科技大厦项目可研报告（优秀报告）

可行性研究报告 二 目 录 一、 1、地理位置 2、项目现状 3、后续开发计划 4、市场分析 二、 1、技术指标 2、开发计划 3、开发成本 4、销售收入 5、利润表 6、投资计划 7、销售回款计划 8、现金流量表 附件一、中关村科技园丰台园简介 附件二、中关村科技园丰台园优惠政策简介 附件三、中关村科技园丰台园周边物业介绍 项目经济效益指标及计算说明 项目经济效益指标 总开发成本 74,424万元 销售收入 100,859万元 项目净利润 11,967万元 成本利润率 项目净现值 8947万元 内部收益率 项目盈亏平衡点 写字楼销售均价： 6085元 /商业销售均价为 9000元 / 销售率： 计算说明： 销售价格：写字楼部分按 7500元 /层商业销售均价为 11500元 / 大厦地下 702个车位、地上 118个车位、 球馆及二期项目地下一层约 8500部分物业公开市场价值约 资金成本按年利率 计算时间为两年。 项目折现率： 10%。 一、项目简介 地理位置 项目位于北京市丰台区西南四环，科丰桥西南侧海鹰路与中核路之间。 属中关村丰台科技园区一期 9号地块。 临四环路昭示性较好。 开发商： 北京 物业用途： 公建 总占地面积： 规划总建筑面积： 中： 一期工程 二期工程 工程进度： 1、目前只进行了 层，地上 26层， 已施工至 25层，还有一层即可封顶。 2、二期工程，即 一、项目简介 现状 一、项目简介批文 已取得的批文和证件 商品房预售许可证 （ 座）京房售证字（ 2004） 427号 国有土地使用证 京丰国有（ 2002出）字第 001388 建设工程规划许可证 规建字 0441号（ 座） 建设工程施工许可证 （ 座）施 0020013392号（建） 建设用地规划许可证 （ 93）市规地字 72号 关于建设 2001年 2月 1日 北京市计委签发 2003年 4月 11日北京市规委员会签发的 2003规审字 0259号 审定设计方案通知书 （ 2003年 1月 21日，北京市发展计划委员会签署“同意”意见的 基建项目申请向社会出售征询意见表 （ 座） 一、项目简介后续开发计划 收购此项目后，后续开发计划 如下： 1、 2005年 1月复工，春节前封顶， 2005年底竣工； 2、 2005年 3月开始销售，销售周期 18个月； 1、 2005年 7月开工，年底封顶， 2006年 6月竣工 2、 2006年 1月开始销售，销售周期 10个月。 二、市场研究 1） 优势 城市规划： 两轴两带多中心的城市空间格局的确定，将进一步推动南城的城市建设和经济发展。 区域经济加速发展。 项目所在区域 中关村丰台科技园是北京市市政建设、产业发展及经济增长最快的地区之一 , 近两年经济增长速度超过 50%。 五证齐全。 将大缩缩短开发时间， 年后可投入使用； 005年 3月可开始销售，因此能降低财务等相关费用。 交通方便。 紧邻西南四环，到达京石及京开高速均较方便。城铁九号线在本项目东侧穿过，距离约 1公里。 位置优越： 地处丰台科技园区，紧邻总部基地，其品牌辐射对本项目具一定正面影响。 地标建筑： 建筑外观、规模、总高在周边较为显赫，属片区地标性建筑。 政策优惠： 入住大厦企业将享受丰台园相关优惠政策。 劣势 片区不属写字楼及商业热点区域。 周边商务配套较差，目前启动速度较慢，不利于写字楼聚集，制约了写字楼的开发。 项目自 1993年启动，几经易手，市场形象差，不利树立市场信心，对后期期房销售可能带来负面影响。 二、市场研究 2） 机会 从目前北京城市发展现状来看，城市北部和西部地区发展空间已十分有限，南城是市区进一步拓展的最佳区域之一。 项目距总部基地仅 200总部基地在功能上可形成互补。总部基地三期总建面约 120万 中办公物业约 100要聚集产业涵盖钢铁、通信设备、物流、生物、医药等，总部基地内部产业的相关配套需周边地区及市区解决。 丰台科技园二期北京国际汽车博览中心立项已获批准 ,总规模 52万平米 ,预计投资 40亿元 ,也将提升区域价值，并带动相关服务配套。 本项目规模较大，可以有多种功能组合的机会以满足大客户的需要。 周边物业经营档次相对较低，本项目建成后属地标性建筑物，形象较好，底层商业可经营档次相对较高的业态。 威胁 总体上，北京市办公物业近五年内呈供大于求的态势，销售及租赁压力较大。 丰台科技园一期产业基地已招商项目仍有少量地块空置，且周边物业租金呈下降态势，不利于投资型客户对物业的需求。 