外资银行进入对中国房贷市场影响有多大_

外资银行进入对中国房贷市场影响有多大王彬2006年12月11日,外资银行开始进入中国市场,它是中国对WTO承诺的全面兑现,也是中国银行业对外全面开放迈出重大的一步。外资银行的进入从长期看将对中国银行业及居民生活产生重大影响。对比分析中外银行在房贷业务中的竞争情况,探索经纪机构与外资银行合作的价值,预测外资银行进入中国市场后,对中国房贷市场的影响变得很重要。北京房地产2006年12月11日,中国遵守加入世贸组织承诺,同意外资银行全面进入中国市场。外资银行在政策范围内获得梦寐以求的“国民待遇”在中国境内经营人民币业务将不再有地域和客户限制。至此,外资银行与中资银行全面竞争的市场格局初步形成,外资银行在中国的金融之争由“暗战”转为“明战”。外资的进入究竟对中国是机遇还是挑战。等方面的优势,由于是非专利性产品,这些都很有可能在短期内被国内银行模仿,会使外资银行的产品与服务优势在短期内消失。因此,外资银行不可能短期内垄断国内客户市场,突显自己的竞争优势。2中国现有的国情比如利率非市场化,就抹煞了外资银行的部分优势。在国外,银行可以通过市场化的利率对不同客户区别对待,特别是可以对优质客户提供更大的优惠空间而中国国内并没有实现利率市场化,各家银行的利率水平相差无几,如果与中资银行采取相同的利率政策,势必让外资银行失去一大竞争武器。3中国现有国情之内地征信体系的不成熟也让外资银行有些为难。在国外,外资银行发放贷款,对信用体系的依赖性非常强,而国外都有比较完备的个人征信系统,以控制房贷风险但在中国,目前虽然已经初步建立、运行了个人征信系统,但其记录的信息还不够完备、还处于起步阶段,这对向来严控风险的外资银行开展按揭业务就是个不小的障碍。中国内地征信体系的不成熟也让外资银行有些为难。4外资银行在为客户定制贷款品种时,还能将按揭贷款与理财等服务结合起来,这样优质的服务带来的是外资银行高额的服务费用,这也可能让不少消费者望而却步。外资银行原有的客户大多是外籍客户,还有中国的部分高端的客户。伴随着高品质服务产品的就是高额的服务费用,不会在短期内有较大的客户群变化。四中资银行原有业务关系是对外资银行分享市场份额的重大威胁中资银行原有的业务关系是对于外资银行试图分享市场份额的一项重大威胁。拿房贷市场为例房贷业务特别是按揭业务需要很丰富的业缘关系。初来乍到的外资银行在与开发商、二手房中介机构的合作关系上,无疑有着天然的劣势,虽然有一些高端项目已经请外资银行介入,但从覆盖面上也是远远不够的。这种原有的业务关系是外资银行要扩展市场份额的另一道障碍。五外资银行进入不会导致大量金融人才流失外资银行的进入,是否会导致中国金融人才的流失从而影响中国银行业的发展呢这是多数人关心的话题。外资银行进入中国,如果加速网点设置,寻找人才的力度必然明显加大。但是据了解,外资银行的首选并不一定是四大国有商业银行的优秀人才。虽然这些银行有很多优秀人才,但外资银行更加看重的是文化匹配和英文水平要求。海归派及有香港银行工作经验的人才才是他们的首选。所以从外资银行的需求方面来看,不会因巨大的人才需求导致中国金融人才流失。而就中国目前的金融人才市场情况来看,中国的金融人才格局已经发生巨大变化。国内高等教育的大力发展,使金融人才得到充足供给。即使有一部分国内金融人才流入外资银行,也无法从根本上影响国内金融人才市场的格局而且近几年来,国内银行业快速发展与繁荣,也缩小了国内银行与外资银行之间的差距,尤其薪水中资银行PK外资银行一中资银行业以政府为主导,仍然享有巨大竞争优势“中大恒基市场研究部”分析,国内的银行与政府关系密切,而且长期为国内提供服务,具有品牌优势,因此在较长一段时间内仍具竞争优势。