建筑物的损耗

建筑物的损耗考题分析07年08年09年单选题1经济耐用年限的取值经济耐用年限的取值耐用年限取值（砖木一等）单选题2使用年限法计算（按比例）使用年限法计算（按比例）多选题综合题综合法计算成新率并确定评估值综合法计算成新率并确定评估值综合法计算成新率并确定评估值教材变化无。本章重点建筑物损耗确定第一节概述一、建筑物损耗的概念（熟悉）有形损耗由于使用和受自然力影响而引起的建筑物实体价值损失。无形损耗由于功能上或经济上的因素而引起的建筑物无形价值损失。二、造成建筑物损耗的原因（熟悉）1物质因素使用、自然作用、自然灾害、人为破坏；2功能因素技术更新、设计变化；3经济因素是指该建筑物与其周边环境不协调。第二节建筑物损耗的确定一、使用年限法（掌握）计算公式损耗率成新率1损耗率损耗建筑物的重置价值损耗率CD（一）耐用年限N1经济耐用年限。钢结构70年；钢筋混凝土结构50年；砖混结构40年；简易结构10年。例题单选题（09年考题）根据房地产估价规范，一等砖木结构的生产用房（未受腐蚀）和非生产用房的经济耐用年限的参考值分别是（）。A20年和30年B30年和40年C40年和50年D50年和60年答疑编号1147100101正确答案B2五种处理按短的计算；注意第45条，尤其是第5条。、（1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计；（2）建筑物耐用年限短于土地使用权限时，应按建筑物的耐用年限计算损耗；（3）建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算损耗；（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续前，其耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物耐用年限计算损耗；（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。综合题砖混结构职工宿舍，建成于1990年底。工程所占土地使用权于1998年底取得，使用权年限为40年。评估基准日期为2002年12月31日。求该建筑物的成新率。该工程残值为零。答疑编号1147100102正确答案砖混结构非生产用房耐用年限是50年，建筑物应于2040年结束，建筑物在评估基准日已用12年。土地1998年取得，应于2038年结束，早于建筑物先结束。对应第5条。土地在评估基准日已用4年。（二）建筑物已使用年限实际使用年限、有效使用年限。（三）建筑物成新率1成新率1损耗率；2现值重置价格成新率3加权系数分别是各部分价值占重置价值的比值。例如，某钢筋混凝土结构办公楼的主体建筑价值占75，附属设备价值占25，耐用年限分别为主体建筑50年，附属设备15年。至评估基准日，该办公楼已使用10年，则综合损耗率为答疑编号1147100103正确答案10/507510/152515167317例题单选题（09年考题）某钢结构建筑物的主体结构价值和附属设备价值分别占总价值的75和25，耐用年限分别为70年和15年。该建筑物至评估基准日已使用10年，不计残值，则按使用年限法确定的损耗率为（）。A143B82C214D274答疑编号1147100104正确答案D，（10/707510/1525）100274。例101某项目的评估基准日为2006年9月30日，A类建筑物中有一联合车间，2001年5月竣工交付使用，主体结构为钢屋架、大型屋面板的钢混结构厂房，跨度为18米，层高10米，钢门窗，水泥地面，并设有10吨吊车两台。总建筑面积19600平方米，C类建筑中有简易库棚一座，1998年建成，已使用8年。对上述房屋成新率的计算，是在调查自竣工以来维修保养情况，查看建筑物主体结构和内外装修并作必要查勘记录基础上，运用年限法计算的。使用年限法（残值率为零时）用公式表达时，有以下三种形式（1）建筑物损耗率已使用年限/建筑物耐用年限100（2）建筑物损耗率已使用年限/（已使用年限剩余使用年限）100（3）建筑物成新率1建筑物损耗率公式（1）用于确定建造时间较短的建筑物，公式（2）用于确定已接近耐用年限或已超过耐用年限的建筑物。联合车间已使用5年4个月，耐用年限为50年，则联合车间损耗率53/50100106联合车间成新率1106894考虑到该车间维护状况良好，故取成新率为90。简易库棚的耐用年限为10年，已使用8年，接近耐用年限，经调查了解该厂于2003年进行了一次大修，实物状态基本完好，预期尚可使用6年，则简易库棚损耗率8/（86）10057简易库棚成新率15743二、观察法（打分法）损耗率结构得分G装修得分S设备得分B例102某混合结构单层厂房经评估人员现场查勘后的打分情况如表102所示，查表101中的损耗率评分修正系数G07,S02,B01则该厂房的损耗率为答疑编号1147100105正确答案损耗率390745024401407成新率1损耗率1407593根据上述计算结果，判定该厂房为六成新。三、其他方法对于可弥补的损耗一般采用成本法，不可弥补的损耗采用收益法和市场法等。（一）成本法DC1C2C3C4C5拆除工程费用修缮恢复直接经济损失被拆除物残值直接经济损失包括房屋使用人周转安置费用、房屋空置、使用面积、净高、采光面积、耐久性、邻近房屋、施工影响等；房屋使用人周转安置费用每人多少钱天数；房屋空置、使用面积、净高、采光面积、耐久性宜采用收益法计算；邻近房屋损坏采用成本法、收益法、市场法计算；施工影响按标准或市场价补偿；被拆除物残值按回收市场价格。（二）收益法租金等收入减少和由于能源消耗等费用增加造成的损失。（三）市场法价差法估算类似有损耗与类似无损耗之间市场价值之差作为建筑损耗。DD1D2比较法建筑物与有类似损耗建筑物比较。DPF1F2F3补偿金额情况修正系数日期修正系数缺陷修正系数选三个及以上比较。分别调整补偿金额为对应金额，再用简单算术平均。四、损耗计算方法的综合各种方法计算的结果，再用给定的不同权数，综合确定损耗率。注意题给损耗率、成新率，计算要统一。例103某房屋耐用年限为50年，现已使用6年，建成2年后才补办土地使用权手续，确定的土地使用权年限为40年。经现场查勘鉴定，按照有关规定评出现状损耗总分，房屋损耗率打分详表103。三部分评分修正系数G、S、B分别取定为08、0101问题计算损耗率（其中年限法权重40，打分法60）答疑编号1147100106正确答案1按使用年限法计算损耗率因为，建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，所以应按建筑物已使用年限加土地使用剩余年限计算损耗。损耗率已使用年限/（已使用年限剩余使用年限）1006/6（404）10014292按观察法计算损耗率损耗率结构部分合计得分G装修部分合计得分S设备部分合计得分B（98016101210）/100100103计算综合损耗率综合损耗率使用年限法损耗率A1观察法损耗率A21429401000601172综合题（09年考题）至评估基准日，待估项目已使用5年，土地使用权剩余年限为35年，建筑物耐用年限为50年，残值率为5。待估项目主体结构、装饰装修和设备部分的价值分别占总价值的30、13和57。经现场查勘，主体结构、装饰装修和设备部分的成新率分别为95、85和75。（计算结果保留两位小数）问题假定使用年限法权重40，观察法权重60，按综合法计算待估项目的成新率，并确定待估项目的评估值。答疑编号1147100107【答案】（1）使用年限法成新率1（15）5（535）1008813（1分）（2）观察法成新率（309513855775）100823（1分）（3）综合法成新率（881340十82360）1008463（1分）（4）评估值4993184342255（万元）（1分）注意使用年限法中“耐用年限”的取值。第三节确定建筑物损耗的现场勘察工作一、现场勘察工作程