某知名物业管理公司工程部运作手册

某知名物业管理公司工程部运作手册第一节管理范围总体工程部负责项目有1对所有设备的日常运行管理。2对建筑物及所有机电设备的维护保养。3对楼宇未尽人之处提出整改方案。4对客户的装修工程方案审核，对施工进行监督管理。5对客户进行有偿服务。6为物业管理提供一切有关工程询问。一、强电专业1负责整个楼宇变配电系统的日常运行、管理。2负责整个楼宇变配电系统的维修保养工作。3负责空调、冷水机组等动力电源、电机、控制柜的维修保养。4负责给排水专业所有动力电源、电机、控制柜的维修保养。5负责楼宇公共区域的照明维修。6负责楼宇临时供电的安排和计划。7负责提供节约电力的计划方案，并经批准后实施。8对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9负责电梯的维修、保养。10负责卷帘门的维修、保养。11为客户提供有偿服务。二、空调专业1负责楼宇整个空调、采暖、通风系统的日常运行、管理2负责楼宇整个空调、采暖通风系统的维修保养。3负责空调、采暖、通风系统中，电机和控制柜的巡视工作，发现问题后及时报告电气维修班处理。4改善空调、采暖、通风系统的设计，使楼宇有一个良好舒适环境，同时最大限度节约能源。5为业主、客户提供有偿服务。三、给排水专业1负责楼宇的供水系统、排水系统、消防给水系统、喷洒系统、雨淋系统的运行、维修、保养和故障检修。2负责楼宇所有卫生洁具的维修保养。3负责楼宇内所有机械的维修，如手推车等。4负责水箱、水池及污水井、雨水井、化粪池等清理。5负责生活水水质处理。6为业主、租户提供有偿服务。四、土建专业1负责楼宇内公共范围的天花、玻璃窗、墙、门等所有项目的修理、调整。2负责建筑结构方面的问题，例如渗漏、裂缝等修、整改。3负责公共范围内和物业公司的家具维修。4负责安排一些小五金件的维修和调整。5负责一些临时性的任务。6为业主、客户提供有偿服务。五、弱电系统1负责公共应急广播系统、保安监控系统、综合布线系统、电话系统、有线电视系统、楼宇自控系统、消防自动报警系统的正常运行和维修、保养。2负责向业主、客户提供有偿服务。第二节工程部人员结构第三节工程部岗位职责一、总工程师1在总经理的领导下，制定计划，执行有关工程和能源管理的方针、原则、计划、规定和制度。2根据公司要求为楼宇所有系统和设备建立并保持有一个全面的维修、保养计划。3建立工程设备的运行和操作程序，确保工程设备的正常运行。4全面负责工程方面的节支运行，根据楼宇运行要求准备和调整工程部运行预算，并严格控制工程运行和维修费用。5跟踪、控制所有水、电、煤气、热力等能源消耗，分析消耗原因，担出整改办法，最大限度地节约能源。6负责工程部员工工作成绩的评估，并按有关规定给予奖惩。7负责建立健全部门培训计划，保证工程部员工掌握必须的专业技术和技能。8负责及时向总经理上交所有有关报告及报表。9认可签收部门所有文件、发票。10制定和执行紧急情况做出反应的计划。11建立工程部各岗位责任并检查落实。12始终把安全和消防放在第一位。13协调与客户的关系。14负责按要求对专业主管、领班工作业绩进行考核。15负责进行工作及人员调配。16分析项目报价单，组织讨论决定，对完成项目进行检查、评估和验收。17管理员工纪律，解决员工争执。18和有关部门一起为工程部选择面试新员工。20督促制定工程报表。21巡视、检查工程设备、设施运行情况，组织有效的生产管理和技术管理，阅读审察各类技术报表和工作日记二、专业主管1在总工程师领导下，主管本专业的全面工作，确保所管辖设备处在优良的技术状态下安全运行。2编制或审定本专业所负责设备的年、季、月、周检修计划，建定相应的维修记录档案，并监督实施。3熟练掌握本班组内管辖的设备设施的运行、维修和保养4每天检查设备运行情况和工作现场。5审阅运行、值班、交接班记录，及时发现问题并采取相应措施。6每月定期巡检所辖设备设施的维修保养落实情况，并书面报告总工程师7认真完成周报告、月报告8检查下属的工作纪律，发现不良，及时纠正。9严格要求员工按操作规程作业，遵守劳动安全的法规、法令。10对所有请修单位按轻重缓急分类，合理安排维修。11严格控制维修材料的出库及去向，努力降低成本及能耗。12安排下属员工的班次，监督检查劳动纪律。13负责请购本专业的备品备件。14负责与其它班组或部门的协调合作。15负责本专业项目改造的计划、预算和报价。16负责本专业员工的培训、督导、考核、评估。17完成总工程师交给的其它工作。18书面制定本专业所有设备的安全运行规则和程序，并永久性在设备操作处和工作间明显展示。三、领班A强电领班岗位责任1强电运行维修领班必须认真清楚了解总体供配电情况，所辖设备的性能及控制范围。2熟练掌握各配电设备、控制柜、照明柜及发电机的操作、维修、运行规程。3须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程。4强电运行维修领班必须服从专业主管的领导，听从专业主管的指挥。在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。5每天检查各班运行记录，并对所有记录数据及内容负责。6必须每天巡视所有变配电室及变配电系统，并及时处理变配电系统设备的故障，保证本系统正常运行，对巡查记录负责。7必须对强电运行人员工作时间内的一切行为负责。8强电领班必须定期培训所属员工之操作技能，并由专业主管进行考核，9强电领班必须认真听取上级电站之运行指令，并应立即汇报专业主管，在得到专业主管命令，并办理有关手续后方可执行操作。10必须带领本班人员严格执行本专业主管所制定的维护保养计划，并认真做好相应保养记录。