【广告策划-ppt】奥特莱斯休闲购物广场商业项目总体经营方案

太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,总体经营方案,1、经营管理目标-制定目标2、经营管理方案-管理措施3、营销企划提案-宣传措施,演示文稿,地产江湖数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,经营管理目标,1、品牌及区域安排2、主要品牌对照表（与青浦、美罗及华泰）3、主要品牌品类表,一、品牌及区域安排：,一、南街临街区：16栋：ALFRED DUNHILL、Kent & Curwen、Cerruti 1881、GIVENCHY、MENDI、CK、BCBG、TRUSSARDI。（8铺8品牌）17栋： BALLY、Max Mara 、POLO RALPH LAUREN、KENZO、AQUASCATUM、NORTHFACE、阿迪达斯（工厂店）、LEO。（9铺8品牌）二、南街一楼内部：16栋：REPORTER、HUBER、林宝坚尼、世界名牌眼镜、GUCCI、PRADA、CD（16幢14号铺）（5铺7品牌）、17栋：DURBON、费雷、TRUCK&TRAVEL、CALAMAR、NAUTICA、三、北街服饰区（含一、二、三楼独栋）：HUGO BOSS、VERSACE、ESCADA SPORT、ARMANI EXCHANGE、ARMANI SERGIO、ZARA、杰尼亚、BURBERR、Gives & Hawkes、美国休闲品牌25个(如GAP、TOMMY HILFIGER) 、NIKE FACTORY、AIGLE、 MAX & CO。,接下页,四、以上区域备选品牌CANALI、森特曼、 PUAL & SHARK、DAKS、LANVIN、D&G 、斐拉格慕、FENDI、COACH、LANCEL、DKNY、JESSICA、 COLOUR18、WOLSEY、I.T、赫门、朗维高、布莱恩、拉格菲、爱玛仕。五、B11幢（自营美国品牌）： GAP、TOMMY HILFIGER、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic & Fitch、 TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、 ONLINE、 NORTON、 Dockers、 FUBU、 XG、S/J 、WILION、CABINCREEN、 DELICATES、SEVEN、CRAZY HORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORD Plugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、OK.E.DOKIE、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.S TRADING、WASHINGTON、HANES HERWAY、FLARZLEG、 BANANA REPUBLIC、RUSSELL ATH ETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW 、TALK、NICKELODEON、Calvin Klein、NOTATIONS、IOI、Levis、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODY DODE、LEE、 SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、 Fashjon Bug、 DFX、 IZOD、JONES WEAR、AZONA、 WORTHINGTON 、NORTHPEAK、CARLYN TAYLOR、BYER、J.FERRAR。（美国品牌预设69个，实际到位数按25个计算，）。