容积率、用地性质规划管理介绍

容积率等规划内容简介,2009年6月天津,一、基本概念,三、案例介绍,二、法律法规对修改规划提高容积率、改变用地性质的规定,一、基本概念,（一）容积率容积率是指在一定地块内总建筑面积与建筑用地面积比值容积率地块内总建筑面积建筑用地面积容积率是量化土地开发强度的重要指标，在通常情况下，是指地上建筑面积的总和与建筑用地面积比值。目前各地对容积率的计算都有具体规定。例：在一个4000平方米建设用地内，容积率规定为2.5，4000 x2.5=10000可建的建筑总面积10000平方米。,容积率的本质在制定城市规划过程中确定容积率指标的根本目的，是为了控制一定区域内的人口密度和开发建设强度。如何正确确定容积率指标容积率指标的确定要依据城市总体规划确定的原则，根据建设用地区位、建设用地分类、建筑物使用功能、基础设施条件等因素提出。不能简单地说容积率高就是好，或容积率低就是好。容积率指标怎样在规划管理中发挥作用在日常的建设工程规划管理中，管理人员需要依据一系列强制性指标和参考各项指导性指标，对建设工程设计方案进行审查。单一讲容积率没有太大意义。,容积率的制定过程法定的城乡规划编制体系,城镇体系规划,全国城镇体系规划省域城镇体系规划,城市规划,镇规划,乡规划和村庄规划,总体规划及各专项规划、近期建设规划,详细规划,控制性详细规划,修建性详细规划,详细规划分控制性详细规划和修建性详细规划控制性详细规划主要内容：确定规划地区各类用地的界线，提出建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型；规定交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离、建筑间距等要求；提出各地块的建筑体量、体型、色彩等规划引导性要求；确定各级道路的红线位置、断面、控制点坐标和标高；根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；确定公共设施的位置、规模和布局；制定相应的土地使用与建筑管理细则。,举例控制性详细规划,各地计算容积率规定举例北京容积率指标计算规则（市规发2006851号）,1、容积率系指一定地块内，地上总建筑面积计算值与总建设用地面积的商。地上总建筑面积计算值为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和；地下有经营性面积的，其经营面积不纳入计算容积率的建筑面积。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行；遇有特殊情况，按照本规则下列规定执行。2、当住宅建筑标准层层高大于4.9米(2.7米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当住宅建筑层高大于7.6米（2.7米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。,3、当办公建筑标准层层高大于5.5米(3.3米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当办公建筑层高大于8.8米（3.3米2+2.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。4、当普通商业建筑标准层层高大于6.1米(3.9米2.2米)时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的2倍计算；当普通商业建筑层高大于10米（3.9米22.2米）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算值按该层水平投影面积的3倍计算。5、计算含阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积的计算值按照其水平投影面积计算。,6、地下空间的顶板面高出室外地面1.5米以上时，建筑面积的计算值按该层水平投影面积计算；地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率。如建筑室外地坪标高不一致时，以周边最近的城市道路标高为准加上0.2米作为室外地坪，之后再按上述规定核准。7、住宅、办公、普通商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等公共部分及屋顶，独立式住宅建筑和特殊用途的大型商业用房，工业建筑、体育馆、博物馆和展览馆类建筑暂不按本规则计算容积率，其建筑面积的计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行。8、设计单位应在总平面图上分别注明建筑面积和建筑面积计算值。,福建省容积率计算规则（闽建规200814号）,容积率是指一定用地范围内，地上总建筑面积计算值（即计入容积率的总建筑面积）与建设用地面积的比值。地上总建筑面积为建设用地内各栋建筑物地上建筑面积计算值之和。建设用地面积以各地城乡规划主管部门审批的建设用地红线图的面积为准（不包括城市道路用地、河道用地、绿地）。一般情况下，建筑面积计算值按照建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2005）的规定执行；遇以下特殊情况，按照本规则的规定执行。