11必须每天巡查配电室以外的所有配电设备一次，并随时处理各类故障，并对巡检记录负责。12必须定期（每3个月一次）培训所属员工的维修技能，并由专业主管进行考核，13正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后，交文员经行登记。B弱电领班岗位责任1弱电维修领班必须清楚了解消防报警系统、消防联动系统、楼宇自控系统、保安监控系统、电话系统、综合布线系统、有线电视系统之配置、运行及设备状态等情况。2必须熟练掌握各弱电系统的操作、运行、维修保养规程。3必须严格执行公司及部门所制定的各项规章制度及各项规程，以身作则。4必须每天检查各弱电系统运行记录、巡检记录，并对所有记录数据及内容负责。必须每天巡视所有弱电系统一遍，并及时处理各类故障，保证各系统运行正常。5必须对所属弱电维修人员工作时间内之一切行为负责。6必须定期（每3个月一次）培训所属员工之操作、维修、保养技能，并由专业主管进行考核。7所有弱电系统的维修保养，必须在领班的带领下，严格按照专业主管所制定的维修保养计划进行，并认真做好相应保养记录。如需停机保养时，必须提前三天通知总工程师，以便做好相应安排。8弱电维修领班必须服从专业主管的领导及指挥。9在布置工作时，要首先考虑消防安全和劳动保护。10正确管理安排维修单，对未能按规定完成的维修单要有原因，上报专业主管后交文员登记。四、文员1负责翻译、中英文打印，各类文件的复印及收发。各种文件、资料、材料的存档，文具用品的分发。2对楼宇全部图纸、资料分类保管、编排目录、日常借阅和确保完整无损，每年核对补缺。3负责采购单的报批、跟踪、存档及现金报销、支票申请。4负责工程部布告栏的定期公布、更换，确保所有信息及时转达到员工。5负责会议记录，整理会议纪要并打印、发送。6对各部门或客人来工程部联系工作人员要热情接待。7迅速、热情应答来往电话，详细记录所有信息。8负责工程部考勤记录和整理，上报有关部门。9为总工程师收集过去24小时的报表和其它报表。10建立备品部件和易损件的清单，并按要求执行最高、最低储备标准，当储备接近或达到最低标准时，及时提出申请购买计划单。11严格执行物品验收入库制度和领料单制度，做好备品备件和公用工具的管理制度。12做好仓库的帐、卡、物等管理工作，要求帐、卡、物必须相符，物品堆放整齐清洁。13每月必须对库存情况进行一次清查盘点，对盘亏、盘盈情况及时向有关上级汇报。14按时、按质地完成每月财务要求的备品、备件、材料消耗和库存情况等的报表。15易燃、易爆、有毒物品必须单独储放。室内禁止一切烟火，必须每天去巡查二次。16负责工程部工服的发放、整理。17完成领导交给的其它工作。五、技工通则1服从指挥，严格遵守各项操作规程及各项规章制度。2把安全消防意识贯彻到工作中。3无特殊原因或理由，请修单不得积压，做好维修记录。4服务中做到客户至上，微笑服务。5做好运行记录，认真履行值班制度。6爱护工具，不得人为损坏工具。7认真学习本专业的各项技术，熟练掌握各种设备的开闭方法和性能，掌握专业技能。8加强责任心，在工作中要时刻注意各种设备的工作状态是否正常，不论是本专还是其它专业，及时处理及时报告。9保持机房、休息室及工作场所的卫生。10未经专业主管许可，不得私自更改、调整、移动线路、管路设备。A值班电工岗位责任1值班人员必须清楚了解供电系统情况，所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各配电设备及发电机的运行、操作、维修规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。2认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录。接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由值班电工本人签字，不得代签。3认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。4按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。5按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。6所有记录必须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据必须保持清洁完整，不得损毁。7各类高、低压操作必须按照电工操作规程进行，以保证人身及设备安全。8负责保持配电室内所有供电设备功能正常，各配电柜、开关、仪表等如有损坏，须立即修复，如需停电处理，须立即报告领班或专业主管，获得批准后方可进行。9必须保持配电室、值班室及所辖设备的清洁，每班两次清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处。根据上级安排，定期清洁设备内部。值班室内与工作有关之物品必须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品，配电室内严禁存放杂物。10值班人员不得在值班室、配电室及其他机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告领班或专业主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。11本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。