,接下页,六、16及17A二楼：卡尔丹顿、LAMPO、马克爱萨尼、菲妮迪、玛丝菲尔、汉帛、圣诺兰、安姬奥、MOISELLE、马天奴、蒙迪爱尔、菲杰、艾格、艾格周末、范怡文、阿桑娜、爱特爱、贝纳通、例外、淑女屋、VERO MODA、 Weekend workshop、ESPRIT、MAXSTUDIO DUNNU、EVE&NY、GOGO、KAKO、KUHLE、LANCY、百图、雅迪思、茜纳、掂、OBBO、皮尔卡丹（女装）、JORYA、英国精英、马狮龙、丹尼、UCLA、卡尔丹顿（GOLF）、比音勒芬、ASHWORTH、5TH STREET、LEE、黄金熊、万星威、PAT、男女饰品精品、蓝威龙（以上共计53个）七、17B整幢：一楼：鞋及箱包：SODA、拉格斐、金夫人、黄金屋、利莱、吉梦婷、蒙迪、都彭、林宝坚尼、傲士、名士、雅诗贝利、斯丹、其乐、梅尔代格、胡里奥、比翼、雅乐士、比安格、马飞仕图、仕品高、阿兰德龙、皮尔卡丹、宾度、沙驰、骆驼、策乐、嘉贝迪斯、百利、天美意、接吻猫、曼仙妮、千百度、卡曼妮、伊人、M2、星期六、派利莱、卡威奴、芭迪、兰诗迪妮、汤普葛罗、美丽宝、暇步士、思嘉图、FED、LACOSTE、木林森、SKAP、花雨伞、金利莱、花花公子、卡帝乐、梦特娇（以上共计55个）。,接下页,箱包： Nazareno Cabrielli、 Etex、艾斯普瑞、ELLE、喜丽、巴黎凡尔赛、WHY、皇冠、洛杰、大使、外交官、法文箱子、巴黎世家、邓禄普、沙驰、铁塔、圣宝路、花雨伞、花花公子、梦特娇（以上共计20个）。二楼：运动：耐克、锐步、阿迪达斯、KAPPA、爱世克斯、美津浓、安博格、李宁、安踏、日高、奥索卡（户外用品）、纽百伦、LOTTO、UNMBER、匡威、乔丹、361、波特、威尔逊、王子、（共计20个）三楼：家居内衣：家居：棉田、YAHAOA、莱美、喜来登、优雅诗、花田、ESPRIT、雅芳婷、澳西奴以及酒水器具。内衣：黛安芬、安莉芳、华歌尔、欧迪芬、爱慕、欣姿芳（以上共计15个）八、18幢：一楼：星巴克、哈根达斯、面包新语、超市、。二楼：雪茄屋、红酒坊、一茶一座、巴哈马高级商务餐厅。说明：目前预设218个，第18幢品牌、餐饮及童装除外。,二、品牌对照表（一）：,接下页,接下页,品牌对照表（二）：,接下页,品牌对照表（三）：,接下页,品牌对照表（四）：,品牌对照表（五）：,MEXX,MEXX,青浦A区品牌:StefanoRicci、TommyHilfiger、Armani（阿玛尼）、Dunhill、CERRUTI1881、HugoBoss、S.F.F、Zegna（杰尼亚）、VENETIA（威尼帝）、Piombo（彼雅泊）、Mondi（蒙迪）、EECTimeZone、THREEfashion、MOMOVISION、Aquascutum（雅格狮丹）、MOSCHINOJEANS、AutaSon（奥德臣）、Givenchy（纪梵希）、Charriol（夏利豪）、LiuJo、AdolfoDominguez（雅度夫）、PalZileri（伯爵莱利）、PortsInternational（宝姿）、CANALI（康纳利）、7camicie、S.T.Dupont青浦B区品牌:I.T、Adidas、Quiksilver、Columbia、Jessica/Colour18/WeekendWorkshop、AscotChang（诗阁）、LaVico（朗维高）、NAUTICA、Reporter（威波特）、Head（海德）、Sasseur（砂之船）、TimeZone、Callisto、TheNorthFace、Tecgar、Lotto、LeCoqSportif、MissSixty、Reebok、CKUnderwear、Lafuma、Nike、Wilson、AEE、LeSaunda、Sisley、Stonefly、奔驰服饰、UnitedColorsofBenetton、JCCollezione、StudioI.F.F、HenryCottons、Millies、EvesTemptation,三、主要品牌招商品类情况：,接下页,四、购销商品安排及资金使用方案：,1、一线品牌(约1200万) ：Zegna、ZARA、Max-Mara、GUCCI、PRADA、TommyHilfiger、HUGUBOSS、VERSACE、BURBERR、ESCADA Sport、TRUSSARDI、ARMANI EXCHANGE、ARMANI SERGIO、Cerruti1881、Gives&Hawkes、Kent&Curwen、BALLY、MENDO、KENZO、CK、NIKE Factory、ADIDAS、NORTH FACE、AIGLE、CANALI、森特曼、 PUAL&SHARK、DAKS、LANVIN、D&G 、CD。