小梅沙地区整体改造发展策略.ppt

小梅沙地区整体改造发展策略研究The Renewal & Development Strategy of Xiaomeisha Area向盐田区政府汇报2008年3月26日,汇报提纲,工作任务及过程简介,为什么要改造和发展小梅沙,怎么改造和发展小梅沙,改造和发展策略的效果初探,Project Report,第一部分,工作任务及过程简介,缘起,小梅沙,小梅沙在经过了二十几年的旅游开发之后，其发展呈现出诸多问题，使得小梅沙得天独厚的旅游资源受到制约。 为了抓住当前盐田区全面旅游创新升级的机会，及结合城市最新发展战略的相关要求，把盐田区打造成具有国际水准的生态型综合性旅游度假胜地,滨海分局通过招标方式，要求提出将小梅沙建设成为深圳市东部地区高质量的滨海旅游休闲胜地的思路，并供法定图则成果转化。,工作范围,小梅沙海滨旅游区位于深圳市东部约28km，南靠大鹏湾，详细范围位于大梅沙、齐头岭（含）以东、二线通道以南、背仔岭联检站以西、小梅沙海域以北的地区，总用地面积沙3.74平方公里，其中，陆域和沿岸浅滩用地面积为2.47平方公里，近海海域面积为1.27平方公里。,齐头岭,背仔岭,第二部分,为什么要改造和发展小梅沙,改造必要性（1）,1、小梅沙的发展现状与深圳以及盐田区旅游发展定位形成了落差为了契合深圳及盐田区的旅游发展规划定位的要求，作为盐田区最重要景点之一的小梅沙必将在此战略中承担主导作用；2、小梅沙旅游产品能级低下，环境污染严重；当前的盈利模式缺乏可持续增长空间，难以适应市场发展的要求；,小梅沙片区的整体改造势在必行,唯一特色产品,改造必要性（2）,3、小梅沙现有的特色产品：海洋公园面临设施老化，唯一特色优势日趋淡化；4、珠三角滨海度假旅游发展已经步入快车道，具备了从休闲度假旅游向参与体验旅游过渡的重要时期，功能提升要求引入商务、生养、主题创意等要素；,5、根据深圳市旅游规划，在东部滨海地区将建设8个高端的国际生态滨海旅游度假区，小梅沙要充分考虑深圳东部滨度假产品开发的潜在竞争，走高端化、个性化和差异化开发之路；6、与大梅沙、东部华桥城形成功能互补及消费力互动。,改造必要性（3）,有产品、缺氛围旅游产品单一、老化，游客到此消费形式单一，尚未形成多层次、高附加值的旅游产业链,有市场、缺品味深圳是休闲旅游的领跑者，每年有上百的万游客来此体验海文化，“ABS”是其中的主要群体。但小梅沙的市场氛围仍停滞于初级层面，尚未形成高品味的国际滨海度假区,良好的滨海资源及林地风貌，但是缺少主题包装，文化感染力与影响力亟待挖掘和弘扬有资源、缺主题,有环境、缺形象山海环境条件极佳，但因权属复杂和开发时序等原因，使得现状建设层次低下，缺少与其环境档次相匹配的空间形象，空间较为凌乱。,总结：改造的现实性,第三部分,怎么改造和发展小梅沙,“游”（核心） + （ “居” + “业” ）= 全新休闲度假旅游开发模式,旅游接待业,小梅沙主导产业三业并举,情境地产业,旅游文化创意产业,小梅沙景区发展模式研究,Wellness海洋主题休闲度假酒店群落 滨海休闲商业,托管公寓 情境第二居所 社区配套商业,梅沙原创艺术聚落 海洋艺术心梦大厅 自创设计商务酒店,发展方向,强调一定的人口沉淀与节事活动,游与居、游与业趋于融合,国际滨海旅游度假区发展趋势,以国际化的视野和理念，通过特色“居、业”功能与“游”的有机融合，以居（业）促游，激发景区活力，保证景区可持续性发展，实现旅游度假功能能级的提升,自然山海资源Wellness度假休闲的完美结合,文化创意身、心、灵平衡的生活方式,景观地产旅游场所的情境合一,愿景的提出,愿景构建,山海Wellness创意天堂,项目发展战略定位,生态山海休闲生养创意越界,小梅沙,愿景构建,主题概念,针对滨海活力岸线突出生养休闲度假主题,营造文化艺术乐活功能引导文化创意概念主题,复合有氧情境地产打造景观文化居住主题,6大核心主题休闲生养度假海洋活动体验滨海休闲商业文化创意娱乐高端商务会晤活力岸线游憩,愿景构建,Wellness度假休闲游憩功能板块旅游文化创意娱乐功能板块情境居住功能板块,三大功能板块演绎,板块演绎,1、Wellness度假休闲游憩功能板块,主题策划产品设置,功能板块演绎,1、核心项目超5星Wellness 