12交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告领班或专业主管，在领班或专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。13值班班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，配电室内严禁吸烟。B维修电工1维修电工必须熟练掌握各类电气设备操作、维修保养规程。必须服从领班及专业主管的领导和指挥。2每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。4处理各类电气故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告领班或专业主管。5维修操作必须严格执行电工工艺规范，各接点必须牢固接实，绝缘及防水处理必须可靠，不得疏忽大意。6每天巡视大厦所有公共供电设备及公共照明包括各电缆井一遍，发现问题须立即报告维修领班或系统工程师，并及时修复，做好巡视记录。7配电箱、电缆井等不得有存水、尘土及杂物，各配电箱的箱体、合叶、箱门、锁具等必须保持功能正常，无锈蚀，并保持锁好。电缆井内的电缆必须放置于电缆桥架内，并盖好扣板。8配电箱内各开关及各电器元件、线路等不得有噪音、过热及其它故障，各接点必须牢固接实。9室外围墙、挑檐及草地灯必须保持使用正常，随坏随修，不得拖延至第二天晚上开灯之时。10各类临时用电，必须接入漏电开关，并保证漏电开关灵敏有效。11维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。12维修人员不得在大厦范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。13维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户单元内任何物品用于维修，需要移动物品时必须征得同意。C弱电技工1对所辖各弱电系统及其所有设备，必须清楚了解其性能，检查方法，控制范围及运行状况。必须服从专业主管的领导和指挥。2每日巡查所有弱电系统一遍，并做好巡查记录。3发现故障须立即排除，保证各系统正常运行，保证人身及财产安全。4排除故障时如对总体系统运行产生影响，须立即通知专业主管，得到批准后方可进行。5如出现重大故障，自己无能力排除时，须立即通知专业主管。6接到维修通知后，十分钟内须赶到现场处理。工作完成后必须认真清理现场，并须将处理结果及时报告专业主管。7维修操作时，各接线、接点务必接实；各镙丝、镙母务必拧紧，各设备安装必须牢固可靠。8每周巡查弱电井一次，井道内须保持无杂物、无存水，各类电缆均应放置于电缆桥架内，并盖好盖板，做好检查记录。9对所辖设备须保持清洁、整齐，各连接线、接点必须保证接触良好。10维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得随意走动，不得进入任何草坪绿地。11维修人员不得在大厦范围内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。12维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户区域内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户任何物品，需要移动物品时必须征得同意。D设备运行技工1设备运行技工必须清楚了解本系统情况、所辖设备的性能及控制范围。熟练掌握各类设备运行、操作及维修保养规程。必须服从专业主管的领导和指挥。2认真进行交接班工作，交班人员必须认真讲解本班工作情况，并认真做好交接班记录，接班人员必须清楚了解上一班工作内容，仔细查看交接班记录。交接班记录必须由当值人员本人签字，不得代签。3认真清点工具，保持良好工作状态，工具使用完毕后，必须擦拭干净，放回原处。4按时、按数抄录各类计量仪表，不得伪造数据。5按时仔细检查所辖各类设备，并认真做好检查记录，不得伪造检查结果。6各类设备的操作，必须严格执行有关操作程序。7必须保持各设备间的环境及各类设备的清洁，每班至少清洁一次，须做到所有设备、管线、门、窗、窗台、地面、柜顶、桌面等无尘土、无污迹、无杂物、无积水。8与工作有关物品须摆放整齐，不得存放与工作无关之物品。9各类记录须做到字迹工整、清晰、全面，记录单据须保持清洁完整，不得损毁。10须保持本系统各类设备正常运行，做到三干净即设备干净、机房干净、工作场地干净、四不漏即不漏电、不漏水、不漏油、不漏气五良好即使用性能良好、密封良好、紧固良好、润滑良好、调整良好，各设备如有损坏必须立刻修复，如因客观原因不能修复时，须立即专业主管。11值班人员不得在任何设备机房会见客人，须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗，需暂时离岗时，必须报告专业主管离岗原因、去向及时间，获得批准后方可离岗。12本班工作未完成时，须在接班人员的协助下，加班完成，不得移交给接班人员，接班人员必须协助交班人员完成工作后进行交接班。13交班人员如发现接班人员酗酒或精神状态不良时，不得进行交班，并须立即报告专业主管，在专业主管未做出具体安排之前，交班人员不得离岗。14值班人员严禁睡觉、赌博、酗酒及任何游戏，值班室及各设备间严禁吸烟。E设备维修技工1设备维修技工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从专业主管的领导和指挥。