拆迁评估中遇到的问题与对策

浅谈拆迁评估中遇到的问题与对策 天津博成房地产土地评估有限公司总经理 高藕叶 本演示文稿可能包含观众讨论和即席反应 使用PowerPoint可以跟踪演示时的即席反应 在幻灯片放映中 右键单击鼠标请选择 会议记录 选择 即席反应 选项卡必要时输入即席反应单击 确定 撤消此框此动作将自动在演示文稿末尾创建一张即席反应幻灯片 包括您的观点 2 内容提要 1 房地产拆迁评估的流程2 房地产拆迁评估所依据的文件3 房地产拆迁评估所遇到的问题 拆迁评估的流程 网上报名 抽签 未中 结束 中标 接受估价业务 拟定估价作业方案 前期准备 入户查勘 选定估价方法测算 基础数据整理 确定估价结果 公示及答疑 出具估价报告及分户报告单 协助动迁 项目归档 拆迁评估流程 1 网上报名评估公司由专人负责在天津市房管局房屋拆迁网上的报名工作 2 抽签确定评估公司携带委托书 资质证书 营业执照 本人身份证原及复印件 法定代表人身份证复印件等到指定地点参与评标 3 接受估价业务明确估价目的 估价时点 估价对象 签订估价委托合同 拆迁评估流程 4 拟定估价作业方案确定项目负责人及项目组成员 合理安排项目人员 进度 选择最优方案 确定拟采用的估价路线及方法 5 前期准备工作向委托方索取资料包括 住宅明细表 委托书 签合同 委托方营业执照 公 企业产房屋所有权证 土地证 房屋经营明细 产权销售明细 拆迁平面图 房型图 公建要房屋所有权证 土地证 租赁合同 宅基地要调查表 房型图 面积计算 建房手续或确认书等 踏勘熟悉项目环境 范围 拆迁评估流程 6 入户查勘根据项目情况设计勘查表 强调特殊查勘项目及应注意地方 勘察表填写清楚全面 拍照顺序准确 勘查人签字 项目主持人验看表格 及时指出问题 7 整理资料整理项目照片 现场查勘表 将现场查勘表用Excel形成易于编辑处理的项目基础数据库 分析数据 并对数据进行加工处理 拆迁评估流程 8 选定估价方法测算根据估价目的 估价方法和条件 所收集到的资料确定合适的估价方法 9 确定估价结果与委托方沟通评估结果和修正体系 确定价格 写技术报告 预评报告 10 公示及答疑现场张贴初评结果 向被拆迁人解释评估依据 原则及评估技术路线 参数选取等 拆迁评估流程 11 出具估价报告及分户报告向委托方出具估价报告 颁发拆迁许可证后 向被拆迁人出具分户报告单 12 协助动迁派专人到现场协助拆迁单位做好项目的拆迁工作 保障拆迁工作的顺利实施 13 项目归档整理项目计算表 技术报告 正式报告 预评报告 计算表 委托方提供的原始表格 各组核对表 签名 汇总表 报告明细表 分户单 入户通知 公示 照片 勘查表等 装订存档 拆迁评估所依据的文件 1 中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 GB T50291 1999 2 中华人民共和国城市房地产管理法 中华人民共和国城市房地产管理法 第五十八条规定 国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 3 中华人民共和国土地管理法 4 城市房屋拆迁管理条例 中华人民共和国国务院令第305号 第二十四条 货币补偿的金额 根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素 以房地产市场评估价格确定 具体办法由省 自治区 直辖市人民政府制定 拆迁评估所依据的文件 5 建设部关于印发 城市房屋拆迁估价指导意见 的通知 建住房 2003 234号 第三条本意见所称城市房屋拆迁估价 以下简称拆迁估价 是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额 根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素 对其房地产市场价格进行的评估 拆迁评估所依据的文件 拆迁评估所依据的文件 房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格 不包含搬迁补助费 临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产 停业的补偿费 以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额 