物业风险管理理论与保险

第十二章 物业风险管理与保险第一节 风险管理理论一、 风险理论（一） 风险的定义l 风险的同义词有很多，人们常常从不同的角度和不同的侧面去定义风险。l 从管理角度来说，所谓风险，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。此定义给出了构成风险的3个特征：（1）风险的负面性。l 即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理。（2）风险的不确定性。l 风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生的。l 不确定性又表现在以下4个方面： 风险发生频率的不确定性， 风险发生时间的不确定性， 风险发生空间的不确定性， 风险导致的损失程度的不确定性。（3） 风险的可测性。l 凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，从此角度来看，风险事故的发生是可以测定的，这就是风险的可测性。l 这种可测性也就是数学或统计学所说的概率或几率。所以，风险可以通过大量的观测结果来解释其潜在的必然性。l 这种风险的可测性是保险公司能够经营保险的基础。（二） 风险的类型风险的类别是根据不同的标准或参照物，对风险的内容进行适当的归并和划分的结果。从物业管理的需要来说，主要介绍以下几种分类：（1） 纯粹风险与投机风险。l 按照损失的性质来分的。l 纯粹风险是指只有损失机会而无获利可能的风险；l 投机风险是指既有损失机会，也有获利可能的风险。（2） 财产风险、责任风险与人身风险。l 依风险的对象来分的。l 财产风险是指一切财产发生损毁、灭失和贬值的风险。l 责任风险是指对他人遭受的财产损失或身体伤害，在法律上负有赔偿责任的风险。l 人身风险是指人们因生、老、病、死而遭致损失的风险，这种风险的产生时间是不确定的。l 一般来说，财产风险和人身风险比较容易了解和控制，但责任风险则比较复杂且难以控制。（3） 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险。l 按风险发生的原因来分的。l 自然风险是指由自然因素和物理现象造成的实质性风险，l 社会风险是指由于个人或团体的不可预料的反常行为造成的风险l 政治风险是由于种族、宗教、政治势力之间的冲突、暴乱、战争而导致的风险。l 经济风险是指在商品生产和销售活动中，由于经营不善、市场预测错误或者市场情况的变化而导致的价格涨跌、产销脱节等风险。l 技术风险是指由于技术进步、技术结构及相关因素的变动而导致的设备无形损耗、工人结构性失业、产品被迅速淘汰等风险。l 事实上，上述5种风险很难严格区分。自然风险、经济风险、社会风险因积累过久，处理不当，很可能导致政治问题而引发政治风险。自然风险、社会风险、技术风险又通常伴随着经济风险。（4） 基本风险与特殊风险。l 从风险影响的程度和范围来分的。l 基本风险，又称系统风险，是指影响整个社会或社会主要生产部门的风险，这种风险从本质上不易防止。l 特殊风险，又称个别风险，是指影响个人或企业的某项特定的风险。特殊风险发生的原因多属个别现象，其结果局限于较小的范围，本质上较容易控制。（三） 风险产生的条件和成本1 风险产生的条件（1） 有形的客观因素。l 指由地理、物理等客观条件的差异性而可能导致损害的因素。l 地理的因素如，建筑物所在的位置如果处于地震带，则受到地震损害的风险就比较大。l 物理的因素如，拥有易燃、易爆原材料或产品的工厂就有很大的火灾风险。（2） 无形的主观因素。l 指由于人的道德心理因素而引发的损害因素。l 如人的恶意行为、不良行为或无意疏忽过失而引发的损失，2 风险产生的成本l 风险成本是指人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。l 人们在处理风险时，必须对风险的成本进行分析。只有对每一风险成本有所了解，才能选择成本最小的方式，有效地控制风险的发生。l 一般来说，风险成本包括以下3项内容：防范、分散或转移风险的费用；风险带来的损失及处理费用；风险的社会成本。二、 风险管理理论（一） 风险管理的定义l 有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来避免或降低风险带来的损失，就是风险管理。l 风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以致消除的全部过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定的基本目的。（二） 风险管理的步骤通常来说，风险管理的整个过程可以分成识别，评估，控制，检查与调整4个步骤。1 风险的识别l 风险的重要特征是它的不确定性和潜在性，不易被人们感受到或了解到。l 风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。