外资银行多是股份制银行,没有国家财政作为坚强后盾。已经习惯于把国内银行与政府挂钩的中国百姓,很可能会把的外资银行与旧中国“买者自负”的私有银行联系在一起,总觉得还是国内银行可靠。一项调查显示外资银行进入中国后,仍愿意选择国内银行的人占727,明确表示将选择外资银行的占108,此外还有164的人在观望。所以说,风险性也是中国百姓选择金融产品时最看重的原因之一。二外资银行扩展市场份额需要一个过程,目前网点是最大的瓶颈虽然外资银行已进入中国市场,但目前国有银行所占的比重仍然很高。5年前,中资银行就已获知外资银行进入的时间,经过5年的改革与调整,迅速成熟。并已经基本上形成有效的市场竞争格局,中国银行市场的份额已经被国内各种银行所占有。而外资银行要进入国内银行市场,是以其形成本土化为前提的。另中华人民共和国外资银行管理条例实施不会在短期时间内让外资银行涌入,外资银行的市场占有率短期内不会有很大提升,本土化状况很难完善,因此外资银行要分享中国的银行市场分额需要一个长期过程。“中大恒基市场研究部”分析,外资银行在中国迅速的发展并扩展市场份额最大的瓶颈在于网点。尽管外资银行已经取得了人民币业务经营权,但外资银行需要渠道商。因为对于银行业来说,大量的零售业务网点是其形成规模的第一要务,而目前外资银行仅在国内几个大型发达城市设有分行或办事处。其网点布局在短期内无法达到国内银行的状态。没有网点布局,就意味着无法最广泛地接触到消费者层面。所以在银行业开放的初期,预计外资行难以冲破网点瓶颈,短期内还不会有很强的竞争优势。三外资银行产品服务品种广泛与风险控制等方面优势会被中国现有国情抹煞“中大恒基市场研究部”调查认为1外资银行在产品服务方面品种丰富,在国外仅就房地产个贷品种就有上百种,几乎每个贷款人都能找到有针对性的个贷产品进行选择。但是针对中国现有国情并非全部品种都可以适用中国国情,还要需要一个本土化的过程。而外资银行经营管理及风险控制33北京房地产北京房地产也几近相仿,外资银行对国内金融人才吸引在不断弱化。再加上金融人才在中资银行现有的稳定性及发展前途,他们无论从变动意愿还是薪金预期方面考虑,都不会大量流失。六外资银行进入中国形成新的竞争格局会促进中资银行的发展外资银行的进入,会形成新的银行竞争格局。而外资银行的进入不仅可以使中国银行业产品和服务的多样化得到长足的发展,也可以使现有中资银行建立并完善公司治理结构,强化风险的防范和控制,培育和提升创新能力,深化人力资源管理改革。从而在整体上给国内居民带来好的金融产品与服务,改善国内金融机构的官商文化,会促进中资银行更好的发展。过选择二手房贷款业务迅速抢滩中国房贷市场。3外资银行抢滩二手房贷款市场是可能的业务运作切入点,但不会是业务重点外资银行尽管取得了人民币业务经营权,但由于其网点布局在短期内无法达到国内银行的状态,因此选择渠道商成为其工作的重中之重。另外,尽管国内银行推出直客式贷款模式,网点分布也能满足此业务的开展,但仍有70的业务来自经纪公司和贷款担保公司等经纪机构。基于以上两点,外资银行要想迅速抢占中国金融市场的市场分额,最便捷的方式就是与房产经纪机构或者担保机构合作抢滩二手房房贷市场。“中大恒基市场研究部”调查认为,目前外资银行进入中国金融市场可能以下选择两种途径第一、通过与经纪公司合作,快速地切入到房贷市场获得业务,但重点拓展非房产交易融资。因为二手房贷业不涉及开发贷款内容,只要与市场中的经纪公司展开合作,完全可以快速地切入到房贷市场,开展二手房贷款业务。但是鉴于目前诸多经纪公司已经与国内银行合作多年,短期内一般不会大部分投向外资银行。