搬迁补助费 临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产 停业的补偿费 按照省 自治区 直辖市人民政府规定的标准执行 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额 由拆迁人和被拆迁人协商确定 协商不成的 可以通过委托评估确定 拆迁评估所依据的文件 第四条拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构 以下简称估价机构 承担 估价报告必须由专职注册房地产估价师签字 第五条拆迁估价应当坚持独立 客观 公正 合法的原则 任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果 拆迁评估所依据的文件 第六条市 县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高 综合实力强 社会信誉好的估价机构 供拆迁当事人选择 拆迁估价机构的确定应当公开 透明 采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式 房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋 原则上由一家估价机构评估 需要由两家或者两家以上估价机构评估的 估价机构之间应当就拆迁估价的依据 原则 程序 方法 参数选取等进行协调并执行共同的标准 拆迁评估所依据的文件 第十一条拆迁估价目的统一表述为 为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 拆迁规模大 分期分段实施的 以当期 段 房屋拆迁实施之日为估价时点 拆迁估价的价值标准为公开市场价值 不考虑房屋租赁 抵押 查封等因素的影响 拆迁评估所依据的文件 6 天津市城市房屋拆迁管理规定 天津市人民政府令第113号 第四条拆迁人应当按照本规定 对被拆迁人给予补偿安置 被拆迁人 房屋承租人应当在搬迁期限内完成搬迁 拆迁评估所依据的文件 本规定所称拆迁人 是指取得房屋拆迁许可证的单位 本规定所称被拆迁人 是指被拆迁房屋的所有人 本规定所称房屋承租人 是指与被拆迁人具有房屋租赁关系的单位和个人 包括历史形成的 实际租用被拆迁人房屋的单位和个人 拆迁评估所依据的文件 第二十六条拆迁住宅房屋实行货币补偿的 货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定 具体实施办法由市国土资源和房屋管理局规定 拆迁当事人有约定的 依照其约定 第二十七条拆迁非住宅房屋实行货币补偿的 货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格确定 其中拆迁划拨土地上的非住宅房屋 货币补偿金额应当根据被拆迁房屋的房地产市场评估价格和土地使用权取得方式确定 拆迁评估所依据的文件 第四十三条房屋拆迁评估应当坚持合法 独立 客观 公正 公平 公开的原则 任何组织和个人不得干预拆迁评估活动和评估结果 第四十四条拆迁项目确定后 拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当向社会发布信息 具有相应资质的房地产评估机构可以提出拆迁评估作业申请 拆迁人或者接受委托的拆迁单位应当在公证机关监督下 采取抽签方式确定拆迁项目的评估机构 参加抽签的评估机构不得少于3家 拆迁评估所依据的文件 第四十五条评估结果与被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格差距较大的 区 县房屋行政管理部门应当要求拆迁人或者接受委托的拆迁单位向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定 第四十六条被拆迁人要求对其被拆迁房屋按照房地产市场评估补偿的 应当按照有关规定评估 拆迁评估所依据的文件 7 天津市房屋拆迁评估管理办法 2007年5月1日起实施 第十条估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 第十一条拆迁住宅房屋货币补偿金额 