l 这些科学方法通常有：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设备和设施的自检、企业内外专家咨询等。l 在识别时可以运用其中一个方法，也可以同时兼用几个方法。l 运用这些方法的目的不在于重温过去的损失，而在于分析未来损失的可能性。2 风险评估l 风险评估就是应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率以及损害程度，既包括直接损害程度，即防范和处理风险所消耗的人财物，又包括与直接损失相关联的间接损失程度。l 风险评估的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。l 风险发生的频率以及损害程度的估算不仅要考虑标的物遭受单一风险的频率和损害程度，而且要考虑标的物遭受多种风险的频率和相应的损害程度。然后可算出遭受各种不同程度损失的概率以及遭受各种风险的预期损失值。l 下面来看一个例子。例：某物业公司在对自己管辖的一栋大楼可能遭受的风险进行评估。其具体数据如下：大楼的总价值为5000万元，可能遭遇的风险有火灾、飓风和暴雨水灾。根据以往的资料可以得到，该地区发生火灾的概率为0.1，遭遇飓风的概率为0.4，发生暴雨水灾的概率为0.5；发生火灾导致全损的概率为0.2，发生部分损失3000万元的概率为0.3，发生部分损失1000万元的概率为0.5；标的物遭受飓风而全损的概率为0.2，遭受部分损失3000万元的概率为0.4，遭受部分损失1000万元的概率为0.4；标的物遭受暴雨水灾而全损的概率为0，部分损失3000万元的概率为0.3，部分损失1000万元的概率为0.7。该标的物的风险评估的相应数据计算见表12.1。表12.1 标的物风险评估数据某种风险发生概率风险程度概率损失的价值综合概率火灾0.10.20.30.55000万元3000万元1000万元0.020.030.05飓风0.40.20.40.45000万元3000万元1000万元0.080.160.16暴雨水灾0.50.30.73000万元1000万元0.150.35其中，综合概率发生概率程度概率。则该标的物遭受全损5000万元的概率0.020.080.10遭受部分损失3000万元的概率0.030.160.19遭受部分损失1000万元的概率0.050.16+0.350.56标的物遭受火灾的预期损失值50000.0230000.0310000.051009050240万元标的物遭受飓风的预期损失值50000.0830000.1610000.164004801601040万元标的物遭受暴雨的预期损失值=30000.15+10000.35=450+350=800(万元)3 风险的控制l 是指为了经济有效地进行风险管理，针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。l 这些手段或措施从技术角度来说可以分成两大类：一是技术控制法，包括主动避免和预防与抑制；二是财物准备法，包括自担或自留和风险转移。（1） 主动避免。 指在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或改变行为方式来消除风险隐患。 衡量是否应采取回避的标准是：凡由风险所可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，就可以采取回避政策。 避免损失的最简单方法是不要涉及有风险的活动或物体。（2） 预防与抑制。 是指直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。 损失的预防是指消除或减少引起损失的原因。如增加有关预防风险知识的教育和改进预防技术等。 损失的抑制是指当预防措施不能充分发挥作用，风险事件依然发生时，为减轻损失的严重程度所采取的行动。 预防与抑制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中。 损失的预防措施有物理性质方面的控制也有人们行为方面的控制。 物理性质方面的控制措施有安装避雷针，防火设施、防盗设施的安装，安全保卫人员的配备，利用明显的标记和物理障碍防止人们进入危险区域和接触危险物质等。 人们行为方面的控制措施有制定职工培训计划，经常进行职业安全教育及消防知识的教育，组织紧急事故处理演练等。（3） 自担与保留。 是指人们经过对风险的评估，自己准备要承担某项风险的部分以至全部损失。 自担与保留的选择，取决于当事人本身的财务状况和各种风险的发生频率及损失幅度。 风险发生频率与损失幅度的不同组合也制约当事人是否采取自担与保留的态度。 低频率、低幅度的风险，当事人完全可以对全部损失采取自留的方式。 高频率、低幅度的风险，可选用保险中的免赔额的方法，即既将自担风险损失控制与一定的幅度内，又可降低保险费，使风险转嫁更为合理。 自担部分损失，如房屋业主对自己的房子或设备投保低于原价值的财产险，一旦投保的风险事件发生，投保人不能获得全部损失值的赔偿，其中损失的一部分就由投保人自己来承担。（4） 转移。 