，完善各项物流功能，培育物商贸物流综合市场建设项目 - 18 - 流产业。本项目建设将 凭借位置、规模、业态、信息、团队、服务和品牌等核心价值优势，对所功能辐射地区在降低物流成本、规范物流市场秩序、促进经济增长、提高社会效益、促进对外开放方面将显示出强大作用。 商贸物流综合市场建设项目 - 19 - 第二章 项目建设的必要性和可行性 第一节 项目建设的必要性 一 是落实 国务院 物流业调整和振兴规划 、提高地区经济发展水平的需要。 本项目的建设是落实 物流业调整和振兴规划的重要举措， 也是服务和支撑项目区其他产业的调整与发展、扩大消费和吸收就业，转变经济增长 方式、调整经济结构、提高经济质量和效率的重要途径。 *镇作为 *北部旗县的交通枢纽、区域性商贸物流中心，应抓住现代物流业迅速发展的契机，以及 西部大开发战略、东北老工业基地振兴战略实施 的大好机遇，充分发挥本地区的区位优势，加大力度发展本地区现代商贸物流业，转变经济增长方式、调整产业结构、提升区域经济水平。 二 是提高项目区物流总体水平，降低物流成本的需要 近年来， *物流产业同国民经济其他部门一样有了较大的发展，初步形成了以市场调节为主的运行机制，加强了对交通、通讯等物流基础设施的投 资，与物流相关的各行业都有较快的发展。 但总体上看，物流产业还处于由传统物流向现代物流转型的初级阶段，物流成本总体较高。因此，在科学合理规划的基础上建设 *商贸物流综合市场是整合 *商贸物流资源，提高物流整体水平，降低物流成本的迫切要求。项目的建设可 大力推进物流服务的社会化和专业化，整合物流资源，推动物流企业与生产、商贸企业互动发展，促进供应链各环节有机结合，使现有的运输、仓储、货代、联运、快递企业的功能整合和服务延伸，商贸物流综合市场建设项目 - 20 - 加快向现代物流企业转型。 三 是促进项目区产业结构调整，发挥特色经济优势的 需要。 *及周边地区的经济结构以农牧业为主，该地区工业化程度较低，污染较轻，空气、水源、土壤条件较好，尚属发展有机农牧业为数不多的难得的净土，加之项目区是传统的农牧业区，农牧民在种植上习惯于精耕细作，使用农家肥，在养殖上习惯自然放牧，喂养牲畜很少使用添加剂。所有这些，都为发展有机农牧业创造了得天独厚的条件。项目区政府十分重视有机农牧业及有机食品业发展，近年来，出台了一系列政策措施，并取得了明显的成效，建设和发展了一大批无公害、绿色、有机农畜产品生产基地和食品加工企业，产品品种多，产量逐年增加。有些 产品在国内有机农产品市场占有一席之地，同时还远销日本、韩国等国家，项目区得天独厚的农牧业条件为发展绿色农业物流打下了良好的基础。 本项目建设的果菜粮商贸物流区以有机农畜产品商贸物流储存为特色，项目的发展会催生出诸如专业加工和储存、包装、远程配送、销售、品牌推广、产品交流展览等物流业态，使农牧业产业化的增值链不断延伸， 不仅是把工业品送到农村，还促进了农产品物流的现代化， 从而形成极具区域特色物流产业。并将有望发展成为中国北方无公害有机农畜产品的重要的集散地。项目的建设，将促进地区经济发展走新型工业化道路，推进产 业结构优化升级，提升商贸物流水平，发挥资源、区位、市场的优势，培育和建设成为具有一定科技含量、功能齐全、辐射面广、现代化的有机农畜产品大市场。 商贸物流综合市场建设项目 - 21 - 四是推动重点领域商贸流通发展的需要 赤峰北部旗县矿产资源丰富。近年来，一批矿产开发业蓬勃兴起，与之相关的原辅材料、机械动力供应和矿产资源及其加工产品的商贸物流市场繁荣，同时催生了一批专业商贸流通企业。本项目将建设工业产品商贸物流区， 加强重要矿产品及相关产品物流设施建设，建立专业物流体系，为 *及赤峰北部旗县矿产开发企业提供原辅材料 供应和产品销售方面的商贸物 流服务，将有效地拉动赤峰地区矿业经济 发展。 五项目区为发展现代物流打好基础 本项目以发展现代物流为目标进行规划建设，其设施条件中包括物流公共信息平台建设、发展农产品冷链物流、建立农村物流体系、物流配送、发展绿色物流、规范化学危险品物流、应急物流体系建设等，项目 将从高起点、高科技含量出发，建设成为功能齐全、辐射面广的综合贸易交易平台，有利于引进国内外先进的物流管理理念和管理技术，培养和造就现代物流服务产业，促进现代商贸流通业的发展。 