中润项目商业模式规划报告

No.1 市场研究 优术篇：中国 成都 中润项目 商业模式构建报告 成都市中润实业有限公司 2010年 11月 No.2 作业工具图 无极倍增商业模式 取势 发展策略 建筑规划 租售策略 财务分析 商业运营 品牌推广 项目的发展 战略资源整合 商业模式构建 市场水平切割 项目资源整合 政府资源整合 产业资源整合 资本资源整合 城市发展 政府支持 产业资源 市场空间 区域竞争 企业资源 优术 明道 合众 No.3 商业模式构建逻辑思路 发展策略 业态定位 物业定位 功能定位 客户定位 推广策略 规划层面 财务层面 运营层面 规划策略 开发策略 业态策略 建筑策略 租售策略 营销策略 运营策略 财务分析 商业模式概念 主题定位 市场研究 No.4 商业模式构建报告 目录 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 4 开发策略 PART 3 建筑策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.5 从规划层面而言，它包含有整体规划、业态规划、建筑规划和开发策略四大部分； 而整体规划是业态规划、建筑规划、开发策略的基础和载体，因此，必须首先明确项目的整体规划。 下面请进入项目的整体规划篇 No.6 PART 1 规划策略 一、整体规划原则 二、整体规划思路 三、整体规划建议 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.7 1、整体规划原则 整体规划 原则 匹配市调结论 支持商业模式 支撑发展策略 满足项目定位 符合地块情况 结合项目地块情况，充分考虑其在园区的 重要战略位置，与园区规划相协调，从整 体把握项目规划。 以定位目标为基准，始终 贯穿“品牌家具总部基地” 支撑项目“聚 -分 -合”发 展策略。 由市场调研结论推导得出 本项目发展方向，从而明 确项目整体规划。 整体规划应符合商业模式 的构建及发展，利于项目 开发运营。 No.8 PART 1 规划策略 一、整体规划原则 二、整体规划思路 2.1 市场容量测算 2.2 项目地块分析 2.3 项目定位要求 三、整体规划建议 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.9 1、市场容量测算 地块现状 ：面积 38.56万平方米， 市场容量 ：成都家居市场空间约 220万平方米，本项目建筑规模可在此范围内取值。 项目定位 ：打造品牌家居总部基地，定位高端档次，容积率不宜过高。 竞争因素 ：产业园规划为全国性家具批发市场，竞争项目众多，只有具备一定规模优势才有影响力。 周边项目 ：香江 CBD一期容积率约 2.5，家和家园约 1.3，润川家具城约 1.24，具有参考价值。 整体规划指标 用地面积： 38.56万平方米 建筑面积： 75100万平方米 容 积 率： 2.02.6 No.10 2、项目地块分析 用地规模： 578.3亩，合 38.56万平方米 地形地貌： 形状方正，边长约 600米 地块四至： 东至： 园区规划路，与巅峰国际隔路相望 南至： 5号路 西至： 老成彭路 北至： 家和家园 主入口 ：老成彭路是园区主干道，人流车流量最大，展示面最好，项目主入口应在此沿线选点，但不宜开设过多入口，以免破坏其整体性。根据对称原则，主入口选在中间 主干道 ：衔接主入口，引导老成彭路的人流车流进入项目，因此应该是东西走向横跨项目，搭通老成彭路与园区规划路。 次干道 ：考虑对称原则，以及与家和家园的南出口对接，本项目南北向的次干道布局在地块中间。 600米600米 家和家园 巅 峰 国 际 老 成 彭 路 五 号 路 园 区 规 划 路 主入口 现状 规划分析 No.11 2、项目地块分析 600米600米 家和家园 巅 峰 国 际 老 成 彭 路 五 号 路 园 区 规 划 路 主营业态 ：家具、建材； 辅助业态 ：灯饰饰品、配套 四大区域： 业态定位为家具、建材、灯饰饰品、配套四种类型，出于各种业态集中连片发展考虑，地块相应地划分为四大区域。 四大区域布局 ：配合主干道的布局，考虑业态主次之分，四大区域也有大小之分。 A、 B地块边长均为 300米，面积各为 9万平方米，过于庞大，须以道路切割，以保证该部分区域的交通通达性，以及土地利用的高效性。 项目最终形成了以一条主干道、三条次干道为骨架的总体平面布局。 