是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。 转移的形式主要由两种： 保险形式转移，即通过购买保险，将风险责任部分或全部地转移给承保方。 非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。4 检查评估与调整l 针对各种风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对风险管理的规划或对策进行适当的调整。l 风险管理不可缺少的一步， 客观世界的情况是在不断变化的， 人们主观能力的局限，原来确定的风险管理规划或措施难免有错或有不适应的情况。l 通过定期或不定期的检查、评估来不断完善整个风险管理系统，以获得最佳的成本效益。第二节 保险理论一、 保险的定义及承保条件（一） 保险的定义。l 保险是以合同的形式，由承保人按损失分摊原则，预收保险费，组织保险基金，用货币形式补偿投保人的经济补偿制度。l 这个定义包含3层意思。（1） 保险是一种合同行为。（2） 保险实质上是一种面临同类风险的投保人用保险费作为互助合作的共同基金。（3） 保险是人们应付意外风险损失所采取的一种必要的补偿措施。（二） 保险的承保条件l 保险公司也不可能承担一切风险，它承担的风险是有一定条件限制的。l 就目前的保险技术来说，保险承保的风险大多为纯粹风险，并且需要满足以下条件：（1） 必须是多数人可能遭遇的风险。（2） 风险损失发生必须是意外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。 意外的发生是指风险导致的损失只能是偶然的，不是投保人故意制造的或已经发生的。 损失结果可以测定的是指损失发生的时间、地点、原因及损失程度都是明确的和可以测定的。例如，古董书画、艺术品、技术资料、电脑软件等无一定价，保险金额很难确定，所以，如果没有特别的约定，这些物品一般不作为承保的对象。（3） 风险损失是适度的、可经营的和符合经济原则的。 适度是指风险损失对于投保者来说不能太小或损失几率偏高，这种情况，采用保险方式不合乎经济原则。 可经营的是从保险公司的角度来说的，即风险损失对于保险公司来说不能太大而超过其承受能力，否则保险公司难以持续经营。这也不符合经济原则。二、 保险的基本原则（一） 最大诚信原则l 是指保险双方在签订和履行保险合同的整个过程中，必须诚实守信。l 这就要求双方如实告知重要情况，并保证忠实履行各自的权利和义务。 要求保险人在订立合同时，要向投保人如实说明保险合同的责任条款，尤其是免责条款； 投保人不仅在签订合同时要如实说明重要情况，而且在投保后情况有所变化时需及时通知保险人，否则也会违反最大诚信原则的。（二） 可保利益原则l 是指投保人对投保标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系。l 如果投保人对投保标的无可保利益则保险合同为无效合同。l 可保利益不仅要考虑利益的有无，还要考虑利益的大小。例如，两人共有的房屋，价值100万元，如其中一人以自己的名义为该房屋投保财产保险，即使房屋在保险有效期间内发生火灾而遭全损，该被保险人也只能获取50万元的赔偿。因为，被保险人对该房屋的可保利益是保险公司履行赔偿责任的客观依据。l 可保利益还必须符合以下3个条件：合法性、经济可测性、客观性。 合法性是指可保利益必须符合法律规定和社会公德的要求； 经济可测性是指可保利益是可以用货币形式确认或估价的利益； 客观性是指可保利益是事实上的利益，而非保险当事人主观推断的利益。 事实上的利益既包括现有的利益，也包括基于现有利益而产生的期待利益。 现有利益可以表现为物业财产的损失， 期待利益可以表现为由于营业中断而造成利润损失等。 可保利益原则的意义在于： 一是有利于防止道德风险，保障社会公共利益。如无利益受损而获得赔偿的话，则将鼓励赌博心理，甚至会产生故意促使事故发生的事件。 二是有利于控制保险的数量，准确履行保险职能。这是因为可保利益可以作为确定保险金额的客观依据。（三） 损害补偿原则l 损害补偿原则是指承保人对投保人的实际损失给与补偿的原则。其含义有3层意思： 其一，以保险金额为限。是指一旦发生保险合同范围内的风险事故，投保人能获得保险额度内的充分赔偿； 其二，以实际损失为限。是指赔偿以实际损失为尺度，不能让被保险人从中获得额外利益； 其三，以可保利益为限。是指投保人获得的赔偿金额以其可保利益为限。l 确立损害补偿原则的意义在于：第一，能使保险基金能公平而有效地发挥其职能，避免个别人损害众多保险人的经济利益而获得额外利益；第二，可以减少道德危险的发生，划清赌博和保险的根本界限。l 要注意损害补偿原则一般不适用人身保险，并且如果合同有另外约定，如采用免赔额条款、定值保险方式或重置重建方式时，损害补偿原则将作一定的修正。（四） 近因原则l 近因原则是指造成保险标的损失的最直接和最有效的原因，而非时间顺序上最接近损失的原因。l 对近因的正确判断意义非常大，因为按保险惯例，保险人承担的责任都是以造成损失的近因是否属于保险责任范围作为依据的。