第二节 项目建设的可行性 一国家重视和扶持现代物流业的宏观政策，为项 目的发展注入了动力。 国务院近期出台的 物流业调整和振兴规划，将物流产业列入了我国十大产业振兴规划之一， 短期内有利于解决这些产业目前遇到的问题，缓冲金融危机对中国影响，长远将对物流产业升级改造产生深远影响。 *政府高度重视流通业的发展，将流通业置于连接产需、促进生产、引导消费，促进经济结构调整和经济增长方式转变的战略高度来商贸物流综合市场建设项目 - 22 - 看待， 重视物流产业对经济的拉动和促进作用，制定了一系列鼓励和优惠政策措施，为项目的建设和发展提供了良好的环境。本项目建设符合国家产业政策，符合 *现代物流业发展规划， 物流 产业被 *政府列入了重要发展产业并予以扶持，本项目建设的政策环境和社会经济环境良好。 二经济增长为项目建设奠定了坚实的经济基础 经济增长是物流业发展的重要基础，赤峰地区及 *经济的快速发展为本项目发展提供了广阔的市场空间。 近年来， *和 *经济呈现快速发展的态势。与 2005 年相比，2008 年，全市地区生产总值达到 752.4 亿元，年均增长 29.4%。 *与 2005 年相比， 2008 年地区生产总值达到 59.5 亿元，年均增长 26.7%。一批重点项目相继投产，有效地支撑了经 济的快速发展；城乡市场繁荣活跃，社会消费品零售总额增长，城镇居民收入和农牧民人均收入达到提高。部分主要经济指标增速达到或超过自治区平均水平，跨入与自治区同步快速发展的阶段。有关研究表明，地区的 GDP 的产出需要大于其总量 3 倍左右的物流总额来支持，从发展趋势看，社会经济发展对物流的需求是不断增加的。因此，经济的快速发展需要现代物流的发展提供支撑和保障，同时也为地区物流业的大发展创造了较大市场容量。 三 区位优势和交通优势，为项目的发展开辟了广阔的空间。 *位于 *中部，北以西拉沐沦河为界，与林 西县、巴林右旗、阿鲁科尔沁旗、通辽市开鲁县相邻，东与通辽市奈曼旗交界，南与敖汉旗、 *松山区毗邻，西与克什克腾旗接壤，是沟通 *南北商贸物流综合市场建设项目 - 23 - 旗县的交通要道。由于有特殊的区位优势，旗人民政府所在地 *镇成为 *重要的交通枢纽和商贸物流集散地，为本项目的建设打下了雄厚的物质基础。 *交通十分发达。 项目建设地址 *镇是 *政府所在地，是赤峰地区的交通枢纽，有国道 305 线、 306 线、省道 205 线、赤大白铁路、赤大高速公路穿城或临镇通过。市场北邻火车站，场区拟建设铁路 专用线。十分通畅的物流交通条件，是项目发展重要因素。 四城镇建设速度加快，基础设施配套条件良好。 近年来，以 *镇为中心的城镇化进程明显加快，建成区面积现已达到 8.5 平方公里，城区人口 7.8 万人，是 *旗县所在地人口最多的城关镇之一。规划面积为 5 平方公里的西城区正在开发建设，预计到“十二五 ”期末城区总人口将达到 10 万人以上。城市发展空间加快拓展，逐步将建成沟通赤峰南北、旗内城乡联动的枢纽城镇，集休闲旅游、商贸集散、有机绿色食品加工于一体的赤峰卫星城。 本项目位于 *镇（新建区）西区 ，项目占地 是 *镇城市总体规划中的物流用地，用地规模符合规划要求 。目前 *镇西区基础设施建设已全面展开，供热、供水、供电、通讯等建设速度较快，计划于 2009 年底前竣工，西区的规划设计已充分满足本项目的建设和发展需要。 五 客户资源稳定发展 近年来，在 *大力实施 “工业强市 ”战略的带动下， *及周边地区矿业经济、农产品加工业蓬勃发展，造就了一大批龙头企业和纳商贸物流综合市场建设项目 - 24 - 税大户。 2008 年， *工业增加值占地区生产总值的比重达 33%，比上年提高 28%，体现出强劲发展的势头， 加工业及 绿 色有机 农牧业的发展为项目发展提供了丰富而稳定的客户资源 ，为项目的建设提供发展机遇，创造巨大的物流需求和客户来源。 