业态定位 规划分析 A B No.12 2、项目地块分析 商贸物流 商贸物流： 对项目的货运交通要求较高。 项目规模 ：考虑本项目规模较大，所承受物流交通压力也相应较大。 实例比较 ：八益家具城、太平园国际家私广场的内部道路约 10左右，未能满足物流交通需求，造成交通不畅。 功能定位 规划分析 主干道规划指标： 双向四车道，两边设置人行道。 次干道规划指标 ：双向两车道，两边设置人行道。 600米600米 家和家园 巅 峰 国 际 老 成 彭 路 五 号 路 园 区 规 划 路 主入口 No.13 品牌家居总部基地 HPT（总部基地、购物公园、家居小镇） 景观规划要求 景观规划结构 依托路网规划，形成“一心一轴三带”景观体系 景观带 人造水景 立体绿化 艺术家居雕塑 项目主题定位： 商业模式概念： 景观规划表现 景观核心区 景观主轴 “三性两化”：高端性、休闲性、艺术性、人性化、生态化、 3、项目定位要求 项目主题定位、商业模式概念 No.14 PART 1 规划策略 一、整体规划原则 二、整体规划思路 三、整体规划建议 3.1 路网动线规划 3.2 分区组团规划 3.3 景观资源规划 3.4 配套功能规划 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.15 1、 路网动线规划 一横 ：项目主干道，东西走向，连接老成彭路和园区规划路，短期内沿老成彭路的项目先启动，人流较多，而园区规划路聚集项目众多，远期看将会聚集人气，本项目可通过“一横”的规划，尽享两边人气。 三纵 ：北接家和家园，南接五号路，分担“一横”的交通压力，增强项目内部的可达性。 园区次干道 项目内部路网 园区主干道 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 一横三纵 主 入 口 次入口 次入口 次入口 No.16 2、分区组团 规划 八大组团 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 以主干道为核心，次干道为界线，项目地块划分八大组团。 A组团： 临老成彭路与家和家园，具有较好的展示面，可打造项目的门户形象； B、 C组团 ：与家和家园相邻，可考虑与家和家园竞合发展； D组团 ：临园区规划路，从目前来看，这个位置商业价值最弱； E组团 ：临老成彭路与五号路，离高速公路出口最近，彰显性最好，可与地块 A共同组成项目门户形象； F、 G组团 ：临五号路，设置三个次入口，可达性较强； H组团 ：五号路与园区规划路交界，巅峰国际正对面，可考虑与其竞合发展。 A B C D H E F G No.17 3、 景观资源规划 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 一心一轴三带 一心： 景观核心区，以休闲广场为载体，以喷泉、水体、雕塑、绿化等形式表现，是整个项目景观的重点。 一轴： 以项目主干道为依托，打造景观主轴。 三带： 依附项目三条次干道，以绿化、雕塑等元素点缀，营造休闲购物氛围。 No.18 3、 景观资源规划 人造水景 喷水 流水 跌水 立体绿化 No.19 3、 景观资源规划 艺术家居雕塑 通过以家居为题材艺术雕塑，塑造项目人文、艺术气质，彰显项目高品位、高品质形象，为入驻品牌提供更多的附加价值 运用方式： 抽象化的家居产品，既可观赏，又可供消费者使用，散落于项目各个公共空间。 No.20 4、 配套功能规划 商务公寓 配套商业 星级酒店 配套功能 ：星级酒店（四星以上）、商务公寓、配套商业 星级酒店： 一方面产业园区生产企业众多，另一方面产业园未来将形成全国性家具批发市场，商务来往必将非常频繁，而目前园区内无为此服务的酒店，星级酒店满足园区的商务、会议等需求。 商务公寓： 居住、办公两用，一方面可以提供给园区内企业、进驻企业、商家；另一方面作为投资产品，满足投资客户的投资需求。此外，商务公寓的规划可以提高容积率，有利于资金流动。 配套商业： 作为娱乐、文化、一般商业的载体，为项目及产业园提供商业配套服务。 No.21 PART1 规划 策略 小结 1. 路网规划：一横三纵 2. 组团规划：八大组团 3. 景观规划：一心一轴三带 4. 