开发产品自营自用及投资的涉税分析

开发产品自营自用及投资的涉税分析 2010 年 12 月 开发产品转作固定资产 转作经营性资产 自营自用 国家税税务 总局关于企业处置资产所得税税处理问题的通知 国税税函 2008 828 号规定 企业发生的处置资产 除将资产转移至境外以外 由 于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变 可作为内部处置资 产 不视同销售确认收入 相关资产的计税税基础延续计算 涉税税分析 1 企业所得税税 将开发的商品房转作固定资产 如果将开发的 商品房转作固定资产的行为发生在 2008 年 1 月 1 日以前 开发企 业将开发产品转作固定资产 应视同销售 于开发产品所有权或使 用权转移 或于实际取得利益权利时确认收入 或利润 的实现 如果将开发的商品房转作固定资产的行为发生在 2008 年 1 月 1 日 以后 改变资产用途 如自建商品房转为自用或经营 由于资产所 有权属在形式和实质上均不发生改变 可作为内部处置资产 不视 同销售确认收入 对 2008 年 1 月 1 日以前发生的处置资产 2008 年 1 月 1 日以后尚未进行税税务处理的 按国税税函 2008 828 规定执 行 2 营业税税 在中华人民共和国境内有偿提供应税税劳务 转让无 形资产或者销售不动产的单位和个人为营业税税纳税税义务人 所谓有 偿 包括取得货币 货物或者其他经济利益 单位或者个人将不动 产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人 视同销售 由此可 见 纳税税人提供应税税劳务 转让无形资产或者销售不动产并取得货 币 货物或者其他经济利益的 是征收营业税税的前提 单位或者个 人将不动产无偿赠送是例外 对房地产房地产开发企业将开发产品转作固 定资产用于本企业自用 样品等行为 作为房地产房地产开发企业既未取 得货币 货物及其他经济利益 又不存在着无偿赠送他人的行为 所以 对货物在统一法人实体内部之间的转移 不视同销售 不征 收销售不动产营业税税 3 土地增值税税 房地产房地产开发企业将开发的部分房地产房地产转为企业 自用或用于出租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地 增值税税 在税税款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 由此 可见 对开发的商品房转为自用或出租等 不论是否办理产权 只 要产权没有发生转移的 不征收土地增值税税 4 开发产品转为自用累计超过 1 年折旧费用可税税前扣除 新的 31 号文规定 开发产品转为自用的 实际使用时间累计未超过 12 个月又销售的 不得在税税前扣除折旧费用 5 房产税税 房地产房地产开发企业建造的商品房 在售出前 不征收 房产税税 但对售出前房地产房地产开发企业已使用或出租 出借的商品房 应按规定征收房产税税 房地产房地产公司建成未售的商品房自用或计入企 业固定资产帐户按自有房产缴纳房产税税 出租的以租金收入为计税税 依据缴纳房产税税 6 房地产房地产开发企业将开发的部分房地产房地产转为企业自用或用于出 租等商业用途时 如果产权未发生转移 不征收土地增值税税 在税税 款清算时不列收入 不扣除相应的成本和费用 这标志着长期持有 型物业开发商可免交土地增值税税 而这一因素或可导致未来大量开 发商将物业变出售为自持 房地产房地产开发公司可以根据自己的发展战 略和实际情况来进行相应的筹划 降低土地增值税税的税税负或延迟土 地增值税税的纳税税时间 对一些从事商业物业开发的房地产房地产发展商来 说 现在要把过去以销售为主转向以自己持有为主 因为自己持有 没有增值就不用交土地增值税税 深圳出租回报率还是比较高的 开发产品进行投资 联营开发产品进行投资 联营 以开发产品进行投资 联营 房地产房地产公司利用自己具有房地产房地产经 营开发权的优势 同其他出资者联营 共分利润已是一种常见形式 为 了防止房地产房地产开发企业通过采用设立项目公司等方式经营 以房地房地 产产进行投资或联营来达到避税税目的 在财政部和国家税税务总局下发 了 关于土地增值税税若干问题的通知 财税税 2006 21 号 中的 第五条对以房地产房地产进行投资或联营的征免税税问题进行了规定 取消 了原来的部分优惠 涉税税分析 契税税暂行条例细则 中规定 土地 房屋权属以作价投资 入 股方式转移的 视同土地使用权转让 房屋买卖或者房屋赠与征税税 国家税税务总局关于房地产房地产开发业务征收企业所得税税问题的通知 