项目采购需求

第1页共13页采购需求（仅供参考，具体以招标文件为准）序号内容说明与要求1付款方式付款方式本项目合同以人民币付款，中标方应按双方签订的合同规定提供服务。物业管理费由中标人向购房业主依据其与购房业主签订的服务合同约定方式收取。投标人提交的投标文件中如有关于付款条件的表述与招标文件规定不符，投标无效。2服务期限合同期限暂定一年，若业主委员会在合同期满后尚未成立，经甲乙双方议定合同可顺延。3投标保证金金额人民币柒万元，详见招标文件第二部分第五章投标人须知第18条4评标办法综合评分法，详见招标文件第一部分第四章评标办法具体采购需求一、项目简介1、项目简要说明安徽五金机电商贸城，是合肥市“十一五”规划重点招商引资项目，合肥市“1346”行动计划项目之一。项目位于合肥市二环路（当涂路）与花山路交汇处，由合肥市明利房地产开发有限公司投资建设，经营品类囊括五金、机电、汽配等相关产品，经营产品达万余种，是集商贸、物流、办公、信息、娱乐休闲为一体的大型综合市场。得天独厚的地理位置、高标准的规划设计、功能完善的商旅配套、强力的政策扶持，必将铸就安徽五金机电商贸城的辉煌，打造华东第一五金机电专业市场。第2页共13页本项目建筑面积455323平方米，商业部分435238平方米，商务办公部分20085平方米，物业管理用房面积700平方米，本项目共计建筑物54栋；本项目容积率365，建筑密度615，绿化率10；电梯数量104台（其中观光电梯8台，扶梯48台，货梯44台，高层电梯4台）；配套喷淋系统2套。2、物业服务用房配置根据安徽省物业管理条例的有关规定，提供位于商城内A7栋五层建筑面积700平方米左右的物业服务用房。二、服务内容及标准（一）物业管理服务的内容1、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；2、物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；3、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；4、物业管理区域内公共绿化、园林小品的养护和管理；5、物业管理区域的日常安全巡查服务；6、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；7、物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；8、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；9、物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；10、物业及物业档案资料收集、管理；11、社区文化的开展；12、法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。（二）物业管理服务标准合肥市住宅小区物业服务等级标准一级服务标准。1、基本要求（1）服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。第3页共13页（2）承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（3）管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，项目经理具备大学专科以上学历，从事物业管理工作6年以上，主管及以上管理人员具备大学专科以上学历，从事物业管理工作3年以上。（4）有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（5）管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（6）建立24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录。（7）设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修二十分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。（8）根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（9）按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（10）按照政府主管部门规定和合同约定，规范使用住宅专项维修资金。（11）半年一次向住户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，客户满意率达90以上。（12）建立并落实便民维修服务承诺制度，零修急修及时率100，返修率不高于1，并有回访记录。2、房屋管理（1）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（2）根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（3）每日巡查1次住宅区房屋单元门、楼梯通道以及其他部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。第4页共13页（4）按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项,并经常巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。（5）对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。（6）住宅区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。3、公共设施设备维修养护公共部位（1）房屋结构每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。（2）门窗每天巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门窗开闭灵活并无异常声响。（3）楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。（4）管道、排水沟、屋顶每月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通、保障排水畅通（6月至9月每半月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。（5）围墙每半月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀、保持围墙完好。（6）道路、场地等每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。（7）休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查、发现损坏立即修复、保持原有面貌，保证其安全使用。（8）健身设施每日巡查一次，发现损坏立即修复，保证器械设施的安全使用。（9）安全标志对危险部位设置安全防范警示标志。并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标识清晰完整，设施运行正常。供水系统第5页共13页（1）对供水设备每月检查一次，每季度一次对管道等进行除锈、油漆，保证供水正常。（2）每年定期二次清洗、消毒水箱和蓄水池，供水水质符合国家生活用水标准，并有卫生监督部门对供水的水质检验报告。（3）高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。（4）水箱、蓄水池盖板保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并保持完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。排水系统（1）每天检查污水泵、提升泵、排出泵，每季度一次润滑加油。（2）每年二次对污水处理系统全面维护保养。（3）控制柜电气性能良好，运行正常。（4）污水处理系统正常运行，周边基本无异味和明显噪声，过滤格栅无堵塞。公共照明（1）公共照明及时修复损坏灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯，路灯亮灯在99以上。（2）景观灯、节日彩灯、入户大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率99以上。公共电气柜每日一次巡查室内外公共电气柜，每月一次保养室内外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。消防系统、消防设施设备（1）消防泵每月启动一次并做记录，保证其运行正常。（2）消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。（3）每天检查火警功能、报警功能是否正常。（4）每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。（5）每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油并作一次放水检查。（6）每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。避雷系统避雷设施每年二次检查避雷装置，10层以上楼宇每年应检测一次，保证其性能符合国家标准。弱电系统第6页共13页（1）楼宇可视对讲不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常、对讲主机选呼功能正常、且选呼后可视功能正常，语音、图像清晰，对讲分机开锁功能，门体的闭门器自动闭门功能正常。（2）周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的禁戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室通过显示屏、报警控制器或电子地图准确识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。