这将直接关系到保险双方的权利和义务，关系双方的经济利益。l 近因的判定方法相当复杂，必须仔细而客观地按逻辑严密推断，方可在纷繁的案情中分析得出正确的结论。l 通常的情况是，在损失的原因有两个以上、且各个原因之间互有因果关系的情况下，则最先发生的原因为近因。（五） 代位追偿原则l 代位追偿原则是指保险事故是由第三者故意或过失行为所导致，保险人在赔偿了被保险人的损失后，有取代被保险人向第三者请求赔偿的权利。l 代位追偿原则是损害补偿原则的派生和补充。因此代位追偿原则适用的范围与损害补偿原则适用的范围是一样的，一般只运用于财产保险等补偿性质的合同。l 代位追偿原则的意义是为了贯彻补偿原则的精神，避免被保险人获得额外的利益。l 这个原则要求被保险人有义务保护好代位追偿权，既被保险人未经保险人同意，不能私下与肇事者达成放弃进一步追偿权利的协议。（六） 重复保险分摊原则l 重复保险分摊原则是指投保人对同一保险标的、同一可保利益，有重复的时期段，就相同责任险种分别与两个或两个以上保险人订立保险合同，在保险事故发生后，所获赔偿总额不超过实际损失，并由所有保险人之间按相应的责任比例分摊承担的原则。l 这个原则也是损害补偿原则的派生和补充，也是为了避免额外利益的产生，其适用的范围与损害补偿原则的范围相同。l 重复保险分摊的方法通常有以下几种：（1）比例分摊责任制。比例分摊责任制就是依照各家保险公司承保的保险金额占各家保险公司承保金额总和的比例来分摊保险责任。其计算公式为： 某保险公司应该保险公司的保险金额损失金额 承担的赔偿额 各保险人保险金额总和例：某业主向甲保险公司投保80万元财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保60万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损42万元。则甲乙两公司分担的赔偿额为：甲公司分担的赔偿额（8042）（80+60）24（万元） 乙公司分担的赔偿额（6042）（80+60）=18（万元） （2） 限额责任制。限额责任制就是按照如无它保而单独所占责任的限额比例分摊保险责任。其计算公式为： 某保险公司应该保险公司的责任限额损失金额承担的赔偿额 各保险公司责任限额总和例：某业主向甲保险公司投保50万元的财产保险，又同时就同一标的向乙保险公司投保70万元财产保险，在保险有效期内，由于火灾，保险标的受损60万元，则甲乙两公司分担的赔偿额为：甲公司分担的赔偿额（5060）（50+60）27.27（万元） 乙公司分担的赔偿额（6060）（50+60）32.73（万元） （3）超额责任制。超额责任制是指甲乙保险公司分别以基本责任与超额责任承保，其中甲公司以基本责任承保，乙公司以超额责任承保。若以上例为例，则甲公司的赔偿额为50万元，而乙公司的赔偿额是剩下的10万元。三、 保险合同概述（一） 保险合同的定义及法律特征l 保险合同是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于承担风险的一种民事协议。l 按照保险合同，投保人向保险人交付合同商定的保险费，而保险人在双方约定的保险事件出现时，向投保人支付保险赔偿或保险金。l 保险合同除了一般经济合同所共有的特征以外，还有其独特的法律特征，具体如下：（1） 保险合同是要式合同。保险合同必须采取书面形式，否则将无效。（2） 保险合同是附合合同。 商议合同是双方协商一致后达成的合同 附合合同是由一方提出合同的主要内容，另一方只能作接受与否的选择。从这方面来说，保险合同实际上是保险人一方的片面文件。 各国在司法实践中，当当事人双方对保险合同发生异议时，法院一般都倾向于作有利于投保人的解释，以维护投保人的利益。（3） 保险合同是双务有偿合同。 所谓双务有偿，就是合同双方相互承担对对方的经济义务，是一种有经济代价的交换。当然这并不要求等价交换。（4） 保险合同是射幸合同。 射幸合同是相对于交换合同而言。 交换合同假定双方交换的价值是相等的，它适合于民法中的等价交换原则。 射幸合同，又称为侥幸合同，是指合同的一方支付的代价所得到的仅是一个机会，是一个或是一本万利或是一无所获的可能性。（二） 保险合同的一般内容根据合同法规定，保险合同一般应载明以下主要内容：（1） 当事人的姓名及地址。l 姓名包括自然人姓名或法人名称或经济组织名称。l 地址包括住址或经营地址。（2） 保险标的。l 为了确定保险的种类以及判断投保人或被保险人对所保标的有无保险利益的存在，保险人一般要求投保人在合同中详细明确记载投保标的。l 一个保险合同可以有单一的保险标的，也可以允许一个以上保险标的的集合。（3） 保险金额。l 也称保险额或保额，l 是保险人计收保险费的基础，也是保险人在损失发生时给付的最高金额。l 保额不得超过保险标的的保险价值，超过保险价值的，超过部分无效。（4） 保险责任范围。l 是指那些风险的实际发生所带来的损害应由保险人承担补偿或给付责任的风险。l 责任范围可以是单一的，可以是多种责任的综合险，也可以是除了除外责任以外的一切险。（5） 除外责任。