2每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。4处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告专业主管。5每天巡视检查大厦内各机房、泵房、管井、水箱、污水井一遍，发现问题必须立即报告专业主管，并认真做好巡查记录。6空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。7各机房、管道井、泵房内不得有存水及杂物，须保持环境及设备清洁。8各泵辅、阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好，功能正常。9定期检查消防水系统、排烟系统、正压送风系统等消防有关设备，须保持各设备功能正常。10定期检查、清理新风机组过滤网、风机盘管过滤网，每两周一次。11维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。12维修人员不得在大厦内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。13维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户区域内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户任何物品，需要移动物品时必须征得主人同意。F综合维修水工1综合维修水工必须熟练掌握各类设备操作、运行及维修保养规程。必须服从综合维修系统工程师的领导和指挥。2每日须按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。4处理各类故障须及时、准确，保证人身及设备安全，工作完毕须认真清理现场。并将处理结果报告专业主管。5空调及给排水系统各类维修，必须做到各阀门、接口，安装位置合理，不漏水。管线布局合理，横平竖直。需做防腐、防锈、保温处理时必须处理完整，不得遗漏。6各阀门、管线、接口不得有跑冒滴漏现象，并必须保持保温、防腐处理良好，功能正常。7维修人员工作完毕后，须立即回到指定地点休息待命，除工作需要外，不得在大厦内随意走动，不得进入任何草坪绿地。8维修人员不得在大厦内高声喧哗，随地吐痰，乱扔废弃物。9维修人员进入客户区域维修时，必须敲门，在获得同意后，方可进入，必须着装整洁，态度礼貌，保持安静，不得在客户单元内吸烟、喝水，不得以任何方式获取报酬、小费及物品，不得动用客户内任何物品，需要移动物品时必须征得同意。G综合维修万能工1万能维修工必须熟练掌握瓦、木、油工及装修五金安装维修技能，必须服从专业主管的领导和指挥。2每日按时到岗，更换工服，清点工具，须在十五分钟内做好一切准备工作。3接到维修通知后，必须十分钟内到达现场处理，服从工作安排。4处理各类装修维修必须细致，必须符合有关规范，不得偷工减料。5认真做好检查工作，做好巡检记录，遇有装修损坏、五金件损坏、检查口未封闭或有污迹等，必须立即处理。须保持本物业公共区域长久如新。第四节工程部管理规定一、设备故障处理1如发生重大设备事故，现场人员立即切断电、煤气等危险源，保护事故现场，工程部人员或使用部门应立即通知工程部、物业部及总经理。工程部主要负责人和相关人员必须迅速赶赴现场，分析检查故障的原因，采取果断应急措施。2总经理、总工程师、保安部经理查看后，根据现场情况决定立刻修复或关闭有关设备进行抢修。3找出原因后，总工程师和专业主管须立即组织工程部人员进行抢修、排除故障、恢复正常运行后汇报总经理。4专业主管写出一份书面报告，说明发生故障的原因，提出预防措施和再次发生故障的处理预案，报总工程师，抄报总经理。5如果故障是由于操作人员违反规程造成的责任事故，由专业主管根据情况对责任者提出处理意见，报总监审批后给予处罚，并通知人事部备案；如果情况较严重，需要免除责任者，需报人事部和总经理批准。二、防火制度1消防中央监控室，应具备以下资料及锁匙11套完整准确地记录物业火灾预报系统及湿式灭火装置位置图及消防系统图，包括烟感/温感探测器和主控屏位置，手提灭火器和灭火毯，消防栓箱配破玻璃按纽和警铃，消防栓系统连消防接合器、喷淋系统、消防泵等。2一套清楚及准确的建筑平面图，图内展示各防火卷闸、隔火墙、危险仓、防烟门、消防疏散楼梯及消防紧急疏散门等。3一套各种消防设备之备件清单。4一套完整之排烟通风图。5天然气分布图及阀门开关位置图。6工程部必须保存出现紧急情况时联络人的手机号码。2指定地点吸烟，烟灰、烟蒂要丢进烟缸。3维修工作中需要使用易燃材料时，应特别小心。各班组不得存放易燃油料1公斤以上。4不得随意挪动消防设施，发现消防设施损坏或泄露应及时报告。5当发生火灾警报，各人员一定要认真处理，直到确定火警熄灭或确认是误报为止。各员工遇事时请保持冷静，行动时不要太急躁。任何人士如发现火灾，应先用对讲机或电话报告发生火警的位置和他自己的动向。6当有火灾警报时，以下的警铃应不断地响起1首层2火灾的楼层3与发生火灾相邻的楼层7发生火灾，工程部的首要任务是保证消防水泵，正压风机，排烟风机正常运行，保证供水供电，并及时通知保安灭火。8发生火灾时，工程部应做好以下工作9派有经验的工程人员前往控制室协调救火工作。10尽可能从消防报警系统主屏找出火警的楼层和警报之种类。11通知专业主管有关情况。12通知所有当值员工，尤其是身处地库及机房之员工。13当消防员到场，立刻配合保安/管理员向他们报告所知情况。14其他当值工程人员留守岗位候命戒备。