总部基地一期、二期已开发完成，其中一期基本售罄，二期销售 50%，三期开发视市场机会确定，入园企业还不能形成气候，对第三产业还不具有明显带动作用。 二、市场研究客户定位 打造高性价比的地标性办公物业， 定位中小客户为主，以大客户定制，带动中小客户 大厦本体资源使其可以成为高性价比物业 项目五证齐全，且一期 大大缩短开发时间，降低开发成本； 地上 26层，地下 3层，其中地下 1、 2层为停车场； 建筑外形呈双侧圆弧面橄榄型，外立面为玻璃幕墙、铝塑板及石材高档装饰； 层高 少压抑感，提高办公舒适性； 标准层面积约 3000平米，最小户型 72平米，可以满足大中小客户的需求； 争取大客户定制，实现快速销售 大客户定制可加快销售速度，减轻销售压力 大客户定制可带动中小客户购买，形成产业聚集 多种开间物业组合 可为大客户在 16层以上提供整层销售，标准层面积近 3000平米 可为中型企业提供 500至 1500平米左右的办公空间 可为小型企业及个人投资者提供 150至 500平米左右的多种组合物业 二、市场研究客户构成 写字楼客户构成 部委机构转制的大型企业集团 外省市大型企业北京总部或驻京办事处 上市公司及准上市公司 银行及非银行金融机构，如保险、基金及信托公司 周边及中关村中小研发机构 律师事务所、会计师事务所、房地产等咨询顾问公司； 旅行社、广告公司、保险公司、快递公司、机票代理等服务机构。 投资型客户 : 购置办公面积出租给某些成长型科技企业及外资公司。 二、市场研究形象定位 北京西南产业、研发和商务基地的标杆 大型机构的企业名片 小型企业的创业乐园 丰台科技园作为中关村科技园在北京西南部的延伸，由于政策和区域优势，吸引了大量化工、钢铁等制造业企业及物流等第三产业企业总部入住，有中资转制企业、大型国企、外省市名企；物业需求量在 1000 30000平米不等。 由于 次和建筑形象上均属地标性建筑，给予适当的冠名权，将可能吸引 1 2家大型企业 /机构入住。 科技园大企业的存在必然带动提供相关配套服务的中小服务企业和机构进驻。 此外，大厦作为丰台科技园区孵化网络的一部分，优惠的政策将吸引中关村及周边各类中小研发企业。 二、市场研究商业配套 区域发展现状为大厦商业面积销售与经营提供了宝贵的商机： 丰台科技园入园企业已达 2750多家，需要较高档次的商业和服务配套 总部基地已推出近 50万平米企业总部办公物业，受规划及地块位置限制，商业配套在短期内无法及时跟进。 银行、电信等服务配套更需要昭示性好的物业，目前在建公建无法充份满足这类需求， 餐饮经营机构：产业基地一期和二期总部基地以及西南四环方圆 2公里内无著名酒楼，可引进不同档次的大型餐饮品牌，满足不同消费层次的需求。 西南四环目前缺乏中高档商业业态，如较高档次品牌店、健身中心等。 项目周边在建和规划中的住宅开发面积高达 500万平米，新增人口约 25万，无疑将为项目底层商业面积的招商或经营提供厚实的基础。 二、市场研究销售价格 可比楼盘 办公部分 销售价格 商业部分 销售价格 备注 总部基地 1期现房 7900元 / 2期均价 7150元 / 定 在售 国润商务大厦 主楼 6300 楼 9000元 / 售 工商联科技大厦 均价 6550元 /层 10000元 / 层 9000元 / 部认购 海鹰多功能楼 均价 5100 /部售完 昌宁大厦 6300 按月租金净收益 63元 /算 根据对项目周边市场的分析，综合考虑大厦独具的位置和产品优势， 销售定价如下： 办公：均价 7500元 /平米， 商业： 1、 2、 3层分别为 15000、 10500、 9500元 /平米 三、项目投资分析技术指标 总指标 总规划用地 2 代征城市绿化 2 绿化面积 2 绿化率 36% 总建筑面积 169000 上建筑面积 118632 下建筑面积 50368 售面积 127138期： 81934期： 45024 一期（ 二期 建筑面积 104300 建筑面积 64700 地上建筑面积 75402 地上建筑面积 43230 地下建筑面积 28898 地下建筑面积 21470 建筑层数 地上 26层，地下三层 建筑层数 地上 13层，地下 2层 地下停车 476辆 地下停车 226辆 地上停车 33辆 地上停车 85辆 三、项目投资分析开发计划 项目后续开发周期约一年半。 