l 是指保险合同明确指明保险人不予承担的风险责任。l 一般包括战争造成的损失、自然损耗、被保险人的故意行为所造成损失等。（6） 保费。也称保险费，l 是被保险人根据合同约定向保险人支付的费用。l 保费的多少取决于保险额的大小以及保险费率的高低这两个因素。（7） 保险期间。l 是指保险合同的有效期间。只有在此期间，保险人才承担保险责任。l 保险期间的开始，也就是保险合同的生效时间，它不同于保险合同的订立时间。l 订立时间可以是生效时间，也可以不是，这取决于双方合同的约定。l 我国规定，保险期的起迄时间为合同生效日当天北京时间的零点开始，至规定终止日北京时间24时止。（8） 违约责任。l 由于保险合同是保障性合同，也是最大诚信合同，所以保险合同当事人在合同中明确规定违约责任是至关重要的，否则会引起今后不必要的法律纠纷。（三） 保险合同当事人的义务1 投保人的义务（1） 如实告知义务。l 该项义务要求投保人在投保时，必须将保险标的的有关重要情况如实向保险人申报。l 下列行为属违反告知义务：一是不申报，是由于投保人不知该事实的重要性而漏报；二是错报，投保人所报的内容与事实不符，但不属于有意为之；三是隐瞒，是指投保人故意不申报重要情况；四是欺骗，是指投保人故意作错误的申报。l 投保人告知义务是以投保人已知或应知的事实为限。l 对于下列情况可不履行告知义务， 保险人已知或通常情况下应知的事实 保险人及其代理人已经声明不需告知的事实。（2） 危险增加通知义务。l 是指投保人在保险标的危险程度增加的情况下，负有及时通知保险方的义务。l 所谓危险增加指的是签订合同时未曾估计到的危险增加的可能性。l 保险人接到危险增加通知后，可以作出终止合同或增加保费的决定；但如果不作出答复，则视作默认。l 该项义务在危险增加不影响保险人负担或为了保护保险人的利益而引起的危险增加以及投保人履行道德义务而引起的危险增加的情况下可以免除。（3） 出险通知义务。l 指的是投保人在事故发生后及时向保险方通知的义务。l 何谓及时，我国法律尚无明确的规定，这可由保险当事人在合同中确定。（4） 防灾减损的义务。l 防灾减损分为两个阶段： 防灾指的是事故未发生时，投保人有义务按照法律法规的规定做好各项预防措施，而保险人有权对投保标的作安全检查，对发现的不安全因素有权要求投保方及时整改。 减损指的是，一旦保险事故发生，投保方有责任采取一切必要措施，避免损失扩大。这项义务意味着要求投保方对保险标的应像未保险一样谨慎管理，以免发生一些可以避免的事故。（5） 及时交付保费的义务。l 投保人必须按照保险合同规定的时间、地点、方法交付保费，这是投保人的一项最重要的义务。l 投保人不能及时履行此项义务将导致违约以致使保险合同实效。2 保险人的义务l 保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。l 实际损失还包括发生保险责任范围内的事故时，被保险人抢救、保护、整理保险财产的施救费用，诉讼支出以及为了确定损失的检验、估价、和出售的合理费用。l 保险人的赔偿责任是以实际损失为限，但最高不可超过保险金额。如果有分项保险金额，最高以该分项保险标的的保险金额为限。（四） 索赔概念及程序1索赔和索赔时效概念l 索赔，即指投保人在保险事故所造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给与经济补偿或给付保险金的行为。 索赔，原则上由投保人或其法定代理人提出（ 汽车第三者责任险，可由受害人直接向保险人行使索赔权）。l 索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。在我国，索赔期限通常规定为1年，也有超过1年的。l 索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。2索赔程序l 投保人在保险事故发生后，索赔程序如下：（1） 及时发出出险通知并提出索赔要求；（2） 采取一切合理的措施抢救、保护以及整理出险财产，防止损失扩大；（3） 保护现场，配合检验；（4） 提供必要的索赔单证， （5） 领取保险金；（6） 开具权益转让证书。四、 物业保险的目的及注意点（一） 购买物业保险的目的 （1） 分散意外损失。l 由于物业管理所涉及的某些风险所造成的损失金额巨大，如果投了保，一旦事故发生，物业管理者就可以将此意外经济损失分散、转移到保险人身上，以减轻物业管理者和其所服务的业主受经济损失冲击的程度。（2） 利于善后工作。l 购买保险可以在意外发生后，减轻物业管理者处理索赔方面的负担，转而可专心处理意外事故的善后工作。l 这样，不但在经济上将此次事故所带来的损失大部或全部转移给保险公司，而且将处理用户赔偿谈判的责任也转移给保险公司。l 否则，不但在索赔方面会带来不应有的损失（这是由于物业管理者在处理赔偿估价能力方面肯定没有专业保险人有经验），而且由于缺少精力顾及善后工作，不能及时恢复对用户的服务，从而导致物业管理者的信誉受损。（二） 物业保险后的注意点l 要特别提请注意的是物业管理者在购买保险后并不意味着可以高枕无忧、轻率从事。