15专业主管应做好1立即通知大厦空调主机房发生火警警报。2与各部员工合作，确保各消防系统运作正常。3必要情况下，向消防队提供大厦消防设备资料16通知有关工程人员在工程部候命。17冷冻机房之员工应1刻察看全机房范围，确定警报是否源自主机房。2如火灾在机房内，不要冒险；在可能情况下，关掉冷冻主机，立即报告工程部值班室3用现有工具和灭火器材将火扑灭。如不能把火扑灭，应立刻锁门离开现场。18当值工程人员应1立刻上报，不要独自冒险，如发觉火势蔓延，应尽快离开现场，在可能情况下，用手提灭火器或消防栓尝试把火扑灭。2与工程部保持联络及依照上级之指示行动。19当火被扑灭或确证是误报后1火灾警报系统及其它消喷系统重置还原，如有消防队长在场，须征得消防队长同意才可行动。2如喷淋系统正在洒水，应关闭消防水泵电源，将分层阀关上，以便清理更换喷淋头及其它损毁的设备，使系统尽快恢复正常。3检查受影响的楼层，并拍照作好记录。4尽快写出报告连照片和出事原因呈交总经理。20各工程人员在巡查时，嗅到异味或怀疑天然气泄漏时，不得在现场使用对讲机、电话或开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地带后，立即向上级或消防控制中心汇报。21租户的二次装修应遵循装修施工安全管理制度。三、安全技术措施在全部停电或部分停电的电气设备上工作时，必须完成下列保证安全的技术措施1切断电源。在工作场所必须断开电源的设备，包括需检修设备的带电部分的电源、工作范围安全距离小于07M10KV的带电部分及工作人员后面或两侧无遮栏或其他可行安全措施的带电部分。在断开电源时，必须使检修设备至少有一个明显的断开点，高压柜的手动机均处于断开位置时，都应用锁锁住。2验电。检验电气设备上有无电压时，必须使用合格的验电器，验电应在电气设备的两侧的各相分别进行。3装设接地线。将检修设备的三相短路并接，可以放掉检修设备的剩余电荷，这也是防止突然来电，保护工作人员安全的唯一可行安全措施。装、拆接地线必须由两人进行，若仅有单人值班，则只允许用接地开关接地。4悬挂指示牌和装设遮栏。在工作点四周应安设标示牌和遮栏，有关的操作开关手柄上应悬挂“禁止合闸”标示牌。5安全组织措施1工作票制度。在对物业各类电气设备进行检修时，应根据工作需要，填写工作票。工作票的签发人应为电气主管，且签发人应对工作票内容、工作必要性、工作执行者的业务程度进行全面的考虑。2工作许可制度。在高压电气设备上进行检修工作，须经过许可手续。许可人应对工作票上的有关内容及安全措施进行检查，并会同工作负责人到现场核对。3工作监护制度。完成工作许可手续后，工作负责人监护人应向工作者交待工作现场的情况和有关安全措施，并应始终在现场进行监护，及时纠正错误或违反安全的操作。监护人一般不得参加工作班工作全部停电除外。4工作间断、转移和终结制度。在电气设备检修工作间断或工作人员暂时撤离现场时，所有安全措施应保持不动，工作票仍由工作负责人执存。间断后可继续工作，无需重新通过许可。5工作转移是指同一连接部分用同一工作票依次在几个地点工作，开工前的安全措施可一次做完，但工作负责人在转移工作地点时，应向工作人员交待新工作点的有关情况和注意事项。6在检修工作完成后，应清扫现场后撤离。由工作负责人会同运行值班人员共同检查，并交待检修项目、发现问题、检修结果和存在问题，然后在工作票上注明工作终结时间，双方签字后方可办理工作票终结手续。在此之前，任何人不得将检修设备送电运行因检修工作需要试运行者除外。四、安全运行管理制度1应根据劳动局有关规定，组织对电工、电气焊工等特殊工种工作进行技术考核，持有操作证的才能上岗。2各班组均应有专人任安全员，负责监督检查安全操作施工情况。3根据劳动安全规程，制定各工种维修操作规程和安全检查制度。4加强劳动安全教育，在进行有危险的设备检修时，专业主管应亲自到场指挥。5对变配电、电梯及压力容器，必须进行年度检验。6对中央空调、变配电、压力表安全阀减压阀等，必须定期送有关单位进行校验。7易燃、易燃物品必须存放在危险品仓库妥善保管，并应控制最大存放量。8重要机房如变配电房、冷冻机房、电梯机房等应设警戒牌，严禁非工作人员入内。9水箱、蓄水池的入口处，机房、技术设施层、配电房等均应上锁，钥匙应由专人保管。10木工作业场地严禁吸烟，并要每天清除木屑。11应对员工进行急救及消防知识的教育和考核。12建立事故处理制度。13对外单位施工人员，必须进行安全教育，并签订安全协议书。应在施工中进行检查监督，避免事故发生。14对高空、外墙清洗的吊架、吊篮等要定期检查吊绳等安全装置。15避雷装置必须在雨季前进行测试检查，对锈蚀部分要敲铲上漆。16对各配备设施的接地设施，要定期检查保养；其接地电阻值应符合规范要求。17物业内进行电、气焊，必须取得动火证。五、机房管理制度物业的空调冷冻机房、变配电所、水泵房、生活水箱间等，是工程部重要设备场所，也是最容易出重大事故的地方。因此机房内的操作人员，必须持有劳动部门颁发的操作证。工程部应加强对各机房的管理，建立、健全严格的岗位责任制和设备操作规程，并要求操作人员对设备运行情况进行详细记录和执行严格的交接班制度，以确保设备的安全和正常运行。各个别机房的技术管理与运行，可参阅本手册的有关章节，已作详细介绍。这里再重申各机房、配电室、水房等的安全防火管理规定1真执行国家消法规，严格遵守物业的消防制度。室内严禁吸烟，严禁动用明火，严禁闲杂人员入内或会客，室内要保持良好通风。2严格遵守操作规程，密切监视机器运转，定期检查维修机器设备。