配套规划：公寓 +酒店 +底商 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 No.22 本项目作为一个商业项目，其业态规划将对项目的建筑形态和开发策略等提出严格要求，所以，在明确项目的整体规划之后，必须在建筑策略和开发策略之前提出项目的业态策略。 下面请进入项目的业态规划篇 No.23 PART 2 业态策略 一、业态规划依据 二、业态规划思路 三、业态容量及布局 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.24 1、 业态规划依据 业态规划依据 市场机会 定位支持 项目竞争 未来趋势 定位支持： 业态定位是：家具、建材、灯饰、饰品，其中家具、建材是主营业态，灯饰、饰品为辅助业态，业态规划在此基础之上进行； 市场机会： 在大家居各大类业态中，家具和建材的成熟度较高，市场容量也最大，所以家具、建材为主营业态；同时，灯饰、饰品有很大的市场空间，存在市场机会； 项目竞争： 园区内其他项目以家具卖场为主，出现激烈的同类竞争，错位发展可以寻找机会。此外，由于巅峰国际全部规划灯饰业态，在本项目业态发展上应该考虑与它的竞争关系； 未来趋势： 家居一站式购物；家庭软装饰逐渐流行，灯饰、饰品将迎来市场高速发展时期。 No.25 PART 2 业态策略 一、业态规划依据 二、业态规划思路 2.1 业态定位 2.2 规划思路 三、业态容量及布局 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.26 1、业态定位 家具 建材 灯饰 饰品 主营业态 辅助业态 No.27 2、 规划思路 家和家园 巅 峰 国 际 老 成 彭 路 五 号 路 园 区 规 划 路 主营业态 辅助业态 家具 主营业态 辅 助 业 态 配套 现状 规划 临老成彭路，是最好的展示面 地块西面 临园区规划路，展示面较差 地块东面 与家和家园相连，家和家园规划家具业态，考虑与其竞合集中发展 地块西北面 与巅峰国际相对，巅峰国际规划灯饰业态，考虑与其竞合集中发展 地块东南面 地块价值较弱，彰显性最差 地块东北面 灯饰饰品 家具 建材 灯饰 饰品 配套 建材 周边无相邻项目，彰显性最好 地块西南面 No.28 PART 2 业态策略 一、业态规划依据 二、业态规划思路 三、业态布局及容量 3.1 业态布局 3.2 业态配比 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.29 1、 业态 配比 物业 业态 用地占比 占地面积 （万平方米） 建筑面积 （万平方米） 建筑占比 专业市场 家具 42.2% 16.28 29 39 38.5% 建材 42.2% 16.28 29 39 38.5% 灯饰 饰品 7.8% 3 8 10 11.7% 配套 公寓 7.8% 3 9 12 11.3% 合计 100% 38.56 75 100 100% 38.5%38.5%11.7%11.3%家具建材灯饰饰品配套 家具、建材： 项目的主营业态，占总建筑面积的 77%。 灯饰、饰品： 项目的辅助业态，占总建筑面积的 11.7% 。 配套： 服务于本项目和整个园区，不属于专业市场主体，规划面积占比约为 11.3%。 No.30 2、业态布局 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 家具 家具 家具 建材 建材 建材 配套 灯饰 饰品 家具片区： 依托老成彭路，与家和家园、香江 CBD的家具市场连片集中发展，发挥聚合效应。 建材片区： 周边项目无此同类业态， 灯饰片区： 灯饰、饰品是项目辅助业态，与相邻的巅峰国际灯饰市场成片发展，共同形成规模。 配套片区： 项目地块东北角，商业价值最弱，布置项目配套。配套为高层建筑，在此位置将可以形成整个项目富于层次感的天际线。 四大片区 家和家园 巅 峰 国 际 No.31 PART2 业态策略 小结 1. 业态定位 主营业态 ：家具、建材； 辅助业态 ：灯饰、饰品 2. 业态配比 3. 业态布局 四大片区 ：家具片区、建材片区、灯饰饰品片区、配套片区 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 家具 建材 配套 灯饰 饰品 家和家园 巅 峰 国 际 38.5%38.5%11.7%11.3%家具建材灯饰饰品配套No.32 建筑规划作为整体规划及业态规划的总体的最终表现策略，在明确本项目的整体规划及业态规划之后，究竟需要怎样的建筑规划来进行支撑？ 