计算期（季度） 2005年一季度 2005年二季度 2005年三季度 2005年四季度 2006年一季度 2006年二季度 2006年三季度 1 前期工程 2 土方及基础工程 3 主体工程 4 室内外装饰工程 5 水电安装 6 电梯工程 7 消防工程 8 暧通空调 9 通讯工程 10 室外配套 11 竣工验收 二期工程 一期工程 一、二期开发进度表 三、项目投资分析开发成本 一期 二期 合计 土地成本 (万元 ) 16440 业费及前期费 (万元 ) 232 593 825 建安工程费 (万元 ) 25321 13861 39182 室外配套 (万元 ) 545 162 707 开发管理费（万元） 84 不可预见费（万元） 84 财务费用（万元） 504 总成本 (万元 ) 46853 4424 三、项目投资分析投资计划表 一期投资总额 二期投资总额 1 2 3 4 1 2 3 4 1 21 土地成本 0 0 7000 6000 3639 0 0 0 0 0 0 02 前期费用 232 593 825 232 0 593 0 0 0 0 0 0 03 基础及主体工程费 12516 6470 18986 11890 0 3235 2912 0 0 0 626 0 3244 内装修 1555 647 2202 11 233 194 421 0 装修 4120 1294 5414 824 1648 824 618 388 841 0 206 0 调工程 3442 1682 5124 377 16 505 1093 0 172 0 气工程 1043 1812 2855 44 1178 0 排水工程 1000 776 1776 200 300 400 50 233 504 0 50 0 防工程 834 518 1352 55 337 0 梯工程 550 500 1050 55 220 165 50 325 0 2511 通讯及智能化设施 209 162 371 05 0 盗监测工程 52 0 52 0 0 013 天线，可视对讲 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 015 道路等室外配套 188 162 350 0 0 22 0 154 0 水 25 0 25 0 0 0 0 017 排水 42 0 42 0 0 0 0 018 采暖 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 019 电力 15 0 15 0 0 0 0 020 外线 5 0 5 0 0 0 0 021 绿化 30 0 30 0 0 9 0 0 022 宽带 10 0 10 0 0 3 0 0 023 其他费用 230 0 230 0 0 69 150 0 0 0 024 不可预见费 96 息 504 88 688 688 688 688 688 275 27526 管理费 96 0 0 027 合 计 2220 11330 12064 6036 3044 5771 688 2007 275 990总计 2006 年 2007 年序号 项目名称投资总额（万元）投资总额三、项目投资分析现金流量表 序号 项目名称季度 一 二 三 四 一 二 三 四 一 二投资期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10一 现金流入 50861250 201273600 134182400 134182400 176287775 176732575 101304000 337680001 一期办公销售 50861250 152583750 101722500 101722500 76291875 254306252 一期商业销售 48689850 32459900 32459900 32459900 162299503 二期办公销售 67536000 135072000 101304000 33768000二 现金流出 326518516 130408146 132044494 71764704 45423561 72730259 15490840 22936490 2752000 99021101 一、二期项目成本 322195310 113299890 120638990 60359200 30439100 57707990 6880000 20066210 2752000 99021102 销售费用 1525838 6038208 4025472 4025472 5288633 5301977 3039120 1013040 