,预设31个品牌，其中不超过15个品牌需购销的预算资金,说明：购销以外为600万元押款联营资金，押款联营的品牌为国际一、二线和国内一线品牌，押款联营品牌数不超过30个。其它为联营品牌。,接下页,2、美国休闲品牌购销部分(约400万)：GAP、HANES、OLDNAVY、SOUTHPOLE、MIITAbcrcrombic & Fitch、 TOP、HEAYY、KNIT、WORKS、 ONLINE、 NORTON、 Dockers、 FUBU、 XG、S/J 、WILION、CABINCREEN、 DELICATES、SEVEN、CRAZY HORSE、BOB、BUILDER、CNARLY、STAFFORD Plugg、W.1、MAXME、COLUMBIA、VOLTAGE、OK.E.DOKIE、PERISCOPE、TOWNCRAFT、U.S TRADING、WASHINGTON、HANES HERWAY、FLARZLEG、 BANANA REPUBLIC、RUSSELL ATH ETIC、A.BYER、CLUB、RIVETED、ZANADI、ARIZONA、PILLOW 、TALK、NICKELODEON、Calvin Klein、NOTATIONS、IOI、Levis、HAMPION、A.Z、PACIFICTRAIL、BODY DODE、LEE、 SAG、DIESEL、HARBOR、SRT、 Fashjon Bug、 DFX、 IZOD、JONES WEAR、AZONA、 WORTHINGTON 、NORTHPEAK、CARLYN TAYLOR、BYER、J.FERRAR,美国休闲品牌预设68个，根据规划面积，到位数为实际购销数，按25个计算,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,经营管理方案,1、组织管理与权责划分2、部门管理制度3、总经理致辞及员工誓词,一、组织管理与权责划分一）组织原则二）组织架构：三）人员编制四）岗位职责二、部门管理制度一）行政管理部制度1、行政人事作业程序2、考勤及作息管理制度3、薪 资 管 理 制 度4、前台服务管理5、办公费用的管理 6、通讯费管理7、复印机管理8、办公文具用品管理制度,9、办公消耗品管理规定10、长途电话管理办法11、财产管理办法12、仓库管理制度13、报刊及邮发管理办法14、员工宿舍管理规定15、总务课工作流程图三）、物业部管理制度1、书写报告2、物业验收制度3、用户入伙制度4、投诉处理制度5、拜访用户制度6、清洁管理制度7、绿化管理制度8、用户档案管理制度9、防火管理制度10、防火安全责任制度11、物业管理保险制度,12、用户报修制度13、用户投诉处理制度14、公共场地使用管理15、突发事件处理程序16、安全管理制度四）营业部管理制度1、经营管理标准2、经营管理规定3、商场管理细则4、商铺管理规定5、业主文明经商管理6、业者考核办法7、公共设施使用管理规定8、商品实行“三包”管理规则,五）企划部管理制度1、企划营销工作计划执行注意事项2、模特儿道具管理办法3、有关百货专柜扣款项目六）财务部管理制度1、资产管理办法2、交际费管理办法3、备用金管理办法4、经费支出管理办法三、总经理致辞及员工誓词,太平洋（苏州）奥特莱斯休闲购物广场,营销企划提案,1、 