下面请进入项目的建筑规划篇 No.33 PART 3 建筑策略 一、建筑规划依据 二、建筑规划思路 三、建筑规划建议 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.34 1、 建筑规划依据 整体规划 业态规划 主题定位 商业模式概念 物业定位 规划 依据 No.35 PART 3 建筑策略 一、建筑规划依据 二、建筑规划思路 三、建筑规划建议 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.36 1、物业定位 物业定位 独栋式商铺 高层建筑 联排式商铺 集中式商铺 No.37 2、 建筑规划思路 品牌家居 总部基地 项目主题定位： 简欧风格 业内标杆 休闲环境 高端形象 商业氛围 建筑规 划要求 建筑风 格表现 大气 品位 体验 闲适 商业模式概念： 建筑风格思路： 总部基地 购物公园 家居小镇 No.38 2、 建筑规划思路 物业布局思路： 整体规划： 路网规划：一横三纵 组团规划：八大组团 业态规划： 四大片区 物业定位： 集中式、围合联排、独栋、高层 集中式 ：单体建筑体量巨大，气势恢宏，建筑立面表现形式丰富，因此布局在展示面最好的老成彭路沿线，打造项目门户。灯饰、饰品业态经营面积较小，适合集中式建筑，因此，灯饰片区也布局集中式。 高层 ：配套业态采用高层物业，所以其与配套片区布局一致。 围合式联排 ：具有内连外通的特点，对外可形成迎街面，对内则可围合成内街，可以充当勾连项目内外的角色，布置于项目外围两侧。 独栋： 作为企业、品牌总部的主要载体，需要较为独立的空间，与外界形成一定的区隔，布置于项目中部。 家和家园 巅 峰 国 际 老 成 彭 路 五 号 路 园 区 规 划 路 集中式 集中式 高层 围合式联排 围合式联排 独栋 No.39 PART 3 建筑策略 一、建筑规划依据 二、建筑规划思路 三、建筑规划建议 3.1 建筑风格 3.2 物业形态 3.3 物业比例 3.4 物业布局 3.5 建筑单体指标 3.6 业态物业组合 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.40 1、建筑风格 主推：简欧风格 简欧风格在国内的住宅、商业等建筑中占据主流地位。 简欧风格建筑更能体现项目的高品质，成本相对较低，性价比高。 中国人对带有异国情调的欧式风格偏好，欧式代表高品位、高品质。 简欧风格建筑更易于营造休闲、高端格调。 香江 CBD、家和家园建筑均为现代风格，选择简欧风格可形成差异。 No.41 1、建筑风格 次选：现代风格 No.42 3、物业比例 物业类型 占地面积 （万平方米） 建筑面积 （万平方米） 建筑占比 专业市场 集中式 9.6 25 33 32.69% 独栋 8.2 16 22 21% 围合联排 17.8 25 33 35% 配套 公寓 3 2.5 3 3.03% 酒店 2.5 3 3.03% 底商 4 6 5.25% 建筑总面积 38.6 75 100 100% 33%21.00%35.00%3.03%3.03% 5.25%集中式独栋围合联排公寓酒店底商 集中式、围合联排物业： 针对的市场面较大，企业、商家、投资者等都能接受，所以规划面积占比较大，分别为约 32.7%和 35%。 独栋物业： 主要针对有实力的品牌企业需求，其单栋面积较大，总投资额较高，一般的企业商家和投资者较难接受，所以规划面积占比较小，约为 21%。 专业市场部分物业面积占比约为 88.7%。 配套物业： 服务于本项目和整个园区，不属于专业市场主体，规划面积占比约为 11.3%。 No.43 4、物业布局 四种物业，六大板块 独栋式： 在项目中部，借助项目主干道以及景观核心区、景观主轴的优势，形成环境优美的品牌企业总部聚集区。 围合式联排： 分布项目外围南北两侧，发挥其内联外合的独特功能。 集中式： 布局老成彭路沿线，形成项目主要形象展示面；另外为配合业态布局，项目东南角也布局集中式物业。 高层： 为配套物业，布局与配套业态一致。 