外资银行很可能将业务重点放在拓展非房产交易融资上。因为非房产交易融资这对它们来讲进入市场门槛较低,而且他们在国外已运作多年,业务比较娴熟。而且据有关数据显示,目前按揭业务和非房产交易融资的成交额各占市场总量的50。非房产交易融资产品,如抵押留学、抵押消费贷款等,市场需求很大。国家出台了一系列金融与税收政策抑制投资性交易,但对抵押贷款融资并没有实制性的限制,反而推动了非房产交易融资的活跃。外资银行正是看好这点,可能会把注意力集中在重点拓展非房产交易融资方面。第二、很有可能参股中资银行。其实外资银行进入中国市场时,做了两手准备,一是直接设立营业机构,二是参股中资银行。目前,包括国有银行在内的大多数中资银行已经引进了战略投资者。2006年11月22日,西班牙BBVA银行将入股中国第七大银行中信银行,12月11日起实施的外资银行管理条例公布的同时,花旗对广东发展银行的竞购也尘埃落定。花旗成功购得广发20的股权,外资银行短期内不会分流国内房贷客群一二手房贷款可能是外资银行进入中国房贷市场的切入点,但可能不是业务重点。“中大恒基市场研究部”分析,外资银行进入中国市场后,银行业向外资银行全面开放,这意味着外资银行将全面抢滩内地资本市场。而房贷业务作为风险低,坏帐比例小的银行最优质的资产之一,也势必成为中资银行与外资银行抢夺的重点。但受市场空间、政策导向,风险的影响,二手房贷款业务的优势较一手房相比,更加明显。因此,二手房贷款业务很有可能成为外资银行进入中国房贷市场的切入点。1二手房贷市场的业务特点极大的吸引了外资银行的进入二手房贷款是指购房人以在住宅二级市场上交易的楼宇作抵押,向银行申请贷款,用于支付购房款,再由购房人分期向银行还本付息的贷款业务。个人房贷是银行最优良的资产之一,不良率仅为23。并且在一、二手房贷中,二手房贷的优良率要好于一手房贷。且其收益率是非常高的,远远高于风险率。而且对于二手房贷款业务而言,外资银行在国外就已经运作非常成熟的,有丰富的操作经验。所以从二手房贷市场切入可能对外资银行更便捷有利。2国家政策导向使得二手房贷款市场更具发展优势同样吸引外资银行2006年8月,银监会出台关于进一步加强房地产信贷管理的通知,明确提出要“稳妥发展二手房贷市场”,显示了政策对二手房贷的倾斜。同时,随着京城可开发土地的减少,一手房市场“地根”紧缩,“银根”受制,整个市场的活跃度必然降低,二手房交易必将成为房地产交易市场的主导,二手房贷也将取代一手房贷而成为房贷市场的主流。相对于一手房贷假按揭的屡禁不绝,银行在操作二手房贷时,可通过评估以及与经纪公司的合作,分散及控制风险。而且从目前外资银行运作模式及国内开发市场的模式来看,外资银行短时间内无法启动一手房贷业务。所以政策导向会促使外资银行选择通这是继2002年获得浦发银行的股份后,花旗又一次把中资银行的股份收入囊中。华夏银行与德意志银行也建立了“战略合作关系”并完成了股权转让。这些都是外资银行入股中资银行的最新动向。通过入股中资银行获得实际控制权,已经成为外资进入中国银行业的一条最便宜和快捷的道路。外资银行参股中资银行,目前尚有25的比例限制,但如果一旦政策进一步放开,其繁殖力将是惊人的。所以参股中资银行很可能成为外资银行进入中国发展的业务重点。二二手房房贷市场现状并不利于外资银行短期内大比例抢滩1目前二手房房贷市场服务供应商概况不利于外资银行大比例抢滩目前二手房房贷市场上,无论消费者选择公积金贷款、商业贷款还是组合贷款,这些贷款市场均是中资银行的天下,特别是国有四大商业银行占有房贷市场的绝大多数份额。外资银行二手房贷的34北京房地产北京房地产份额几乎为零。