存在什么问题-项目不足分析2、解决什么问题-营销目标任务3、如何解决问题-营销手段列举,项目不足分析,存在什么问题,1、项目具有地标性，场地缺乏易达性：2、业态具有新颖性，量体缺乏统治力：3、建筑具有时尚性，外观缺乏识别性：4、顾客具有偏好性，传统影响向心力：5、商圈具有目的性，气氛缺乏商业性；6、景观具有欣赏性，景点缺乏整合力；,营销的任务,解决什么问题,树立全方位的企业形象，形成强有力的品牌辐射力，创造金鸡湖的“商业之芯”；主要通过以下各项广告、公关及营销活动树立企业形象，前期招商现场包装后期的销售现场包装经常性的厂商广告协助内外部指示系统标价系统内部广播系统各类营销活动各类公关活动创立多个宣传平台，使品牌效应、业态特征及SP活动深入人心强力渗透，改变顾客购物的场所偏好；创立适应目标顾客特征共性的全方位辅助销售平台；建立与旅行社、卡友、社会团体、企事业单位良好的公共关系，促进团购等销售活动。,推广的手段,如何解决问题,1、营销宣传的思路2、营销宣传的原则3、营销宣传的要点4、顺承“四个协同”5、营销执行上打造“八个一”6、开业前的营销执行7、开业及开业后的营销执行,一、营销宣传思路：,形象宣传作为企业运营中的一个有效手段，不仅可以创造出社会效益，而且可以对业务经营起到推波助澜的促进作用，间接地产生经济效益。所以，对营销宣传应该给予高度重视。合理运用各种媒介、途径进行宣传，不断提高企业知名度和美誉度，从而达到有效促进业务开展、打造品牌的目的。,二、营销宣传的原则,1、系统性 2、统一性 3、时效性4、新颖性 5、渐进性,三、营销宣传要点：,1、基础准备扎实。2、媒体运作得体。3、各种媒介从作用上相互补充。 选择媒介要和公司承受力一致；注意利用媒介组合的优势择适合对象公众的传播媒介，即在宣传实施中应关注经营业务所需要关注的受众；传播媒介的选择要与所要传播信息的特点、要求相适应。,1、协同苏州；2、协同旅游; 3、协同金鸡湖; 4、协同竞争对手,四、顺承“四个协同”,五（一）、打造“八个一”：1、一套外部指示系统（机场广告（浙江与上海）、高速公路出口指示、城市主干道指示、环湖主要节点指示、项目附近路口指示、项目广告牌、高速公路入口指路广告、旅游指南广告、星级酒店内广告、黄页广告等）2、一套旅游购物系统；氛围休闲化、设施人性化、景观差异化、旅行社协调、大苏州旅游线路协调3、一本招商手册；4、一本时尚杂志；发行目的、杂志内容、杂志风格、发行方式、运作方式,5、一张联名卡；6、一个广播频道；贴合有车人群贴合打的人群7、一个购物网站；适应现在消费人群开辟新型销售方式、同步传播视频广告、杂志广告、处理奥特莱斯的下架货8一个时尚电视节目。,五（二）、打造“八个一”：,1、VI设计：基础部分、应用部分、设计发包2、现场包装：物业管理、环境气氛、交通动线、办公系统、人员培训3、招商营销：招商广告、论文研讨、招商酒会4、联名卡务：合作银行、卡务发行、联络工作5、营运系统：标价系统、内部指示系统、工服工牌6、厂商广告协助：建筑外墙广告、DM广告、橱窗广告等,开业前的企划工作：,1、开业DM：DM（内容为业种介绍、邀请及超值商品）2、时尚杂志：开业宣传媒介：动力广告滑翔伞、电视广告、电台广告、报纸广告4、开业营销活动：联名卡激活礼、水上时装秀（夜场）、人鱼内衣秀（日场）5、开业庆典礼活动：邀请信、典礼程序、现场布置、交通动线布置、自助餐、 礼品准备,如何进行房地产市场分析,学习内容,理论部分,案例学习,为什么要进行房地产市场分析？,房地产市场分析的思路、步骤和方法,什么是房地产市场分析？,慈溪银泰地产项目市场研究及定位报告,市场,为什么要进行房地产市场分析？,开发商,建筑师,消费者,1。评估项目所处的市场环境2。寻找项目潜在的市场机会，挖掘需求尚未被满足的市场3。制定项目的发展方向和市场定位4。推荐最具竞争力的产品建议5。评估项目目标实现的可能性。,市场分析是对市场调研搜集到的信息进行整合与提炼的过程，市场分析的结论是进行决策的基础。,开发商是追逐利润的，建筑师是唯美主义的，市场分析是连接开发商、建筑师和消费者的桥梁，房地产市场分析是基于对市场的理性判断,具体起到哪些作用呢？,什么是房地产市场分析？,概念，即指：针对某种特定物业研究市场的供需关系。,需求方：物业的购买者或租赁者供应方：市场中的各竞争物业（包括住宅、公寓、写字楼、商业、酒店等）,市场分析不是简单的罗列市场数据，而是必须基于数据进行分析！,房地产市场分析的思路、步骤和方法1。