以被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场评估确定平均价格 并结合被拆迁房屋的状况在5 以内进行上浮修正 拆迁评估所依据的文件 被拆迁房屋所处区位没有新建普通商品房的 以相邻区位新建普通商品房市场评估确定平均价格 拆迁当事人有约定的 依照其约定 被拆迁房屋所处区位是指其所在行政区 县的街 乡镇行政管辖区域内 新建普通商品房是指住宅小区建筑容积率在1 0以上 含1 0 单套住房建筑面积在144平方米以下 含144平方米 剔除精装修 特殊设备设施配置以及其它特殊因素影响价格的商品房 拆迁评估所依据的文件 第十二条拆迁评估单位应当将初步评估结果在拆迁现场公示7日 听取拆迁当事人意见 公示期满后 拆迁评估单位应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体评估报告和分户评估报告 委托人应当向被拆迁人转交分户评估报告 第十三条拆迁人或被拆迁人对评估报告有疑问的 可以向拆迁评估单位咨询 拆迁评估单位应当向其解释拆迁评估的依据 原则 程序 方法 参数选取和评估结果产生的过程 拆迁评估所依据的文件 第十四条被拆迁人要求对其被拆迁房屋评估补偿的 应当自收到分户评估报告3日内向拆迁人或其委托的拆迁单位提供书面申请 拆迁人或接受委托的拆迁单位接到申请后2日内 应当通知拆迁评估单位对被拆迁房屋进行评估 拆迁评估单位应当根据被拆迁房屋的区位 用途 建筑面积等因素进行房地产市场评估 并在5日内出具分户评估报告 拆迁评估所依据的文件 第十五条拆迁当事人对评估结果有异议 自收到分户评估报告之日起5日内 可以向原拆迁评估单位书面申请复核 该单位应当自收到书面复核申请之日起5日内给予答复 评估结果改变的 应当重新出具评估报告 评估结果没有改变的 出具书面通知 第十六条拆迁当事人对复核结果有异议且协商达不成一致意见的 自收到复核结果之日起5日内 可以向天津市房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定 拆迁评估所依据的文件 天津市房地产价格评估专家委员会应当自收到申请之日起10日内 对申请鉴定的评估报告的评估依据 评估技术路线 评估方法选用 参数选取 评估结果确定方式等评估技术问题出具书面鉴定意见 评估报告不存在技术问题的 应当维持评估报告 本市房地产价格评估专家委员会作出的维持评估报告的鉴定意见为最终评估结论 评估报告存在技术问题的 拆迁评估单位应当改正调整 重新出具评估报告 申请天津市房地产价格评估专家委员会技术鉴定的费用由申请人交纳 评估存在技术问题的 技术鉴定费用由拆迁评估单位承担 拆迁评估所依据的文件 8 天津市城镇土地定级估价成果报告 中心城区 2006年5月8日起实施 9 关于同意调整我市中心城区及各区县城镇基准地价的批复 津政函 2007 48号 2007年5月6日起实施 拆迁评估所依据的文件 10 关于贯彻建设部 城市房屋拆迁估价指导意见 的通知 津房拆 2004 100号 11 天津市房屋拆迁许可证审批程序 2004年7月1日起施行 拆迁评估中所遇到的问题 1 估价方法问题2 估价过程中的答疑问题3 被拆迁房屋的性质认定问题4 突击建房 装修问题5 估价时点问题 问题1 估价方法问题 拆迁评估的三大方法 1 市场法2 收益法3 成本法 市场比较法的内涵 1 定义市场比较法 就是指与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较 对这些类似房地产的已知价格作适当的修正 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 2 应用前提 1 充分发育活跃的房地产市场 2 参照物及估价对象可比较的指标 技术参数等是可以收集到的 收益法的内涵 1 定义收益法 也称收益资本化法 收益还原法 收益法是预测估价对象的未来正常收益 选择适当的报酬率或资本化率 收益乘数将其折现到估价时点后累加 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 2 应用前提 1 估价对象有经济收益或潜在收益 2 未来收益和风险能较容易量化 成本法的内涵 1 定义成本法 简要说 是根据估价对象的重新构建价格来求取估价对象价值的方法 2 应用前提 1 