[法律资料]4合同法、物权法和消费者权益保护法2011年新版

二租赁合同掌握1租赁合同的概念和特征1租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。提供租赁物的使用或收益权的一方为出租人，对租赁物有使用或收益权的一方为承租人。2租赁物须为法律允许流通的不动产和动产。3租赁合同约定的是转移租赁物的使用或收益权，而不是所有权。4租赁合同终止时，承租人须返还租赁物，这是租赁合同区别于买卖合同的根本特征。5租赁合同的另一特征是双务、有偿合同。6在租赁合同中，交付租金和转移租赁物的使用、收益权之间存在着对价关系，交付租金是获取租赁物使用、收益权的对价，而获取租金是出租人出租财产的目的。7此外，租赁合同还是诺成合同。租赁合同的成立不以租赁物的交付为要件，当事人只要依法达成协议，合同即告成立。2租赁合同的内容和形式1租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。合同法第二百一十四条规定，租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。2租赁期限为6个月以下的，可以由当事人自由选择合同的形式。无论采用书面形式还是口头形式，都不影响合同的效力。3租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，不论当事人对租赁期限是否做了约定，都视为不定期租赁。3租赁合同的种类1根据租赁物的不同，租赁可分为不动产租赁和动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。2根据法律对租赁是否有特殊的规定，租赁可分为一般租赁和特殊租赁。特殊租赁是相对于一般租赁而言的，是指法律有特别要求的租赁。例如，房地产管理法律对房地产的租赁、海商法对船舶的租赁以及航空法对航空器的租赁等都有特殊的规定。3根据租赁合同是否确定期限，租赁可分为定期租赁和不定期租赁。当事人可以在租赁合同中约定租赁期间，没有约定租赁期间的则为不定期租赁。对于不定期租赁，任何一方当事人都有权依自己的意愿随时解除合同，但在解除合同之前，应预先通知对方。但是，无论是否约定租赁期间，租赁期间都受法定期间20年的限制。4租赁合同当事人的权利和义务1出租人的义务主要有依照合同约定的时间和方式交付租赁物；在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；对出租物的瑕疵担保，当租赁物有瑕疵或存在权利瑕疵致使承租人不能依约使用收益时，承租人有权解除合同，承租人因此所受损失，出租人应负赔偿责任，但承租人订约时明知有瑕疵的除外。2承租人的义务主要有按照约定的期限支付租金；按照合同约定的方法使用租赁物；妥善保管租赁物；不得擅自改善和增设他物；当租赁物有修理、防止危害的必要或者其他依诚实信用原则应通知的事由时，负有通知义务；租赁合同终止时，承租人应将租赁物返还出租人。七、委托合同、居间合同和行纪合同掌握一委托合同1委托合同的概念和特征1委托合同是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。2委托合同是建立在委托人与受托人相互信任基础上的，其标的是处理委托事务，一般是受托人以委托人的名义和费用处理委托事务。3委托合同有以下特征委托合同是典型的劳务合同；受托人以委托人的费用办理委托事务委托合同具有人身性质，以当事人之间相互信任为前提；委托合同既可以是有偿合同，也可以是无偿合同；委托合同为诺成合同、不要式合同、双务合同。2委托合同当事人的义务和责任1受托人的义务和责任主要有办理委托事务的义务。受托人对委托事务原则上应亲自办理，早有在事先取得委托人的同意，或因情况紧急的情况下，为了委托人的利益可以转托他人。遵守委托指示的义务。报告的义务。受托人应将委托事务情况向委托人报告。转移利益的义务。受托人应将办理委托事务取得的各种利益及时转移给委托人。转移权利的义务。受托人以自己的名义为委托人办理事务取得的权利，应将权利转移给委托人。2委托人的义务和责任主要有支付费用的义务。无论委托合同是否有偿，委托人都有义务提供或补偿委托事务的必要费用。付酬义务。对于有偿委托合同，委托人应向受托人支付约定的报酬，赔偿责任。3委托合同的种类1根据受托人的权限范围，委托合同可分为特别委托和概括委托。特别委托是指委托人特别委托受托人处理一项或数项事务的委托；概括委托是指委托人委托受托人处理一切事务的委托。关于特别委托和概括委托，合同法第三百九十七条作了明确规定“委托人可以特别委托受托人处理一项或数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。”