综上所述，本项目的建设是必要的，也是十分可行的。 商贸物流综合市场建设项目 - 25 - 第三章 市场需求预测分析 第一节 市场调查分析 一 *及周边地区经济发展状况分析 *位于 *中部，与 *北五个旗县、南二个旗县和通辽市开鲁县、奈曼旗毗邻，是沟通 *南北旗县的重要的交通要道。进入新世纪以来， *与周边地区经济依存关系日趋紧密，经济发展在区域经济中发挥着越来越重要的作 用，周边地区经济发达区域的发展进程也因此成为 *发展商贸物流业的重要基础，物流服务相互辐射，形成了跨区域物流需求。 表 3-1 2008 年 *及周边主要旗县经济状况 单位 * * 红山区 松山区 克什克腾旗 林西县 巴林右旗 地区生产总值 亿元 752.4 59.5 118.3 81.9 57.9 27.2 27.5 第一产业 亿元 143.6 21.4 3.8 20.9 9.4 6.2 5.9 第二产业 亿元 375.2 23.5 62.2 39.1 38.1 10.1 13.2 第三产业 亿元 233.6 14.5 52.4 21.9 10.5 10.9 8.4 社会消费品零售总额 亿元 239.9 15.9 41.7 44.2 11.8 11.4 9.1 城镇居民人均收入 元 11538 9987 12592 12000 9850 9499 9793 农牧民人均收入 元 4240 4280 7105 5494 4406 3935 4256 从上表数值分析， 2008 年 *及周边旗县地区生产总值总计达到372.3 亿元，占全市当 年 GDP752.4 亿元的 49%，经济总量很大，全年社会消费品零售总额达到 134.1 亿元，占全市总量 239.9 亿元的 55%，市场消费活跃。 根据周边城市经济指标以及地理、交通各方面因素， *对周边近邻的 *北部旗县辐射能力较强，与 *中心城区形成了紧密相连的经济关联关系。 商贸物流综合市场建设项目 - 26 - 二 *在 *社会经济发展中的比重分析 表 3-2 2007 年 *及周边主要旗县重要经济数据 项目 单位 * 合计 翁牛 特旗 红山区 松山区 巴林 右旗 林西县 克什克腾旗 *及周边 旗县小计 *及周边 旗县占全市 % 人口数 人 452.77 47.51 34.75 51.96 18.12 23.83 25.09 201.26 44 粮食产量 万吨 305 44.5 4.9 54.6 8.1 12.5 7.4 132 43 肉类总产量 万吨 38.5 4.3 0.6 4.8 2.3 1.9 2.8 16.7 43 牲畜头数 万头只 898.36 122.4 8 55.6 112 54.8 73.4 426.2 47 农村用电量 万千瓦 93405 9813 2295 13482 1992 7218 2756 37556 40 社会消费品零售额 亿元 192.2 12.7 47.6 21.1 7.3 9.2 9.5 107.4 55 其中：批发零售贸易业 亿元 160.4 10.9 39.4 17.1 4.9 7.2 7.4 86.9 54 根据上表分析说明以下问题： 1 *及周边旗县的主要经济指标占全市比重较大 *及周边旗县人口数、粮食产量、牲畜头数、农村用电量、肉类总产量等指标均占 *全市的 40%以上 ，社会消费品零售额、批发零售贸易业和财政收入占 *全市的 50%以上。 2 *的主要经济指标在北部旗县中名列前茅 表中的各项指标均高于林西县、巴林右旗、克什克腾旗。 3 *商贸流通量分析 由于 *人口较多，农牧业生产能力强，所需生产资料、生活资料数量较大，市场需求旺盛。 三 *本旗商贸物流量调查 近年来， *以矿业经济、能源经济、农畜产品及加工业为支柱产业，各产业的协同发展，使得物流量大幅度增加。生产供应方面，能源、矿产等生产资料的供应正逐步依托当地优势， 扩大生产规模；以绿色、有机食品生产加工为重点，以农业生产资料、农畜产品为辅助，大商贸物流综合市场建设项目 - 27 - 幅度的增加了物流需求。 1农畜产品生产物流需求情况 全旗已具备年产 1