自由竞争的市场 2 该种商品本身可以大量重复生产 天津市拆迁的主要模式 目前天津市主要按市场法进行拆迁 被拆迁房屋的价值主要以下面的方法确定房地产评估价格计算公式为 V1 KtKfKmVoA a 式中 V1一房地产市场评估价格 Vo 评估基准价 A 被拆迁房屋建筑面积 Kt 房屋成新程度修正系数 K0一楼层修正系数 Km 朝向修正系数 公式 a 适用于成片房屋拆迁 由评估机构选取典型样本进行评估 其估价结果作为该类房地产的评估基准价 Vo 再根据同类房地产个体的差异进行成新程度 楼层 朝向的修正 得出拆迁房屋的房地产评估价格 V1 区位 用途因素已在评估基准价中考虑 装修 设施因素在评估基准价中按一般水平进行评估 被拆迁房屋个体的装修差异一般情况不再予以考虑 该模式遇到的问题 天津市房屋拆迁补偿金额主要由V1 房地产市场评估价格来决定 而其核心Vo 评估基准价 由评估机构选取典型样本进行评估 主要考虑市场原则 同时V1的确定需要大量修正系数 所以以该模式进行评估主要有以下两个问题 1 基准价的确定2 修正系数的确定 基准价的确定存在的问题 目前基准价的确定主要是以被拆迁房屋周边房屋交易实例进行修正取得 但是 深究房屋拆迁的实质 其实是该房屋所处区域的区位条件发生了变化 上述房屋的土地用途已经不适用于目前该区域的区位条件 即根据目前该区域的区位条件 应该采用另外一种用途 才能达到该土地的最有效使用 因此才对现状房屋进行拆迁 从这个角度看 拆迁价值的确定 应该主要考虑拆迁区位土地价值问题 解决对策 从 土地最有效使用 出发 重视土地价值对于房地产的评估 一个核心概念或者说指导思想就是 土地最有效使用 拆迁评估面对的基本是破旧房屋 土地价值更显重要 因此建议各地在确定评估方法中重视土地价格或区位价格的评估 并且由此重视基准价的合理确定 与现有状况相比 建议基准价应该更加细化 突出不同区位的差异 并且不要仅停留在较大选值范围内 案例分析 北洋新里1号楼照片 案例分析 在北洋新里1号楼项目中 需要评估的被拆迁项目为70年代建造的楼房 如果以该楼的房屋现状进行评估就忽视了该块地段的土地的 有效价值 我们在评估该项目的时 充分考虑了该块土地的 有效价值 和 合法原则 依据 天津市人民政府令 第113号第二十六条 拆迁住宅房屋实行货币补偿的 货币补偿金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定 具体实施办法由市国土资源和房屋管理局规定 拆迁当事人有约定的 依照其约定 对该拆迁项目的价值进行了评估 下图为该项目采用的可比较实例照片 鑫瑞名苑外景照片 花园五座外景照片 天津湾海景雅苑外景照片 修正系数的确定存在的问题 目前拆迁评估中都需要用到大量修正系数 参数 例如天津的房屋成新程度修正 楼层修正 朝向修正 非市场因素修正 容积率修正等 也包括在基准价中对区类 档次等参数的确定 首先存在的问题是这些系数 参数多大准确度上反映不同类别间的差异 例如我们看到有些差异是几何成倍递增的 有些差异是按等差变化的 实际中是否如此有规律 另一个问题是这些系数 参数大多数本身还存在一个范围 还需要评估人员 艺术地 选择 而当这一范围相当大的时候 这种选择就会变得相当困难 解决对策 加强基础工作 建立更科学的修正系数指标评估工作是科学和艺术的结合 但目前拆迁评估中用到大量修正系数 参数 主观性 经验性确定的成分过大 建议各部门包括学术机构参与进来 对各种修正系数 参数进行科学的研究 确定符合实际的标准 并且根据实际情况的变化及时修正 使这一基础工作更具科学性 问题2 估价过程中的答疑难问题 拆迁评估事关拆迁人与被拆迁人的切身利益 对评估结果进行咨询本来无可非议 但拆迁评估由于受各种因素影响 评估结果有时难免会出现一些误差 因此前来质疑的客户相当多 有的客户还带上了自己的亲戚朋友一行浩浩荡荡 且质疑问题事无巨细均要求详细作答 再加上对评估专业知识的缺乏 常常质问评估事项以外的问题 据统计 一宗拆迁业务中至少有90 的客户要求答疑 少数被拆迁入甚至以评估公司和拆迁人相 勾结 为由 大肆谩骂 砸物 动手打人 严重影响评估机构正常业务开展 答疑现场 解决对策 1 加强与被拆迁人的沟通善于沟通 勇于沟通 友善沟通 是解决拆迁评估难的中心工作 与被拆迁人的沟通是拆迁评估难点中的难点 也是做好拆迁评估不可逾越的障碍 与被拆迁人沟通 