,（二）用地性质,根据城市规划基本术语标准（GB/T50280-98），按城市中土地使用的主要性质划分的居住用地、公共设施用地、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公用设施用地、绿地、特殊用地、水域和其他用地。专项治理中主要是指将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。,（三）利益驱动修改控制性详细规划的要求,在控规法定地位日益突显的同时，一些利益主体出于追求自身利润的最大化的目的，也越来越多地提出调整控规的要求。这些调整的核心通常都是提高土地使用强度和改变用地性质。北京市2007年上半年控规动态维护修改完善内容的分析可以看出，控规变更的需求主要集中在调整用地性质和增加建筑高度、容积率方面，约占项目总数的86%。重庆市从2005年至2007年9月，主城进行控规调整的件数为530件，调整用地范围111.72平方公里，调整的主要类型为用地性质和用地指标的调整，大部分是将工业用地、公共设施用地、道路、绿地和市政设施用地等调整为居住用地，或对已规划的居住用地提高容积率指标，增加土地的开发强度。,二、法律法规对修改规划提高容积率、改变用地性质的规定,此次专项治理，很重要的一点就是依照法律法规和政策性文件规定进行检查。这就要求在工作中一方面要了解有关规定，另一方面要注意把握时间结点。因为2008年1月1日后颁布实施了城乡规划法。而各地清理检查的重点是对2007年1月1日至2009年3月31日期间领取规划许可的所有房地产项目进行清理，有时间跨度和适用法律的问题。,2008年1月1日前施行的法律法规（一）中华人民共和国城市规划法（1990年4月1日施行，至2008年1月1日废止）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第二十条城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。城市详细规划应当包括：规划地段各项建设的具体用地范围，建筑密度和高度等控制指标，总平面布置、工程管线综合规划和竖向规划。第二十一条城市规划实行分级审批。城市详细规划由城市人民政府审批；编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。第三十四条任何单位和个人必须服从城市人民政府根据城市规划作出的调整用地决定。第三十五条任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。,（二）中华人民共和国土地管理法（2004年8月28日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第二十二条在城市规划区内、村庄和集镇规划区内，城市和村庄、集镇建设用地应当符合城市规划、村庄和集镇规划。第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。,（三）中华人民共和国城市房地产管理法（2007年8月30日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。第四十四条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。,（四）风景名胜区条例（2006年12月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第十五条风景名胜区详细规划应当根据核心景区和其他景区的不同要求编制，确定基础设施、旅游设施、文化设施等建设项目的选址、布局与规模，并明确建设用地范围和规划设计条件。风景名胜区规划，应当符合风景名胜区总体规划。第二十二条经批准的风景名胜区规划不得擅自修改。确需对风景名胜区总体规划中的风景名胜区范围、性质、保护目标、生态资源保护措施、重大建设项目布局、开发利用强度以及风景名胜区的功能结构、空间布局、游客容量进行修改的，应当报原审批机关批准；对其他内容进行修改的，应当报原审批机关备案。风景名胜区详细规划确需修改的，应当报原审批机关批准。政府或者政府部门修改风景名胜区规划对公民、法人或者其他组织造成财产损失的，应当依法给予补偿。,第二十七条禁止违反风景名胜区规划，在风景名胜区内设立各类开发区和在核心景区内建设宾馆、招待所、培训中心、疗养院以及与风景名胜资源保护无关的其他建筑物；已经建设的，应当按照风景名胜区规划，逐步迁出。第二十八条在风景名胜区内从事本条例第二十六条、第二十七条禁止范围以外的建设活动，应当经风景名胜区管理机构审核后，依照有关法律、法规的规定办理审批手续。在国家级风景名胜区内修建缆车、索道等重大建设工程，项目的选址方案应当报国务院建设主管部门核准。,（五）城市黄线管理办法（2006年3月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第十一条城市黄线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市功能、布局变化等，需要调整城市黄线的，应当组织专家论证，依法调整城市规划，并相应调整城市黄线。调整后的城市黄线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市黄线应当在报批前进行公示，但法律、法规规定不得公开的除外。