思路,三个层次区域市场、专业物业市场、项目市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析,广州经济环境和房地产市场,广州住宅市场,项目所在地市场,例如：,区域房地产发展处于何种阶段？,项目市场处于何种竞争格局？,竞争供给分析,客户需求分析,竞争供给分析,客户需求分析,竞争楼盘分析,客户需求分析,房地产市场分析的思路、步骤和方法2。步骤,第一步：市场区域界定这里所指的区域是中观房地产市场分析的基本单位，具有完整的房地产市场特征的范围，一般以行政区划来划分。第二步：区域经济环境和市场分析考察整个区域经济环境，判断区域房地产市场处于何种发展阶段，找到影响房地产市场变化的主要因素，对区域房地产发展前景进行预测。第三步：专业市场分析按物业类型进行市场细分，对各专业市场的供给和需求进行对比预测，从而揭示各专业市场的需求潜力及分布状况。第四步：项目市场分析根据对竞争对手及消费者的分析找到项目的机会点、预估项目的市场占有率。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,区域经济环境分析,区域房地产市场分析,（一）基本内容,+,对当地经济环境中决定所有类型房地产供给和需求的基本因素进行分析，对过去变化趋势进行判断，预测未来的发展前景。,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（二）基本资料的获得,区域经济环境分析1、总量指标 GDP、人口、人均GDP、固定资产投资、新批三资企业人数、接待入境旅游人数2、结构指标：产业结构及布局、就业人口结构3、水平指标：人均收入水平、消费水平、人均居住面积、住宅消费支出水平4、城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划区域房地产市场分析1、投资：开发投资额2、土地开发：土地开发投资、开发面积、土地出让金3、商品房开发：施工面积、竣工面积、年开发量4、销售：销售额、销售面积、价格、空置量、吸纳量5、房地产景气指数、价格指数,数据来源各地方统计年鉴、统计公报、经济发展月报、地方经济信息网、地方政府网站、中房指数、国房指数、地方房地产年鉴土地、规划部门的政府官员访谈规划、房地产等专业人士访谈,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,人均GDP与房地产发展关系,GDP增速与房地产发展关系,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,房地产市场预警预报指标体系,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第二步区域经济环境和市场分析,（三）能够反映区域房地产市场发展状况的指标,恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准,恩格尔系数食物支出金额/总支出金额,与国际上其他国家相比，在相同的收入水平下，我国城市居民的住房支出占总消费支出的比重仍然偏低,2008年我国各主要城市的恩格尔系数,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第三步专业市场分析（住宅）,1、住宅类土地供应情况、成交情况、成交价格2、住宅商品房供给总量、供给结构分析（按面积进行划分）3、住宅商品房成交结构、产品特点分析4、住宅商品房成交价格分析5、专业房地产市场总结,房地产市场分析的思路、步骤和方法3。方法,第四步项目市场分析（微观层面）,对每一个可能影响项目竞争性能的特征一一进行分析和评价。地块特征：土地使用权年限、规划条件、建筑标准、地块面积、形状、高度周围环境：自然景观、人文环境关联性：通达性、可视性,项目自身资源条件分析(swot分析),竞争对手分析,目标客户分析,现有、潜在竞争项目的竞争特点、功能和优劣势、市场反应,目标客户的数量、客户类型、收入水平、家庭结构、消费偏好、生活方式、心理特征、行为