私募基金与房地产投资

地址：中国上海东方路 69号裕景国际商务广场 A座 7层 电话： 58773677 58773176 传真： 58773268 网址： 私募基金与房地产投资 颜学海 主任 律师 内容提要 私募基金投资房地产的意义 房地产私募基金的运行模式 房地产私募基金的核心条款 私募基金投资房地产的意义 私募基金投资房地产的意义 有利于拓宽开发商融资渠道 随着国家一系列对境内过热的房地产市场紧缩性宏观调控政策的出台， 限购、限贷等一系列措施 直接 使 现今房地产开发企业面临资金紧缺 的问题。在开发商无法通过银行、信托等金融机构获得贷款或资金，又遇到楼盘严重滞销的情况下，房产私募基金为开发商提供了新的融资渠道。 有利于投资者参与房地产投资 中小投资者由于缺乏足够资金，以往一般通过购置单套物业进行房地产投资，然而现行“限购”政策大大限制了中小投资者的房地产投资。房产私募基金不但解决了中小投资者资金缺乏的问题，更为其通过股权投资方式投资房地产及投资高档、整栋、成片房地产提供了途径。 另一方面，房产私募基金具备专业投资管理能力，其可帮助中小投资者参与其投资能力范围以外的一些地产项目，诸如：大型商业地产、高档住宅等。而且，通过专业房产私募基金的运作更有利于被投资房地产项目的保值、增值。 私募基金投资房地产的意义 有利于将专业管理能力和资金相结合 房产私募基金是一种将中小投资者的资金和基金管理团队投资管理能力有机结合的有效机制。没有房产私募基金这座桥梁的结合，无论是中小投资者，还是基金管理团队都无法独立参与房地产投资。 有利于开发商退出开发项目 对于持有型物业（如：商业物业）的开发商而言，私募基金提供了一个有效的退出渠道。从而使开发商更专注于开发优质物业，而投资基金更关注于物业的保值增值，客观上促进了房地产行业的专业化分工，也就促进了房地产行业的成熟。 房产私募基金的运行模式 房产私募基金的运行模式 单 GP模式 由一名 GP和多名 LP组成有限合伙企业，该名 GP作为有限合伙企业的执行事务合伙人，根据合伙协议的授权，负责基金的投资运营管理 GP收取管理费，并在达到业绩目标后有权获得业绩报酬 优点： 将基金投资决策效率最大化，因为基金的一切对外投资决策均由 GP独立作出。 缺点： 存在 GP诚信责任缺失或 GP利益冲突风险 是最初级、最简单的一种运行模式 房产私募基金的运行模式 关联 LP模式（“金字塔模式”） GP指定一家与其有关联关系的有限责任实体作为 LP，在基金中认缴一定比例的出资（一般大于 10%）。 关联 LP在分配基金收益时，列后于一般 LP；对于关系到 GP利益的相关表决中不享有投票权；关联 LP的违约行为还会导致 GP承担相应责任。 优点： GP在私募基金中实际出资额有了显著提高，这种安排极大程度的控制了 GP的道德风险，而且关联 LP较普通 LP列后分配的机制也大大降低了一般普通 LP的投资风险。 缺点： 对 GP的出资额提出了更高的要求。 这种模式十分适合一些刚刚起步，其投资管理能力和行业地位尚不足以博得投资者充分信任，但具有一定资金实力的基金管理公司。 房产私募基金的运行模式 名义 GP模式 基金管理公司并非以其本身作为 GP参与基金运作。而是专门设立一家注册资本与基金GP所需出资额相同的有限责任公司（ GP实体）作为基金的 GP 基金通过签订 委托管理协议 的方式，将基金的投资管理事务委托由真正的基金管理公司实施，而 GP实体并不管理运作基金 优点： 效隔离 GP的无限责任风险； 避免 合伙企业法 第 32条和第 99条规定的普通合伙人竞业禁止规定的适用 是规模较大的基金管理公司普遍使用的一种模式 房产私募基金的核心条款 房产私募基金的核心条款 基金基本情况条款 包括：合伙企业名称、合伙企业的经营场所地址、合伙企业的经营目的和经营范围、合伙人的名称或住所、合伙人的认缴出资数额、出资方式等 该条款一般按基金的实际情况拟定即可。