度假休闲酒店群（国际品牌） 海洋主题生养酒店（地标） 海湾水上屋2、配套项目 滨海商业休闲时尚街区 山林生养旅游设施3、特色配套设施 酒店室内外连通式海洋生物展厅（海洋馆改造） 小型顶级艺术馆 Wellness内湖温泉,1、Wellness度假休闲游憩功能板块,主题策划产品设置,2、旅游文化创意娱乐功能板块,板块演绎,核心项目梅沙原创艺术聚落 文化艺术SOHO区 原创音乐Condo部落 海洋心梦艺术大厅 配套项目原创设计商务酒店商业配套设施 休闲有机餐厅 音乐酒吧.,2、旅游文化创意娱乐功能板块,主题策划产品设置,3、情境居住功能研究,板块演绎,核心项目低密度景观居住 山地花园洋房 海景花园洋房带动项目 托管公寓 SOHO分时酒店商业配套设施 有机超市 键身会所 .,3、情境居住功能板块,特色项目,格调项目,人气项目,品牌项目,价值定位,海洋心梦艺术大厅,梅沙原创艺术聚落滨海情境小镇,超五星海洋主题生养休闲酒店群,小梅沙产品的价值定位,滨海休闲商业街区海洋运动休闲,开发时序,最大化利用现有资源，启动、创造区域价值分期注入功能元素和产业要素，积累区域价值根据功能元素的成长规律，相互调配、形成集聚效益,共生、互长,组合开发、峰值预留,各期根据产品内在牵引及关联性复合开发秉着功能定位不变，产品应市而变的原则，在开发过程中适当留白，预留功能转变的弹性并对潜在高价值开发区域（峰值区域）做适当的预留,项目开发时序建议,开发时序,节事活动构建（一）,滨海区域节事活动策划应充分体现地域资源特征，将广阔滨海资源、山体景观浴室内展示区域结合，体现室内外整合展示功能立足高端产品展示及推广活动，与区域总体功能定位保持一致性，既有效利用区域常住人口资源，同时与区域形成良性互动，将具有更高消费能力且针对性更强的高端人口导入，提高小梅沙的区域知名度,纯室内展示及推广活动：,利用区域：酒店附属美术展示厅、酒店附属大型展示空间、心梦艺术大厅活动类型：,利用区域：广场、沙滩、及酒店室外展示区域活动类型：,室内外互动节事及推广活动：,名车汇（建议在不同季节推出不同类型的车型展示，如跑车系列展示、古董车展示、越野车展示等）大型影视娱乐颁奖活动时尚奢侈品发布会,原创艺术发布会/展顶级私人珍藏品展艺术品拍卖会大型show,节事活动策划,注入高端奢侈品展示推广活动，提高区域知名度,节事活动构建(二）,春季24月,夏季59月,秋季10月11月,冬季121月,舞龙庆新春生态拓朴采摘滨海沙雕展DIY体验游创意艺术节,劲爆海滩电舞缤纷夏日情侣派对沙滩竞技球赛夏日海滩健身季,滨海情调婚典大丰收渔人节金秋海鲜美食节国际游艇海钓节,水幕电影节文化手工艺品创作展销会生活品味展渔歌表演会罗伞火舞节,重点导入春、冬淡季的旅游产品，起到淡季调峰作用充分开发室内与半室内等人造设施，减少天气限制，创造多元化的滨海旅游产品结合民俗与文脉，导入节事活动，充分利用民众参与性旺盛滨海旅游人气,注入特色节事，平衡旅游波峰波谷,节事活动策划,山地探险攀岩山地自行车游生态拓扑、采摘,沙滩球类运动海滩阳光健身运动海滩电舞民俗海婚仪式海上渔歌表演迷你沙雕展亲水栈道,水幕电影近海潜水游水上穿梭机水上摩天轮,高空跳伞伞翼滑翔水上驾乘游艇海钓,环山观海主题动感野趣体验,临海休闲主题浪漫激情体验,近海戏水主题24小时全活力,亲海体验主题惊险刺激体验,亲水度,低,高,节事活动构建（三）,基于核心资源构建旅游产品序列,节事活动策划,第四部分,改造和发展策略的效果初探,山地之旅,山