l 其理由是：（1） 一旦发生保险事故，不仅会带来重大的经济损失，而且会给用户带来诸多不便。这会给提供优质的物业管理服务造成不利影响。（2） 有些意外除了涉及经济责任以外，还会涉及法律责任，而在这方面，保险公司就无能为力了；（3） 如果保险公司察觉物业管理者处事轻率致使他们赔偿，则他们会将保费提高，增加了业主或物业管理者的负担。第三节 物业管理的风险管理一、 物业管理风险分析l 物业管理实践的发展，使越来越多的人意识到，物业管理中的风险管理是一件极其重要的事情，甚至是一件事关企业生死存亡的大事。l 目前物业管理企业面临的一些主要风险：（一） 市场风险（经济风险）1 盲目扩张带来的风险l 管理规模的扩张是物业管理企业发展的基本方式，也是企业风险的主要来源。l 实践证明，大多数风险都是在承接新项目时就已经存在了。但是一些物业管理企业缺少风险意识，常常在未作深入研究的情况下就轻率作出承接的决定。l 这种项目通常存在的问题有： 居民缴纳物业管理费的意识差； 物业设备能耗严重、质量差； 发展商与业主的纠纷不清； 管理费过低等。l 而且一旦进入，要退出来并不是那么容易，除了可能要承担违约的经济责任外，还可能由于市场机制的不充分，相当程度还保留着政府的干预，使企业进退两难。2 不了解经济规律带来的风险l 有些物业管理公司由于缺乏对市场经济规律的认识，不能动态地、长远地、发展地看问题，为了一时的利益，签订了带有不良条款的租赁合同，给自己带来了极大的经济风险。3 恶性低价竞争带来的风险l 世界上没有免费的午餐，任何服务都是需要成本的，任何资本都是要求回报的，任何企业都是必须盈利的。l 但有些物业管理企业忘记了这一法则，为了获得楼盘，不惜一切代价，甚至明知道入不敷出，也参与恶性竞争。 结果不是导致企业严重亏损， 就是不得不降低服务标准、减少服务项目，这两方面，不管那一种情况出现，都将导致物业管理委托人的不满，而最终导致该物业管理企业出局。（二） 法律风险1 业委会行为不规范带来的风险l 随意的炒物业管理公司：由于业委会成员的素质不一，又缺少培训和教育，加上法律对业委会的权利和义务缺乏明确细致的规定，所以出现这种现象，给物业公司带来很大的损失。 我们知道，物业管理公司在新接一个楼盘的初期投入很大，如果，被随意炒鱿鱼，给物业管理企业则将带来经济上和管理上的很大损失。 2003年颁布的物业管理条例中规定业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事日程、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。这一条款对降低这种风险起到了积极的作用。2 物业管理费属性不清带来的风险l 目前，物业管理费的属性，它所包含的内容，甚至它的确切名称都不很明确，因而给物业管理企业带来了风险。l 从国外许多国家的物业管理费用的收支有两个基本原则：业主支付，按实结算 。 这两个原则说明的是，物业管理费属业主的费用，物业管理企业只是代理业主花钱，是以出定进。 如果预收的物业管理费不够，则由业主负责另外分摊支付。 物业管理公司的真正收入是管理酬金。 对这种情况收的物业管理费，业主可以通过多种方式进行严格监管；而对于管理酬金，则由国家进行征税。l 我国目前实行的是另外两个原则，即定额支付，盈亏自负。 这两个原则说明的是，物业管理费是属于物业管理公司的收入，物业管理企业花的是自己的钱（自己的收入），是以进定出。 如果物业管理费不够，那只能由物业管理公司进行多种经营来补贴，想方设法挣钱来补贴物业管理费的不足。 既然物业管理费是物业管理公司的营业收入，则国家对此征收全额的营业税，这无可非议。 各地政府又公布了一系列规定， 如要求物业管理企业定期向业主公布账目， 业主对物业管理公司的账目要进行审计， 要求对预收的物业管理服务费用按实结算，多余部分予以退还等，使得物业管理企业无所适从。l 业主的要求会越来越高，这些要求的满足又是在不增加管理费用的情况下提出，这都大大增加了物业管理企业的风险。3 物业管理企业权限不清带来的风险l 物业管理企业对自己权限的不了解，没有行使这些权限或超越这些权限，都将给自己带来风险。l 物业管理企业的权限来源于两方面：一方面是政府的法律法规的授予，另一方面是物业管理委托合同的约定。 例如，对于小区居民的违章搭建，物业管理公司进行拆除，就有可能违法，因为物业管理公司没有执法权。 另外，物业管理公司在签订委托合同或租赁合同时，没有在合同中给自己设置进入权条款，即在某种特定情况下，物业管理企业有权进入业主、使用人或承租户所占有的物业。那么就有可能出现需要进入的时候不能进入、不能进入却进入的情况，物业管理企业就有可能面临违法或使物业得不到及时的保护而受损的两难境地。（三） 财产风险财产风险是物业管理公司面临的众多风险之一。其中最经常发生的是火灾风险、被盗风险。物业管理公司如果缺乏严格的保安及消防管理制度和措施，火灾或盗窃的情况就有可能发生，使企业财产受损。（四） 责任风险l 物业管理企业从事的是一种受托管理，面临最多的风险是责任风险。 