3配电室认真监护电压负荷的变化情况；定期清扫变压、开关柜、防止生污造成短路；坚持进行倒闸操作，必须一人操作一人监护；严禁约时送电、停电、严禁非电器人员下达停送电指令，严禁违章维修电器设备；每年在雨季之前要对避雷器进行检查；逢重大节假日要全面检修线路和设备。4机房和操作间严禁拉设临时电源线；电机电闸等设备保持干燥、清洁、各种机器设备和电机附近不准堆放可燃易爆物；碎料、刨花、锯末等易燃物要随时清扫，禁止在室内堆放；不得过量存放木料、油漆、松香水等材料，不得存放其他易燃易爆物品。5各岗位要熟悉各种消防器材性能、使用方法及器材摆放位置，发现火情立即扑救，及时报有关领导及保安部，并保护好现场，协助查清起火原因。6爱护消防器材，保持灭火器清洁，禁止随意挪动、遮挡消防器材。7凡违反本规定者，按物业消防管理规章有关规定处理。第五节工程部运作手册一、人员调配流程1正常情况下，按工程部的组织结构图，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。2当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，各工程师可协商调配人力、工具，解决问题。3总工程师有权根据工作情况，临时调配人力、工具。各专业工程师均应服从。4当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。二、维修保养流程1工程部各专业主管分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经总工程师审批后，统一安排，形成整个楼宇的设备维修保养计划。2各专业主管根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3维修保养人员根据主管的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养设备。4维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5专业主管要进行维修保养结果，总工程师亦应抽查。6在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。7一般情况下不得拖延维修保养的时间。维修保养流程示意图注遇到重大设备维修保养、调试，影响营业或客人。三、工作内容及程序一、强电专业楼宇供配电系统主要由高、低压配电柜、变压器、电容器柜、各种起动柜、各种配电箱组成，其安全可靠性直接影响到楼宇的正常运营。一高压配电柜1操作规范11高压操作时必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋。12必须先填写高压操作单。13倒闸操作时必须有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真核对，无误后方可实际操作。14必须按照规定的顺序停电和送电。15严禁带负荷拉、合开关。2巡查内容21每班应对母线及接头进行外观检查，察看颜色有无变化，有无异常气体或其它异常现象。22每班应检查绝缘体是否清洁，有无裂纹、闪络和放电痕迹。23每班检查隔离开关的固定触头与可动触头接触是否良好，有无发热现象。24金属柜及设备外壳的接地、接零装置是否完好、可靠，有无松脱、腐蚀、变形、断线。25按要求记录用电量及供电电压。3维护保养每年在负荷相对较少时安排一次停电清扫。二变压器1操作规范11现代楼宇所使用变压器均为封闭免维护干式变压器，本身具有超温保护装置。12变压器在运行前应做加压实验，试运行三至五次。2巡查内容21应在24小时每隔2小时记录变压器电流电压温度，如有异常应立即查明原因并及时报告。22每班应对变压器各接点、绝缘体进行检查。3维护保养31每天利用负荷相对较小时，停电检修清扫一次变压器。32每两年请专业公司对变压器进行全面试验。33每年对变压器线圈绝缘阻值进行测试。三低压配电柜1操作规范11高压操作时必须戴绝缘手套、穿绝缘鞋。12必须先填写高压操作单。13倒闸操作时必须有两名电工在场，一名操作，一名监护，操作前应先在模拟盘上对所操作内容项目认真核对，无误后方可实际操作。14必须按照规定的顺序停电和送电。15严禁带负荷拉、合开关。2巡查内容21仪表是否正常。22接点是否有过热、发红、变色等现象。23电流是否平衡，三相电压是否正常。24各种电器有无异声和异味。25配电柜表面是否清洁，维修通道是否通畅，配电房是否清洁。26接地是否良好。27通风、工具、照明、门窗是否完好，消防设备是否齐备。3维修保养每年两次停电检修，一般一次在雨季前，另一次在冬季前。四电容器柜1操作规范11事故情况下，如突然停电，必须将电容器组的开关拉开，以免突然来电时，电压过高时电容器允许值。12电容器组开关跳闸后，不准强送。保护容断后，未查明原因，不许更换熔断丝送电。13电容器组严禁带负荷合闸，电容器再次合闸时必须断开电源三分钟后进行。2巡查内容21仪表是否正常。22接点是否有过热、发红、变色等现象。23电流是否平衡，三相电压是否正常。24各种电器有无异声和异味。25配电柜表面是否清洁，维修通道是否通畅，配电房是否清洁。26接地是否良好。27通风、工具、照明、门窗是否完好，消防设备是否齐备。3维护保养每年一次停电清扫。五起动柜、配电柜1操作规范11维修人员必须对各机房的位置、用途、控制区域以及该配电箱的功能、设计参数充分了解。12严禁带电操作，若必须带电作业则需有人监护。13停电检查时要挂牌。14严禁连续启动大型电动机和大型设备。15按规定的原则检修配电箱。16完成检修任务后，确认无故障隐患方可送电。送电后观察运行情况，一切正常后才离开。