集中式 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 配套 围合式联排 围合式联排 独栋 高层 集中式 六大板块 No.44 5、单体建筑指标 物业形态 栋数 层数 建筑面积（ ） 单层面积（ ） 各层功能 集中式 3 5 8 10 1.6 2 展销 独栋 40 50 6 3000 5000 1 4层 600 900 5 6层 300 700 1 4层产品展示 5 6层办公 围合联排 500 550 4 400 500 100 150 进深 15米，开间 8米 1 3层产品展示 4层办公 酒店 1 20 25000 30000 1250 1500 26套 /层， 50 /套 客房 公寓 1 20 25000 30000 1250 1500 26套 /层， 50 /套 居住、办公 裙楼 1 3 40000 60000 13000 20000 商业、娱乐、饮食、文化 本项目专业市场的物业形态分集中式、独栋、围合式联排三种，配套则分酒店、公寓、裙楼三种，每种物业形态的单体建筑由于功能、布局不同，建筑指标也有所差异。 No.45 6、业态物业组合 业态 物业 建筑面积 (万平方米 ) 小计 (万平方米 ) 合计 (万平方米 ) 家具 集中式 8.5 11.5 29 39 75 100 独栋 8 11 围合联排 12.5 16.5 建材 集中式 8.5 11.5 29 39 独栋 8 11 围合联排 12.5 16.5 灯饰饰品 集中式 8 10 8 10 配套 高层 9 12 9 12 本项目共有四种业态，四种物业形式，它们之间组成不同的组合。其中家具、建材都分布于集中式、独栋与围合联排，灯饰饰品则只置于集中式中，配套放在高层建筑上。 No.46 PART3 建筑策略 小结 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 配套 家具 建材 配套 灯饰 饰品 1. 建筑风格：简欧风格 2. 物业比例： 3. 物业布局：六大板块 4. 业态物业组合： 家具： 集中式 +独栋 +围合联排 建材： 集中式 +独栋 +围合联排 灯饰饰品： 集中式 配套： 高层 33%21.00%35.00%3.03%3.03% 5.25%集中式独栋围合联排公寓酒店底商No.47 明确了项目的整体规划、业态规划、建筑规划之后，那项目究竟应该分几期开发、先开发怎样的业态和建筑等等，这些就需要在开发策略中进行明确。 下面请进入项目的开发策略篇 No.48 PART 4 开发策略 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 一、总体开发原则 二、开发分期思路 三、开发分期建议 四、开发策略建议 No.49 1、 总体开发原则 可持续发展 资源整合 项目发展原则 稳健推进 专业导向 协调项目各方利益，最大化实现各方目标， 实现项目的可持续发展； 充分整合各方资源，借助政府、行业、社会等各方资源，谋求自身价值最大化； 始终坚持专业化原则，实现项目各方面领先； 以切实可行的开发节奏，促进市场繁荣，缔造共赢平台； No.50 PART 4 开发策略 一、总体开发原则 二、开发分期思路 三、开发分期建议 四、开发策略建议 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.51 1、 开发分期 思路 1. 分期的必要性： 地块规模较大，总开发量大，必须采用分期开发方式，降低投资风险； 2. 分三期开发： 项目总用地面积 38.56万平方米，总建筑面积85.7万平方米，分三期开发既可有效降低投资风险，又可保证每期有足够规模。 3. 主营业态先行： 主营业态是整个项目的核心，必须首先启动，辅助业态可以后期开发。 4. 形象界面先行： 地块西侧临老成彭路，将是项目的主要界面，作为项目的门面应该首期启动，以树立项目形象。 5. 基于路网规划： 分期与路网规划相协调，可大大提高效率，节约成本。 6. 沿主干道延伸： 主干道是项目交通主动脉，开发顺序沿主干道延伸有利于保证每期交通的通畅性和合理性。 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 家和家园 巅 峰 国 际 以靠成彭路一侧为起点，沿主干道，自西往东分三期渐进开发 家具 建材 灯饰饰品 配套 No.52 PART 4 开发策略 一、总体开发原则 二、开发分期思路 三、开发分期建议 3.1 整体分期 3.2 业态分期 3.3 物业分期 四、开发策略建议 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.53 1、整体 分期 一期： 地块 A临近老成彭路与五号路，具有最好的展示面，商业价值最高，规划家具、建材。 