（3）监视系统不定期进行调试保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。业主报修（1）接到业主报修后，工程维修人员接到指令后五分钟内到达现场，业主在报修处理单上签认到场时间。（2）维修人员到达现场后20分钟内开始施工，维修结束前不得擅自撤离现场，经业主书面同意并与业主约定下次维修事件后，维修人员方可提前撤离。4、协助维护公共秩序（1）住宅区主出入口24小时站岗值勤。（2）住宅区内按规定线路巡逻，每1小时巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。（3）对进出住宅区的机动车辆进行登记，实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。（4）对进出住宅区的装修、家政等劳务人员实行临时准入证管理。（5）对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。5、保洁服务（1）按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。（2）合理设置果皮箱或垃圾桶，每日清运2次。（3）住宅区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗2次。楼梯扶手每日擦洗1次，共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。（4）化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。（6）根据住宅区实际情况进行消毒和灭虫除害。第7页共13页6、绿化养护管理（1）专业人员实施绿化养护管理。（2）草坪生长良好，及时修剪，无杂草、杂物。（3）花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。（4）定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（5）定期喷洒药物，预防病虫害。三、人员配备要求1、按专业化的标准要求配置管理人员本项目物业人员不少于350人，其中管理人员不少于12人，客户服务不少于19人（含收费员），工程维修人员不少于16人，保安不少于163人，年龄小于45岁（含车管员、监控员），保洁绿化不少于140人，年龄小于50岁。2、项目建设未交付期间，物业公司应配备项目经理及管理人员6人，保安45人，工程人员4人，保洁28人，按照以下介入期限，进行物业监管与指导（物业公司派出的人员必须按照招标方所需进行工作安排），直到房屋交付业主为止，期间产生的各种费用由物业公司自行承担，开发商不予支付。其中介入期限项目经理及管理人员为交房前六个月，保安暂定交房前十二个月，工程人员为交房前六个月，保洁人员为交房前二个月。3、物业服务费用，由中标单位自行收缴，房产公司对于没收缴到物业费或空置房、空关房不予补贴。4、地上、地下车位收取率按总车位的40计算。5、人员工资不得低于合肥市现行最低工资标准，保险按国家相关规定执行。成本核算时所有配备的人员都应计算保险部分，不得以使用40、50人员为由不予核算。四、报价说明1、投标总价的计算过程为商业部分435238平方米A元/平方米月12月A元；商务部分20085平方米B元/平方米月12月B元；地上停车位（机动车）部分1892个C元/辆月12月C元；地下停车位（机动车）部分3895个D元/辆月12月D元；投标总价ABCD第8页共13页2、A元/平方米月、B元/平方米月、C元/辆月、D元/辆月即为项目交付后中标人实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算。3、投标报价须考虑前期介入费风险。4、上述报价中不包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗，届时据实际发生额度进行公摊。5、投标人应考虑机动车的租金收益等其他费用的收取风险，总价包干，风险自负。五、相关要求1、合同签订的期限暂定为一年。2、投标人中标后，未经招标人同意，不得更换项目经理和主要负责人，否则开发商有权从履约保证金中扣除10作为违约金。3、投标人中标后，不得擅自减少前期介入的人员（第五条规定），期间如擅自减少或有违纪违规的行为，开发商有权从履约保证金中扣除10/次/例作为违约金或随时解除本合同。4、如中标单位服务不达标，业主（商户）投诉多，经查属实，招标方随时可以解除合同。5、此项目开发商不提供前期介入费用和开办费用，一切由物业公司自理。6、本项目是合肥市“十一五”规划重点引资项目，是合肥市“1346”行动计划项目之一，中标物业单位必须在项目现场设立分支办公机构，合同履约期内，每年在商城内必须组织开展不少于4次的文化娱乐等主题活动，且邀请业主和房产公司以及商业运营公司的代表参加，由此发生的费用由中标的物业单位自理。7、采购人可能会结合市场行情，依法调整已经合肥市规划局调整的总体规划，届时中标人应予以认可。8、本项目的水电为自管，投标人可自行踏勘现场。中标方案进行协商调整，以更好地符合采购人需要。以上要求及标准，投标单位需在投标书中给予实质性的响应。六、其他本项目提供电子版总平图，请投标人报名后从我中心网站下载。第9页共13页七、对中标单位的日常考核办法（一）考核形式1、每日巡查。由招标人组织考核领导小组办公室安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。2、全面检查。由考核领导小组组织实施，每周一次，对照评分细则，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。3、暗查。由考核小组成员组成，一般一月一次。4、班子集体检查。招标人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。5、若承包单位拒不签字，按照考核办法检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。上述考核的结果，均计入当月总分。（二）分值评定考核分值为100分。每次考核按照评分细则规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。（三）考核措施每月考核得分在96分（含96分）为合格。受到国家、省、市、区、工业区（街道）表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加10分、8分、6分、4分、2分。（四）处罚1、每月考核得分在96分（不含96分）以下、每低一分扣中标人履约保证金10000元。2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。第10页共13页3、在法定节假日和商城内重大活动期间，因管理不到位，业户反映强烈的，在当月总分中扣3分。4、连续两个月考核在90分（含90分）以下的或一年平均考核在90分（含90分）以下的，发包方有权随时终止合同，造成的影响和损失由承包方承担，履约保证金不予退还。考核评分细则（一）基本要求（25分）1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（1分）2、承接项目时，对商城内共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（2分）3、项目经理及各部门主管须具有大专及以上学历，须有全国物业经理上岗证，其中项目经理要求有物业管理师证书；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。（4分）4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（3分）5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（3分）6、公示24小时服务电话。急修15分钟内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。（5分）7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（2分）8、每半年公布一次物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（2分）9、每年2次开展对物业服务的满意度调查,基本满意率90以上。（3分）（二）房屋管理（18分）第11页共13页1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（3分）2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（2分）3、每日巡查2次房屋卷闸门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（3分）4、按照装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的商城装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查2次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。（5分）5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻和制止，必要时报告有关主管部门。（3分）6、商城主出入口设有商城平面图，各栋有明显标志。（2分）（三）共用设施设备维修养护（16分）1、共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。（2分）2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（1分）3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（1分）4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与第12页共13页建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。（1分）5、确保电梯能够正常运行。（2分）6、消防设施设备