0 03 销售税费 2797369 11070048 7380032 7380032 9695828 9720292 5571720 1857240 0 0三 所得税3 3 % 3385600 705509 20597840 43185191 34320764 28318343 3574398 3267696四 净现金流量 7479854 1432397 41819856 87679023 69681552 57494817 7257112 6634414五 累计净现金流量 7479854 1432397 41819856 87679023 69681552 57494817 7257112 6634414六 净现值 ( 10 %) 5192009 1330123 37886726 77495481 60086184 48368391 5956250 5182793七 累计净现值 134993717 95776868 1804797 90173188 96129437 94653022 2 48 9 , 4 7 0 , 2 2 项目总开发成本按季度投入，季度末投入现金流量表1 、销售收入每季度末计入经济效益指标：内部收益率：I R R =动态投资回收期 =净现值 N P V =累计净现值出现正数的时间 ( 季度 )2005 年 2006 年 2007 年三、项目投资分析销售回款计划 一期办公销售比例 一期办公销售收入 一期商业销售比例 一期商业销售收入 二期办公销售比例 二期办公销售收入 2006年 一季度 10% 15258 二季度 30% 10172 30% 4869 三季度 20% 10172 20% 3246 四季度 20% 9494 20% 3246 2007年 一季度 15% 7629 20% 3246 二季度 5% 2543 10% 1623 三季度 四季度 2008年 一季度 20% 6754 二季度 40% 13507 三季度 30% 10130 四季度 10% 3377 备注：销售收入单位为万元 附件一、 中关村科技园区丰台园发展分析 园区介绍 中关村科技园区丰台园是国家级高新区，全国首批向 “国际企业孵化器（ 试点单位，也是中关村科技园区经济增长最快的园区。累计入园企业 2750余家，形成了北京西南以光机电一体化、电子信息、生物医药、环保工程为主导的高新技术产业带。 园区规划总占地面积为 5平方公里，由产业基地、科技一条街及科技孵化网络三大发展空间组成。 1、一期产业基地占地 础设施完善，已基本开发完毕；二期产业基地总占地面积 在打造北京首家总部基地；三期正在启动，占地 2、科技一条街：是园区科技产品集散，集聚孵化空间的发展区。 3、科技企业孵化网络：是丰台园扶持中小企业发展的重要支撑机构，目前已形成了科创大厦，国际企业孵化中心（ 赛欧科园企业孵化中心、软件企业孵化中心四大发展空间。 丰台园区位于北京西南四环，属近郊园区，其发展需要市区配套支持。 园区配套与市区可以形成互动，园区相关配套也面向市区服务。 二期： 中华通信系统有限公司 中国诚通控股有限公司 中国汽车技术研究中心 航天时代电子集团 建龙钢铁集团 中金科技股份有限公司 中成进出口股份有限公司 中牧实业股份有限公司 长城汽车股份有限公司 长征火箭技术股份有限公司 邢台钢铁有限责任公司 欧典企业集团 中国质量认证中心等大型企业集团 附件一、 中关村科技园区丰台园发展分析 著名企业 一期： 北京信丰园生物医药科技发展有限公司 北京贝尔通信设备制造有限公司 北京金自天正智能控制股份有限公司 北京北方天鸟智能科技股份有限公司 中垦农业资源开发股份有限公司 中国铁路通信信号集团有限公司 航天科工海鹰集团有限公司 中国华电电站装备工程集团总公司 京卫医药科技集团有限公司 中拓国际经贸集团公司 北京倍爱康生物技术股份有限公司 北京丰科城医药有限公司 中博世金科贸有限责任公司 北京太空板业股份有限公司 北京中铁快运物流科技有限公司 附件一、 中关村科技园区丰台园发展分析 增长态势 1999年以来，经济规模超常规发展，年均增长速度超过 30%。 2002年技工贸收入 200亿，同比增长 元。 2003年技工贸总收入 300亿，同比增长 50。 除技工贸收入外， 2002年其他各项经济指标都高于中关村科技园区平均水平，总产值和税费收入分别达到 88亿元、 。 2002年，技工贸收入 1000万元以上的企业已达 140多家 , 其中亿元以上企业20多家，总收入占总量的 72%。 