二期： 地块 B与地块 A连接，作为二期有利于项目的连续开发、业态的成片发展。 三期： 地块 C规划为配套，一、二期开发完毕后，本项目以及整个园区逐渐成熟，对酒店、公寓、商业的需求增加，地块 C适于作为三期开发。 营销中心： 为避免影响一期开发，同时保证彰显性，临时营销 中心 规划布局在项目二期用地西南角处 。 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 一期 二期 三期 临时营销中心 地块 A 地块 B 地块 C 三期开发 No.54 2、业态 分期 业态分期建议 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 一期 二期 三期 家具 家具 家具 建材 建材 建材 配套 灯饰 饰品 分期 业态 建筑面积 （万 m2） 小计 （万 m2） 合计 （万 m2） 一期 家具 20 25 40 50 75 100 建材 20 25 二期 家具 9 14 26 38 建材 9 14 灯饰 饰品 8 10 三期 酒店 2.5 3 9 12 公寓 2.5 3 底商 4 6 No.55 3、物业 分期 物业分期建议 一期 二期 三期 集中式 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 配套 围合式联排 围合式联排 独栋 高层 集中式 一期 二期 三期 分期 物业类型 占地面积 （万 m2） 建筑面积 （万 m2） 小计 （万 m2） 合计 （万 m2） 一期 集中式 6.6 17-23 40 50 75-100 独栋 4.1 6-7 围合联排 8.9 17-20 二期 集中式 3 8-10 26 38 独栋 4.1 10-15 围合联排 8.9 8-13 三期 公寓 3 2.5 3 9 12 酒店 2.5 3 底商 4 5 围合式联排 围合式联排 独栋 No.56 PART 4 开发策略 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 一、总体开发原则 二、开发分期思路 三、开发分期建议 四、开发策略建议 4.1 滚动开发 4.2 订单式开发 4.3 产品模型 No.57 1、滚动开发 一期 二期 三期 银行贷款占 50% 银行贷款占 50% 银行贷款占 50% 自有资金占 50% 一期销售回款占 50% 二期销售回款占 50% 滚动 开发 融资 一期带动后期 销售大于持有 借助银行、信贷机构等进行融资，提高资金利用率，达到利润最大化。 项目整体销售约占 60%，开发商持有 40%。保证销售资金回笼的同时提升后期物业价值。 一期占地约 300亩，规划建面达40 50万平米，集中式持有，其余销售。实现销售资金快速回笼，带动后期开发。 No.58 2、 订单式开发 订单式开发 模式 国内商业地产的运营管理机制正逐渐走向成熟； “先定位招商，后投资建设”的 订单式开发理念 已经得到广泛认同； 符合商业地产发展规律和特征的运营理念，并逐渐开始流行。 主力店品牌定制 定制前提： 开发商必须拥有丰富的商家资源并且有长期合作的机制； 目标客户： 行业内品牌企业； 客户需求： 对建筑要求较高，具备品牌彰显性。 No.59 3、 产品模型 物业规模 产品品牌 建筑风格 标识符号 物业模型 可复制的产品模型 简欧风格 由集中式、联排、独栋 及配套物业组合而成。 超大体量，总建面 积达百万平米。 成功打造本项目，塑造可复制产品模型。 具备良好的品牌延展性、符号性，利于项目传播及推广，能复制到全国各地； 该产品模型具备五大元素：品牌、标识符号、标志性建筑风格、科学的物业组合，和超大体量的规模。 No.60 PART4 开发策略 小结 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 集中式 集中式 集中式 围合式 围合式 围合式 围合式 独栋 独栋 独栋 独栋 高层 主 入 口 次入口 次入口 次入口 一期 二期 三期 建材 家具 配套 灯饰饰品 分期 业态 物业 建筑面积 （万 m2） 小计 （万 m2） 一期 家具 集中式 8.5 11 20 25 独栋 3 4 围合联排 8.5 10 建材 集中式 8.5 11 20 25 独栋 3 4 围合联排 8.5 10 二期 家具 独栋 5 7 9 14 围合联排 4 7 建材 独栋 5 7 9 14 围合联排 4 7 灯饰 饰品 集中式 8 10 8 10 三期 酒店 高层 2.5 3 9 12 公寓 2.5 3 底商 4 6 项目以靠成彭路一侧为起点，沿主干道，自西往东分三期渐进开发，一期规划家具、建材两种业态，集中式、独栋、围合联排三种物业；二期规划家具、建材、灯饰、饰品四种业态，集中式、独栋、围合联排三种物业；三期规划配套，高层物业。 