第十三条在城市黄线范围内禁止进行下列活动：（一）违反城市规划要求，进行建筑物、构筑物及其他设施的建设；（二）违反国家有关技术标准和规范进行建设；（三）未经批准，改装、迁移或拆毁原有城市基础设施；（四）其他损坏城市基础设施或影响城市基础设施安全和正常运转的行为。,第十四条在城市黄线内进行建设，应当符合经批准的城市规划。在城市黄线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依据有关法律、法规办理相关手续。迁移、拆除城市黄线内城市基础设施的，应当依据有关法律、法规办理相关手续。第十五条因建设或其他特殊情况需要临时占用城市黄线内土地的，应当依法办理相关审批手续。,（六）城市蓝线管理办法（2006年3月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第九条城市蓝线一经批准，不得擅自调整。因城市发展和城市布局结构变化等原因，确实需要调整城市蓝线的，应当依法调整城市规划，并相应调整城市蓝线。调整后的城市蓝线，应当随调整后的城市规划一并报批。调整后的城市蓝线应当在报批前进行公示，但法律、法规规定不得公开的除外。第十条在城市蓝线内禁止进行下列活动：（一）违反城市蓝线保护和控制要求的建设活动；（二）擅自填埋、占用城市蓝线内水域；（三）影响水系安全的爆破、采石、取土；（四）擅自建设各类排污设施；（五）其它对城市水系保护构成破坏的活动。,第十一条在城市蓝线内进行各项建设，必须符合经批准的城市规划。在城市蓝线内新建、改建、扩建各类建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，应当依法向建设主管部门（城乡规划主管部门）申请办理城市规划许可，并依照有关法律、法规办理相关手续。,（七）城市紫线管理办法（2004年2月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第八条历史文化名城和历史文化街区保护规划一经批准，原则上不得调整。因改善和加强保护工作的需要，确需调整的，由所在城市人民政府提出专题报告，经省、自治区、直辖市人民政府城乡规划行政主管部门审查同意后，方可组织编制调整方案。调整后的保护规划在审批前，应当将规划方案公示，并组织专家论证。审批后应当报历史文化名城批准机关备案，其中国家历史文化名城报国务院建设行政主管部门备案。第十一条历史文化街区和历史建筑已经破坏，不再具有保护价值的，有关市、县人民政府应当向所在省、自治区、直辖市人民政府提出专题报告，经批准后方可撤销相关的城市紫线。撤销国家历史文化名城中的城市紫线，应当经国务院建设行政主管部门批准。,第十三条在城市紫线范围内禁止进行下列活动：（一）违反保护规划的大面积拆除、开发；（二）对历史文化街区传统格局和风貌构成影响的大面积改建；（三）损坏或者拆毁保护规划确定保护的建筑物、构筑物和其他设施；（四）修建破坏历史文化街区传统风貌的建筑物、构筑物和其他设施；（五）占用或者破坏保护规划确定保留的园林绿地、河湖水系、道路和古树名木等；（六）其他对历史文化街区和历史建筑的保护构成破坏性影响的活动。第十四条在城市紫线范围内确定各类建设项目，必须先由市、县人民政府城乡规划行政主管部门依据保护规划进行审查，组织专家论证并进行公示后核发选址意见书。,（八）城市绿线管理办法（2002年11月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第十一条城市绿线内的用地，不得改作他用，不得违反法律法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。有关部门不得违反规定，批准在城市绿线范围内进行建设。因建设或者其他特殊情况，需要临时占用城市绿线内用地的，必须依法办理相关审批手续。在城市绿线范围内，不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施应当限期迁出。,（九）国务院关于加强城乡规划监督管理的通知（国发200213号）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容总体规划和详细规划，必须明确规定强制性内容。任何单位和个人都不得擅自调整已经批准的城市总体规划和详细规划的强制性内容。确需调整的，必须先对原规划的实施情况进行总结，就调整的必要性进行论证，并提出专题报告，经上级政府认定后方可编制调整方案；调整后的总体规划和详细规划，必须按照规定的程序重新审批。调整规划的非强制性内容，应当由规划编制单位对规划的实施情况进行总结，提出调整的技术依据，并报规划原审批机关备案。,风景名胜资源是不可再生的国家资源，严禁以任何名义和方式出让或变相出让风景名胜区资源及其景区土地，也不得在风景名胜区内设立各类开发区、度假区等。要按照“严格保护、统一管理、合理开发、永续利用”的原则，认真组织编制风景名胜区规划，并严格按规划实施。规划未经批准的，一律不得进行各类项目建设。在各级风景名胜区内应严格限制建设各类建筑物、构筑物。确需建设保护性基础设施的，必须依据风景名胜区规划编制专门的建设方案，组织论证，进行环境影响评价，并严格依据法定程序审批。要正确处理风景名胜资源保护与开发利用的关系，切实解决当前存在的破坏性开发建设等问题。