财产保管责任风险、 雨天大厅行人滑倒受伤、 小区健身场地、器材伤人事故 维修施工致人受伤、致物受损 。还有刑事伤害事件引起的责任风险，如电梯抢包案、深圳笔架山命案等（五） 人身风险物业管理企业在人身伤害的风险也不少见。如：（1）由于物业管理的劳务特性引起的风险，如大楼清洗粉刷引起的工人跌落伤亡事故。（2）配电设备、电梯、高压锅炉维修保养中引起的人身伤害事故。（3）工作特性的风险。物业的固定性带来物业管理的分散性，从而带来的交通事故的风险等。二、 风险的原因分析及对策（一） 物业管理风险原因分析l 究其原因不外乎有以下几点：（1） 缺乏风险意识。（2） 物业管理法律法规不健全。（3） 物业管理从业人员素质不高 。（4） 政府执法缺乏时效性以及不恰当的规定。（5） 物业管理合同中不恰当的承诺。（6） 物业公司缺乏保险意识。（二） 物业管理企业风险管理对策。针对以上分析，物业管理可以采取的风险管理对策简述如下：（1） 提高风险意识；（2） 掌握法律法规；（3） 掌握经济规律，避免经济风险；（4） 谨慎承诺，避免合同风险；（5） 完善管理、防范各类安全事故；（6） 提高保险意识，适当转移风险。第四节 物业管理企业的保险决策一、 物业管理企业所涉及的主要保险概述l 物业管理工作中经常涉及的主要有以下3类：财产保险、公共场所责任保险和雇主责任保险。（一） 财产保险l 财产保险的含义有广义和狭义两种。 广义的财产保险，正如我国财产保险合同条例第三条规定，条例所指财产保险，包括财产保险、农业保险、责任保险、信用保险等以财产或利益为保险标的的各种保险。 狭义的财产保险，是指条例中的财产保险，它包括的主要险种为火灾保险、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险等。 物业管理中主要涉及的财产保险主要是物业的火险。1 火灾保险l 火灾保险是财产保险的一种，它是对因火灾及保险单中列明的各种自然灾害和意外事故所引起的财产损失给与经济保障的保险。l 传统的火灾保险仅承保三种危险：即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。l 我国现行的企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。（1） 火灾保险的承保范围。l 火灾保险对因火灾、闪电、爆炸所造成的保险标的物的损失负赔偿责任。l 除非经保险人同意并缔结特别合约，对下列财产的损失，火灾保险合同不予承保：寄托或寄售的货物；金银珠宝、古玩、古画、艺术珍品、电脑资料等；票据、现金、邮票等有价证券以及图册、文件、枪支弹药、爆炸物品等。（2） 火灾保险的除外责任。 保险标的自身变化、自身发热或烘焙所致的损失； 由于地震、飓风、洪水、冰雹等自然灾害以及战争、暴乱、罢工等政治风险所造成的损失； 直接或间接由于核反应、核子辐射和放射性污染所带来的损失； 投保人的故意行为或重大过失所造成的损失。（3） 火灾保险的保险金额和赔偿计算。l 固定财产的保险金额可以按照账面原值或原值加成数确定，也可以按重置重建价值确定。l 固定资产的保险价值是指出险时的重置价值。l 保险标的发生保险责任范围内的损失，按以下方式计算赔偿金额： 全部损失。 保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额以不超过保险价值为限； 保险金额低于保险价值时，按保险金额赔偿。 部分损失。 按账面原值投保的财产保险金额等于或高于保险价值时，其赔偿金额按实际损失计算， 保险金额低于保险价值时，其赔偿金额按保险金额与保险价值比例计算； 如果是按账面价值加成数，或按重建重置价值投保的财产，则按实际损失计算赔偿金额。多项财产。如果保险单所载财产不是一项时，应分项计算，其中每项固定财产的赔偿额分别不得超过其投保时确定的保险金额。（4） 火灾保险的费率。l 火灾保险费率的计算方法有分类法和表定法两种： 分类费率： 将性质相同的危险进行归类，给每类以确定的费率。没有特殊明显的因素存在，通常不作调整。 我国按建筑物占有性质分为工业险、仓储险和普通险3类，其中又分为六级工业险、五级仓储险及五级普通险。表定费率： 在分类费率的基础上，按各种危险因素的大小进行调整而形成的费率。 表定费率调整所考虑的因素有： 用途，指建筑物使用的目的； 位置，指建筑物因周围环境被延烧的可能性； 构造，主要指建筑物的材料，也考虑建筑物的大小及形式； 防护，指消防设备及消防人员的配备。2 物业火险的投保范围l 物业火险投保的范围有两种： 一种是建筑结构火险（不动产火灾保险） 另一种是建筑物内部物件火险（动产火灾保险）l 对于这两种情况，物业管理者应作不同的考虑。（1） 建筑结构火险。 建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备等。 考虑购买建筑结构火险时，物业管理者要作这样的决策：是选择购买整座建筑的结构火险，还是只购买公共部位的结构火险。 具体决策原则是：如果管理合同已有明确规定，则遵守管理合同的规定；如果管理合同没有约定，则物业管理者就可以根据实际的财政状况进行综合考虑。 