No.61 项目规划综合示意图（示例） 老 成 彭 路 园 区 规 划 路 五 号 路 集中式 占地： 3.28万 建面： 9万 占地： 3.28万 建面： 9万 占地： 3万 建面： 9.7万 占地： 3万 建面： 10万 集中式 集中式 围合式 围合式 围合式 围合式 独栋 独栋 独栋 独栋 高层 占地： 4.75万 建面： 8.75万 占地： 1.75万 建面： 3.25万 占地： 1.75万 建面： 3.25万 占地： 4.75万 建面： 8.75万 占地： 3万 建面： 5.75万 占地： 3.5万 建面： 6.25万 占地： 3.5万 建面： 6.25万 占地： 3万 建面： 5.75万 主 入 口 次入口 次入口 次入口 一期 二期 三期 建材 家具 灯饰饰品 配套 物业 占地面积 （万平方米） 建筑面积 （万平方米） 集中式 9.6 28 独栋 9.5 18 联排 16.5 30 高层 3 9.7 合计 38.6 85.7 No.62 做为一个地产项目，成本和收益都是需要首先考量的核心问题。 在明确了项目规划层面的问题后，那基于以上规划，下面将进入财务分析层面，而在正式进行财务分析之前，我们需要先明确项目的租售策略，因为它们将直接影响项目的收益。 下面请进入项目的租售策略篇 No.63 PART 5 租售策略 一、整体租售原则 二、租售物业建议 三、租售价格测算 PART 2 业态策略 PART 1 规划策略 PART 3 建筑策略 PART 4 开发策略 PART 5 租售策略 PART 6 财务分析 PART 8 运营策略 PART 9 推广策略 PART 7 营销策略 No.64 1、整体租售原则 市场导向原则 项目价格应能反映产品的定位和消费群的定位，成为目标消费群能够接受并愿意支付的价格。在同类竞争中，借助价格优势，取得更好业绩，树立企业和产品良好的品牌形象 资金回笼原则 合理定价有利市场销售，并实现目标利润，过高或过低都不利于资金回笼，从而影响项目的滚动开发 有利竞争原则 周边项目是主要竞争对手，本项目的价位制定要充分参考他们的价格，使本项目具较强吸引力，但不是低价获取市场，而是通过好的质价比获取竞争力。 价值提升原则 市场瞬息变化，而商业项目价值提升空间一般较大，推盘时应考虑价值提升过程，恰当安排推盘节奏。 整体租 售原则 No.65 2、租售物业建议 租售比例 整体租售比例： 4 6 租售比例考虑因素 收益最大化 规避风险 滚动开发 复制扩张 行业普遍规律 从长远发展来看，本项目是首个商业产业项目，需要通过复制扩张不断壮大，本项目应该为下一个项目提供足够的资金支持 通过一期的销售、招商，回笼资金，使之足以带动下一期开发，实现开发的滚动，提高资金利用效率 项目处于新商圈，暂不成熟，具有不确定的市场风险，出售一定比例的物业可以规避市场风险 符合收益最大化原则，租期按 20年算（主力店签约一般为 20年左右），租售比例为 4 6时，项目收益最大 大家居专业市场租售比例一般为 4 6 这是此行业多年积淀下来的经验值，符合整体利益的最优化 租售比 总收益 3 7 约 67亿 4 6 约 69亿 5 5 约 60亿 6 4 约 52亿 7 3 约 43亿 No.66 2、租售物业建议 出租物业 集中式 + 酒店 + 底商 持有物业类型 建筑面积（万平方米） 占比 集中式 25 33 32.69% 酒店 2.5 3 3.03 % 底商 4 6 5.25 % 合计 31.5 42 40.97% 集中式物业一般适于分割处理，对广大中小经营者来说总投入较小，且便于统一出租、统一管理，租金收益较高，持有集中式物业利于后续运营。 酒店、底商是项目的主要配套，服务于整个产业园，随着产业园商圈逐渐成熟，具有较大的升值空间。 