,（十）建设部关于加强国有土地使用权出让规划管理工作的通知（建规2002270号）要依据城市总体规划加快编制控制性详细规划，提高控制性详细规划的覆盖率，以适应土地供给市场化情况下的规划管理工作的需要；城市中心地区、旧城改造地区、近期发展地区、储备的土地、下一年度建设用地和拟出让的用地要优先编制控制性详细规划；控制性详细规划要明确规划地段内各地块的使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、必须配置的公共设施等控制指标和要求。,要加强国有土地使用权出让前后的规划管理，明确规划监督管理程序。国有土地使用权出让前，出让地块必须具备由城市规划行政主管部门依据控制性详细规划出具的拟出让地块的规划设计条件和附图。规划设计条件必须明确出让地块的面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车泊位、主要出入口、绿地比例、必须配置的公共设施和市政基础设施、建筑界线、开发期限等要求。附图要明确标明地块区位与现状，地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界线以及地块周围地区的环境与基础设施条件。国有土地使用权招标拍卖和挂牌时，必须准确标明出让地块的规划设计条件。国有土地出让成交签订国有土地使用权出让合同时，必须将规划设计条件与附图作为国有土地使用权出让合同的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。,各地城乡规划行政主管部门要切实加强出让使用权土地使用的规划跟踪管理，加强受让人在土地开发建设中执行规划情况的监督检查，建立健全相应的监督管理制度。受让人取得国有土地使用权后，必须按照国有土地使用权出让合同和建设用地规划许可证规定的规划设计条件进行开发建设，一般不得改变规划设计条件；如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。城乡规划行政主管部门依法定程序修改控制性详细规划，并批准变更建设用地规划设计条件的，应当告知土地管理部门；依法应当补交土地出让金的，受让人应当依据有关规定予以补交。受让人需要转让国有土地使用权的，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和国有土地使用权出让合同的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持国有土地使用权转让合同、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。,2008年1月1日之后施行的法律法规（一）城乡规划法（2008年1月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第四条制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。第七条经依法批准的城乡规划，是城乡建设和规划管理的依据，未经法定程序不得修改。第十九条城市人民政府城乡规划主管部门根据城市总体规划的要求，组织编制城市的控制性详细规划，经本级人民政府批准后，报本级人民代表大会常务委员会和上一级人民政府备案。,第二十六条城乡规划报送审批前，组织编制机关应当依法将城乡规划草案予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求专家和公众的意见。公告的时间不得少于三十日。组织编制机关应当充分考虑专家和公众的意见，并在报送审批的材料中附具意见采纳情况及理由。第三十五条城乡规划确定的铁路、公路、港口、机场、道路、绿地、输配电设施及输电线路走廊、通信设施、广播电视设施、管道设施、河道、水库、水源地、自然保护区、防汛通道、消防通道、核电站、垃圾填埋场及焚烧厂、污水处理厂和公共服务设施的用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。第三十八条在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。,第四十三条建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。第四十五条县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照国务院规定对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。第四十八条修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。修改后的控制性详细规划，应当依照本法第十九条、第二十条规定的审批程序报批。控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。,修改详细规划须经过严格的公众参与程序：修改控制性详细规划的，组织编制机关应当对修改的必要性进行论证，征求规划地段内利害关系人的意见，并向原审批机关提出专题报告，经原审批机关同意后，方可编制修改方案。控制性详细规划修改涉及城市、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。,举例昆明4月22日部分居民堵路事件,举例伊宁市南市区改造规划,（二）历史文化名城名镇名村保护条例（2008年7月1日施行）涉及用地性质、容积率和详细规划调整的内容第二十条经依法批准的历史文化名城、名镇、名村保护规划，禁止擅自修改；确需修改的，组织编制机关应当向原审批机关提出修改报告，经同意后方可修改，并将修改后的保护规划按照原审批程序报批。