2巡查内容21检查人员必须定期按时巡查，一般每天一次。22检查内容表格主开关、主线路、交流接触器、热继电器、线路、转换开关、指示灯、按钮、仪表等。23巡查过程中发现问题及时处理。如不能及时处理，应立即采取临时措施并上报。如对人身和设备有严重不安全隐患，应立即停电。24认真填写巡查记录。3维护保养31及时更换在巡查过程发现的损坏零件。32经常紧固压线锣丝。33保养后填写保养记录上报存档。六电动机1操作规范11维修人员应熟悉电动机各种技术参数及配套设备。12试运转时，遵循如下规定和顺序。A人工盘车；B检查电源是否正常；C接线是否牢固；D起动装置是否安全可靠；E传动装置是否可靠；F对停用三个月以上的电动机要进行绝缘遥测；G接地装置是否可靠；H电动机周围是否有杂物；I严禁频繁启动电动机，严禁同时启动都台电动机；J启动后观察电动机转向；K如发现接通电源后不起动或转速低，有异常声响应立即停止运行，查找原因。2巡查制度21每周巡查一次，做好记录。22巡查内容表格温度、电压、散热、声响，传动装置、起动装置接地、遥测绝缘。3维护保养每年一次小修、一次大修表格。七其他电器设备1配电小室保持清洁，不得堆放杂物，通风良好，随时锁门。2电缆保持清洁干燥，每年检查一次有无破损，遥测绝缘。二、空调专业一冷冻机组1操作规范11所有操作人员应熟悉冷冻机组运行原理，熟悉掌握开机程序和关机程序。12认真记录有关参数。13发现异常，及时汇报。2维护保养21每周保养一次冷冻继续机组清扫、电源检查、更换过滤器。22每年请专业公司进行一次全面保养。二空调机、新风机1操作规定11如有自控由中控室控制。12如无自控则由操作人员根据气候、温度、客人感觉来开闭机。13开机后应观察设备有无异响、异味。2巡视内容叶轮、轴承、皮带、基础锣丝、过滤器、接水盘、压力表、温度表、水阀门、风阀门等每天二次。3维修保养31每周应保养内容A叶轮清扫；B轴承皮带调整；C过滤材料更换、调整、清洗；D接水盘冲洗。32每月保养内容A水管疏通；B传动装置检查、调整和更换；C保温材料检查；D电动机检查。三冷却塔1操作巡检11每日两次巡视检查。12查看风机、风机皮带是否正常。13散水状态是否良好，布水是否均匀。14自动补水装置是否良好。2维修保养21每年入冬前必须清除塔体存水和管道存水。22夏季运行前检查有无损伤和漏水。每月对冷却塔进行清扫。四风机盘管巡视检查项目内容周期过滤器、送风机清洗、运转是否1次/月接水管是否通畅1次/月管道堵塞及渗透随时五排风机、排烟机1每日二次检查排风机的运行情况、有无异声、异味，是否清洁、风口有无堵塞。2每运行1500小时对风机进行加油保养。2每月一次会同有关部门对排烟机进行试运行。六空调系统维护保养1每年夏季运行完后，必须对水系统进行全面检修、清洗。2冷冻机全面检修、保养、更换器件。3运行时定期对水质进行化验每周一次，发现问题及时解决，每日添加循环水并加入适量化学药品。4冬季采暖期过后对交换器清洗、保养。5每年二次对空调器翅片清扫。6每班一次对膨胀水箱巡视检查。7根据气候、季节、客人的反映及时调整空调系统的风量、水量等。三、给排水专业给排水专业所属范围一般情况下都是自动运行设备，加强巡视，检查显得更为重要。一巡视检查内容1消防水泵房、仪表、状态、周边环境检查记录。2生活水泵房、仪表、状态、周边环境检查记录。3高位水箱、卫生、控制装置是否正常，检查记录。4污水排水系统、卫生、控制装置是否正常，检查记录。5卫生间。6隔油池、厨房。7中水系统、仪表、控制装置是否正常。上述内容均应每日一次。二维修保养1每月保养维修项目内容各类水泵泵体清洁、渗透、联结牢固、噪音、加油水质化验不正常及时处理消防系统配合有关部分、试运行一次，不正常及时调整隔油池清理2每年保养维修项目内容生活水箱清洁各类水泵大修、更换密封圈、换油、加固、防腐蚀消防水池清洁管道检查、防腐蚀四、弱电专业一卫星接收、开路电视信号1操作规范11遵守国家规定，不接收、不播放不应该看的节目。12不得任意调整改变天线方向。13操作前应细心阅读产品说明书和使用手册，未经培训不得操作设备。14操作前细检查电压、电流、接地。2巡视检查每周一次检测信号强度、检查射频、声频、视频输入及输出状态，接头连接情况，信号电平控。从监视器查看信号清晰度。3继护保养每日擦尘，定期除尘每月一次，定期紧固接头每月一次。二背景音乐及紧急广播系统1操作规范11遵守国家规定，不接收、不播放不应该看的节目。12不得任意调整改变天线方向。13操作前应细心阅读产品说明书和使用手册，未经培训不得操作设备。14操作前细检查电压、电流、接地。2巡视检查每周一次检测信号强度、检查射频、声频、视频输入及输出状态，接头连接情况，信号电平控。从监视器查看信号清晰度。3继护保养每日擦尘，定期除尘每月一次，定期紧固接头每月一次。三保安监控1操作规范11遵守国家规定，不接收、不播放不应该看的节目。12不得任意调整改变天线方向。13操作前应细心阅读产品说明书和使用手册，未经培训不得操作设备。14操作前细检查电压、电流、接地。2巡视检查每周一次检测信号强度、检查射频、声频、视频输入及输出状态，接头连接情况，信号电平控。从监视器查看信号清晰度。3继护保养每日擦尘，定期除尘每月一次，定期紧固接头每月一次。每月对摄头、红外线探头进行擦尘。四消防1每月对各类探头进行一次测试。2每半年对消防报警设备进行一次巡检。五弱电维修总则1维修操作人员应熟练掌握各种设备性能及操作方法。2在维修操作时要细，防止损坏设备。3未经许可，不得私自调整、检查、使用设备。五、装修工作内容1楼宇天花板11巡视检查污迹、下垂、变形。12处理方法刷白、修补、调整。2墙面部分21巡视检查开裂、污迹。