No.67 2、租售物业建议 出售物业 独栋 + 联排 + 公寓 持有物业类型 建筑面积（万平方米） 占比 独栋 16 22 21% 联排 25 33 35% 公寓 2.5 3 3.03% 合计 43.5 58 59.03% 独栋、联排物业产权独立，客户购买后可以用于经营、融资或套现，是较好的投资产品，所以对于开发商来说适于出售。 公寓物业租金收益不显著，建议全部出售，快速收回资金。 No.68 3、租售价格测算 定价影响因素 发展目标： 通过策略定价，确保项目一期销售成功，快速回款，推动二期开发，打好长期发展基础。 市场综合 比准因素 市场竞争角度 通过较低优势售价，吸引家居市场租客投资，作为自用商铺，抢占区域现有市场 培育市场角度 吸引区域家居生产商投资，成为其产品展销平台，促进企业发展 快速回款角度 通过合理定价，激发大范围潜在投资客户的投资欲望，促进快速销售 长期发展角度 确保一期开发成功，打造项目品牌，为后期拿地与招商运营打好基础 No.69 根据各项目的规模、区位、辐射范围、商圈人流及商圈成熟度等五个维度进行综合对比，经市场比较法估算本案租金定价在 30-50元 /平米 月之间。 市场比较法 3、租售价格测算 租金估算 八益 太平园 富森美 红星美凯龙 九峰国际 租金（元 /平方米 月） 90-230 100-250 100-250 60-180 80-140 规模 105% 105% 110% 105% 110% 区位 80% 80% 75% 75% 80% 规划 110% 110% 110% 101% 101% 辐射范围 101% 101% 100% 100% 107% 人流 20% 20% 30% 50% 50% 商圈成熟度 75% 75% 70% 70% 80% 系数综合修正 30-45 25-60 25-60 20-45 25-40 本案租金定位 30-50 No.70 3、租售价格测算 售价估算 集中式物业售价估算 根据各项目的规模、区位、辐射范围、规划及商圈成熟度等多个维度进行综合对比，运用市场比较法估算，本案集中式售价为 7272元 /平米，结合项目品牌利益最大化与效益最大化相结合，本案集中式销售均价定位为 7000 7500元 /平米。 香江 元瑞 武汉中国家具 CBD 销售均价（元 /m2） 6000 5500 7000 规模 99% 99% 99% 区位 101% 105% 103% 规划 105% 107% 105% 辐射范围 100% 105% 101% 人流 102% 108% 102% 商圈成熟度 100% 105% 105% 系数综合修正 6425 7284 8107 本案集中式、独栋售价 7272 No.71 3、租售价格测算 售价估算 独栋物业售价估算 根据各项目的规模、区位、辐射范围、规划及商圈成熟度等多个维度进行综合对比，运用市场比较法估算，本案独栋售价为 8500元 /平米，结合项目品牌利益最大化与效益最大化相结合，本案独栋销售均价定位为 8000 9000元 /平米。 香江 元瑞 武汉中国家具 CBD 销售均价（元 /m2） 7500 6500 7000 规模 99% 99% 99% 区位 101% 101% 101% 规划 102% 103% 102% 辐射范围 100% 103% 101% 人流 100% 102% 101% 商圈成熟度 100% 101% 101% 产品创新 115% 116% 115% 系数综合修正 8797 8240 8459 本案集中式、独栋售价 8499 No.72 排铺售价估算： 香江 元瑞 武汉中国家具 CBD 销售均价（元 /m2） 7500 6500 8000 规模 99% 99% 99% 区位 101% 105% 103% 规划 105% 107% 105% 辐射范围 100% 105% 101% 人流 102% 108% 102% 商圈成熟度 100% 105% 105% 系数综合修正 8032 8608 9265 本案排铺售价 7600 根据市场比较法估算本案排铺售价为 7600元 /平米，为确保项目利益最大化与效益最大化相结合，加快资金回笼速度，本案排铺销售均价定位为 7500 8000元 /平米。 3、租售价格测算 售价估算 No.73 根据市场比较法估算本案公寓售价为 5800元 /平米，项目定位走中高端路线，打造高品质商务配套公寓，本案公寓销售均价定位为 5500 6000元 /平米。 公寓售价估算： 富力桃园 城市春天 锦江城市花园 销售均价（元 /m2） 5500 9000 6500 规模 101% 105% 101% 区位 99% 97%