如果物业管理者决定只购买公共部位的火险，则必须同时通知该座建筑物内的所有业主。 （2） 建筑物内部物品的火险。 由于物业内物品在遭受火灾时所受到的损失程度和几率都较高，所以其保金也较高。 物业管理者通常不会为物业内的物品购买保险。除非： 负责管理的建筑物为单一业主所拥有 清楚地知道物业内物品的数量和价值 （3） 物业的综合险。l 是指火险与其他风险的结合投保。其他风险：如地震、飓风、洪水、自动灭火系统漏水、破坏、暴动、空中运行物体坠落、水箱满溢或水管爆裂所引起的损失也进行保险。（二） 雇主责任保险l 雇主责任保险，又称劳工保险，在香港称作雇员赔偿保险。l 这个险种是为了配合改革开放，引进外资，保障三资企业、外国驻华机构所雇用人员的经济利益而举办的一种责任保险。l 随着我国劳动就业和福利制度改革的深入，这一险种将有很大的发展前途。1 责任范围l 凡投保人所雇用的员工（包括短期工、临时工、季节工和徒工）在保险有效期内，在受雇用过程中，从事保险合同所载明的、与投保人的业务有关的工作时，遭受意外而致受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。2 除外责任l 除外责任的范围包括： 战争、类似战争的行为、叛乱、罢工、暴动或由于核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病； 被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡； 由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡； 投保人的故意行为或重大过失； 投保人对其承包商雇佣的员工的责任。3 赔偿额度（1）死亡。最高赔偿额度按保险合同规定办理。（2）伤残。永久丧失全部工作能力，按保险合同规定的最高赔偿额度给付，永久丧失部分工作能力，根据受伤的部位和程度，参照雇主责任赔偿金额表的比率乘以最高赔偿额给付；暂时丧失工作能力5天以上者，经医生证明，按该雇员的工资给付。（3）说明。保险人对上述各项总的赔偿金额，最高不超过保险合同规定的赔偿限额；雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员的前12个月的平均工资，不足12个月的按实际月数平均。4 保险费的计算l 雇主责任保险采用预收保险费制。 在订立保险合同时，根据投保人的估计，在保险合同有效期内各雇员工资（包括奖金、津贴等）总额，乘以不同雇员的使用费率来计算， 在保险合同到期1月内，凭投保人提供的各雇员实际工资总额的证明，对保险费进行调整，预付保险费多退少补。5 雇主责任保险的扩展责任（1） 附加医药费保险。l 这是保险人应投保人的要求扩展承保投保人的雇员在保险期限内因患病所需的医疗费用，包括医疗、药品、手术和住院费用。l 除另有约定以外，一般只限于在中国境内的医院或诊疗所治疗，并凭其出具的单证赔付。l 医疗费的最高赔偿金额，不论一次或多次赔偿，每人累计以不超过保险合同所确定的保险金额为限。（2） 附加第三者责任险。l 雇主责任保险可扩大承保对雇员在保险合同有效期内，从事保险合同所载明的与投保人业务有关工作时，由于意外或疏忽，造成第三者人身伤亡或财产损失，以及所引起的对第三者的抚恤、医疗费和赔偿费用，依法应由被保险人赔付的金额，保险人负责赔偿。（三） 公众责任保险l 公众责任保险，又称普通责任险。主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失、依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。l 是一种无形财产保险，承保的是投保人的损害赔偿责任，是没有实际标的的。1 保险责任l 公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，依法应由被保险人承担的，由于被保险人的侵权行为造成的对第三者的民事赔偿责任。l 保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。l 这里要注意的是：（1） 保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；（2） 被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；（3） 公众责任保险直接保障的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔；（4） 有关费用是指被保险人因侵权行为而应付受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。2 除外责任l 公众责任保险的除外责任可以分成3方面：（1） 绝对除外责任。 一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治动乱、人力不可抗拒的自然原因外， 特定的内