至 2004年底，入园企业已达 2750家，注册资本金 160多亿元以上。 附件二： 中关村科技园区丰台园优惠政策摘要 1、财税优惠政策 (1) 减按 15%税率征收企业所得税。企业出口产品的产值达到当年总产值 40%以上的，经税务部门核定，减按 10%税率征收企业所得税。新技术企业自开办之日起，三年内免征企业所得税，第四至六年减按 收企业所得税。 (2) 对单位和个人从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。 (3) 经财税部门审批，高新技术企业研制开发新产品、新技术、新工艺当年所发生的各项费用和为此所购置的单台价值在 10万元以下的试制用关键设备、测试仪器的费用，可一次或分次摊入成本；购买国内外先进技术、专利所发生的费用，经税务部门批准，可在两年内摊销完毕。高新技术企业当年发生的技术开发费比上年增长达到 10%（含 10%）以上的，当年经税务机关批准，可再按其实际发生额的 50%抵扣当年应纳税所得额。 (4) 园区内的高新技术企业，用于新技术和新技术产品开发的仪器、设备，可以实行快速折旧。 (5) 对开发生产软件产品和符合国家规定的集成电路产品和集成电路的企业： (6) 经财税部门批准，高新技术企业购买国内外先进技术、发明和专利所发生的费用，可一次或分次在成本中列支。 (7) 驻京研发机构进口的自用设备、物品等，符合国家鼓励类产业项目免税规定和科教用品免税规定的，除国家规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税。 (8) 对企业（含外商投资企业、外国企业）为生产 国家高新技术产品目录 的产品而进口所需的自用设备及按合同随设备进口的技术及配套件、备件，除按规定不予免税的商品外，免征关税和进口环节增值税；对企业引进属于 国家高新技术产品目录 所列的先进技术，按合同规定向境外支付的软件费，免征关税和进口环节增值税；对列入科技部、外经贸部 中国高新技术商品出口目录 的产品，凡出口退税率未达到征税率的，经国家税务总局核准，产品出口后，可按征税率及现行出口退税管理规定办理退税 附件二： 中关村科技园区丰台园优惠政策摘要（续） 2、人才引进政策 (1) 对经市政府有关部门认定的高新技术企业和高新技术成果产业化项目所需的外省市专业技术和管理人才，经人事部门批准，给予工作居住证，享受本市市民待遇。工作满三年者，经用人单位推荐、有关部门审核批准，办理户口进京手续。 (2) 北京市的高等学校、科研机构的应届毕业生受聘于园区内的高新技术企业，可以直接办理进京户口，不受进京指标的限制。 3、其他优惠政策 (1) 除法律、法规规定应当进行专项审批的经营项目外，工商行政管理机关在办理企业登记时 ,不再具体核定经营项目 ,企业可以自主选择经营项目 ,开展经营活动。 (2) 以高新技术成果出资设立公司和股份合作制企业的 ,对其高新技术成果出资所占注册资本和股权 的比例不作限制 ,由出资人在企业章程中约定。 (3) 注册资本在 100万元人民币以上的高新技术企业可以申请自营进出口权。 (4) 允许高新技术企业以居民住宅作为企业住所，开展高新技术的经营和科研工作。 (5) 高新技术企业优先享受政府技术创新资金、风险投资公司和担保资金的支持。 附件三、 周边竞争项目扫描（ 1）总部基地 一期销售较好，二期销售进度放慢，三期开发时间待定 发展商 北京中关村丰台园道丰科技商务园建设发展有限公司 开发期 面积 现象进度 备注 项目规模 一期 2003年 6月 19日开盘， 2004年 5月31日入驻。 现房，不提供按揭 二期 30万平方米 分别预计于 11月 30日、 1月 31日、2005年 5月 31日入驻 期房，提供五成按揭 三期 60开工时间待定，主要仍以办公为主，基地所有配套（酒店、公寓、商业等）均设在三期内。 总计 约 120万平方米 建筑形式 1000至 5000平米多层单体建筑，以 2000平米左右为主，独立产权独立冠名的总部楼。 销售形式 独栋销售，不进行分割销售。 （ 1期只留 1栋 1600平米小楼分层销售） 销售状况 一期已销售 95%，二期销售 50%。 销售价格 一期剩余部分小体量物业（ 12007900/期均价 7150/套 总部基地内每个庭院内均设置一处面积约为 200他配套目前仍匮乏，酒店、公寓、商业等均在三期内。 建筑设备 小型中央空调集中采暖。 物业管理费 平米 月 附件三、 周边竞争项目扫描