首先是要友善 以真诚和耐心打动人 切忌蛮横无理 盛气凌人 言行不一 其次是有针对性 要揣摩被拆迁入的心理 了解被拆迁人心中的疑团 针对其个性进行启发感动 再次是设身处地为被拆迁人着想 更深层次地解剖拆迁户的难处并及时向有关部门反映 求得矛盾的缓和或是解决 2 加强与拆迁人的沟通同被拆迁入相比 与拆迁人沟通相对容易一些 与拆迁人沟通 最重要的是帮助拆迁人理清头绪 评估机构应充分发挥自己的专业特长和经验优势 理清拆迁中的重点和难点 分析拆迁的优势和劣势 准确估算拆迁资金并对项目发表自己独到的见解 其次是劝告拆迁人依法行事 拆迁人有时在拆迁受阻的时候 往往采取一些非理性行为 作为拆迁的 中间人 评估机构应主动与拆迁人沟通 分析原因 研究对策 规劝拆迁人依法办事 按程序办事 3 加强与同行的沟通同类区域的不同拆迁项目一般建设单位不同 或者同一拆迁项目由于各种原因多次核发拆迁许可证 估价机构往往不同 不同的估价机构在现场查勘过程中 主观因素较多 设定价格内涵过程不一致 造成了同类区域的不同项目的评估价格存在较大差异 这就要求估价机构建立信息共享 把本评估项目与其他同期项目或往期评估项目作为一个整体 尤其把本街段 本街区和类似区域的评估项目作为一个整体 做到综合平衡 避免价格矛盾 问题3 被拆迁房屋的用途认定问题 1 被拆的房屋为城区的旧房由于历史原因 许多房屋没有房屋的所有权证 有的即使有证件 上面缺少对用途的记载 而房屋的用途直接影响到房屋的拆迁补偿金额 故认定被拆房屋的用途成为拆迁当事人争论的焦点 一幢居民临街楼 原房屋实际用途为住宅 随着经济的发展 一楼的户主擅自将其住房改造成商业用房使用 而改造后又没到房地产管理部门变更原房屋所有权手续 在拆迁评估过程中 被拆迁户往往要求 一楼按实际使用的商业用房评估 而拆迁人认为以房屋所有权证上未记载商用房 以私自改造房屋使用性质 是违法为由 要求以居住房评估 作为我们评估机构又无权认定其用途 形成矛盾 案例鞍山道140号拆迁项目 案例分析 从上图可以看出该楼一楼为商业用房 其余各层为住宅 虽然一楼为实际为商业用途 但产权证载用途却为居住 针对这种情况我们按照 估价指导意见 第十二条 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的 从其规定 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的 可按协商结果进行评估 对被拆迁房屋性质不能协商一致的 案例分析 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的 可按协商结果进行评估 对被拆迁房屋性质不能协商一致的 应当向城市规划行政主管部门申请确认 的规定按照产权证载用途评估 如果拆迁人和被拆迁人对使用用途达成一致意见的按照协商结果进行评估 这种情况双方当事人又很难协商一致 这就要求评估机构 不但要有丰富的理论知识 而且要有一定的协调能力 既要从政策上说服当事人 又要使规划部门尽早拿出确认结果 解决对策 估价指导意见 第十二条中规定 被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准 各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的 从其规定 拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质和面积协商一致的 可按协商结果进行评估 对被拆迁房屋性质不能协商一致的 应当向城市规划行政主管部门申请确认 这种情况双方当事人又很难协商一致 这就要求评估机构 不但要有丰富的理论知道 而且要有一定的协调能力 即要从政策上说服当事人 又要使规划部门尽早拿出确认结果 在解决拆迁当事人之间的矛盾 减少评估结果的差异 问题4 突击建房 装修问题 在拆迁评估过中经常会遇到被拆迁人突击建房 装修问题 刚刚进入拆迁入户调查在一夜之间就冒出许多不同结构的简易棚及构筑物 对于新建的房屋或棚 被拆迁人根本提供不出合法有效手续 入户调查难 不给予评估 不予登记 不给予评估 就会出现被拆迁人不让入户 不让调查登记 给入户调查带来很大困难 甚至出现个别户煽风点火 集众上访 对抗合法拆迁 出现不稳定因素 增大拆迁难度 下图为双港某一项目的抢建房 下图为双