中资银行不但具有因长期为国内提供服务而具有的品牌优势而且具有与政府关系密切更被消费者信赖的优势。在渠道方面也具有网点众多、与经纪公司战略伙伴关系密切的优势。这些现有的状况都不利于外资银行短期内大比例抢滩。除此之外,外资银行的信贷审核比国内银行更为严格,在房贷竞争日趋激烈的情况下,中资银行可能会放低信贷审核标准以争取业务,但外资银行还是会坚持控制原则,靠提高服务和创新产品来提高竞争力。在这种情况下,外资银行能否大规模抢滩房贷业务也随之成了未知数。2目前二手房房贷市场还贷种类基本已满足消费者需求,外资银行优势难现。目前二手房放贷市场主要的还款方式的种类有等额本息还款法等额本息还贷方式每月按相同金额还贷款本息,月还款中利息逐月递减,本金逐月递增、等额本金还款法等额本金还贷方式还款金额递减,月还款中本金保持相同金额,利息逐月递减、还有民生银行独有的组合还款法。这些还款方式基本已被消费者接受。尤其组合还款法更加人性化,它把等额本金和等额本息两种方式做一个组合,把还款周期分成几个阶段,可以选择先多还,后少还,再多还,如果提前还款没有次数限制也没有违约金支付。这样消费者基本上已经实现可以根据自己的实际经济状况选择最适合自己的还贷业务品种。并且已经基本达到比较称心的程度。尤其深圳发展银行还在年内陆续推出了双周供、同名转按揭、循环贷、存抵贷等多种按揭服务,更是较大程度的满足了消费者的需求。因此,作为外资银行优势的相对比较繁多的业务品种对于中国消费者来说吸引力大打折扣。况且外资银行都有自己成长于国外金融“土壤”的固有金融机制,而国内外“土质”的差异很可能会使得外资银行在国内水土不服,产品服务无法本土化。即外资银行原有的上百种房贷业务品种未必全都适应中国现有国情、适应中国消费者。这便更进一步的抵消了外资银行的优势。所以,目前已基本能满足消费者的中资银行房贷品种会使外资银行优势难现。三经纪机构在二手房贷款过程中地位与作用不利外资银行短期进入目前经纪机构在二手房贷的过程中有着重要的地位和作用,一般来说70的二手房房贷均有经纪机构代理与银行办理。而经纪机构与中资银行现有的良好的战略伙伴关系并不利于外资银行的进入。即使外资银行试图通过联合有品牌和实力的经纪公司来分流中资银行的市场份额,也不容易短期之内就让经纪机构舍弃合作多年的原有合作伙伴。所以目前经济机构在二手房贷款过程中的地位与作用不利于外资银行短期内进入这个市场。1经纪机构在二手房贷客户与银行联系之间的纽带作用愈发重要随着房产市场的发展,经纪机构的存在成为一种必然。通过经纪机构来购买房屋产品也被越来越多的房屋交易群体所接受。房产经纪机构可以提供房产知识咨询、房产信息中介、房产买卖居间、房产贷款等服务。其中自行交易通过经纪机构贷款和以贷款方式通过经纪机构买房都在经纪机构的服务范围之内,并占较高的业务比重。目前,经纪公司和担保公司所提供的房贷业务已占银行房贷业务总量的70。这使得经纪机构在房贷客户与银行之间的纽带作用愈发重要。2经纪机构与中资银行在房贷业务密切的战略伙伴关系不容外资进入2005年4月27日,中国银行业首次向房地产中介受信中国农业银行与顺驰置业集团在天津喜来登饭店签署了银企合作协议。协议商定,中国农业银行将发挥一级法人的系统优势,利用雄厚的金融资源、遍布全国的网点网络和先进的服务手段,为顺驰置业集团提供二手房按揭贷款、现金管理、结算代理等业务,并为顺驰置业集团提供为期1年的综合授信3亿元,用于集团的规模扩张和业务拓展而顺驰置业集团将利用灵敏的市场信息、丰富的客户资源和专业化的运作方式,为农业银行提供优质的二手房按揭资源,有效处置和化解个人住房不良贷款风险。200