2根据受托人的人数，委托合同可分为单独委托和共同委托，单独委托是指受托人为一人的委托；共同委托是指受托人为两人以上的委托。关于共同委托，合同法第四百零九条规定“两个以上的受托人共同处理委托事务的，对委托人承担连带责任。”3根据受托人产生的不同，委托合同可分为直接委托和转委托。直接委托是指由委托人直接选任受托人的委托；转委托是指受托人为委托人再选任受托人的委托。受托人为委托人进行转委托，除紧急情况下受托人为维护委托人的利益而需要转委托的以外，应当征得委托人的同意。关于转委托，合同法第四百条规定“经委托人同意，受托人可以转委托。转委托经同意的，委托人可以就委托事务直接指示转委托的第三人，受托人仅就第三人选任及其对第三人的指示承担责任。转委托未经同意的，受托人应当对转委托的第三人的行为承担责任，但在紧急情况下受托人为维护委托人的利益需要转委托的除外。”4委托合同的终止1委托合同终止的原因可分为一般原因和特殊原因。2一般原因是指合同所通存的终止原因，如委托事务处理完毕、委托合同履行已经不可能、委托合同的存续期间届满等。3特殊原因是指导致委托合同终止特有的原因，主要有两种当事人一方解除委托合同，在委托合同中，合同的当事人双方均享有任意终止权，可以任意终止合同；当事人一方死亡、丧失民事行为能力或破产。二居间合同1居间合同的概念居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。2居间合同的特征1居间合同有以下特征居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关，居间人不是委托人与第三人之间的合同的当事人。居间人对委托人与第三人之间的合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与第三人订约居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介人权。居间合同是双务、有偿、诺成合同。3居间合同当事人的权利和义务（1）居间人的权利居间合同中居间人的权利实际上就是委托人的义务，主要有居间人的报酬请求权。双方当事人约定居间人的报酬，居间人的报酬标准，国家有限制规定的，当事人约定的报酬额不能超过国家规定的最高标准。居间合同报酬的给付义务有两种情况一是报告居间，仅由委托人承担给付义务；二是媒介居间，除另有约定外，由双方当事人平均负担居间人的报酬。居间人行使报酬请求权采取报酬后付，即以合同因其报告或媒介成立为限。合同未成立的，不得请求报酬；合同虽成立但无效时，居间人也不能请求报酬。居间人的费用偿还请求权。居间人所需费用，通常包括在报酬内，居间活动的费用一般由居间人负担，非经特别约定，居间人不得请求偿还费用。但当事人在居间合同中约定由委托人承担费用的，居间人对其已付的费用有偿还请求权。（2）居间人的义务居间人的义务主要有报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。忠实义务。居间人应如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。负担居间费用的义务。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。（3）委托人的义务委托人的义务主要有支付居间报酬的义务。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。未订立合同的，委托人可以拒绝支付报酬。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。偿付费用的义务。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的费用。4订立居间合同应当注意的问题订立居间合同应注意以下问题委托人应当在合同中载明所委托居间从事的活动内容，包括种类、范围和要达到的要求，给付酬金的数额、方式和时间。居间人应当如实向委托人说明自己能够做到什么程度、需要什么条件完成委托人的委托事项。合同中应当订明违约责任条款。居间人不尽职守而给委托人造成损失的，应当承担违约责任，并赔偿委托人的损失。居间人对所提供的信息、成交的机会负有保密的义务。居间合同的主体具有特殊性。法律和法规应当对居间人的资格作出限制，要求居间人具有相应的知识、能力和从业条件，并规定国家机关、领导干部等有特殊职权的人不得作为居间人从事居间交易。三行纪合同L行纪合同的概念行纪合同是指行纪人接受委托人的委托，以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。接受委托的一方为行纪人，而另一方则为委托人。