国税税发 2006 31 号 中都规定 将开发产品用作对外投资视同销 售确认收入 企业 单位以换取开发产品为目的 将土地使用权投 资房地产房地产开发项目的 企业 单位应在首次取得开发产品时 将其 分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税税处 理 企业 单位以股权的形式 将土地使用权投资房地产房地产开发项目 的 企业 单位在投资交易发生时 应将其分解为销售有关非货币 性资产和投资两项经济业务进行所得税税处理 由此可见 在契税税 企业所得税税中 均是将以房地产房地产进行投资 联营按照视同销售进行纳税税处理 采取联营方式应承担的税税负 1 房产税税 房产税税依照房产原值一次减除 10 30 的余值计 税税 税税率为 1 2 2 土地使用税税 实际占用土地面积 平方米 计税税基础 元 每平方米 3 所得税税 联营利润所得应缴所得税税税税负 联营利润所得 25 投资方获取的红利来源于被投资方的税税后利润分配 提供房产方 在与被投资方适用相同企业所得税税税税率的情况下 不用再缴纳企业 所得税税 也不用承担中间环节的流转税税 4 土地增值税税 对于以土地 房地产房地产 作价入股进行投资或联营 的 凡所投资 联营的企业从事房地产房地产开发的 或者房地产房地产开发企 业以其建造的商品房进行投资和联营的 均不适用暂免征收土地增 值税税的规定 所投资 联营的企业从事房地产房地产开发的 或者房地产房地产 开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 应缴纳土地增值税税 开发产品分立公司 资产转移 开发产品分立公司 资产转移 以开发产品分立公司 资产转移 企业分立是指一个企业 依 照有关法律 法规的规定 分立为两个或两个以上的企业 其中 原企业解散 分立出的各方分别设立为新的企业 为新设分立 也 称解散分立 原企业存续 而其中部分分出设立为一个或数个新的 企业 为派生分立 也称存续分立 企业不论采取何种方式分立 均不需经清算程序 分立前企业的债权和债务 按法律规定和分立 协议约定 由分立后的企业继承 总之 原企业从本质上并没有消 失 只是换了一种法律形式持续着企业的经营活动 涉税税分析 1 企业所得税税 分立公司从被分立企业中派生出来 在工商登记时是按新设公司 处理的 但税税法不作为新设公司处理 应当按照资产 负债的公允 价 评估价 入账 但在计算所得税税时如果符合特殊重组 免税税改 组 的条件 应以原历史成本为原则确定计税税基础 企业按照账面 原价计提折旧 按照计税税基础计算税税法折旧 每一纳税税年度会计折 旧大于税税法折旧的金额应当作纳税税调增处理 被分立企业的股东取得新股的计税税成本 应以被分立企业分离出 去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的 旧 股 的成本 再将调整减低的投资成本平均分配到 新股 上 将来转 让或清算股权时 按照计税税成本扣除 2 营业税税 公司分立是资产 负债 股权 劳动力等要素的同时转移 是非 转让 其涉及的不动产和无形资产的转移 不属于 营业税税暂行 条例 规定的销售不动产 转让无形资产的征税税范围 不征营业税税 3 契税税 财政部国家税税务总局关于企业改制重组若干契税税政策的通知 财税税 2008 175 号 第四条规定 企业依照法律规定 合同约 定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业 对派生方 新设方 承受原企业土地 房屋权属 不征收契税税 4 印花税税 分立后的两家公司实收资本和资本公积之和与原被分立企业的实 收资本与资本公积之和相比 新增金额由新设企业贴花 适用税税率 为万分之五 5 土地增值税税 对于房地产房地产开发企业 国家税税务总局于 2006 年明确规定不得享 受暂免征收土地增值税税的优惠 财政部 国家税税务总局关于土地增 值税税若干问题的通知 财税税 2006 21 号 规定 对于以土地 房地房地 产产 作价入股进行投资或联营的 凡所投资 联营的企业从事房地产房地产 开发的 或者房地产房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的 均 不适用 财政部 国家税税务总局关于土地增值税税一些具体问题规定 的通知 财税税字 1995 048 号 第一条暂免征收土地增值税税的规定 企业分立可以理解为是房地产房地产企业以不动产的产权投资设立新的 项目公司 从这个意义上来讲 房地产房地产开发企业分立时涉及的不动 产的