22处理方法刷白、修补、调整。3蹋脚31巡视检查开裂、变形、污迹、脱落。32处理方法修补、调整、清洁。4门41巡视检查开裂、变形、油漆起皮、破损。42处理方法修补、调整、粉刷、更新。5地毯51巡视检查开胶、破损。52处理方法补胶、更换。三、工作单的流程1各种请修单均应统一送达工程部特设的调度员，由调度员统一接单。请修单上内容必须填写清楚调度员记录接单时间。2调度员根据轻重缓急和工种不同，将请修单派往各专业工程师，由各专业工程师或领班安排实施。3维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字认可后带回交给专业主管。4工程师审核后交还调度员备案，并向有关部门返单。5工程部一般情况下不接受电话请修，如有特殊情况，事后应补工作单。6所有正常的维修保养计划，应根据总工程师的指示填写工作单后方可进行。7工作单按如下顺序分列优先安排71人身安全、消防安全。72与客户有关。73设备故障影响到客人。74一般维修。75正常计划维修保养。8工程师和工程部经理应经常检查或抽查工作单的执行情况。9总工助理每周应汇总一次工作单，向总工程师汇报。工作单流程示意图注1工程部一般情况下不接受客户和任何电话报修，一切报修均要填写工作单。2特殊情况，紧急情况可先进行维修，但必须后补报工作单。第五节规章制度一、安全保卫制度1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2各岗位值班人员，必须严守岗位职责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、工程师或工程部经理。3各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报工程师或工程部经理。4工程师须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部经理。5未经工程部经理批准，任何外来人员包括外部门、外单位领导严禁进入所有设备房包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等，已经批准者，在进出变电站、配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至合适程度，清理好现场。7各机房门、设备门盖、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部经理提出书面申请，经批准后方可配制。8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。10所有水池、水箱必须加盖并锁好，钥匙由设备工程师管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经工程部经理批准，并进行登记。11高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规操作者，一经发现，均扣除当月工资200元人民币，因违规操作造成严重后果者，均立即除名。13各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。14所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经工程师书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15工程部须每三个月组织一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、消防工程管理制度1工程部全体员工必须把安全防火制度放在第一位，熟悉掌握防火制度，能熟练使用楼宇内配置的消防工具、用具。2消防中央监控室，必须具备下列资料、器材及钥匙。21一套完整准确无任何故障之火灾预报警系统及消防联动控制系统。22各层消火栓布置平面图，消防器材布置平面图及消防系统图。23一套完整、清楚、准确之各层建筑平面图，图内应标明各防火卷闸、隔火墙、危险品仓库、防烟门、走火梯及太平门等。24一套完整、清楚、准确之排烟通风图。25一套煤气管道及阀门位置分布图。26消防联动控制关系。27手提灭火器数只，灭火毯数块，大厦及公寓所有备用钥匙一套。28紧急情况联络表一份，应列明联系人姓名、电话、寻呼机号码等。3设备维修工作中如需使用易燃材料，必须特别注意，小心谨慎，并须将易燃材料远离火源及热源。4易燃易爆之材料存放，必须单设仓库，并由专人管理，随用随领，各班组不得存放易燃易爆材料。5不得任意挪动消防设备及器材。如发现消防设备损坏或泄露，应立即报告上级人员。6各工程人员在巡检或维修时，嗅到异味或怀疑煤气或其他可燃气体泄露时，绝对禁止使用明火、撞击火星、或使用对讲机、电话及开关等任何电器，避免发生爆炸。到达安全地后，立即报告上级人员或消防中心。7任何人员如发现火情，须立即使用对讲机或电话通知消防中心火情发生之明确位置、火势情况、何种物品起火、以及目击者本人之动向。8如发生火灾警报报警，全体员工必须认真处理，直至确定火情熄灭，或确认为误报为止。全体员工必须保持冷静，处理报警时不可过于张扬，不得惊动客户。9如发生火警，工程部设备运行人员必须保证相关喷淋泵、消防泵、正压送风机及风阀、排烟风机及风阀之正常运行；配电室运行人员必须保证消防设备之供电正常，并立即通知消防中心安排消防、保安人员灭火。10火警发生时，工程部各岗位职责101工程部经理到达消防中心，确认火警发生