第二十四条在历史文化名城、名镇、名村保护范围内，应当严格控制建设总量和开发强度。在历史文化名城、名镇、名村保护范围内从事建设活动，应当符合保护规划的要求，不得损害历史文化遗产的真实性和完整性，不得对传统格局和历史风貌构成破坏性影响。第二十八条在历史文化街区、名镇、名村核心保护范围内，不得进行新建、扩建活动。但是，新建、扩建必要的基础设施和公共服务设施除外。,三、案例介绍（一）提高容积率在房地产需求旺盛时期，增加容积率意味着建筑面积的增加，可以给开发商带来巨大利润。但同时会导致开发强度的增加，降低居民的生活质量。1、规划部门不按法定程序修改规划条件。一些开发商在拿到土地后便通过各种门路谋求规划审批部门更改容积率，通过不正当交易来修改规划条件。重庆、昆明等规划腐败案件多是这类情形。2、从“技术层面”上提高容积率。一些开发商将房屋的层高建成5米多，中间预留建筑构件，这种非“平层”、非“跃层”、非“错层”的楼报批时只按平层计算建筑面积，而售房时则加上加建的那一层或按两层的价格出售，变相的提高容积率。,案例：厦门市源昌鑫海湾房地产开发项目源昌鑫海湾项目地处厦门市湖里区五缘湾片区，开发建设单位为厦门溢源昌房地产开发有限公司。该项目地块规划设计条件为：土地用途为居住和商业，土地面积88688平方米，容积率小于1.8，地上建筑面积16万平方米以下。2006年12月6日，开发建设单位申报建设项目方案设计批复及用地许可证，设计方案中住宅按跃层式设计、层高为2.8米，但是做了较大面积的空中花园和客厅挑空（层高5.6米）。由于相关规定不完善，找不到相关的可以不予审批的依据，根据行政许可法的行政审批原则，厦门市规划局经多次讨论，于2007年1月23日发出（2007）厦规方案第0017号建筑工程设计方案批复通知书和（2007）厦规用地第0032号建设用地规划许可证，该项目批复总用地面积88687.378平方米，地上建筑面积159998.6平方米，地下建筑面积67510.24，容积率为1.8。,该项目于2007年4月和2007年6月，基本按原方案批复的户型格局分期办理了建设工程规划许可证，容积率等指标均符合规划设计要求。现该项目主体已封顶，计划2009年10月底竣工。针对源昌鑫海湾项目等引发的住宅户型、层高没有规范的问题，为规范住宅建筑设计标准，2007年4月，厦门市研究出台了关于厦门市住宅建筑项目规划审批标准细则（试行方案）。2007年8月，福建省研究出台了福建省住宅建筑层高和面积等有关设计问题的暂行规定，对住宅建筑层高、建筑面积计算、容积率计算等作出了具体规定，规范了福建省的住宅建筑设计标准。,3、通过故意违规超建提高容积率。开发商在房屋修建过程中，违规超建，造成即成事实。在竣工验收时，通过罚款与售房价的价差，获取利益。这类是钻“以罚代管”的空子。,案例：沈阳“未来城”B座违规违法开发建设问题沈阳“未来城”开发项目是沈阳市委机关宿舍改造项目，由沈阳市委机关事务管理局与沈阳未来置业房地产开发有限公司（简称：未来置业公司）联建，沈阳市委机关事务管理局提供土地，未来置业公司投资建设。该项目违反建设审批程序，在未取得建设审批手续的情况下开工建设。因种种原因，沈阳市规划和国土资源局为未来置业公司补发了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。在补发的建设工程规划许可证B座为9层，而实际B座建设了31层，核准建筑面积92127平方米，实际建筑面积107261平方米。由于B座严重超批建设，严重影响了相关居民的采光，引起居民的不满，造成了不良影响。鉴于“未来城”B座违规开发建设问题，辽宁省建设厅、监察厅作出了未来置业公司按有关规定对挡光住户进行经济补偿，并按规定对其罚款1030万元的处罚决定。,（二）改变用地性质用地性质的改变，意味着规划内容的改变，公共利益和个人利益的调整。因此用地性质的改变应是慎重的，必须先行按规定调整规划。1、不按规划要求，将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。,案例：郑州市五洲国际水产有限公司违规违法建设问题郑州市五洲国际水产有限公司违规违法建设的“五洲农产品深加工项目”，位于郑州市惠济区长兴路西侧、连霍高速公路南侧、新龙路北侧，该项目在未取得任何规划、建设手续的情况下开工建设，压占郑州市城市总体规划（19952010）中新龙路、长兴路规划道路红线，并压占110220千伏高压供电走廊用地和规划绿化带。目前该项目已建成违法房屋建筑框架41座，总建筑面积约10万平方米，其中：压占新龙路规划道路红线的三层框架结构楼房16座，总建筑面积33221.90平方米；压占长兴路规划道路红线的二层框架结构楼房3座（5386.89平方米）、钢架结构大棚2座（4080平方米），总建筑面积9466.89平方米；压占高压供电走廊（同时压占绿地）的二层框架结构楼房10座，总建筑面积17940.33平方米；其他压占绿地的违法建筑10座，总建筑面积39063.71平方米。该项严重违法违规建设，情节严重，要求依法全部拆除违法违规建设，并追究有关责任人的责任。目前该项目正在处理中。,2、不按规定程序，擅自修改规划，将基础设施和公共服务设施用地、城市水源和河湖水系用地、绿化用地、自然与历史文化遗产保护用地、工业用地变更为商业、住宅用地。,案例：某市占用长江河道建设“外滩花园”。,案例：包头市占用城市公园绿地建商品房案件1999年，包头市政府提出要加快城市化绿化建设，争取在一年内城市绿地人均增加1平方