但是其中的一些法律问题也应引起重视。如投资人人数应当控制一定范围内（有限合伙或有限公司为 2-50人；股份公司为 2-200人）。投资人的出资方式应当为现金。 对于私募股权投资企业的出资，各地也有不同规定 上海： 出资总金额至少为人民币 1亿元，单个自然人投资者至少出资人民币 500万元 天津： 若希望通过向发展与备案管理部门备案享受部分税收优惠的，需要满足募集资金达到人 民币 1亿元以上、首期认缴额达到人民币 2000万元、单个投资者投资不低于人民币 100万元的要求 重庆： 出资金额达到人民币 1亿元且限于货币出资、首期到位不低于人民币 5000万元 浙江： 设立股权投资企业（包括有限合伙制）出资金额至少人民币 3000万元、必须以货币出资且每个合伙人出资不低于人民币 500万元 房产私募基金的核心条款 基金出资条款 现在比较主流的出资模式称为 ： “承诺出资模式 ” 私募基金运营管理者将在基金运营过程中，根据投资项目对于资金的实际需求，通过向各投资者发出缴付出资通知书的方式，要求基金投资者履行其各自的出资义务。各基金投资者在收到缴付出资通知书后，应根据合伙协议和通知书上规定的方式履行出资义务 各投资者根据缴付出资通知书的要求所累计实缴的全部出资，不得超过其在基金设立时所承诺的出资额 这一出资模式发挥了有限合伙制私募基金在出资方面最大的自由度，使基金的资金利用率达到最大高，大大降低了投资者的资金压力和资金风险 房产私募基金的核心条款 内部治理条款 内容一：对 GP的授权 除了常规的日常运营、管理权、对外投资管理权外，还包括：开立、维持和撤销有限合伙企业的银行账户、聘用专业人士、中介及顾问机构对有限合伙企业提供服务、为有限合伙企业的利益决定提起诉讼或应诉，进行仲裁、与争议对方进行协商、和解等，以解决有限合伙企业与第三方的争议、处理有限合伙企业的涉税事项、代表有限合伙企业对外签署文件、变更有限合伙企业主要经营场所等 内容二：“安全港”规则 在合伙企业法第 68条规定了 LP的部分行为并不视为执行合伙事务 ，该内容规定了 LP在基金中的一些基本权利 内容三：顾委会规则 一般顾问委员会由 GP和出资较多的 LP组成，而 GP在顾问委员会中通常不具有投票权 ，仅负责召集和主持顾委会会议。 作为对 GP管理合伙企业事务的监督机构，顾问委员会对于 GP的关联交易和利益冲突交易、超越合伙协议授权的投资、投资项目估值方式等行使审核权或批准权，并有权给 GP提出咨询意见及就某一问题向 GP提出质询要求 GP进行解释或说明 房产私募基金的核心条款 收益分配条款 “瀑布式分配结构”： LP在这一收益分配结构中一般处于优先地位，基金的收益先按出资比例向 LP分配，直至 LP收回出资并获得约定投资回报后，再向全体合伙人分配。但此时 GP有权获得业绩报酬（一般为收益的 20%） 这种分配模式的优点在于，基金投资者的投资和收益有一定保证，这样增强了基金投资者的投资信心。而作为 GP，在为基金投资者获得其承诺的收益后，将获得业绩报酬，这对其也是极大的激励 “回补机制”： 在多项目基金中，为了解决有的项目赚，有的项目亏的问题，一般规定：若前一个投资项目能够满足 LP的收益率，同时 GP也在前一个投资项目中获得收益；而后一个投资项目收益不佳，则在后一个投资项目进行收益分配时， GP需拿出其在之前投资项目中获得的收益补充分配给 LP，以最大程度满足其对 LP的收益率承诺 在 “回补 机制 ”中，为确保 GP能履行回补义务，一般会将分配给 GP的投资收益先行打入托管账户或要求一个有良好信誉和债务承担能力的实体为 GP提供连带责任保证 房产私募基金的核心条款 费用条款 管理费： 按年收取，一般为出资的 1%到 3%。 管理费通常用于支付：管理团队的人事开支（如：工资、奖金和福利等）、管理团队办公场所费（如：租金、物业管理费、水电费、通讯