行纪人往往在一定的领域内从事专门性行纪活动，比较了解行情，熟悉业务和供求关系，且手段简便、灵活，可以为委托人提供有效的服务。2行纪合同的特征行纪合同有以下特征行纪合同的标的是行纪人为委托人进行贸易活动，通常表现为为委托人买人或卖出特定物品或财产权利。行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动。行纪人为了委托人的利益，以自己的名义与第三人为交易活动，由此产生的权利义务由行纪人自己承担。行纪合同属于双务、有偿合同。行纪人的行纪行为具有限定性，即行纪合同的标的是行纪人为委托人进行的贸易活动。一般的民事活动以及不涉及商事交易的活动，不属于贸易活动。行纪合同是双方、有偿合同。行纪合同是诺成合同。行纪合同只需行纪人与委托人达成合意即可成立，而无需以物的交付为其成立要件。行纪合同是不要式合同，可以书面形式、口头形式和其他形式订立。3行纪合同当事人的权利和义务1行纪人的义务行纪人的义务主要有为委托人从事贸易活动。依委托人指示处理委托事务。妥善保管委托物。合理处分委托物。委托物交付给行纪人时有瑕疵或者容易腐烂、变质的，经委托人同意，行纪人可以处分该物；和委托人不能及时取得联系的，行纪人可以合理处分。负担行纪费用的义务。2行纪人的权利行纪人的权利主要有请求报酬权。介入权。行纪人接受委托实施行纪行为时，可以自己的名义介入买卖活动。行纪人买人或卖出市场定价的商品时只要委托人没有相反的意思，可以自己作为买受人或出卖人。行纪人行使介入权后，仍可要求委托人支付报酬。提存权。行纪人按照约定买人委托物，委托人应当及时受领。经行纪人催告，委托人无正当理由拒绝受领的，行纪人可提存委托物。委托物不能卖出或者委托人撤回出卖，经行纪人催告，委托人不取回或者不处分该物的，行纪人可提存委托物。3委托人的义务委托人的义务主要有及时受领委托物的义务。如果因委托人迟延接受而造成的损失，由委托人承担。支付报酬的义务。委托人应当按约定向行纪人支付报酬及其他约定的费用，行纪人高于委托人指定的价格卖出或低于委托人指定的价格买人的，可按照约定增加报酬。4委托人的权利委托人的权利主要有验收权。对于行纪结果，委托人有权检验。如行纪人未按照指示实施行纪行为，委托人有权拒绝接受行纪结果，并可要求行纪人赔偿损失。损害赔偿请求权。在行纪人与第三人订立合同的情况下，如果第三人不履行义务致使委托人受到损害的，委托人有权要求行纪人赔偿损失。第四节物权法物权法是规范财产关系的民事基本法律。物权法上所讲的物，主要指不动产和动产。不动产是指土地以及房屋、林木等土地附着物；动产是指不动产以外的物，如汽车、电视机等。一、物权概述一物权的概念及与债权的区别掌握物权是一种财产权，是指权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。债权是指权利主体按照合同约定或者法律规定，请求相对人为或不为特定行为的权利。物权与债权在下列方面存在区别1权利性质上不同。物权为支配权，债权为请求权。物权人无须借助于他人的行为就能够行使其权利直接支配标的物，并通过对标的物的直接支配享受其利益。而债权人仅能请求债务人给付财产，而不能直接支配债务人的人身以强制给付，也不能直接支配债务人的财产。例如，甲出售自有房屋给乙，在尚未依法律规定转移其所有权时，债权人乙尚不得直接支配该房屋，排除当事人的干涉。2权利发生上不同。物权的发生实行法定主义，债权的发生实行任意主义。即物权的种类和内容受法律的限制，不允许当事人任意创设新的物权，也不允许当事人变更物权的内容。而债权的发生并无这样的限制，当事人只要不违反法律强制性规定和公序良俗，可以通过合意任意创设债权。3权利效力范围不同。物权为绝对权，债权为相对权。物权可以对抗世间一切人的权利，属于绝对权或对世权，权利人之外的一切人均为义务主体，均负有不得侵害其权利和妨害其权利行使的义务。债权在性质上属于对人权，其效力范围只限于特定的债务人，债权人只能请求特定的债务人给付。即使因为第三人的行为使债权不能实现，债权人也不能依据债权的效力向该第三人请求排除妨害。4权利效力不同。物权具有支配力，债权的效力则是请求力。物权的支配力使其具有排他效力同一物上不能并存内容相同的两个物权、优先效力物权与债权并存时，物权优先于债权和追及效力物权人可以追及至标的物的所在地行使其权利。在同一标的物上可以并存两个以上的债权，各债权相互平等，不具有排他性和优先效力。债权也没有追及效力，当债权的标的物被第三人占有时，无论该第三人的占有是否合法，债权人均不能向第三人请求返还。5在权利期限上不同。物权中有些权利是无期限的，如所有权，只要所有物存在，所有权就存在。债权则为有期限的权利，法律上不允许存在无期限的债权。二物权的分类掌握物权主要有下列几种分类1不动产物权和动产物权。凡以不动产为标的的物权为不动产物权，如房地产抵押权。凡以动产为标的的物权为动产物权，如对一块手表拥有的所有权。2自物权和他物权。自物权是权利人对自己的物享有的权利，即所有权。他物权是指在他人的物上设立的权利，如抵押权、地役权、土地使用权等。3主物权和从物权。主物权是指本身就独立存在，不需要依附于其他权利的物权，如所有权。从物权是指必须依附于其他权利而存在的物权，如抵押权。4所有权和限制物权。为充分发挥物的效用，法律规定，权利人可以在其所有物上为他人设立权利，这种权利的直接效力是限制了所有权的效用，称为限制物权。用益物权和担保物权都是限制物权。三物权的效力掌握物权除因种类不同而有各种不同的效力外，有下列共同效力1排他效力。是指同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存。如甲就同一标的物享有完全的所有权，则乙不能再就该物享有所有权。2优先效力。也称为物权的优先权，一般意义上，指就同一标的物，物权和债权并存时，物权优先于一般的债权。当然，“物权优先于债权”也有例外，如最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见试行第一百一十九条规定“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”即所谓“买卖不破租赁”，3迫及效力。是指物权成立后，无论其标的物辗转落人何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。四物权的特征掌握1物权法定原则。是指物权的种类和内容只能由法律确定，而不能由民事权利主体随意创设。因为物权是一项重要的民事权利，物权制度属于民事基本制度。2物权公示原则。各种物权变动取得必须以一种可以公开的能够表现物权变动的方式予以展示，而决定物权变动取得的效力。物权公示的方式包括登记、交付、占有等。一般来说，房屋、土地等不动产物权的公示方式是登记，动产物权的公示方式是交付。中国不动产公示采取登记方式。3物权优先原则。物权是债权产生的前提，在物权和债权同时存在的情况下，无论物权成立于债权之前或之后，物权优于一般的债权。最典型的是房地产办理抵押登记后，即取得担保物权后即可对抗第三人的一般债权。二、所有权掌握一所有权概述所有权是指权利人依法对自己的财产享有全面支配的权利。完整的所有权包含占有、使用、收益和处分四项权能。占有、使用、收益、处分四项权能可以与所有权发生分离，而所有权人并不因此丧失其所有权，但其所有权因此而受到限制。所有权分为国家所有权、集体所有权和私人所有权。二不动产所有权不动产所有权主要有土地所有权和房屋所有权。中国现行的不动产所有制，是土地只能为国家所有和集体所有，房屋可以私人所有，其中的住宅主要为私人所有。因此，中国的土地所有权只有国家所有权和集体所有权两种，房屋所有权则有国家所有权、集体所有权和私人所有权三种。三业主的建筑物区分所有权业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有其所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。四共有1共有是指两个以上权利主体自然人、法人对某项财产共同享有所有权。共有的权利主体称为共有人，客体称为共有财产或共有物，各共有人之间因财产共有形成的权利义务关系称为共有关系。2共有分为按份共有和共同共有。按份共有也称为分别共有，是指两个以上权利主体对某项财产按照份额享有权利和分担义务的共有。例如，甲、乙合买一处50万元的房屋，甲出资30万元，乙出资20万元，甲、乙各按出资的份额甲60，乙40对该房屋享有权利、分担义务。共同共有是指两个以上权利主体对某项财产不分份额、平等地享有权利和分担义务的共有。例如，夫妻对共同财产的共有。3共同共有与按份共有的主要区别是共同共有是不确定份额的共有，只有在共同共有关系消灭，如婚姻关系解除，对共有财产进行分割时，才能确定各个共有人应得的份额。4处分按份共有的财产，应经占份额23以上的按份共有人同意；处分共同共有的财产，应经全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。因共有关系消灭而分割共有财产时，在不损害财产的经济价值的前提下，可以采取以下方法实物分割；变价分割；作价补偿。三、用益物权掌握一用益物权概述用益物权是指权利人依法对他人的财产享有占有、使用和收益的权利。用益物权有以下特征用益物权以对物的实际占有为前提，以使用、收益为目的；用益物权是由所有权派生的物权；用益物权是受限制的物权，只具有所有权权能中的部分权能；用益物权是一项独立的物权；用益物权一般以不动产为客体。二用益物权的种类1用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。2土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。3建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。4宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。5地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。上述他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。6地役权有以下特征地役权是按照合同设立的；地役权是利用他人的不动产；地役权是为了提高自己不动产的效益；地役权具有从属性和不可分性。四、担保物权掌握一担保物权概述1担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。2担保物权有以下特征担保物权以确保债务的履行为目的；担保物权具有优先受偿的效力；担保物权是在债务人或第三人的财产上设定的权利，是一种他物权；担保物权是以担保物的交换价值为债务履行提供担保的，是以对所有人的处分权能加以限制而实现这一目的；担保物权具有从属性和不可分性。二担保物权的种类1担保物权包括抵押权、质权、留置权等。2抵押权是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人就该财产优先受偿的权利。3抵押权主要有以下特征抵押权是担保物权；抵押权是债务人或者第三人以其所有的或者有权处分的特定的财产设定的物权；抵押权是指不转移标的物占有的物权；抵押权人有权就抵押财产卖得价款优先受偿。4质权是指为了担保债务的履行，债务人或第三人将其动产或权利凭证移交债权人占有，当债务人不履行债务时，债权人有就其占有的动产或权利凭证处分价款优先受偿的权利。5留置权是指为了担保债务的履行，债权人按照合同的约定占有债务人的财产，在债务人逾期不履行债务时，债权人有留置该财产并就该财产优先受偿的权利。第五节消费者权益保护法为了保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，促进社会主义市场经济健康发展，1993年10月31日第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过了中华人民共和国消费者权益保护法以下简称消费者权益保护法，自1994年1月1日起施行。一、消费者权益的概念掌握消费者权益保护法所讲的消费者，是指为生活消费需要而购买、使用商品或者接受服务的自然人。消费者权益是指消费者在为生活消费需要购买、使用商品或接受服务的消费活动中，依法享有的权利及权利受到保护时而给消费者带来的应得的利益，其核心是消费者的权利。二、消费者的权利掌握消费者权益保护法规定了消费者的9项权利1安全保障权消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。2真情知悉权消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务，或者服务的内容、规格、费用等有关情况。3自主选择权消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。4公平交易权消费者享有公平交易的权利。消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。5获取赔偿权消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。6依法结社权消费者享有依法成立维护自身合法权益的社会团体的权利。7获得知识权消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。8受尊重权消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。9监督权消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。消费者有权检举、控告侵害消费者权益的行为和国家机关及其工作人员在保护消费者权益工作中的违法失职行为，有权对保护消费者权益工作提出批评、建议。三、经营者的义务掌握消费者权益保护法从保护消费者合法权益的需要出发，针对消费者的权利，相应地规定了经营者的10项义务1守法义务经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照中华人民共和国产品质量法和其他有关法律、法规的规定履行义务。经营者和消费者有约定的，应当按照约定履行义务，但双方的约